建てたい家が建つ土地か｜南城市で用途地域と建蔽率・容積率を確認する

土地を探しているとき、価格と広さと場所はすぐに比べられます。ところが「この土地に、自分が建てたい家が建つのか」だけは、資料を眺めていても分かりません。用途地域という言葉は聞いたことがあっても、それが自分の計画にどう効いてくるのかは、土地ごとに違うからです。

引っかかり方には2種類あります。ひとつは、建てたい建物の用途が認められない場合。もうひとつは、用途は問題ないのに、希望する大きさが入らない場合です。どちらも、契約してから設計に入って気づくと、計画そのものを見直すことになります。

当社へ寄せられたご相談でも、住宅の一部を店舗や事務所として使いたいというお話をいただくことがあります。住宅だけなら問題のない土地でも、そこに別の用途が加わると、確認する条文が変わります。契約前に「用途」と「規模」の2つに分けておけば、役所と建築会社のどちらに何を聞けばよいかがはっきりします。順に見ていきます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年9月2日
情報確認日：2026年9月2日

買う前に確かめるのは「用途」と「規模」の2つです

土地に建てられる建物は、大きく2つのルールで決まっています。

• 用途の制限：その土地に、どんな使い方の建物を建ててよいか。用途地域ごとに、建築基準法の別表第二で定められています（建築基準法48条）。
• 規模の制限：どれくらいの大きさの建物を建てられるか。建築面積の上限（建蔽率）、延べ面積の上限（容積率）、高さの上限が、それぞれ別の条文で決まっています。

この2つは別のルールなので、片方だけを確認しても足りません。用途の制限にかからない住宅であっても、規模の制限で希望の広さが入らないことがあります。逆に、広さには余裕があっても、住宅以外の用途を兼ねた瞬間に建てられなくなることもあります。

なお、これらの制限（集団規定）が働くのは、都市計画区域と準都市計画区域の中に限られます（建築基準法41条の2）。南城市でも、場所によってこの前提が変わります。沖縄県は、知念・玉城区域で建築基準法第3章（集団規定）を適用する対象について「奥武島等の離島は除く」としており、市内には都市計画区域に入っていない区域があります（出典：沖縄県「南城市知念及び玉城区域における建築基準法第3章の適用」、2026年9月2日確認）。

用途地域そのものの意味や、ある土地の用途地域を調べる手順は用途地域とは？南城市で土地・建物を売るときに確認したいことで扱っているため、この記事では繰り返さず、買う側の判定に必要な部分だけを見ていきます。

自分の計画を、先に用途と規模へ翻訳しておく

役所や建築会社へ相談する前に、建てたい建物を次の形に置き換えておくと、確認が一度で済みます。

1つ目は用途の制限（建築基準法48条、施行令130条の3など）の話で、2つ目はそれとは別の論点です。住宅を賃貸に出すこと自体が、建築基準法上の非住宅用途になるわけではありません。二世帯住宅も基本的には住宅ですが、間取り・出入口・共用部分・内部の動線によって、一戸建ての住宅・長屋・共同住宅などの扱いが変わることがあります。この判定は図面をもとに行うものなので、建築士や沖縄県南部土木事務所へ確認してください。

「1階を店舗にしたい」という希望は、そのままでは条文に当てはめられません。店舗部分が延べ面積の何割で、何平方メートルになるのかまで分けておくと、判定できる形になります。

住宅以外を兼ねる計画は、用途の制限を先に確かめます

住宅だけを建てるのであれば、用途の制限で止まることは多くありません。判定が必要になるのは、住宅に別の用途が加わるときです。

用途地域ごとに建てられる建物は、建築基準法の別表第二で定められています。第一種低層住居専用地域のように「別表に掲げる建築物以外は建築してはならない」という定め方をする地域と、逆に「別表に掲げる建築物は建築してはならない」という定め方をする地域があります。どの用途が認められるかは地域ごとに違うため、候補地の用途地域が分かった時点で、その地域の欄を確認することになります。

