使わない土地の活用方法｜売却・賃貸・駐車場などの選び方と注意点【南城市】

使わない土地の使い道は、「何を建てるか」から考えると行き詰まります。先に決めたいのは、貸すのか、売るのか、当面は保有するのかという方向です。建てるかどうかは、そのあとの話になります。

南城市の場合、地目が農地かどうか、用途地域や特定用途制限地域の扱い、接道と道路の幅員、高低差や擁壁、下水道か浄化槽かといった条件で、選べる方法が変わります。同じ市内でも、玉城・知念・佐敷・大里で土地の条件は同じではありません。

さらに、土地の条件が同じでも、「収入がほしい」のか「管理の負担を減らしたい」のか、県外にお住まいかどうかで、向いている方法は変わります。

この記事では、活用方法ごとの判断材料、土地の状況別の早見表、南城市ならではの確認事項、税制と費用の要点までをまとめました。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年07月22日
最終更新日：2026年07月23日
情報確認日：2026年07月23日

使わない土地をそのままにするとどうなる？

判断を先延ばしにしている間も、費用と手間は発生し続けます。まず、その中身を確認しておきます。

使っていなくても費用はかかり続けます

土地を所有している限り、固定資産税が毎年かかります。使っていない土地でも、この点は変わりません。

特に注意したいのが、住宅が建っていない「更地」の場合です。住宅が建っている土地には固定資産税を軽減する特例（住宅用地の特例）がありますが、更地にはこの軽減が適用されません。建物を解体して更地にすると、同じ土地でも固定資産税が上がることがあります。

なお、都市計画税は、原則として市街化区域内の土地・家屋に課される税です。区域区分が定められていない都市計画区域では、条例で定める区域に課することができるとされています（地方税法第702条）。南城市での取り扱いは、南城市税務課にご確認ください。

使わない土地でも、固定資産税や管理の負担は続きます。「いつか考えよう」と置いておくほど、その負担は積み重なっていきます。

管理を怠るとトラブルにつながることがあります

土地を放置すると、次のような問題が起こることがあります。

• 雑草の繁茂や樹木の越境による近隣とのトラブル
• ごみの不法投棄
• 害虫の発生や景観の悪化
• 境界標の紛失や、隣地との境界の不明確化

沖縄では気候の関係で草木の生長が早く、こまめな草刈りが必要になることもあります。県外にお住まいで沖縄の土地を所有している場合は、誰が現地を見るのかが特に悩ましい問題になりがちです。

使わない土地の主な活用方法

ここからは、代表的な活用方法を、判断材料とあわせて見ていきます。土地活用では「何が建てられるか」だけでなく、「誰が使い、いくらで貸せるか」まで確認する必要があります。

駐車場として貸す（月極・時間貸し）

建物を建てずに始められるため、初期費用を抑えやすい方法です。ただし、駐車場は始めやすい活用方法ですが、周辺に需要がなければ収益になりません。

月極駐車場の借り手は、近くの住宅・アパート・事業所です。時間貸し（コインパーキング）は、店舗や施設、観光施設など、短時間の出入りが多い場所でないと台数が埋まりません。南城市のように車移動が中心の地域でも、敷地内に駐車場のある住宅が多い区域では、月極の需要は限られます。

初期費用は仕上げ方で大きく変わります。アスファルト舗装、砕石（砂利）敷き、ロープや車止めによる区画整備では、費用も工期も違います。まず砕石敷きで始め、様子を見てから舗装するという進め方もあります。

前面道路が狭い場合や、出入口の見通しが悪い場合は、借り手がつきにくくなります。契約・集金・除草・区画の補修といった管理を自分で行うか、管理会社に任せるかも、先に決めておくと後が楽です。

