市街化調整区域の土地は買っても家を建てられる？沖縄県南部で購入前に確認すること

住宅を建てる土地を探していると、周辺より価格の低い土地に行き当たることがあります。物件資料を見ると「市街化調整区域」と書かれています。価格の理由がここにあると分かっても、では買ってよいのかどうかは、この記載だけでは判断できません。

インターネットで調べると「家は建てられない」という説明と「許可を取れば建てられる」という説明の両方が出てきます。実際のところ、どちらも正確ではありません。建てられるかどうかは、その土地がどこにあるか、そして誰が買うかで変わります。

この記事では、沖縄県南部で市街化調整区域の土地を買おうとしている方に向けて、契約前にどこで何を確かめればよいのかを、法令と沖縄県の制度に沿ってたどります。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月24日
情報確認日：2026年8月24日

まず押さえたい結論

市街化調整区域は、市街化を抑える区域です。ですから、建物を建てるには原則として許可が必要で、許可の対象になる類型も法律で限定されています。

一方で、その類型に当てはまれば許可されることがあります。沖縄県の場合、自己用の住宅について立地を緩和する区域が条例で指定されており、そこに土地があって一定の要件を満たせば、住宅を建てられる場合があります。

そもそも、その土地は本当に市街化調整区域ですか

意外に思われるかもしれませんが、最初に確かめたいのはここです。沖縄県では、市街化区域と市街化調整区域の区分がある地域は限られています。

沖縄県で区域区分があるのは那覇広域都市計画区域だけです

沖縄県は、県内の都市計画区域のうち那覇広域都市計画区域だけに市街化区域と市街化調整区域の区域区分があると説明しています（出典：沖縄県「都市計画に関するよくある質問」）。

同じ資料によれば、那覇広域都市計画区域を構成するのは、那覇市・浦添市・宜野湾市・糸満市・豊見城市・西原町・与那原町・南風原町・北中城村・中城村の全域と、八重瀬町（具志頭地域を除く）です。

つまり、当社の営業エリアで市街化調整区域があるのは、糸満市・豊見城市・与那原町・南風原町・八重瀬町（具志頭地域を除く）・那覇市ということになります。

南城市には市街化調整区域がありません

南城市は那覇広域都市計画区域には含まれていません。南城市は平成22年（2010年）8月10日から「南城都市計画区域」に指定され、風致地区や特定用途制限地域などの制度によるまちづくりが行われています（出典：南城市「南城市の都市計画制度について」）。この区域には区域区分が定められていないため、南城市の土地について市街化調整区域を心配する必要はありません。

ただし、これは「南城市の土地なら何の制限もない」という意味ではありません。特定用途制限地域や風致地区といった別の制度がありますし、農地であれば農地法の手続きが必要になります。制度の詳しい内容は市街化調整区域の土地の売却の記事で扱っています。

調べ方

物件資料の記載だけを信じず、次のいずれかで確かめておくと安心です。

• その土地がある市町村の都市計画担当課へ、地番を伝えて問い合わせる
• 市町村が公開している地図情報システムで、都市計画の区分を確認する

区域区分は土地の所在で決まるため、地番が分かれば答えは出ます。ここは費用もかからず、契約前に必ず済ませておきたい確認です。

なぜ市街化調整区域では自由に家を建てられないのか

区域が確認できたら、次は制限の中身です。根拠は都市計画法にあります。

開発行為には知事の許可が必要です

都市計画区域内で開発行為（建築物の建築などを目的とする土地の区画形質の変更）をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければならないと定められています（都市計画法29条1項）。

そのうえで、市街化調整区域の開発行為については、同法34条の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、知事は開発許可をしてはならないとされています（34条柱書）。許可を出せる場面が、法律の側から限定されているという構造です。

なお、一定規模未満なら許可が不要になる定めは市街化区域などを対象としたもので、市街化調整区域には面積による許可不要の扱いがありません。「小さい土地だから許可は要らない」とはならない点にご注意ください。

