用途地域とは？南城市で土地・建物を売るときに確認したいこと

売却を考えて調べ始めると、「用途地域」という言葉に行き当たります。役所の窓口や不動産会社の資料に出てくるものの、自分の土地がどれに当たるのか、そもそも売却と何の関係があるのかは分かりにくいところです。

用途地域は、その土地に建てられる建物の用途や規模を左右する、主要なルールの一つです。買主が土地を買う目的は「そこに何かを建てること」であることが多いため、用途地域は買主層と価格の見通しに関わってきます。

そして南城市には、もう一つ知っておきたい事情があります。南城市の都市計画区域は、その大部分が用途地域の指定のない区域です。市街地を中心に用途地域が指定され、それ以外の広い範囲には13種類の用途地域があてはまらない、という構成になっています（出典：南城市「南城市の都市計画制度について」）。

ただし、この指定は一度決めたまま固定されているわけではありません。南城市では用途地域の指定・変更が段階的に行われており、直近では2026年1月30日につきしろ地区の用途地域が変更されています（出典：南城市「都市計画の決定（変更）の告示について（つきしろ地区）【R8.1.30】」）。ご自身の土地がどの扱いになっているかは、地名の一覧ではなく最新の都市計画図で確認する必要があります。

用途地域の中身から、南城市での実際の指定状況、ご自身の土地の調べ方、売却時に関わってくる点、建物がある場合の注意点まで、順に見ていきます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月28日
最終更新日：2026年8月28日
情報確認日：2026年8月28日

用途地域は、建てられる用途と規模を決めるルールです

用途地域は、都市計画法第8条第1項第1号にもとづいて定められる地域地区の一つです。第一種低層住居専用地域から工業専用地域まで、全部で13種類あります。それぞれの目的は同法第9条に定められており、たとえば第一種低層住居専用地域は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされています。

住宅地には住宅地の、商業地には商業地の環境を守るために、建物の用途と規模を地域ごとに整理する仕組みだと考えると分かりやすいでしょう。

用途地域は、都市計画区域（および準都市計画区域）のなかで、都市計画として定められた場所にだけ存在します。日本のすべての土地に用途地域があるわけではありません。

建てられる建物の用途が変わります

用途地域ごとに建てられる建物を定めているのは、建築基準法第48条と別表第二です。たとえば第48条第1項は「第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない」と定めています。

住宅は多くの用途地域で建てられますが、店舗・事務所・工場などは、地域によって規模や種類に制限がかかります。ただし各項にはただし書があり、特定行政庁が良好な住居の環境を害するおそれがないと認めた場合などに許可されることがあります。「この地域では絶対に建てられない」と言い切れるものではなく、原則として建てられない、という理解が正確です。

建てられる規模も変わります

建物の規模は、主に次の2つで決まります。

• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合（建築基準法第53条）
• 容積率：敷地面積に対する延べ面積の割合（建築基準法第52条）

どちらも用途地域の区分に応じて上限が定められます。ここで見落とされやすいのが、前面道路の幅員による容積率の制限です。建築基準法第52条第2項は、前面道路の幅員が12メートル未満の場合、その幅員のメートル数に一定の数値（住居系は10分の4、その他は10分の6が基本）を乗じた値以下でなければならないと定めています。

都市計画で容積率200%と定められていても、前面道路が狭ければ、実際に使える容積率はそれより小さくなります。前面道路が2つ以上ある場合は、幅員が最も大きいものを使って計算します。建ぺい率には、角地や防火地域内の耐火建築物などについて緩和の規定（第53条第3項など）もあります。

売却前に「この広さならこのくらいの家が建つはず」と考えていた前提が、道路の幅で変わることがあります。

南城市の大部分は、用途地域の指定がない区域です

沖縄県には7つの都市計画区域があります。このうち市街化区域と市街化調整区域を分ける区域区分（線引き）があるのは、那覇広域都市計画区域だけです（出典：沖縄県「都市計画に関するよくある質問」）。

