沖縄の軍用地を相続したらどうする？売却・保有の判断と手続きの流れ【南城市】

「父が軍用地を持っていたらしいが、どこにあるのか分からない」「毎年振り込まれていたお金は、これからどうなるのか」。

軍用地は、沖縄以外ではほとんど耳にしない、少し特殊な不動産です。所有していても自分では使えず、そのかわりに国から賃借料が支払われます。

そのため、相続したときの手続きも、判断の材料も、住宅や普通の土地とは違ってきます。買いたいという声が先に届くこともあり、内容がよく分からないまま話が進んでしまうこともあります。

この記事では、軍用地を相続したときにまず確認すること、名義変更の手続き、売る・持ち続けるを考えるときの視点、税務で注意したい点を整理します。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年07月26日
最終更新日：2026年07月26日
情報確認日：2026年07月26日

軍用地とはどんな土地か

軍用地とは、米軍施設や自衛隊施設として使われている土地のうち、個人や法人が所有している民有地を指す呼び方です。

沖縄では、戦後に接収された土地がそのまま施設用地として使われてきた経緯があり、施設の敷地に多くの民有地が含まれています。

所有者は、国（防衛省）との間で土地の賃貸借契約を結び、その対価として賃借料を受け取っています。米軍施設の用地について国が土地を使用できる根拠は、日米地位協定に基づく施設・区域の提供と、それを実施するための駐留軍用地特措法などの仕組みにあります（参考：沖縄防衛局）。

普通の土地と違う点

軍用地には、次のような特徴があります。

• 所有者であっても、自分で使ったり建物を建てたりすることはできません。
• 借主は国であり、賃借料は毎年支払われます。明細書は所属する地主会から発行されます。
• 現地を見に行っても、施設の中にあるため確認できないことがほとんどです。
• 相続や売買で名義が変わった場合、所属する地主会での手続きが必要になります。

自分で使えない一方で収入がある、という点が、住宅や更地との一番大きな違いです。「使う・貸す・住む」という選択肢がないため、判断は「持ち続けるか、手放すか」に絞られます。

相続したときに最初に確認する3つのこと

相続が起きたら、売る・売らないを決める前に、まず現状を確認します。順番としては、次の3つです。

1. どの施設の、どの土地か

固定資産税の納税通知書、賃借料の明細書、権利証や登記識別情報などから、所在地番と地積を確認します。

軍用地は現地を見て確認することができないため、書類が手がかりになります。所属している地主会からの郵便物が残っていれば、そこから施設名がたどれることもあります。

2. 登記の名義がどうなっているか

法務局で登記事項証明書を取得し、名義が誰になっているかを確認します。

親の名義のままであれば相続登記が必要です。祖父母やそれ以前の代の名義のままになっている場合は、相続人の確定から始めることになり、時間がかかります。

軍用地であっても、この点は他の不動産と変わりません。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、取得を知った日から3年以内の申請が必要です（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）。

2024年4月1日より前に、相続で取得したことをすでに知っていた不動産については、原則として2027年（令和9年）3月31日までに申請する必要があります。古い相続のまま名義が残っている軍用地も、この期限の対象です。詳しくは相続登記の義務化と期限の考え方をご覧ください。

3. 誰が相続するかが決まっているか

相続人が複数いる場合、遺産分割の話し合いがまとまるまで、その不動産は相続人全員の共有状態です。

軍用地は毎年収入が入るため、「分けずに共有のままにしておこう」という判断になることがあります。ただし、共有のままにすると、売却や次の相続の場面で全員の合意が必要になります。共有の扱いについては共有名義の不動産を売却するときの進め方もあわせてご確認ください。

名義変更は「法務局」と「地主会」の2か所

軍用地の相続で見落とされやすいのが、手続きが2段階になっている点です。

賃貸借契約そのものは相続で引き継がれます

土地を貸している側（賃貸人）の地位は、相続によって相続人に引き継がれます。民法では、相続人は相続開始のときから被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すると定められています（民法第896条）。

つまり、相続が起きたからといって国との契約が終わるわけではなく、あらためて契約を結び直す必要も基本的にはありません。

手続きの流れ

一般的には、次の順で進みます。

1. 相続人を確定し、遺産分割の話し合いを行う。
2. 法務局で相続登記（名義変更）を申請する。
3. 所属する地主会へ、名義変更の届出と振込口座の変更手続きを行う。