造成しなくても、建てるには許可が必要です

「土地はすでに平らだから、開発行為には当たらないのでは」と考える方もいらっしゃいます。ただ、都市計画法43条1項は、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、知事の許可を受けなければ建築物を新築してはならないと定めています（農林漁業用の建築物など、29条1項2号・3号に当たるものを除きます）。

造成を伴うかどうかにかかわらず、建てる段階で許可の話になる、と理解しておくと確認の抜けが減ります。

「誰が買うか」で結論が変わります

ここがこの記事でいちばんお伝えしたい部分です。市街化調整区域の建築可否は、土地の条件だけでは決まりません。買う人の状況が要件に組み込まれている制度があるためです。

都市計画法34条には許可できる類型が号ごとに並んでいますが、住宅に関わるのは主に次の三つです。

• 11号：市街化区域に隣接・近接し、一定数以上の建築物が連たんしている地域のうち、都道府県の条例で指定した区域内で行う開発行為
• 12号：都道府県の条例で区域・目的・予定建築物等の用途を限って定めた開発行為
• 14号：知事が開発審査会の議を経て、周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難または著しく不適当と認める開発行為

11号・12号は、いずれも都道府県の条例に判断を委ねる構造です。したがって「分家住宅なら建てられる」といった全国共通のルールが法律に書かれているわけではなく、実際の可否は都道府県ごとの条例と基準で決まります。

沖縄県は、自己用住宅について立地を緩和する区域を指定しています

沖縄県は、都市計画法34条11号の区域を平成16年6月29日に指定し（平成25年4月23日・平成26年5月2日に追加指定）、12号の区域を平成24年10月23日に指定しています（平成26年5月2日に追加指定）。これにより、自己用住宅に限って市街化調整区域内での立地が緩和されています（出典：沖縄県「市街化調整区域内の自己用住宅の開発許可等の一部緩和」）。

沖縄県が「主な許可要件」として案内しているのは、次の4点です。これは全部の要件を並べたものではありません。

この4点は立地に関する主な要件です。実際に許可を受けるには、このほかに道路や排水など開発許可に共通する技術的な基準（都市計画法33条）や、県の条例・運用基準で確認するその他の条件を満たす必要があります。4点を満たせば必ず許可されるという意味ではありません。該当しそうな場合は、区域図の確認とあわせて窓口で個別にご確認ください。

一つ目の要件に注目してください。すでに自分の住宅を持っている方は、この緩和の対象になりません。同じ土地でも、買う人によって結論が変わるのはこのためです。また、対象は自己用の一戸建てに限られるため、賃貸用の建物や店舗だけを建てる目的では使えません。ただし県の要件では、建築基準法別表第2（い）項第2号に掲げる一定の兼用住宅（住宅の一部を店舗や事務所として使うもの）は含むとされています。

対象になるのは7市町村です

この緩和が適用される区域が指定されているのは、豊見城市・糸満市・西原町・南風原町・八重瀬町・北中城村・中城村の7市町村です。

このうち当社の営業エリアに当たるのは、豊見城市・糸満市・南風原町・八重瀬町です。南城市は市街化調整区域そのものがないため、この一覧にも入っていません。

ただし、対象市町村であればどこでもよいわけではなく、条例で指定された区域の内側にあることが要件です。区域の範囲は図面で定められており、各市町村の開発担当窓口や沖縄県建築指導課で確認できます。候補地の住所が対象市町村にあるというだけで判断せず、区域図で位置を確かめてください。

区域の外でも、個別に認められる場合があります

条例で指定された区域の外であっても、34条14号にもとづき、知事が開発審査会の議を経て個別に許可する仕組みがあります。分家住宅などが検討されるのはこの枠組みです。

ただし、どのような場合に認められるかは沖縄県の運用基準と開発審査会の基準によって定められており、個別の判断になります。当社としてここで具体的な要件を示すことはできません。該当しそうな事情がある場合は、沖縄県建築指導課や、その土地がある市町村の開発担当窓口へ、契約前に事前相談されることをお勧めします（窓口の案内：沖縄県「都市計画法に基づく開発許可等」）。