南城市は、単独で「南城都市計画区域」を構成しています。区域区分は定められておらず、非線引きの都市計画区域です。平成22年8月10日にこの区域が指定され、それまで旧佐敷町・旧大里村にあった市街化区域・市街化調整区域の区分は廃止されました。あわせて旧知念村・旧玉城村の区域が、都市計画区域外から編入されています。

区域の指定にあわせて、市街地には用途地域が定められ、それ以外の都市計画区域内には用途地域を置かず、代わりに特定用途制限地域を指定する構成が採られました。市が公表している当時の資料では、用途地域の対象として佐敷の津波古・新開、大里の嶺井の一部が挙げられています。

用途地域の指定は、その後も変更されています

ここで注意したいのは、この構成が2010年のまま止まっていないことです。南城市は、都市計画の決定・変更を告示のたびに公表しており、用途地域についても地区ごとに指定・変更が重ねられています。

告示日	地区
平成28年11月1日	大里ニュータウン地区
平成30年6月15日	佐敷地区／佐敷地域西部地区
令和3年8月27日	垣花地区
令和8年1月30日	つきしろ地区

（出典：南城市「都市計画」に掲載の各告示）

直近の令和8年1月30日の告示では、つきしろ地区について南城都市計画用途地域の変更と南城都市計画特定用途制限地域の変更が行われています。

なお、沖縄本島以外の島しょ部（久高島など）は都市計画区域に含まれていません。

特定用途制限地域と風致地区

特定用途制限地域は、「建ててほしくない建物の用途」をあらかじめ定めて立地を制限する制度です。南城市では居住環境保全地区・リゾート環境地区・幹線道路沿道地区（市街地型／農村型）・産業環境地区の区分が設けられ、周辺環境への影響が懸念される工場や性風俗施設、規模の大きな店舗などが制限の対象とされています。

住宅については、戸建て・集合住宅を問わず規制しないとされています。住宅を建てる目的の買主にとって、この点は大きな制約になりにくいということです。

このほか、市内には風致地区も指定されています。第1種風致地区では建物の高さ8メートル以下・建ぺい率20%以下・緑地率50%以上、第4種風致地区では高さ10メートル以下・建ぺい率40%以下などの基準が設けられています。海や緑を望む地域では、この指定の有無で建てられる建物が変わります。

市街化調整区域と混同しないようにします

南城市には、現在、市街化調整区域はありません。平成22年8月の区域指定にともなって廃止されているためです。

市街化調整区域の詳細は、市街化調整区域の土地は売れる？沖縄県南部の指定地域と売却の注意点で扱っています。

また、農業振興地域の農用地区域（農振農用地）や森林地域といった他の法令による規制は、用途地域とは別系統のものとして従来どおり続いています。

農用地区域内の農地を住宅など農業以外の用途へ転用する場合は、原則として農用地区域からの除外（農振除外）と、農地法上の転用許可の両方が関係します。ただし、除外には要件があり、除外されたからといって農地転用が必ず許可されるわけではありません。南城市が公表している除外の要件にも「除外後、農地法による農地転用の許可を受けられると見込まれること」が挙げられています。

農地の売り方そのものは畑を売りたいときの流れと農地法の手続きをご覧ください。

用途地域がなくても、建て方のルールはあります

「用途地域の指定がない＝何を建ててもよい」ではありません。この誤解は、売却の話を進めるうえで最初につまずきやすい点です。

建築基準法の集団規定（道路や建ぺい率などのルール）は、都市計画区域と準都市計画区域のなかで適用されます（建築基準法第41条の2）。南城市の都市計画区域内であれば、用途地域がなくても次のルールがかかります。