店舗や事務所を兼ねる住宅には、面積と用途の条件があります

住宅系のなかでも制限が厳しい第一種低層住居専用地域でも、条件を満たした「兼用住宅」であれば建てられます。確認する順番は次の3つです。

1. 住宅部分と非住宅部分が一体の「兼用住宅」として扱える計画か
2. 住宅部分が延べ面積の2分の1以上か
3. 非住宅部分の合計が50平方メートル以下で、政令の号に掲げる用途か

面積だけで決まるわけではありません。条文が対象にしているのは、住宅に別の用途を「兼ねる」建物です。別棟の店舗や、住宅部分と内部で行き来できないよう完全に分けた店舗、実質的にテナントの区画となるものを、同じ扱いと考えないでください。沖縄県の建築基準法取扱基準にも「第一種低層住居専用地域内の長屋形式店舗兼用住宅の取扱いについて」が定められており、計画の形によって扱いが変わることがあります（出典：沖縄県「沖縄県建築基準法取扱基準の改定」、2026年9月2日確認）。具体的な計画がどう扱われるかは、沖縄県南部土木事務所の建築班または建築士へご確認ください。

そのうえで、面積と用途の条件を見ます。条件は建築基準法施行令130条の3に定められていて、次の2つを両方満たすことが必要です。

延べ面積の二分の一以上を居住の用に供し、かつ、次の各号のいずれかに掲げる用途を兼ねるもの（これらの用途に供する部分の床面積の合計が五十平方メートルを超えるものを除く。）（建築基準法施行令130条の3）

つまり、延べ面積の半分以上が住まいであることと、住宅以外の部分の床面積の合計が50平方メートル以下であることです。さらに、兼ねてよい用途は号で限定して挙げられており、主なものは次のとおりです。

• 事務所（一定の自動車のための駐車施設を同一敷地内に設けて業務を運営するものを除く）
• 日用品の販売を主たる目的とする店舗、食堂、喫茶店
• 理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋など、これらに類するサービス業を営む店舗
• 洋服店、畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店など（原動機を使う場合は出力の合計0.75キロワット以下）
• 自家販売のために食品製造業を営むパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋など（同上）
• 学習塾、華道教室、囲碁教室など
• アトリエまたは工房（同上）

これは主な用途を挙げたもので、条文の号がすべての業種名を書き並べているわけではありません。自分の計画がこの枠に入るかどうかは、業種の名前ではなく条文の号に当てはまるかで判断されるため、具体的な計画がある場合は建築の窓口で確認してください。

面積の条件も、設計の自由度に効いてきます。たとえば延べ面積120平方メートルの住宅で店舗を兼ねる場合、店舗部分は50平方メートルが上限で、かつ住宅部分が60平方メートル以上必要になります。店舗を広く取りたい計画ほど、用途地域の選択そのものが変わってきます。

「許可を取れば建つ」を購入の前提にしないでください

用途制限には例外があります。建築基準法48条の各項にはただし書きがあり、特定行政庁が「良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合」は建てられます。

ただし、これは特定行政庁が個別に判断する許可であり、申請すれば得られるものではありません。手続としても、原則として利害関係者の意見聴取や建築審査会の同意が必要とされています（一定の場合にこれらを不要とする定めもありますが、許可が得られることを保証する規定ではありません）。

希望の広さが入るかは、建蔽率・容積率で決まります

用途の制限を通過したら、次は大きさです。ここで見るのは主に次の2つです。

• 建蔽率：敷地面積に対する建築面積の割合の上限（建築基準法53条）。おおまかには、その土地を上から見たときに建物で覆ってよい割合です。平屋にしたい、駐車場を広く取りたいといった希望に効いてきます。
• 容積率：敷地面積に対する延べ面積の割合の上限（同52条）。建物全体の床面積の合計に効いてきます。