沖縄県軍用地等地主会連合会（土地連）は、名義変更や振込口座の変更といった手続きは所属する地主会で行うものとしており、必要書類は状況によって異なるため、直接地主会へ問い合わせるよう案内しています。賃借料の明細書も、所属地主会が発行しています（参考：土地連「質問集」）。

法務局の登記だけを済ませて地主会への届出を忘れると、賃借料の振込先が古いままになることがあります。登記が終わったら、地主会への連絡までを1セットと考えておくと安心です。

売るか、持ち続けるか

軍用地の相続でいちばん悩ましいのが、この判断です。どちらが正解と決まっているものではなく、家族の状況によって変わります。

持ち続ける場合に考えること

賃借料という収入が続くことが、保有の主な理由になります。一方で、次の点は確認しておきたいところです。

• 賃借料は不動産所得となり、所得税等の対象になります。確定申告が必要になる場合があります。
• 固定資産税が発生します。
• 将来、返還されると賃借料の支払いは終わります。
• 相続人が増えていくと、共有関係が複雑になっていきます。

手放す場合に考えること

軍用地は、売買の対象になります。価格は、年間の賃借料に対して何倍かという「倍率」で語られることが多く、施設や場所によって水準が異なります。

ただし、倍率という言葉だけで判断すると、実際の手取りが見えにくくなります。年間の賃借料がいくらか、譲渡したときの税負担がどうなるか、相続した他の財産とのバランスはどうか。こうした点まで含めて比べる必要があります。

返還される可能性をどう見るか

返還が決まると、賃借料の支払いは終わり、その土地は「自分で使える土地」に戻ります。跡地の状況によっては、活用や売却の選択肢が広がることもあります。

沖縄県の資料によれば、返還された土地について、所有者が引き続きその土地を使用せず収益していないときは、返還日の翌日から3年を超えない期間内で給付金が支給される仕組みがあります（沖縄県「沖縄県における駐留軍用地の返還に伴う特別措置に関する法律」第8条）。土地区画整理事業が行われる場合には、3年を超えて特定給付金が支給される仕組みもあります。

ただし、いつ返還されるか、返還後にどう使えるようになるかは、施設や区域ごとに事情が異なります。返還の見通しについては、沖縄防衛局や沖縄県の公表資料でご確認ください。

税務で確認しておきたいこと

軍用地には、相続税・所得税・固定資産税がそれぞれ関わってきます。判断は個別事情に左右されるため、税理士へご確認ください。ここでは、確認すべき論点だけを整理します。

相続税の評価

軍用地の相続税評価は、路線価が設定されていない地域では倍率方式によることが一般的です。評価倍率は、国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」で確認します。

国に貸している土地であることをどう評価に反映するかは、個別の判断が必要な部分です。金額に直結するところなので、自己判断せず税理士へ相談されることをお勧めします。

賃借料にかかる税金

賃借料は不動産所得として扱われ、所得税等の対象になります。土地連も、賃貸料には所得税等が発生し、明細書は所属地主会が発行すると案内しています。

相続した年は、いつからの分が誰の所得になるのかという整理も必要になります。

売却したときの税金

売却して利益が出た場合は、譲渡所得として課税されます。相続した不動産の売却では、取得費や取得時期の引き継ぎ、相続税の取得費加算といった論点があります。

不動産の売却にかかる税金の全体像は、不動産を売ったときにかかる税金の基本で整理しています。

南城市と軍用地

南城市には、かつて知念補給地区と呼ばれる米軍施設がありました。土地連の記録によれば、1974年（昭和49年）10月15日に全部返還されています。

そのため、南城市にお住まいの方が軍用地の相続でご相談に来られる場合、対象の土地は市外の施設にある、というケースがあります。土地が市外にあっても、相続人が南城市や沖縄県南部にお住まいであれば、手続きの進め方や家族間の整理といった部分でお役に立てることがあります。