建ぺい率・容積率は特定行政庁が指定します

用途地域の指定のない区域では、容積率は建築基準法第52条第1項第8号、建ぺい率は同法第53条第1項第6号にもとづき、特定行政庁が指定します。

沖縄県は特定行政庁として、平成16年4月16日にこの指定を告示し、同年5月17日から適用しています。旧知念村・旧玉城村の区域については、平成22年8月の都市計画区域への編入にあわせて指定されています。南城市の用途地域の指定のない区域では、次の数値が示されています。

区域	建ぺい率	容積率
旧佐敷町・旧大里村の区域	60%	200%
旧知念村・旧玉城村の区域	70%	200%

（出典：南城市「南城市の都市計画制度について」、沖縄県「用途地域の指定のない区域（白地地域）における容積率等の指定」）

この数値は特定行政庁の指定によるもので、区域ごとに異なります。他の市町村の白地地域も同じ数値だと考えないようにしてください。あわせて、道路斜線の勾配1.5といった高さ関係の制限も指定されています。

なお、これらは指定された上限であり、前述の前面道路の幅員による容積率の制限は、用途地域の有無にかかわらずかかります。

接道義務はかかります

建築基準法第43条第1項は「建築物の敷地は、道路……に二メートル以上接しなければならない」と定めています。用途地域がなくても、都市計画区域内であればこの規定は適用されます。

接道を満たしていない土地は、建物を建てられない、あるいは建替えができない土地として扱われることがあります。売却で価格に影響しやすい部分ですので、再建築不可の土地は売却できる？接道義務と確認の手順もあわせてご確認ください。

地区計画・特別用途地区などが重なることがあります

用途地域を確認すれば建築条件が確定する、というものではありません。南城市都市計画課の所管業務には、用途地域・特定用途制限地域のほかに、地区計画、特別用途地区、風致地区の指定と、その区域内の建築審査・許可が並んでいます（出典：南城市「都市計画課」）。

これらは用途地域とは別の制度で、土地によっては重なって指定されています。重なっている場合、用途地域で認められている用途や規模が、そのまま使えるとは限りません。それぞれの該当の有無を確認する必要があります。

広い土地では開発許可の確認も必要です

土地の使い方を変える工事をともなう場合は、都市計画法の開発許可がもう一つの確認事項になります。区域区分の定められていない南城都市計画区域では、建築物の建築等を目的とする開発行為のうち、規模が3,000平方メートル以上のものが同法第29条の許可の対象とされています。あわせて、沖縄県南部土木事務所の案内では、3,000平方メートル未満であっても500平方メートル以上は南城市への確認が必要とされています（南城市の条例によるもの。出典：沖縄県南部土木事務所「都市計画法」）。

面積の大きさだけで決まるものではなく、区画・形質の変更をともなう「開発行為」に当たるかどうかが前提になります。広い土地や、造成をともなう計画で売却する場合は、南城市都市計画課または南部土木事務所へ個別に確認してください。開発許可そのものの仕組みは市街化調整区域の土地は売れる？沖縄県南部の指定地域と売却の注意点で扱っています。

自分の土地の用途地域を調べる方法

調べ方は大きく3つあります。手軽なものから順に並べます（下に行くほど確実です）。

1. 南城市地図情報システムで確認する。南城市は、都市計画図等の位置検索をインターネット上で行えるシステムを公開しています。用途地域等の確認ができます（出典：南城市「南城市地図情報システム」）。
2. 沖縄県地図情報システムで確認する。用途地域・建蔽率・容積率を閲覧できます。ただし沖縄県は「画面表示の倍率および縮尺による誤差が生じている場合もあります」と注記しています。
3. 市町村の都市計画担当課へ確認する。南城市の場合は都市計画課が窓口です。沖縄県も、境界線付近の詳細については各市町村の都市計画担当窓口で確認するよう案内しています。

地図システムは全体像をつかむのに向いていますが、区域の境界に近い土地では、地図上の判断と実際の指定が一致しないことがあります。売却を前提にした確認であれば、窓口で確定させておくほうが安心です。