将来、売却や別の用途へ切り替えやすい点は、駐車場の大きな利点です。建物がないぶん、やめるときの負担も小さく済みます。

向いていないケース：周辺に空き区画が目立つ場所、大きな車が入りにくい狭い道路に面した土地、地目が農地で転用の見込みが立たない土地。

資材置き場・車両置き場として貸す

建設業や運送業などの事業者に、資材や車両を置く場所として貸す方法です。こちらも建物を建てないため、初期費用は抑えられます。

最初に確認したいのは、車両が入れるかどうかです。トラックやダンプ、重機を運ぶ車両が通れる幅員があるか、曲がり角に余裕があるかで、借り手の範囲が大きく変わります。

近隣への配慮も欠かせません。車両の出入りによる音、砂ぼこり、早朝や夜間の作業は、住宅が近いほど問題になりやすくなります。利用できる時間帯や作業内容を、契約であらかじめ決めておくと安心です。

地面の整備も費用に影響します。ぬかるむ土地では砕石を敷く必要があり、雨水が隣地や道路へ流れ出ないよう、排水の計画も必要になります。

地目が農地の場合は、資材置き場も「農地以外の用途」にあたるため、農地転用の手続きが必要です（出典：南城市「農地の転用（農地法4・5条）」）。

電気や水道が必要かどうかは、借り手の使い方によります。プレハブの事務所を置く場合は、引き込みができるかも確認しておきます。

向いていないケース：住宅が近接している場所、大型車両が進入できない土地。

建物を建てて貸す（戸建て賃貸・アパート）

収入は大きくなる可能性がありますが、建築費という投資が先に必要になります。判断は「建てられるか」ではなく、「いくらで貸せて、どれくらいの期間で回収できるか」で行います。

確認する順番は、次のように整理すると迷いにくくなります。

1. 接道と、建物を建てられるかどうか
2. 用途の制限（用途地域・特定用途制限地域・風致地区など）
3. 上下水道や浄化槽、雨水排水
4. 想定賃料と、周辺の空室の状況
5. 建築費と、修繕・管理の費用

戸建て賃貸は、1戸空くと収入がゼロになります。アパートは空室を分散できますが、投資額も修繕費も大きくなります。県外にお住まいの場合は、管理会社へ委託する前提で収支を見ておくと安全です。

土地を手放したくない、家族へ引き継ぎたいという目的があるなら、建てて貸す方法は有力な選択肢になります。

向いていないケース：接道や用途の条件が整わない土地、数年以内の売却も考えている場合。

土地のまま貸す（土地賃貸・事業用定期借地）

建物は借り手が建て、土地だけを貸す方法です。店舗や事業所の用地として、長期の契約になることがあります。

大切なのは、契約が終わったときに土地がどう戻ってくるかです。建物の解体と更地での返還を誰が負担するのか、契約書ではっきりさせておく必要があります。

事業用定期借地権は、事業用の建物を建てる目的に限って結べる借地契約で、契約は公正証書で行う必要があります。契約期間や、終了時の建物の扱いは、借地借家法の定めによります（参考：e-Gov法令検索「借地借家法」）。

期間が長いぶん、途中で売りたくなっても自由には売れません。将来ご家族が使う可能性がある土地では、期間の設定を慎重に考える必要があります。

借地の契約は、条件の決め方で後々の負担が大きく変わります。契約前に、不動産会社や弁護士など、契約内容を確認できる相手に相談してください。

向いていないケース：数年以内に売却や自己利用の可能性がある土地。

売る（資産の組み換え）

活用の予定がなく、維持の負担を減らしたい場合は、売却も現実的な選択肢です。売却して得た資金を、より使いやすい資産や生活資金に振り替える「資産の組み換え」と考えることもできます。

売却の全体像は、不動産売却の流れを6ステップで解説｜査定から引き渡しまで【南城市】をご覧ください。売却時の税金については、不動産を売ったときにかかる税金は？譲渡所得税と3,000万円特別控除の基本【南城市】で整理しています。

境界がはっきりしない土地は、境界が分からない土地は売却できる？南城市でよくある事例と対処法もあわせてご確認ください。

当面は保有する・手放す

すぐに決めなくてよい土地もあります。ご家族が数年後に使う予定がある、相続の話し合いが終わっていないといった場合は、草刈りなどの管理を続けながら、短期で貸せる方法（駐車場や資材置き場）を検討する形もあります。

