空き家の固定資産税はどうなる？軽減が外れる2つの場面と負担の考え方【南城市】

誰も住んでいない家をそのままにしていると、毎年届く納税通知書を見て「使っていないのに税金だけかかり続けている」と感じることがあります。

先にお伝えすると、人が住んでいなくても、建物が建っている土地には固定資産税の軽減措置が適用されるのが原則です。空き家になった瞬間に税額が上がるわけではありません。

ただし、この軽減が外れることがあります。代表的な場面は、市町村から勧告を受けたときと、建物を解体したときです。さらに、建物が構造上住宅と認められない状態などでは、勧告や解体の前でも特例が適用されない場合があります。

この記事では、空き家の土地にかかる固定資産税の仕組みと、住宅用地特例が外れる条件を、地方税法・空家等対策特別措置法と総務省・国土交通省の資料をもとに整理します。南城市や沖縄県南部で空き家をお持ちの方が、状況を確認するための材料としてお使いください。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年07月28日
最終更新日：2026年07月28日
情報確認日：2026年07月28日

先に結論：空き家でも軽減は続きますが、外れる場合があります

住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準を引き下げる「住宅用地の特例」があります。この特例は、居住しているかどうかではなく、住宅として使える建物が建っているかどうかで判断されるのが基本です。

そのうえで、特例が適用されなくなる場合があります。

仕組みを知っておくと、「そのままにしておく」ことにも判断が必要だと分かります。

空き家の土地にかかる固定資産税の仕組み

税額が変わる条件を確認する前に、固定資産税がどのように決まるかを整理します。

固定資産税は、土地・家屋・償却資産に対して市町村が課す税金です。賦課期日である1月1日現在の所有者が納税義務者となり、標準税率は1.4パーセントとされています。評価額は原則として3年ごとに評価替えが行われます（出典：総務省「固定資産税の概要」）。

課税標準額が一定額に満たない場合は課税されません。この基準を免税点といい、同一の市町村内に所有する土地は30万円、家屋は20万円が基準です。

住宅用地の特例で、課税標準が6分の1・3分の1になります

住宅の敷地として使われている土地は、課税標準が次のように軽減されます。

区分	面積	固定資産税の課税標準
小規模住宅用地	住宅1戸あたり200㎡以下の部分	価格の6分の1
一般住宅用地	200㎡を超える部分	価格の3分の1

空き家であっても、住宅として使える建物が建っていれば、この特例は原則として適用されます。「誰も住んでいないから軽減がなくなる」という仕組みではありません。

税額の基準になるのは、1月1日時点の状況です

固定資産税は、その年の1月1日時点の状況をもとに1年分が決まります。年の途中で建物を解体しても、その年の税額はすでに確定しています。

反対に、年末に解体して1月1日を更地の状態で迎えると、翌年分から特例の対象外になります。「いつ動くか」が税額に影響するのは、この賦課期日の仕組みがあるためです。

軽減が外れる主な場面①：勧告を受けたとき

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）では、管理が行き届いていない空き家について、市町村長が段階的に関与できる仕組みが定められています。

国土交通省は、「管理不全空家」や「特定空家」への指導に従わず勧告を受けると、その税負担の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなると説明しています（出典：国土交通省「空き家対策 特設サイト」）。放置していれば軽減が続くとは限らない、という点がここに関わります。

「管理不全空家等」と「特定空家等」は状態が違います

2つの区分は、状態の進み方で分かれています。

管理不全空家等は、適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にある空家等をいいます（空家法第13条第1項）。2023年（令和5年）12月13日に施行された改正で新たに設けられた区分です（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。

特定空家等は、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等と定義されています（空家法第2条第2項）。

つまり、倒壊のおそれがあるほど傷んでいなくても、その手前の段階で対象になり得ます。改正前は「特定空家等」だけが対象でしたので、関わる範囲が広がったことになります。

また、空家法第5条では、空家等の所有者等は周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努めるとともに、国や地方公共団体が実施する施策に協力するよう努めなければならないと定められています。

指導・勧告と段階を踏んで進みます

いきなり軽減が外れるわけではありません。管理不全空家等の場合、次の順序で進みます。

1. 指導：特定空家等に該当することを防止するために必要な措置をとるよう、市町村長が指導します（空家法第13条第1項）。
2. 勧告：指導しても状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれが大きいと認められるとき、修繕、立木竹の伐採など具体的な措置について勧告が行われます（同条第2項）。