土地が農地なら、農地法の許可が別に必要です

市街化調整区域では農地が売りに出ていることがあります。ここで気をつけたいのは、都市計画法の許可と農地法の許可は別の制度だという点です。

農地を農地以外のものにするために所有権を移転する場合、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければなりません（農地法5条1項）。開発許可の見通しが立っていても、農地転用の許可がなければ話は進みません。

判断は登記上の地目ではなく現況で行われます。長く耕作されていない土地でも農地として扱われることがあるため、地目が「畑」「田」の場合は、その市町村の農業委員会へ確認しておきたいところです。

なお、届出で足りるのは市街化区域内の農地についての扱いであり、市街化調整区域には適用されません。手続きの詳しい流れは農地の売却の記事で扱っています。

価格が抑えられているときに確認しておきたいこと

市街化調整区域の土地が周辺より低い価格で出ているとき、その差額が何に対応しているのかを確かめておくと、購入後の見通しが立てやすくなります。

上下水道の引き込み

水道の給水区域や公共下水道の事業計画区域は、自治体ごとに定められています。候補地がその区域に入っているかどうかは土地ごとに異なるため、市町村の上下水道担当課へ、地番を伝えて確認してください。

引き込みが必要な場合、その工事費用は買主の負担となる場合があります。土地代の差額が、この工事費用で埋まってしまうこともあります。

住宅ローン

金融機関が市街化調整区域の土地をどう評価するかは、金融機関や商品によって取り扱いが異なります。公的資料で一律の結論を確認できる事柄ではありません。資金計画を立てる段階で、利用を考えている金融機関へ直接ご確認ください。

購入の申込みをしてから融資が難しいと分かると、動ける範囲が狭くなります。土地の許可の見通しと融資の見通しは、並行して確かめておくほうが安心です。

建築費まで含めた総額で考える

土地代が抑えられていても、許可の手続き、インフラの引き込み、造成などを足していくと、総額では変わらなくなることがあります。判断は総額で行ってください。

買ったあとも制限は続きます

許可を受けて家を建てれば終わり、というわけではありません。都市計画法43条1項は、新築だけでなく改築や用途の変更についても許可の対象としています。

たとえば、住宅として許可を受けた建物を後から店舗や事務所として使いたくなった場合、その用途変更が許可の対象になることがあります。将来の使い方に希望がある場合は、購入前の相談の段階で伝えておくほうが確実です。

将来の売却は、もともと何の許可で建てた建物かで扱いが変わります

「調整区域の家は売却時にも次の買主が同じ要件を満たす必要がある」と一括りに考えると、実際とずれます。所有者が変わるときの扱いは、その建物がどの許可で建てられたかによって分かれるためです。

開発許可を扱う行政庁は運用基準を定めており、たとえば那覇市の運用基準では、線引後に建てられた建築物について次のように整理されています。

• 34条11号による住宅・34条12号による住宅・既存宅地・宅地分譲地など、許可等の内容が属人性を有しないもの：用途の変更を伴わない所有者の変更は許可不要
• 分家住宅・収用対象事業による移転建築物など、許可等の内容が属人性を有するもの：所有者の変更に許可が必要

つまり、緩和区域の11号・12号で許可された住宅は、所有者が変わること自体には許可が要らないと整理されています。一方で、分家住宅のように属人性のある許可で建てられた建物は、同じようにはいきません。

また、所有者の変更とは別に、増築・改築・用途の変更は許可の対象になる場合があります。同じ敷地内で用途を変えずに同規模の建て替えをする場合など、許可が不要とされる範囲もありますが、その線引きは運用基準で定められています。

建物付きの土地を検討する場合も、更地を買って将来売ることを考える場合も、確認したいのはその建物がどの許可で建てられたかという履歴です。取扱いは許可権者ごとに運用基準で定められているため、その土地を管轄する窓口でご確認ください。