一方、売れる見込みがなく活用も難しい土地については、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度という選択肢があります。詳しくは活用や売却が難しい土地の選択肢で説明します。

土地の状況別｜検討しやすい選択肢の早見表

ご自身の土地がどれに近いかを見ていただくための目安です。あくまで出発点で、実際は現地と役所での確認が必要になります。

土地や所有者の状況	検討しやすい選択肢	主な確認事項
道路沿いで、車の出入りがしやすい	月極駐車場、車両置き場、事業用地として貸す・売る	周辺の需要、出入口の安全性、舗装・造成の費用
住宅地にあり、接道と建築の条件が整っている	戸建て賃貸、住宅用地としての売却	建築費と想定賃料、上下水道、売却相場
地目が農地、または農用地区域（青地）にある	農地として貸す・売る、転用できるかを先に確認	農地法の許可、農振除外、転用の見込み
接道が弱い、形が悪い、高低差や擁壁がある	隣地所有者への売却、現況のままの売却	接道、造成・擁壁の費用、測量、境界
県外にお住まいで、管理が難しい	売却、土地のまま貸す、管理の委託	草刈りなどの管理費、近隣対応、連絡体制
将来、ご家族が使う可能性がある	短期の土地賃貸、駐車場、当面は保有	契約期間、返還・原状回復の条件、維持費

南城市で活用を決める前に確認したいこと

どの方法が現実的かは、土地そのものの条件で決まります。南城市の場合、確認する順番と場所が、他の市町村と少し異なります。

南城市は「非線引き」の都市計画区域です

南城市では、平成22年8月10日から「南城都市計画区域」が指定され、風致地区や特定用途制限地域といった制度によるまちづくりが始まっています（出典：南城市「南城市の都市計画制度について【H22.8】」）。

このとき知っておきたいのが、南城市には、市街化区域と市街化調整区域という区分がありません。沖縄県内で区域区分（線引き）があるのは那覇広域都市計画区域だけで、南城都市計画区域は区域区分を定めていない、いわゆる非線引き都市計画区域です（出典：沖縄県「都市計画に関するよくある質問」）。

つまり、「市街化調整区域だから建てられない」といった説明は、南城市には当てはまりません。そのかわり、次に説明する用途の制限や、接道などの条件を個別に確認することになります。なお、島しょ部など、都市計画区域に含まれていない区域もあります。

用途地域・特定用途制限地域・風致地区を確認する

南城市には、用途地域が指定されている区域と、指定されていない区域があります。南城都市計画区域のうち用途地域の指定がない区域には、その全域に特定用途制限地域が定められており、建てられる建物の用途に制限があります（出典：沖縄県「南城市知念及び玉城区域における建築基準法第3章の適用」）。

「用途地域がない＝何でも建てられる」ではない、という点がポイントです。どの用途が制限されるかは、南城市都市計画課にご確認ください。

自然景観の保全のため、風致地区が定められている区域もあります。第1種・第4種の風致地区が平成22年8月10日に指定されており、建築物の新築・改築、宅地の造成や土地の形質の変更、木竹の伐採、土石の採取などには許可が必要です（出典：南城市「風致地区に関する許可申請」）。

ご自身の土地がどの区域に当たるかは、南城市地図情報システムで都市計画図を確認できます。

※つきしろや大里、佐敷の一部には用途地域の指定がございます。

農地かどうか、農用地区域かどうかを確認する

登記や現況が「農地」の土地は、農地法によって扱いが定められており、宅地のように自由に売買・転用・賃貸ができません。農地を農地以外の用途に変える場合や、転用目的で売買・貸借する場合は、農業委員会などの許可が必要です。

農地は、見た目が空き地でも、すぐに別の用途には使えません。駐車場も資材置き場も「農地以外の用途」にあたります。

さらに、農業振興地域の農用地区域（いわゆる「青地」）に指定されている農地は、転用の前に農振除外の手続きが必要になることがあります（参考：南城市「農振除外をされる皆様へ」）。農振除外と農地転用は別の手続きで、時間もかかります。