どちらも、都市計画で定められた数値が上限になります。150平方メートルの土地で建蔽率が60%なら建築面積は90平方メートルまで、容積率が200%なら延べ面積は300平方メートルまで、という見方です。

前面道路が12メートル未満だと、容積率が下がることがあります

見落としやすいのがこちらです。建築基準法52条2項は、前面道路の幅員が12メートル未満の場合、容積率はその幅員のメートル数に一定の数値を掛けたもの以下でなければならないと定めています。掛ける数値は用途地域の区分によって定められています。低層住居専用地域・田園住居地域は10分の4、中高層住居専用地域や住居地域・準住居地域は10分の4（特定行政庁が指定する区域内では10分の6）、その他の地域は10分の6（同じく指定区域内では10分の4または10分の8）です。前面道路が2つ以上ある場合は、幅の最も広いものが前面道路になります。

なお、この係数を変更する指定区域について、県は用途地域別の敷地制限の案内で、中高層住居専用地域等では「0.6の指定区域無し」、近隣商業地域等では「0.4又は0.8の指定区域無し」としています（出典：沖縄県「敷地の制限」、2026年9月2日確認）。南城市では候補地の用途地域を確認したうえで、県の敷地制限の一覧に沿って計算してください。

この計算で出た数値が都市計画で定められた容積率より小さければ、小さいほうが上限になります。つまり、資料に「容積率200%」と書かれていても、前面道路が4メートルの住居系の地域であれば、4×10分の4＝160%が上限になるということです。延べ面積で40%の差は、部屋ひとつぶんに相当することもあります。

前面道路の幅は、この計算だけでなく、そもそも建築できるかという接道の問題にも関わります。道路の種別や再建築の可否は前面道路が狭い土地は買っても大丈夫？沖縄で接道と再建築を確認する手順で扱っています。

角地の緩和は、自動的に付くものではありません

建蔽率には緩和があります。建築基準法53条3項では、次の場合に建蔽率の上限に10分の1が加えられます（両方に当たれば10分の2）。

• 防火地域内（建蔽率の限度が10分の8の地域を除く）にある耐火建築物等、または準防火地域内にある耐火建築物等・準耐火建築物等
• 街区の角にある敷地またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するもの

注意したいのは後者です。条文は「特定行政庁が指定するもの」としているため、見た目が角地であれば当然に緩和される、というものではありません。指定の基準は特定行政庁ごとに定められています。角地の緩和を見込んで建築面積を計算していると、前提が変わることがあります。

高さの制限で、階数や間取りが変わることがあります

容積率に余裕があっても、高さの制限で計画が入らないことがあります。住宅の計画に効いてくるのは主に次の3つです。

• 絶対高さの制限：第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、建築物の高さは10メートルまたは12メートルのうち都市計画で定められた限度を超えられません（建築基準法55条1項）。3階建てや、天井高を取りたい計画では確認が必要です。
• 斜線制限：道路斜線・隣地斜線・北側斜線があり、敷地の位置や向きに応じて、建物の一部の高さが抑えられます（同56条）。総二階の計画が、屋根の形の変更で収まることもあります。
• 日影規制：同56条の2は、別表第四に掲げる地域・区域のうち地方公共団体の条例で指定する区域について、日影の規制を定めています。適用があるかどうかは条例の指定によるため、候補地が指定区域に入っているかを確認することになります。

高さの制限は、条文だけを読んで自分の計画に当てはめるのが難しい部分です。候補地の図面と、建てたい建物のおおよその形を建築士に見てもらうのが確実です。

用途地域の指定がない土地でも、建て方のルールはあります

南城市では、用途地域の指定がない区域（白地地域とも呼ばれます）に当たる土地を検討することがあります。ここで気をつけたいのは、用途地域の指定がないことは、建て方が自由という意味ではないという点です。

建蔽率・容積率は、県が区域を区分して指定しています

建築基準法52条1項8号と53条1項6号は、用途地域の指定のない区域について、いくつかの数値のなかから特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるとしています。