窓口へ行くときは、地番の分かる資料（固定資産税の納税通知書、権利証、登記事項証明書など）を持参すると話が早く進みます。

用途地域は、売却のどこに効いてくるのか

用途地域そのものが売却を止めることはありません。効いてくるのは、買主の側の判断です。

買主が想定する使い方と結びつきます

土地を探している方は、そこに何を建てるかを決めて動いています。住宅なのか、店舗を兼ねた建物なのか、賃貸用のアパートなのか。用途地域は、その計画が成り立つかどうかを最初に左右します。

建ぺい率・容積率は、同じ面積の土地でも建てられる延べ面積を変えます。前面道路の幅員による制限も重なるため、「広さの割に思ったほど建てられない」という結果になることがあります。

価格への影響は、土地ごとに異なります

用途地域の種類だけで価格が決まるわけではありません。面積・形状・接道・道路の幅員・高低差・上下水道の状況など、複数の条件が組み合わさります。

当社がこれまで扱った範囲では、建てられる用途の幅が想定と違っていた土地は、購入を検討される方の層そのものが変わりました。価格の見立てだけでなく、誰に向けて募集するかが変わる、という受け止め方をしています。これは当社が扱った範囲での傾向であり、すべての土地に当てはまる法則ではありません。

査定を依頼するときは、把握している事実（用途地域の指定の有無、建ぺい率・容積率、前面道路の幅員、風致地区の該当など）を伝えておくと、前提のそろった説明を受けやすくなります。査定の見方は不動産の売却査定とは？机上・訪問査定の違いと査定額の見方で整理しています。

建物が建っている場合は、既存不適格の確認をします

建物が建っている土地では、今の規制に合っていない建物が見つかることがあります。

建築基準法第3条第2項は、法令の規定の「施行又は適用の際現に存する建築物」については、その規定を適用しないと定めています。適法に建てられた建物が、後からできたルールに合わなくなった状態を既存不適格建築物と呼びます。違反建築物とは別の概念です。

南城市も、平成22年8月より前からある既存の建築物については基本的に違反に問われないとしたうえで、同年8月以降に新築や一定規模以上の増改築などを行う場合は現在のルールを満たす必要がある、と案内しています。建築基準法第3条第3項も、増築・改築・移転や大規模の修繕・模様替を行う場合には、現行の規定が適用されることを定めています。

そのまま使い続ける分には問題にならなくても、買主が建替えや増改築を考えている場合には、現在の建ぺい率・容積率・高さの制限に合わせる必要が出てきます。売却前に、建物の建築時期と当時の確認内容が分かる資料（建築確認済証・検査済証など）を探しておくと、説明の材料になります。詳しくは既存不適格建築物は売却できる？増改築時の注意点と確認先をご覧ください。

用途地域を、所有者の希望で変えることはできるのか

「用途地域を変えれば高く売れるのでは」と考える方がいらっしゃいます。結論として、個人が申請して自分の土地だけ用途地域を変えることは、通常できません。

用途地域の都市計画は市町村が定めるものです（都市計画法第15条第1項）。変更が必要になったときは、市町村や都道府県が変更することとされています（同法第21条第1項）。

所有者側の手段としては、都市計画提案制度があります（同法第21条の2）。土地の所有者等は、原則として0.5ヘクタール以上の一団の土地について（都市計画法施行令第15条。条例で0.1ヘクタール以上まで引き下げられます）、その区域内の土地所有者等の3分の2以上の同意を得たうえで、都市計画の決定または変更を提案できます。

ただし、提案できることと、変更されることは別です。提案を受けた市町村が、決定や変更をするかどうかを判断します。売却の時間軸で使える手段とは考えにくく、通常は、現在の指定を前提に売り方を組み立てることになります。

用途地域を説明するのは誰か

売主ご本人が、買主へ重要事項説明をする義務を負うわけではありません。

宅地建物取引業法第35条第1項は、宅地建物取引業者が契約成立までに、宅地建物取引士をして書面を交付して説明させなければならないと定めています。同項第2号には「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別……に応じて政令で定めるものに関する事項の概要」が挙げられており、政令（宅地建物取引業法施行令第3条）が列挙する制限のなかに、建築基準法第48条（用途制限）、第52条（容積率）、第53条（建ぺい率）が含まれています。