農地の売却については、南城市で農地・畑を売りたいときの流れ｜農地法の許可と手続きの進め方で詳しく説明しています。

接道・道路幅員・高低差・擁壁を確認する

建物を建てるときは、原則として建築基準法上の道路に接している必要があります。南城市の知念・玉城区域は、平成22年8月10日に都市計画区域へ指定され、同日以降は建築基準法第3章の規定が適用されています（出典：沖縄県「南城市知念及び玉城区域における建築基準法第3章の適用」）。

前面道路の幅員は、建物だけでなく、駐車場や資材置き場の使い勝手にも直結します。大型車両が入れない道路では、借り手の範囲が狭くなります。

高低差や擁壁がある土地は、造成や擁壁の工事費が見込みより大きくなることがあります。土地が広くても、接道・高低差・排水の条件によっては、造成費が収支を左右します。

上下水道・浄化槽・雨水排水を確認する

建物を建てて貸す場合は、水道と排水が使えるかどうかが前提条件になります。

南城市には、公共下水道の事業地区と農業集落排水の事業地区があり、その区域外では合併処理浄化槽で汚水を処理することになります（参考：南城市「浄化槽」）。浄化槽が必要な区域では、設置費用と維持管理（保守点検・清掃・法定検査）の費用も見込んでおく必要があります。

雨水の排水も見落としやすい点です。造成の仕方によっては、雨水が隣地や道路へ流れ出て、近隣とのトラブルになることがあります。

南城市で使わない土地を活用するときの注意点

制度の確認とは別に、南城市で土地を扱うときにつまずきやすい点があります。

農地転用の許可だけでは、話が進まないことがあります。農用地区域に入っていれば農振除外が先に必要ですし、造成や排水の計画、他の法令の確認も並行します。「転用できるか」ではなく「いつまでに、いくらでできるか」を見ておくと、判断を誤りにくくなります。

同じ南城市でも、土地の条件は一様ではありません。玉城・知念・佐敷・大里では、地形も、道路の整備状況も、排水の方式も違います。市全体の傾向で判断せず、その土地の前面道路と周囲を実際に見て確かめる必要があります。

車社会だからといって、駐車場の需要があるとは限りません。敷地内に駐車場のある住宅が多い区域では、月極の借り手は限られます。近くに月極駐車場の募集看板がどれくらい出ているかは、分かりやすい判断材料になります。

観光施設の近くでも、立地だけで駐車場や宿泊用途が成立するわけではありません。出入口の安全性、用途の制限、周辺の駐車場の状況、季節による波を含めて確認することになります。

税制・費用で知っておきたいこと

判断材料として、税金と費用の要点も押さえておきます。

持っている間は固定資産税がかかります

前述のとおり、土地を所有している間は固定資産税がかかります。更地には住宅用地の特例が適用されないため、住宅が建っている土地に比べて税負担が大きくなる傾向があります。まずは納税通知書で、年間いくらかかっているかを確認しておくと、比較がしやすくなります。

売却時に使える可能性のある特例（低未利用土地の100万円控除）

一定の条件を満たす、利用されていない土地を売却した場合、譲渡所得から100万円を控除できる特例（低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除）があります。主な要件は次のとおりです。

• 都市計画区域内にある、一定の低未利用土地等であること
• 売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えること
• 売却金額が原則500万円以下であること
• 市区町村長の確認書など、必要書類をそろえること

売却金額の上限は、市街化区域のほか、区域区分が定められていない都市計画区域のうち用途地域が定められている区域などでは800万円以下となります（出典：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」）。南城市には市街化区域がないため、用途地域の指定があるかどうかで、上限が変わる可能性があります。

適用期限は、令和10年（2028年）12月31日までの譲渡とされています（出典：国土交通省「土地の譲渡に係る税制」）。要件や期限は変更されることがあり、個別の適用可否は事情によって異なります。最新情報を国税庁で確認し、税理士へご相談ください。