沖縄県は、県が特定行政庁として所管する都市計画区域内の市町村について、この指定を行っています。県は平成16年4月16日に、建蔽率を70・60・50・40・30%、容積率を400・300・200・100・80・50%のなかから指定しました。あわせて道路斜線（勾配1.5または1.25）と隣地斜線（31メートル＋勾配2.5または20メートル＋勾配1.25）も指定し、同年5月17日から適用しています（出典：沖縄県「都市計画区域のうち用途地域の指定のない区域（白地地域）における容積率等の指定」、2026年9月2日確認）。

ただし、南城市は区域によって都市計画区域に入った経緯が違います。知念・玉城区域は、平成22年8月10日に南城都市計画区域へ編入された際、県が別途、容積率200%・建ぺい率70%・道路斜線（勾配1.5）・隣地斜線（31メートル＋勾配2.5）を指定して同日から適用しています。この適用の対象からは奥武島等の離島が除かれています（出典：沖縄県「南城市知念及び玉城区域における建築基準法第3章の適用」、2026年9月2日確認）。

県が公開している用途地域別の敷地制限の案内では、用途地域の指定のない区域の容積率は200%、建蔽率は60%（旧玉城村・知念村は70%）とされています（出典：沖縄県「敷地の制限」、2026年9月2日確認）。

条文にあるとおり、指定は区域を区分して行われます。同じ市内でも区域によって数値が異なるため、平成16年の指定がそのまま候補地に当てはまるとは考えないでください。候補地に現在適用される数値は、県ページの「南城市関係」の資料と現在の都市計画図、沖縄県土木建築部建築指導課に備え付けられている指定図書、または後述の窓口で確認してください。

特定用途制限地域・風致地区・地区計画という上乗せがあります

用途地域がない区域でも、用途の制限がかかることがあります。

• 特定用途制限地域：この地域内の建築物の用途の制限は、都市計画に即し、政令で定める基準に従って、地方公共団体の条例で定められます（建築基準法49条の2）。用途地域が定められていない区域に対して、制限したい用途を絞って定める仕組みです。
• 地区計画等：地区計画等の区域内では、市町村が条例で建築物の敷地・構造・用途などの制限を定めることができます（同68条の2第1項）。
• 風致地区：都市の風致を維持するための地区で、建築等について条例による規制が行われます。

南城市では、平成22年8月10日から南城都市計画区域が指定され、風致地区や特定用途制限地域などの制度が導入されています。最新の都市計画図は南城市の地図情報システムで確認できると案内されています（出典：南城市「南城市の都市計画制度について」、2026年9月2日確認）。

どの区域にどの制限がかかっているかは土地ごとに異なります。「用途地域の指定がないから制限はない」と考えず、候補地がこれらの区域に入っていないかを確認してください。

「用途地域の指定がない」と「市街化調整区域」は違います

この2つは混同されやすいのですが、別の話です。市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）がされていない都市計画区域では、そもそも市街化調整区域は存在しません。南城都市計画区域の指定にあたっては、大里・佐敷区域が線引き区域から非線引き区域へ見直され、知念・玉城区域が都市計画区域外から都市計画区域内へ編入されたと県の資料に記載されています。

一方、那覇市などは線引きが行われている都市計画区域に属するため、沖縄県南部全体を同じ前提で考えることはできません。候補地が市街化調整区域に当たる場合の確認事項は市街化調整区域の土地は買っても家を建てられる？沖縄県南部で購入前に確認することで扱っています。