この勧告の段階で、住宅用地の特例から外れます。特定空家等の場合は、助言・指導、勧告、命令と進み、命令に従わない場合には行政代執行によって措置が実施されることがあります（空家法第22条）。

税額が6倍になるとは限りません

「特例が外れると税金が6倍」という説明を見かけますが、実際の税額がそのとおりになるとは限りません。理由は2つあります。

一つは、住宅用地ではない土地の課税標準額には、評価額の70パーセントを上限とする仕組みがあるためです。課税標準額は前年度の課税標準額を踏まえて段階的に調整されます（出典：総務省「土地に係る固定資産税の負担調整措置」）。

もう一つは、勧告による特例解除では建物が残っているためです。建物を解体した場合と違い、家屋分の固定資産税は引き続きかかります。

実際にいくらになるかは、土地の評価額と現在の課税標準額によって変わります。具体的な金額は、納税通知書に同封される課税明細書を確認するか、南城市役所の税務課へお問い合わせください。

軽減が外れる主な場面②：建物を解体したとき

住宅用地の特例は、住宅の敷地であることが前提です。建物を解体し、1月1日時点で住宅の敷地ではない状態になると、原則として住宅用地特例の対象から外れます。建て替え中の土地など、一定の例外があります。個別の取り扱いは、南城市役所の税務課へご確認ください。

管理の負担をなくすために解体を検討される方もいらっしゃいます。解体した後は、土地について住宅用地特例が適用されない状態が続きます。ただし、家屋分の固定資産税はなくなるため、土地・建物を合計した税額がどの程度変わるかは個別に確認が必要です。

一方で、解体には税金以外の判断材料もあります。接道の状況によっては解体後に建て直せなくなる土地があること、相続した家では解体の順番によって使える控除が変わることなどです。この点は「古家付き土地は解体すべき？更地にする前に確認したいこと」で詳しく整理しています。

解体するかどうかは、税額の比較だけで決めない方が選択肢を保てます。売り方や活用方法を先に検討したうえで、解体の要否とタイミングを判断する流れをおすすめします。

勧告や解体がなくても、特例が適用されない場合があります

ここまでは、勧告と解体という分かりやすい場面を説明しました。ただし、特例が外れるのはこの2つだけではありません。

国土交通省・総務省の告示「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」では、空家等であるかどうかとは別に、家屋の使用や管理の状況、所有者等の状況などから客観的にみて、次のような場合には住宅に該当せず、その敷地にはそもそも住宅用地特例が適用されないとされています（出典：国土交通省・総務省「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」）。

• 構造上住宅と認められない状態にある場合
• 使用の見込みがなく、取壊しを予定している場合
• 居住のために必要な管理を怠っている場合など、今後人が住む見込みがないと認められる場合

つまり、勧告を受けていなくても、解体していなくても、住宅として使える状態ではないと判断されれば、軽減の対象から外れることがあります。

判断するのは市町村です。建物が古いというだけで直ちに該当するものではありませんが、傷みが進んだまま長期間放置している場合は、状態を確認しておく意味があります。個別の土地がどう扱われているかは、南城市役所の税務課へお問い合わせください。

沖縄・南城市の空き家で確認しておきたいこと

勧告の対象になるかどうかも、住宅として使える状態かどうかも、建物と敷地の状態から判断されます。離れて暮らしていると、その状態を把握しにくくなります。

敷地の草木の管理は、勧告で求められる措置に含まれます

空家法第13条第2項では、勧告で求められる措置として立木竹の伐採が挙げられています。敷地の草木の管理は、制度上も対象に含まれているということです。

建物の傷みは、その後に選べる方法にも関わります

人が住まなくなると、換気や小さな修繕といった日常の手入れが行われなくなります。

南城市では、空き家・空き地の所有者を対象とした空き家活用事業を実施しており、相談の窓口が設けられています。制度の内容や利用条件は、南城市「南城市空き家活用事業について」のページで確認できます。