活用や売却が難しい土地の選択肢

条件によっては、活用も売却も難しい土地があります。そうした土地にも、いくつかの道があります。

相続土地国庫帰属制度で手放す

相続や遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度が、相続土地国庫帰属制度です（令和5年4月27日施行）。使い道がなく、管理の負担だけが残っている土地の受け皿として設けられました（出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。

ただし、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。次のような土地は、申請できない、または承認されない場合があります。

• 建物がある土地
• 担保権（抵当権など）や、他人の利用権が設定されている土地
• 境界が明らかでない土地や、所有権をめぐる争いがある土地
• 土壌が汚染されている土地
• 管理に過分な費用・労力がかかる崖などがある土地

費用もかかります。審査手数料は土地1筆あたり14,000円で、承認された場合は負担金の納付が必要です。負担金は、その土地の10年分の管理費用相当額として算定されます。多くの土地では原則20万円ですが、市街化区域または用途地域が定められている地域内の宅地や、一部の農地・森林は、面積に応じて算定されます（出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」）。南城市には市街化区域がないため、ここでも用途地域の指定の有無が分かれ目になります。

この制度は要件が厳しく、誰でも利用できるわけではありません。申請の可否や負担金の見込みについては、法務局や司法書士へご確認ください。

隣地の所有者への売却という道もあります

接道が弱い土地や、形が整っていない土地は、一般の買主を探すより、隣地の所有者にとって価値が高いことがあります。隣地と一体になることで、建物が建てられるようになったり、駐車スペースとして使えるようになったりするためです。

現況のまま売る場合は、土地の状態をどこまで説明し、契約でどう取り決めるかが重要になります。考え方は契約不適合責任とは？不動産を売る前に売主が知っておきたい基本と注意点で説明しています。

相続した土地や空き家をめぐる考え方は、相続した空き家はどうする？売却・活用の選択肢と3,000万円特別控除もご参照ください。

よくある質問（FAQ）

南城市で土地の活用を考えるときに、疑問になりやすい点をまとめました。

南城市で用途地域が指定されていない土地は、自由に使えますか。

自由に使えるわけではありません。用途地域の指定がない区域には特定用途制限地域が定められており、建てられる建物の用途に制限があります（出典：沖縄県「南城市知念及び玉城区域における建築基準法第3章の適用」）。あわせて、接道の条件、風致地区の許可、地目が農地かどうかの確認も必要です。制限の内容は、南城市都市計画課にご確認ください。

農地でも、駐車場や資材置き場として活用できますか。

そのままでは使えず、農地転用の手続きが必要です。駐車場も資材置き場も「農地以外の用途」にあたります。自分で転用する場合は農地法第4条、貸したり売ったりする場合は第5条の許可が必要です（出典：南城市「農地の転用（農地法4・5条）」）。農用地区域（青地）にある場合は、先に農振除外が必要になることもあります。まずは南城市農業委員会にご相談ください。

接道がない土地や高低差のある土地でも、活用できますか。

建物を建てる活用は難しくても、他の道が残っていることがあります。隣地の所有者への売却、現況のままの売却、資材置き場としての賃貸などが考えられます。ただし、造成や擁壁の費用が大きくなることがあるため、費用の見込みを先に確認しておくと判断しやすくなります。

使わない土地は、売却と活用のどちらがよいですか。

土地の条件とご自身の目的によって変わります。収入を得たい場合は貸す方法が、維持の負担をなくしたい場合は売却が向いていることがあります。判断に必要なのは、想定される収入、初期費用、管理の手間、売った場合の手取りの4つです。この4つを並べると、比べやすくなります。

いらない土地は、国に引き取ってもらえますか。

相続・遺贈で取得した土地であれば、要件を満たせば相続土地国庫帰属制度を利用できる場合があります。ただし、建物がある土地や境界が不明な土地などは対象外で、審査手数料や負担金もかかります（出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。利用できるかは個別の判断になるため、法務局や司法書士へご確認ください。