重要事項説明があっても、自分で確認しておきたい理由

不動産会社が仲介する売買では、契約が成立するまでの間に宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。説明すべき事項には「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限の概要」が含まれています（宅地建物取引業法35条1項2号）。ですから、市街化調整区域であることが説明されないまま契約に至ることはありません。

ただ、ここで説明されるのは制限の概要です。次のようなことまでを保証する制度ではありません。

• 買主であるあなたが、緩和区域の要件（住宅を所有していないことなど）に該当するか
• 実際に許可が下りるか
• 融資が受けられるか
• 将来売却できるか

重要事項説明は契約が成立するまでの間に行われます。そこで初めて内容を知るのではなく、候補地の段階から確認しておくと、判断に使える時間を確保できます。売主が個人で不動産会社が関与しない売買では、そもそも35条の説明義務がありません。

説明を待つのではなく、気になった段階でご自身でも確認しておく。そうすることで、重要事項説明を「初めて知る場」ではなく「確認したことを裏づける場」として使えます。

購入前に確認したいことと、その窓口

契約前に確かめておきたい項目と、聞く相手を整理します。

確認したいこと	窓口
市街化調整区域かどうか、用途地域など	その土地がある市町村の都市計画担当課
条例で指定された緩和区域の内側かどうか（区域図）	市町村の開発担当窓口、沖縄県建築指導課
開発許可・建築許可の見通し、34条14号の事前相談	沖縄県建築指導課、市町村の開発担当窓口（那覇市内の土地は那覇市の担当課）
農地かどうか、転用許可の手続き	市町村の農業委員会
水道の給水区域、下水道の事業計画区域、引き込み費用	市町村の上下水道担当課
融資の可否、担保の評価	利用予定の金融機関
許可前に契約を結べる取引か、許可を停止条件にできるか	仲介する不動産会社（判断が難しい場合は宅建業・開発許可の担当窓口）
建物付きの場合、その建物がどの許可で建てられたか（許可履歴）	その土地を管轄する開発許可の担当窓口
境界、越境、測量の要否	土地家屋調査士

順番としては、都市計画の区分（市街化調整区域かどうか）を最初に確認し、そのうえで許可の見通し、農地の有無、インフラ、融資と進めるのが分かりやすい流れです。区分が分かれば、そのあと何を調べるべきかが決まります。

市街化調整区域に限らない、土地全般の現地・役所確認は「土地を買う前に確認すること｜現地と役所のチェックリスト」にまとめています。

まとめ

市街化調整区域の土地を買えるかどうかは、次の順で確かめていくと整理できます。

• その土地は本当に市街化調整区域か（沖縄県で区域区分があるのは那覇広域都市計画区域のみ。南城市にはありません）
• 建てるには開発許可または建築許可が必要で、許可できる類型は法律で限定されている
• 沖縄県では自己用住宅について緩和区域が指定されており、住宅を所有していないことなどの主な要件を満たせば許可されることがある（33条の技術基準など、ほかの条件もある）
• 対象は7市町村で、その中でも条例で指定された区域の内側であることが必要（那覇市・与那原町は対象外）
• 農地であれば、農地法の許可が別に必要
• 上下水道の引き込み、融資、将来の増改築・用途変更まで含めて総額と見通しで判断する
• 将来の所有者変更の扱いは、もともと何の許可で建てた建物かによって異なる（11号・12号の住宅は所有者の変更自体には許可不要と整理されている）
• 許可の前に契約を結べる取引かどうかも、契約前に仲介会社へ確認する

価格が抑えられている土地には、抑えられているだけの事情があります。その事情が、ご自身の状況では乗り越えられるものなのか、それとも避けたほうがよいものなのか。役所で確認すれば分かることは多く、しかも費用はかかりません。契約を急ぐ前に、この確認の時間を取っていただきたいと思います。