税負担だけで判断せず、選択肢を並べて比べます

固定資産税の負担を軽くしたいという理由だけで解体を決めると、後から選べる方法が減ることがあります。空き家に対して取れる方向は、大きく4つです。

1. 管理を続けながら保有する：草木の管理や通気など、状態を保つための費用と手間がかかります。勧告の対象にならないよう、状態を維持することが前提になります。
2. 貸す：建物が定期的に使用される状態になります。維持の状態は入居後の使用状況や管理・修繕によって変わりますので、修繕費や管理の方法を先に検討する必要があります。
3. 売る：管理の負担と税負担がなくなります。建物の状態や名義の整理状況によって、進め方が変わります。
4. 解体する：住宅用地の特例から外れます。再建築の可否や、相続した家であれば控除の適用時期を先に確認します。

それぞれに費用と時間がかかりますので、順番を決めて進めることが大切です。活用の選択肢を比べる際は「使わない土地の活用方法｜売却・賃貸・駐車場などの選び方」、南城市での空き家対応の全体像は「南城市の空き家対策｜売却・賃貸・管理で資産を守る方法」もあわせてご覧ください。

相続した家であれば、期限のある特例もあります。被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除は、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象とされており、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの要件があります（出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。

制度の内容は「相続した空き家はどうする？売却・活用の選択肢と3,000万円特別控除」で説明しています。適用の可否は個別の事情によって変わりますので、税理士または所轄の税務署へご確認ください。

よくある質問

誰も住んでいない家でも、住宅用地の特例は続きますか。

住宅として使える建物が建っていれば、原則として適用されます。居住しているかどうかで直ちに判断されるものではありません。

ただし、勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地は対象から除外されます（出典：国土交通省「空き家対策 特設サイト」）。また、構造上住宅と認められない状態など、今後人が住む見込みがないと認められる家屋の敷地には、そもそも特例が適用されないとされています（出典：国土交通省・総務省「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」）。個別の土地の取り扱いについては、南城市役所の税務課へご確認ください。

勧告を受けると、いつから税額が変わりますか。

固定資産税は1月1日時点の状況をもとに、その年の税額が決まります。そのため、勧告を受けた時期によって、反映される年度が変わります。

具体的にどの年度から反映されるかは、通知を受け取った際に南城市役所の税務課へご確認ください。

状態を改善すれば、軽減は戻りますか。

勧告の状態が解消されたかどうかは、市町村が判断します。その判断がいつの時点の課税に反映されるかも含めて、南城市役所へご確認ください。

指導の段階で対応すれば、勧告に至らずに済む場合があります。通知が届いた時点で内容を確認し、求められている措置を把握しておくことをおすすめします。

今の税額や課税の内容は、どこで確認できますか。

納税通知書に同封されている課税明細書で確認できます。土地・家屋ごとの評価額や課税標準額が記載されています。

手元にない場合や、内容が分からない場合は、南城市役所の税務課で確認できます。

建物を解体すると、税金は安くなりますか。

土地については、原則として住宅用地の特例から外れます。一方で、建物にかかっていた固定資産税はなくなります。

土地・建物を合計した税額がどの程度変わるかは、それぞれの評価額によって異なりますので、個別に確認が必要です。解体費用も含めて考える必要がありますので、金額の見通しを確認したうえで判断してください。

空き家を人に貸した場合、特例はどうなりますか。

住宅として使われている状態であれば、住宅用地の特例の対象になります。

賃貸すれば建物が定期的に使用される状態になりますが、建物の維持の状態は、入居後の使用状況や管理・修繕によって変わります。貸し出すには修繕や設備の確認が必要になる場合がありますので、賃料の見通しと修繕費を比べたうえで検討してください。