県外に住んでいても相談できますか。

ご相談いただけます。沖縄の土地を所有しながら県外にお住まいの方からも、ご相談をいただくことがあります。現地の状況の確認から、活用・売却の選択肢の整理まで、状況に合わせてお手伝いします。

まとめ｜貸す・売る・保有するを並べて比べる

使わない土地の活用について、要点を整理します。

• 使わない土地でも、固定資産税や管理の負担は続く
• 先に決めるのは「貸す・売る・保有する」の方向。建物を建てるかどうかは、そのあとの判断
• 南城市は非線引きの都市計画区域。市街化調整区域はないが、用途地域・特定用途制限地域・風致地区の確認が必要
• 農地は、見た目が空き地でもすぐには使えない。農地転用と農振除外は別の手続き
• 売却時は低未利用土地の100万円控除など、条件を満たせば使える特例もある（期限あり）
• 活用も売却も難しい土地には、相続土地国庫帰属制度という選択肢もあるが、要件は厳しい

次の一歩としては、納税通知書で年間の固定資産税を確認し、公図と登記事項証明書で地目と面積を確かめ、都市計画図でご自身の土地がどの区域に当たるかを見てみてください。ここまで分かれば、選択肢はかなり絞り込めます。

参考資料（法令・公的資料）

• 沖縄県「都市計画に関するよくある質問」（確認日：2026-07-23）／県内で区域区分（線引き）があるのは那覇広域都市計画区域のみであること
• 南城市「南城市の都市計画制度について【H22.8】」（確認日：2026-07-23）／平成22年8月10日の南城都市計画区域の指定、風致地区・特定用途制限地域の導入
• 沖縄県「南城市知念及び玉城区域における建築基準法第3章の適用（平成22年7月30日）」（確認日：2026-07-23）／用途地域の指定のない区域全域への特定用途制限地域の指定、建築基準法第3章の適用と接道
• 南城市「風致地区に関する許可申請」（確認日：2026-07-23）／第1種・第4種風致地区の指定と、許可が必要な行為
• 南城市「南城市地図情報システム（用途地域等の確認ができます）」（確認日：2026-07-23）／都市計画図・用途地域の確認方法
• 南城市「農地の転用（農地法4・5条）」（確認日：2026-07-23）／農地転用の定義、第4条・第5条の区分、手続きの流れ
• 南城市「農振除外をされる皆様へ」（確認日：2026-07-23）／農用地区域（青地）と農振除外の手続き
• 南城市「浄化槽」（確認日：2026-07-23）／下水道・農業集落排水の事業地区と、合併処理浄化槽の設置補助
• 国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」（確認日：2026-07-23）／100万円特別控除の要件、譲渡価額の上限（500万円・800万円）と対象区域
• 国土交通省「土地の譲渡に係る税制」（確認日：2026-07-23）／低未利用土地等の譲渡に係る特例措置の概要と適用期限
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」（確認日：2026-07-23）／制度の対象、却下事由・不承認事由、審査手数料
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」（確認日：2026-07-23）／負担金の考え方と算定方法
• e-Gov法令検索「農地法」（確認日：2026-07-23）／農地の転用・権利移動に関する許可の定め
• e-Gov法令検索「借地借家法」（確認日：2026-07-23）／定期借地権・事業用定期借地権等の定め
• e-Gov法令検索「地方税法」（確認日：2026-07-23）／固定資産税、住宅用地の特例、都市計画税（第702条）

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。個別のケースによって、適用される制度や手続き、税額は異なります。

• 用途地域・特定用途制限地域・風致地区・開発の手続きは、南城市都市計画課にご確認ください。
• 農地の転用や農振除外については、南城市農業委員会にご相談ください。書類の作成は行政書士に依頼できます。
• 税額の試算や特例の適用可否については、税理士や所轄の税務署にご相談ください。
• 相続登記や国庫帰属の申請手続きについては、司法書士にご相談ください。
• 土地の境界・面積・測量に関わる事項は、土地家屋調査士にご相談ください。
• 法令や制度は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

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この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

売却だけでなく、賃貸や管理を含めた土地の活用方法についてもご相談いただけます。