また、南城市内の他の不動産とあわせて相続している場合は、軍用地だけを切り離さず、全体として「どう分けるか」を考えたほうが整理しやすくなります。

よくある質問（FAQ）

軍用地を相続したら、国との契約を結び直す必要がありますか。

基本的には必要ありません。賃貸人の地位は相続によって引き継がれます（民法第896条）。ただし、法務局での相続登記と、所属する地主会への名義変更の届出は必要です。必要書類は地主会へご確認ください。

賃借料の振込は自動的に相続人の口座へ変わりますか。

自動では変わりません。所属する地主会で、名義変更と振込口座の変更手続きを行う必要があります。

相続人が複数いる場合、軍用地はどう分けますか。

遺産分割の話し合いで決めます。共有のまま持ち続ける、一人が取得して他の相続人へ代償金を払う、売却して代金を分ける、といった方法があります。共有は当面の分けやすさがある一方で、将来の手続きに全員の合意が必要になります。

自分の軍用地がどこにあるか分からないときは。

固定資産税の納税通知書と、地主会からの郵便物を確認してください。亡くなった方の不動産が把握できない場合は、2026年（令和8年）2月2日から始まった所有不動産記録証明制度を利用して、名義人の不動産を一覧で確認する方法もあります。ただし、氏名や住所の変更が登記に反映されていない場合など、検索条件によっては一覧に表示されない不動産もあります。この証明書だけですべてを確認できるとは限らないため、納税通知書などとあわせてご確認ください。

軍用地は必ず売れますか。

必ず売れるとは言えません。施設や区域、賃借料の水準、返還の見通しなどによって、買い手の関心は変わります。条件を確認したうえで進め方を検討してください。

まとめ

• 軍用地は、所有者が自分では使えず、国から賃借料を受け取る形の土地です。
• 相続したら、対象の土地・登記名義・相続人の方針という3点をまず確認します。
• 賃貸借契約は相続で引き継がれますが、法務局の相続登記と、所属地主会への名義変更届の両方が必要です。
• 売る・持ち続けるは、倍率だけでなく、賃借料・税負担・家族の状況を含めて比べます。
• 相続税評価や譲渡所得の判断は、税理士へご確認ください。

まず手元で確認できるのは、賃借料の明細書と固定資産税の納税通知書です。この2つがあれば、現状を整理する出発点になります。

参考資料

法令・公的資料

• e-Gov法令検索「民法」（確認日：2026-07-26）／第896条 相続の一般的効力
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026-07-26）／取得を知った日から3年以内の申請義務
• 法務省「所有不動産記録証明制度について」（確認日：2026-07-26）／令和8年2月2日運用開始
• 沖縄県「沖縄県における駐留軍用地の返還に伴う特別措置に関する法律」（確認日：2026-07-26）／第8条 給付金の支給要件と期間
• e-Gov法令検索「沖縄県における駐留軍用地跡地の有効かつ適切な利用の推進に関する特別措置法」（確認日：2026-07-26）／跡地利用の推進に関する枠組み
• 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」（確認日：2026-07-26）／倍率方式で用いる評価倍率の確認先
• 沖縄防衛局（確認日：2026-07-26）／駐留軍用地および返還跡地に関する取組の公表元

その他の参考資料

• 一般社団法人沖縄県軍用地等地主会連合会（土地連）「質問集」（確認日：2026-07-26）／名義変更・振込口座変更は所属地主会で手続き、賃貸料明細書の発行元、税金に関する案内
• 一般社団法人沖縄県軍用地等地主会連合会（土地連）「昭和49年（1974年）」（確認日：2026-07-26）／1974年10月15日 知念補給地区（南城市）全部返還

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。個別のケースによって、手続きの内容や判断は異なります。

• 相続登記の申請手続きや必要書類については、司法書士にご相談ください。
• 遺産分割をめぐる争いや法的な判断については、弁護士にご相談ください。
• 相続税評価や譲渡所得など税務の判断については、税理士にご相談ください。
• 賃借料や名義変更の具体的な取り扱いは、所属する地主会へご確認ください。
• 返還の見通しや跡地利用に関する情報は、沖縄防衛局・沖縄県の公表資料をご確認ください。
• 法令や制度は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

相続した不動産の扱いでお悩みの方は、状況を整理するところからお気軽にご相談ください。