県外に住んでいます。管理まで手が回らない場合はどうすればよいですか。

遠方にお住まいの場合、状態の変化に気づくのが遅れやすくなります。草木の管理を地元の業者へ依頼する、管理サービスを利用する、といった方法があります。

売却や賃貸を検討する場合も、遠方にお住まいのまま進めることは可能です。まずは現況の確認からお手伝いできますので、状況をお聞かせください。

まとめ

• 人が住んでいなくても、住宅として使える建物が建っていれば、住宅用地の特例は原則として適用されます
• 特例により、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準が価格の6分の1、一般住宅用地（200㎡超の部分）は3分の1になります
• 軽減が外れる代表的な場面は、勧告を受けた場合と、建物を解体した場合です
• それだけではなく、構造上住宅と認められない状態など、今後人が住む見込みがないと認められる家屋の敷地には、そもそも住宅用地特例が適用されないとされています
• 2023年12月13日施行の改正空家法で「管理不全空家等」が設けられ、倒壊のおそれがある段階の手前でも対象になり得ます
• 勧告に至るまでには指導の段階があります。通知を受け取った時点で対応を検討する機会があります
• 特例が外れても税額が6倍になるとは限りません。住宅用地ではない土地の課税標準額には評価額の70パーセントを上限とする仕組みがあり、勧告の場合は建物も残っています
• 解体した場合は、土地について特例が適用されない状態が続きます。一方で家屋分の固定資産税はなくなるため、合計の税額がどう変わるかは個別の確認が必要です
• 固定資産税は1月1日時点の状況で決まります。解体の時期は、翌年度の課税に影響します
• 敷地の草木や建物の状態は、離れて暮らしていると把握しにくくなります。現況を確認できる状態にしておくことが、選択肢を保つことにつながります

空き家をどうするかは、税金だけで決められるものではありません。まずは建物と土地の状態、そして名義の整理状況を確認するところから始めると、次の判断がしやすくなります。

参考資料（法令・公的資料）

• 総務省「固定資産税の概要」（確認日：2026-07-28）／賦課期日1月1日現在の所有者が納税義務者であること、標準税率1.4パーセント、免税点（土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円）、評価替えは3年ごと、住宅用地の特例（小規模住宅用地6分の1・一般住宅用地3分の1）
• 総務省「土地に係る固定資産税の負担調整措置」（確認日：2026-07-28）／商業地等（住宅用地以外の土地）の課税標準額は評価額の70パーセントを上限とすること、前年度の課税標準額を踏まえた段階的な調整
• 国土交通省・総務省「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」（平成27年2月26日付け総務省・国土交通省告示第1号）（確認日：2026-07-28）／勧告がされた管理不全空家等・特定空家等の敷地の用に供されている土地が住宅用地特例の対象から除かれること（地方税法第349条の3の2第1項等）、空家等であるか否かとは別に、家屋の使用若しくは管理の状況又は所有者等の状況等から客観的にみて、構造上住宅と認められない状況にある場合・使用の見込みはなく取壊しを予定している場合・居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合には住宅に該当せず、その敷地にはそもそも住宅用地特例が適用されないこと、特例が適用されない場合の税額は課税標準額の上限を価格の7割とする負担調整措置および市町村による条例減額制度に基づき決定されること
• e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」（確認日：2026-07-28）／第2条第1項（空家等の定義）、第2条第2項（特定空家等の定義）、第5条（空家等の所有者等の責務）、第13条第1項・第2項（管理不全空家等に対する指導・勧告、立木竹の伐採等の措置）、第22条（特定空家等に対する助言・指導、勧告、命令、代執行）
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」（確認日：2026-07-28）／令和5年法律第50号が令和5年12月13日に施行されたこと
• 国土交通省「空き家対策 特設サイト」（確認日：2026-07-28）／管理不全空家・特定空家への指導に従わず勧告を受けると住宅用地特例が受けられなくなること、特定空家と管理不全空家の位置づけの違い
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（確認日：2026-07-28）／平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象であること、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円であること
• 南城市「南城市空き家活用事業について」（確認日：2026-07-28）／空き家・空き地の所有者を対象とした相談窓口が設けられていること、担当はまちづくり推進課であること
• 南城市「税務課」（確認日：2026-07-28）／固定資産税に関する業務の担当課であること

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。土地・建物の状況や課税の内容は、個別の事情によって異なります。

• 固定資産税の具体的な税額・課税内容・特例の適用については、南城市役所の税務課にご確認ください。
• 空き家に関する指導・勧告や、市の支援制度については、南城市役所の担当窓口にご確認ください。
• 譲渡所得の特例や税額の判断・申告については、税理士または所轄の税務署にご相談ください。
• 相続登記や名義の手続きについては、法務局または司法書士にご確認ください。
• 建物の状態や修繕の要否については、建築士・施工業者にご相談ください。
• 法令や制度は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

空き家を売却するか活用するか迷っている方も、現在の状態を確認するところからお気軽にご相談ください。