契約前は、誰に何を確認するかで進み方が変わります

ここまでの内容は、窓口が分かれています。まとめて1か所で聞こうとすると、確認が止まりがちです。

都市計画の内容は市、建築の判断は県の土木事務所です

• 南城市都市計画課：候補地の用途地域、特定用途制限地域、風致地区、地区計画などの都市計画の内容。地図情報システムでも確認できます。
• 沖縄県南部土木事務所 建築班：建築基準法上の取扱い。沖縄県内で建築主事を置く特定行政庁は那覇市・浦添市・宜野湾市・沖縄市・うるま市の5市で、南城市を含むそれ以外の市町村は沖縄県が特定行政庁です。南部土木事務所は豊見城市・糸満市・南城市・南風原町・与那原町・八重瀬町などを管轄しています（出典：沖縄県「建築確認申請について」、2026年9月2日確認）。

那覇市内の土地を検討する場合は、市が特定行政庁になるため確認先が変わります。

重要事項説明で説明される範囲と、そこから先

宅地建物取引業法35条1項2号は、都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限で政令で定めるものについて、その概要を説明することを義務づけています。同法施行令3条1項2号には、建築基準法の48条1項から14項まで（用途制限）、52条・53条・53条の2・54条・55条・56条・56条の2（形態規制）、68条の2第1項・5項（地区計画等の条例）などが挙げられています。宅地の売買であれば、これらは説明の対象です。

つまり、用途地域・建蔽率・容積率・地区計画の制限は、重要事項説明で説明されます。ただし説明されるのは制限の概要であり、買主の建てたい建物がその土地に収まるかどうかまでを判定するものではありません。そこは設計の話であり、建築士の領域です。

なお、この説明対象は取引の種類によって異なります。建物の貸借の場合は、施行令3条3項により法令上の制限の説明対象が限られており、建築基準法の制限は対象になっていません。

建築会社に、計画を当てはめてもらう

用途と規模の制限が分かっても、最後は「その敷地に、その建物が本当に入るか」という設計の判断が残ります。斜線制限や駐車スペースの取り方まで含めて図面に落とすのは建築士の仕事です。候補地が絞れてきたら、次の順で進めると手戻りが減ります。

1. 市で都市計画の内容を確認する（用途地域、上乗せ規制の有無）
2. 県南部土木事務所で建築基準法上の取扱いを確認する（用途地域の指定がない区域の指定数値、道路の扱いなど）
3. 1と2の結果と、建てたい建物の希望（用途・延べ面積・階数）を建築会社へ渡し、収まるかを見てもらう
4. その結果を踏まえて、買付・契約の条件を決める

購入前に確認する項目は用途と規模だけではありません。現地と役所で確認したい項目の全体像は土地を買う前に確認すること｜沖縄県南部の現地と役所のチェックリストに、造成・擁壁・引込みを含む費用総額の見方は南城市・沖縄県南部で安い土地を買う前に｜造成・擁壁・上下水道の引込で総額が変わるケースと確認手順にまとめています。

よくある質問

用途地域は、購入後に変わることはありますか。

変更されることがあります。用途地域や地区計画などの都市計画は、都市計画の手続きを経て変更されることがあります。購入時点の規制が将来も同じとは限らないため、将来の増築や用途の変更を前提に土地を選ぶ場合は、その点も含めて検討してください。南城市でも、令和8年（2026年）1月30日に、つきしろ地区について南城都市計画用途地域および南城都市計画特定用途制限地域の変更が告示されています（出典：南城市「都市計画の決定（変更）の告示について（つきしろ地区）【R8.1.30】」、2026年9月2日確認）。古い都市計画図や過去の販売資料だけで判断せず、契約前に現在の地図情報システムと都市計画課で確認してください。なお、建てた後に規制が変わった場合の建物の扱い（既存不適格）は、建替えや増改築の場面で問題になることがあります。

住宅ローンの審査で、用途地域や白地地域であることは影響しますか。

金融機関ごとに異なるため、公表資料から一般化できる部分ではありません。併用住宅や、用途地域の指定がない区域の土地を検討している場合は、早い段階で取引先の金融機関へ直接ご確認ください。