用途地域や建ぺい率・容積率は、仲介する宅建業者が調査して説明する事項です。売主としては、建物の建築時期や過去の増改築、境界や道路の状況など、ご自身しか知らない事実を伝えることが役割になります。物件の状態をどう伝えるかは、物件状況報告書（告知書）には何を書く？売主が迷ったときの判断の順番で整理しています。

よくある質問

用途地域が指定されていない土地は、価値が低いということですか。

そうとは限りません。用途地域の指定がない区域では、建築基準法第48条による用途の制限がかからない一方、南城市では特定用途制限地域による制限がかかり、建ぺい率・容積率は特定行政庁の指定に従います。建てられる建物の幅は、その土地の条件と買主の計画によって変わります。指定の有無だけで価値を判断することはできません。

用途地域は変わることがありますか。

都市計画の見直しによって変更されることがあります。市町村が定めるものですので、変更の予定があるかどうかは市町村の都市計画担当課で確認します。売却の時期が先になる場合は、確認しておくとよいでしょう。

土地の一部だけ用途地域が違うことはありますか。

用途地域の境界が敷地の途中を通ることはあります。この場合の建ぺい率・容積率の扱いは敷地全体で計算する仕組みがあり、判断が複雑になります。地図上での判断は避け、市町村の都市計画担当課と、建築を担当する建築士に確認してください。

隣の土地と同じ条件だと考えてよいですか。

隣接していても、条件が同じとは限りません。用途地域の境界、前面道路の幅員、風致地区の該当、接道の状況が異なれば、建てられる建物は変わります。土地ごとに確認することをおすすめします。

買主から用途地域について聞かれたら、売主が答えるべきですか。

調査・説明は、仲介する宅建業者が行います。分からないことを推測で答える必要はありません。建物の建築時期や増改築の履歴など、ご自身が知っている事実を仲介会社へ伝えていただければ、そこから調査を進められます。

まとめ

用途地域は、その土地に何を、どのくらいの規模で建てられるかを決めるルールです。売却では、買主の計画が成り立つかどうかを通じて、買主層と価格の見通しに関わってきます。

南城市の場合、都市計画区域の大部分は用途地域の指定がない区域で、市街地を中心に用途地域が指定されています。指定がない区域でも、特定用途制限地域・風致地区・接道義務・特定行政庁が指定した建ぺい率と容積率がかかります。「用途地域がないから自由に建てられる」ということにはなりません。

そして、用途地域の指定は変わります。2026年1月30日にもつきしろ地区で変更が告示されており、地名の一覧で覚えるのではなく、その時点の都市計画図で確認する必要があります。

売却を考え始めた段階で確認しておきたいのは、次の5点です。

1. 用途地域の指定があるか、ある場合はその種別と建ぺい率・容積率。
2. 指定がない場合は、特定用途制限地域の区分と、白地地域の建ぺい率・容積率。
3. 地区計画・特別用途地区・風致地区といった上乗せの規制に該当するかどうか。
4. 前面道路の幅員と接道の状況、造成をともなう計画がある場合は開発許可の要否。
5. 建物がある場合は、建築時期と既存不適格に当たるかどうか。