よくあるご質問

本文では扱いきれなかった点について、購入前にいただくご質問をまとめました。

市街化調整区域の土地は、買わないほうがよいのでしょうか。

一律に避けるべきものではありません。緩和区域の要件に該当し、インフラや資金計画の見通しが立つのであれば、購入を検討する余地があります。逆に、要件に該当しないまま「なんとかなるだろう」と契約に進むことは避けてください。判断の分かれ目は、許可の見通しが契約前に確認できているかどうかです。

南城市の土地を探していますが、市街化調整区域を気にする必要はありますか。

南城市には市街化調整区域が指定されていないため、その点を心配する必要はありません。ただし特定用途制限地域などの別の制度があり、農地であれば農地法の手続きも必要です。南城市と与那原町、南城市と八重瀬町のように市町村をまたいで土地を探している場合は、候補地ごとに確認してください。

土地探し全体の進め方と予算の考え方は「南城市・沖縄県南部で家を建てる土地の探し方｜購入前に確認しておきたいポイント」をご覧ください。

不動産会社に「許可は下りると思います」と言われました。信じてよいでしょうか。

許可を出すのは知事（那覇市内の土地では那覇市長）などの行政庁であり、不動産会社ではありません。見通しを聞いた場合は、どの条文・どの区域指定にもとづく話なのか、どの窓口で確認したのかまで確かめてください。当社を含め、不動産会社の説明は行政の判断を代替するものではありません。

許可が下りる前に売買契約を結んでも大丈夫ですか。契約後に許可が下りなかった場合はどうなりますか。

確認したいことは二つあります。一つは、許可が下りなかった場合にどうなるか。これは売買契約でどのような条件を付けているかによって変わり、契約書の定め方は個別の交渉事項です。もう一つは、そもそも許可の前に契約を結べる取引なのかという点です。宅地建物取引業法36条は、造成や建築の工事の完了前の宅地・建物について、都市計画法29条の許可などの処分があるまでは、宅建業者が自ら売買・交換の契約を締結することも、その代理・媒介をすることも禁じています。ただし、この規定が具体的にどの取引に及ぶかは取引の形によって異なるため、「許可前は一律に契約できない」とも言い切れません。契約前の段階で、仲介する不動産会社へ、許可を停止条件とする契約にできるのかを含めて確認してください。判断が難しい場合は、宅建業や開発許可の担当窓口へお問い合わせください。

相続で市街化調整区域の土地を取得することになりました。この記事は当てはまりますか。

この記事は購入を検討する方に向けた内容です。相続で取得する場合は、建築の可否に加えて、そのまま所有し続けるか手放すかという判断が入ります。売却側の見方は市街化調整区域の土地の売却の記事をご覧ください。

参考資料（法令・公的資料）

• 都市計画法（e-Gov法令検索）29条・33条・34条・43条（2026年8月24日確認）
• 農地法（e-Gov法令検索）5条（2026年8月24日確認）
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）35条・36条（2026年8月24日確認）
• 沖縄県「都市計画に関するよくある質問」（2026年8月24日確認）
• 沖縄県「市街化調整区域内の自己用住宅の開発許可等の一部緩和」（2026年8月24日確認）
• 沖縄県「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針について」（2026年8月24日確認）
• 沖縄県「都市計画法に基づく開発許可等」（2026年8月24日確認）
• 南城市「南城市の都市計画制度について」（2026年8月24日確認）
• 那覇市「開発許可事務」（2026年8月24日確認）
• 那覇市「那覇市開発許可制度に関する運用基準」（令和8年2月9日）（2026年8月24日確認）

免責事項

本記事は2026年8月24日時点の法令・公的資料にもとづいて作成しています。法令・制度・条例による区域指定は変更される場合があります。個別の土地について建築が認められるかどうかは、土地の所在・買主の状況・その時点の運用によって異なりますので、必ず沖縄県建築指導課や各市町村の担当窓口、必要に応じて専門家（建築士・行政書士・土地家屋調査士など）へご確認ください。本記事の内容によって生じた損害について、当社は責任を負いかねます。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の不動産について、お困りごとがあればお気軽にご相談ください。