不動産会社から「この土地なら大丈夫です」と言われました。それで判断してよいですか。

役割の違うところが残ります。不動産会社が説明できるのは、法令上の制限の概要と、取引に関わる部分です。建てたい建物が収まるかどうかの判断は建築士、許可の見通しは特定行政庁の領域になります。計画に住宅以外の用途を含む場合や、規模に余裕がない場合は、契約前に建築士へ図面段階で見てもらうことをお勧めします。

土地の資料に用途地域の記載がありません。何を確認すればよいですか。

用途地域の指定がない区域である可能性があります。その場合も建蔽率・容積率の指定や、特定用途制限地域などの上乗せ規制があります。市の都市計画課で区域の状況を確認したうえで、県の建築の窓口で適用される数値を確認してください。

農地として登記されている土地でも、この記事の確認だけで足りますか。

農地の場合は別の手続きが加わります。用途地域や形態規制とは別に、農地法にもとづく転用の手続きが必要になります。用途と規模の確認とあわせて、転用の可否と時期を確認してください。

まとめ

買おうとしている土地に建てたい家が建つかどうかは、「用途」と「規模」に分けて確認すると判断できる形になります。

用途については、住宅だけの計画であれば止まることは多くありませんが、店舗・事務所などを兼ねる計画では条文の条件が加わります。第一種低層住居専用地域の兼用住宅であれば、延べ面積の2分の1以上が居住用で、住宅以外の部分の床面積の合計が50平方メートル以下、かつ用途が号に掲げるものであることが必要です。例外許可の制度はありますが、許可を前提に土地を買うことはお勧めしません。

規模については、建蔽率と容積率が上限になります。前面道路の幅員が12メートル未満であれば、その幅員から計算した数値と比べて小さいほうが容積率の上限になるため、資料の数値だけで延べ面積を見込まないでください。角地の建蔽率の緩和も、特定行政庁の指定が前提です。高さの制限で計画が変わることもあります。

用途地域の指定がない区域でも、建蔽率・容積率は沖縄県が区域を区分して指定しており、特定用途制限地域や風致地区、地区計画による用途の制限がかかることもあります。指定がないことと制限がないことは別です。南城市の場合、区域によって都市計画区域に入った経緯が違い、市内には都市計画区域外の区域もあります。候補地がどの区域に当たるかを先に確認してください。

参考資料（法令・公的資料）

• 建築基準法（e-Gov法令検索）— 41条の2・48条・49条の2・52条1項8号・52条2項・53条1項6号・53条3項・55条1項・56条・56条の2・68条の2第1項
• 建築基準法施行令（e-Gov法令検索）— 130条の3
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）— 35条1項2号
• 宅地建物取引業法施行令（e-Gov法令検索）— 3条1項2号・3項
• 沖縄県「都市計画区域のうち用途地域の指定のない区域（白地地域）における容積率等の指定」
• 沖縄県「南城市知念及び玉城区域における建築基準法第3章の適用」
• 沖縄県「敷地の制限」
• 沖縄県「都市計画区域外における建築」
• 沖縄県「沖縄県建築基準法取扱基準の改定」
• 沖縄県「建築確認申請について」
• 沖縄県「南城都市計画区域」
• 南城市「南城市の都市計画制度について」
• 南城市「都市計画の決定（変更）の告示について（つきしろ地区）【R8.1.30】」
• 南城市「地図情報システム」

いずれも2026年9月2日に確認しました。

ご利用にあたって

この記事は一般的な情報を整理したものであり、個別の土地についての法的・技術的な判断を示すものではありません。建築の可否や建物の設計は建築士、権利関係や契約条項の判断は弁護士、登記手続きは司法書士、土地の測量や境界は土地家屋調査士、税務の判断は税理士が扱う領域です。法令・制度・自治体の運用は変更されることがあります。実際のご判断にあたっては、最新の情報をご確認のうえ、それぞれの専門家および所管窓口へご相談ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の土地について、地域事情や土地の条件を踏まえてご提案します。