はじめに

空室が続くと、オーナーとしては「なぜ入居者が決まらないのか？」と不安になり、焦りを感じることも多いでしょう。家賃収入が途絶えることで経済的なプレッシャーがかかるのはもちろん、物件が放置されることで老朽化が進むことも大きな心配事です。しかし、焦って誤った対策をとることで、かえって空室が長引くこともあります。

私は、県外で内装工事業・賃貸仲介営業・住宅管理業など14年の経験を積んだ後、地元沖縄県に戻り、より良い不動産の社会を作りたいという思いで情報発信を行っています。この経験を活かし、オーナー様が空室問題に悩むことなく、安心して賃貸経営ができるようお手伝いさせていただきたいと考えています。

今回は「やってはいけない空室対策」と題して、オーナー様が陥りやすい誤った対策と、その理由についてお話ししたいと思います。







空室が続くと、「家賃を下げればすぐに入居者が見つかるだろう」と考えがちです。しかし、家賃を下げることは一時的な解決策にすぎず、長期的に見るとオーナー様の収益を圧迫する大きなリスクを伴います。家賃を下げ続けることで、物件の価値も下がり、最終的には収益が減少してしまう可能性があります。



入居者がなかなか見つからないと、「思い切ってリフォームしてみよう」と考えることもあるでしょう。しかし、入居者のニーズを無視したリフォームは無駄なコストをかけるだけで、実際には効果が出ないことが多いです。例えば、高級な設備を導入しても、その地域の入居希望者には求められていない場合、リフォームにかけた費用を回収するのは難しいです。具体的な例として、築年数が古い物件に豪華なシステムキッチンやお風呂を導入しても、家賃が上がりすぎてその地域のターゲット層にとって手が届かない物件になってしまうことがあります。



空室対策として、不動産会社に任せること自体は間違っていません。しかし、適当な不動産会社に任せてしまうと、効果的な募集活動が行われないことがあります。例えば、管理会社が物件の情報を十分に広告せず、ただ待っているだけの状態では、入居者が見つかりにくくなります。また、担当者が物件の特性を理解せずに見当違いなターゲット層に向けて広告を行ってしまうことで、空室期間が長引くこともあります。管理会社がどのような入居者募集戦略を持っているか、空室を埋めるためにどれだけの努力をしてくれるかは非常に重要です。オーナー様の物件を真剣に考えてくれる管理会社を選ぶことが、空室解消の鍵となります。




「ペット可にしてみよう」「外国人入居可にしてみよう」など、やみくもに募集条件を変えることも、かえって逆効果になることがあります。例えば、現入居者がペットを嫌がって退去してしまう可能性もあり、結果として空室が増えてしまうこともあります。条件変更は慎重に行うことが求められます。




家賃を下げることで一時的に空室が解消されたとしても、低い家賃のままでは収益性が悪化し、将来的な修繕費や管理費の負担が増大します。また、家賃を下げることで物件の魅力が下がり、安価な物件として認識されることで、質の高い入居者を逃してしまう可能性もあります。



リフォームは確かに物件価値を向上させる手段ですが、ターゲット層に合ったものでなければ意味がありません。例えば、若年層向けの物件で高級キッチンを導入しても、家賃とのバランスが取れず、入居希望者が見つからないことがあります。リフォームはターゲット層のニーズをしっかりと把握して行うことが重要です。



不動産会社の選び方によって、空室期間は大きく変わります。物件の魅力を最大限に引き出し、適切な入居者を見つけるためには、管理会社がどのようなアプローチを取るのかをしっかりと見極める必要があります。例えば、物件の魅力を十分に伝える写真を用意していなかったり、入居者が望む条件をきちんと理解せずに募集をかけたりすると、せっかくの魅力的な物件が見逃されてしまうこともあります。単に「任せる」だけではなく、信頼できるパートナーとして選ぶことが大切です。



募集条件をやみくもに変更することで、一時的に入居者が見つかることもありますが、既存の入居者に不安を与えたり、物件のコンセプトがブレてしまうことがあります。例えば、ペット可に変更したことで現入居者が退去してしまったり、条件の変更が結果として空室の増加を招くこともあるため、注意が必要です。




家賃交渉に応じるということは、もともと応じられるだけの家賃設定だったということだと感じてしまいます。
値下げありきの家賃設定ではなく、この家賃は妥当な金額だという考えをもって募集を行いましょう。そうすることで現入居者との公平性が保たれ、収益性が安定します。

入居希望者から家賃交渉があった場合の対応として、不動産担当者にははっきりとお断りいただくことを常日頃から伝えておくことが重要です。担当者の説明がぶれてしまうと信頼性がなくなってします。

また、家賃値下げには応じなくても、フリーレントや礼金の割引など一時的な減額について歩み寄ることで、妥協点を見つけることも可能です。



物件の魅力を引き出すためのマーケティングも重要です。写真の撮り方や物件の魅力を伝える文章、ターゲットに合った広告媒体の選定など、適切なマーケティングを行うことで入居者の関心を引くことができます。そのような魅力を引き出す募集ができる不動産会社に委託することが重要です。



リフォームはターゲット層のニーズをしっかりと把握して行いましょう。例えば、ファミリー層をターゲットにするならば、収納スペースを充実させる、子供部屋を作るなどの工夫が効果的です。また、最近ではインターネット無料の物件が増えているため、逆に無料ではない物件が敬遠される傾向にあります。どのような設備に費用をかけるべきかを不動産会社の担当者から情報を集め、慎重に検討することが大切です。



空室対策の最も重要な要素は、信頼できる管理会社を選ぶことです。株式会社イエリテでは、オーナー様と共に物件の価値を最大化するために、入居者募集から管理までトータルでサポートしています。地域に根ざした知識と経験を活かし、オーナー様の物件に最適な入居者を見つけるための努力を惜しみません。

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空室問題は、オーナー様にとって大きな悩みの一つです。しかし、焦って誤った対策をとることで、かえって空室が長引いてしまうこともあります。今回ご紹介した「やってはいけない空室対策」を避け、効果的な対策を講じることで、空室期間を短縮し、安定した収益を得ることが可能です。

もし、空室に悩んでいるのであれば、まずは私たち株式会社イエリテにご相談ください。オーナー様の物件に最適な入居者を見つけ、共により良い賃貸経営を目指してまいります。無料相談も受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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