いずれも、南城市都市計画課をはじめとする市町村の窓口で確認できます。地図情報システムで当たりをつけてから窓口で確定させる進め方が、手戻りが少なくなります。

参考資料（法令・公的資料）

• e-Gov法令検索「都市計画法」（確認日：2026年8月28日）｜第8条第1項第1号（地域地区）、第9条（用途地域の定義）、第15条第1項（都市計画を定める者）、第21条第1項（都市計画の変更）、第21条の2（都市計画の提案）
• e-Gov法令検索「都市計画法施行令」（確認日：2026年8月28日）｜第15条（都市計画の提案の面積要件）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（確認日：2026年8月28日）｜第3条第2項・第3項（既存不適格）、第41条の2（適用区域）、第43条第1項（接道義務）、第48条・別表第二（用途制限）、第52条第1項第8号・第2項（容積率）、第53条第1項第6号・第3項（建ぺい率）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（確認日：2026年8月28日）｜第35条第1項第2号（重要事項の説明）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行令」（確認日：2026年8月28日）｜第3条第1項（説明すべき法令上の制限）
• 沖縄県「都市計画に関するよくある質問」（確認日：2026年8月28日）｜県内7つの都市計画区域、区域区分があるのは那覇広域都市計画区域のみ、南城都市計画区域、沖縄県地図情報システムでの確認と境界付近の窓口確認
• 沖縄県「都市計画区域のうち用途地域の指定のない区域（白地地域）における容積率等の指定」（確認日：2026年8月28日）｜平成16年4月16日告示・同年5月17日適用、県が特定行政庁として所管する市町村における白地地域の指定
• 南城市「南城市の都市計画制度について【H22.8】」（確認日：2026年8月28日）｜平成22年8月10日の南城都市計画区域の指定、市街化調整区域の廃止、用途地域が指定されている市街地、特定用途制限地域、風致地区、白地地域の建ぺい率・容積率、既存不適格建築物の扱い
• 南城市「都市計画」（確認日：2026年8月28日）｜都市計画の決定（変更）の告示一覧（大里ニュータウン地区【H28.11.1】、佐敷地区・佐敷地域西部地区【H30.6.15】、垣花地区【R3.8.27】、つきしろ地区【R8.1.30】）
• 南城市「都市計画の決定（変更）の告示について（つきしろ地区）【R8.1.30】」（確認日：2026年8月28日）｜令和8年1月30日告示、南城都市計画用途地域の変更・南城都市計画特定用途制限地域の変更
• 南城市「都市計画課」（確認日：2026年8月28日）｜所管業務（地区計画・用途地域・特定用途制限地域・風致地区・特別用途地区の指定と区域内の建築審査・許可、都市計画法第29条に関連する開発行為許可、南城市開発条例に基づく開発行為）
• 沖縄県南部土木事務所「都市計画法」（確認日：2026年8月28日）｜区域区分の定められていない都市計画区域（南城市）の開発許可の規模区分、3,000平方メートル未満のうち500平方メートル以上は南城市に要確認
• 南城市「農振除外をされる皆様へ」（確認日：2026年8月28日）｜農振除外の要件、除外後に農地法の転用許可を受けられる見込みが必要であること、建売・転売・宅地分譲を目的とする除外はできないこと
• 南城市「南城市地図情報システム（用途地域等の確認ができます）」（確認日：2026年8月28日）｜都市計画図等の位置検索

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。用途地域・地域地区の指定内容は土地ごとに異なり、建てられる建物も個別の条件によって変わります。

• 用途地域・特定用途制限地域・地区計画・特別用途地区・風致地区の指定と、開発許可の要否は、土地がある市町村の都市計画担当課にご確認ください（南城市は都市計画課）。開発許可は沖縄県南部土木事務所も窓口になります。
• 用途地域の指定のない区域の建ぺい率・容積率・高さの制限は、特定行政庁である沖縄県土木建築部建築指導課、または市町村の建築担当窓口にご確認ください。
• 実際に建築できる建物の用途・規模の判断は、建築士・建築会社、および建築確認の窓口にご確認ください。
• 農地の転用は市町村の農業委員会、農業振興地域の農用地区域からの除外は市町村の農業振興担当課（南城市は産業振興課）が窓口です。登記は司法書士、測量や境界の確定は土地家屋調査士、税金は税理士にご相談ください。

制度や指定の範囲は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の土地売却について、地域事情や土地の条件を踏まえてご提案します。