境界が確定していない土地は買っても大丈夫？沖縄で契約前に確認したいこと

気に入った土地が見つかって資料を取り寄せたところ、「境界標が入っていない」「実測はしていない」「隣の方と境界の認識が違っているようだ」と分かることがあります。土地そのものは希望どおりで、価格も予算に収まっています。それでも、この一言だけで話を進めてよいのか分からなくなります。

境界の話が難しいのは、「確定していない」という同じ言葉が、まったく重さの違う3つの状態を指しているためです。境界標が見当たらないだけの土地と、隣地と主張が食い違って争いになっている土地とでは、買主が引き受けることになるものが違います。まずその切り分けから始めます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月29日
情報確認日：2026年8月29日

先に結論：確定していない土地でも買えます。決めるのは「誰が・いつまでに」です

境界が確定していない土地は、購入できないわけではありません。判断のために確認したいのは次の3点です。

このうち、契約前に決めておけるのは2つ目です。逆にいえば、ここを決めないまま契約日を迎えると、引渡し後に買主側で対応することになります。土地探し全体の進め方は南城市・沖縄県南部で家を建てる土地の探し方、購入前の現地・役所確認の全体像は土地を買う前に確認することで扱っています。この記事は、そのうち境界に絞って詳しく見ていきます。

「境界が分からない」には3つの状態があります

同じ「境界が確定していない」でも、次の3つは分けて考えます。

1. 境界標が見当たらない

コンクリート杭や金属標が、草に埋もれている、工事で動いた、経年で失われた、という状態です。過去に測量が行われていて図面が残っていれば、復元できる場合があります。隣地との間に認識のずれがなければ、話し合いで進められる状態です。

2. 実測していない（登記の地積しか分からない）

登記簿に記載された地積はあるものの、現況を測っていない状態です。登記の地積と実際に測った面積が食い違うことがあり、「登記の面積＝実際の面積」とは限りません。坪単価で価格を計算している場合、面積の差がそのまま金額の差になります。

3. 隣地と認識が食い違っている

「この石積みの内側までがうちの土地だ」というように、隣地所有者と主張が異なっている状態です。この3つ目だけは、買主が土地とあわせて争いを引き受けることになります。前の2つが、現時点で争いが確認されていなければ資料の確認や測量から進められる状態であるのに対して、3つ目は相手のあることで、解決の時期も結果も読めません。

ただし、前の2つが常にそのまま進むとは限りません。測量や立会いを進める中で、隣地との認識の差が判明することがあります。隣地所有者が立会いに応じない、現地を確認した結果として認識の違いが分かる、道路や水路などの公有地との境界確認が必要になる、といった経過で、1つ目・2つ目だと思っていた土地が3つ目に近い状態へ変わることがあります。「今のところ争いは確認されていない」という理解にとどめておくほうが安全です。

売主や仲介会社から「境界は確定していません」と説明を受けたときは、そのどれなのかを聞いてください。この一問で、後の進め方がまったく変わります。

隣地と話し合っても、動かせない境界があります

境界という言葉には、性質の違う2つのものが含まれています。ここを取り違えると、「隣と話がついたから解決した」と考えてしまうことがあります。

筆界は、所有者同士の合意では変えられません

筆界（ひっかい）は、その土地が登記されたときに、その範囲を区画するものとして定められた線です（不動産登記法第123条第1号）。法務省は筆界について、「所有者同士の合意などによって変更することはできません」と説明しています（出典：法務省「筆界特定制度」）。

一方の所有権界は、その土地の所有権がどこまで及ぶかという範囲です。法務省は「筆界は所有権の範囲と一致することが多いですが、一致しないこともあります」としています。

つまり、隣地の方と「ここを境にしましょう」と話がついても、筆界そのものが動くわけではありません。話し合いで解決したつもりでも、登記上の区画とずれたままになることがあります。

また、当事者間で合意したからといって、所有権の帰属や登記への反映、第三者との関係までが当然にすべて確定するわけではありません。その合意にどのような法的効果があるのか、登記へどう反映するのかは、別途確認が必要です。権利の帰属について争いがある場合は、弁護士へご相談ください。

買主にとって、この違いはどこで効いてくるか

購入後に分筆をしたい、地積を訂正したいという場面では、筆界の位置が問題になります。また、隣地との合意がどのような書面で残されているかによって、次に売るときの説明の仕方も変わります。

境界の位置そのものを扱うのは、不動産会社ではなく土地家屋調査士です。権利の帰属について争いがある場合は弁護士が対応する領域になります。買主としては、その土地の状態がどちらの専門家の領域に入るのかを見分けられれば十分です。

重要事項説明で分かること、分からないこと

「宅建業者が入っているのだから、重要事項説明で境界のことも説明されるはず」と考えると、確認が一歩遅れることがあります。

宅地建物取引業法第35条第1項は、宅建業者が契約前に説明すべき事項を号ごとに定めています。登記された権利の種類・内容と登記名義人、法令にもとづく制限、私道に関する負担、飲用水・電気・ガスの供給や排水施設の整備状況などが並びますが、この各号に「境界の確定状況」や「測量の有無」を挙げた号はありません。

これは「境界について何も説明されない」という意味ではありません。実際の取引では、売主からの告知や物件資料を通じて境界の状態が示されることがあります。ただし、法定の説明事項として当然に出てくるものではない以上、重要事項説明を待たずに買主の側から確認しておく必要があります。

列挙事項でなければ黙ってよい、という意味ではありません

同法第47条第1号は、宅建業者が業務に関して、相手方等に対し、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁止しています。その対象には、第35条各号などの列挙事項（イからハ）だけでなく、ニとして「宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件」等のうち、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものが挙げられています。

したがって、境界の確定状況が第35条第1項の独立した列挙項目になっていないことと、宅建業者が把握している重大な境界紛争や利用に影響する境界の問題を黙っていてよいこととは、別の話です。買主の判断に重要な影響を及ぼす事項であれば、第47条第1号ニが問題になります。

なお、第47条は宅建業者の宅建業法上の義務です。売主本人が何をどこまで告知するかは、これとは別の問題になります。両者を混同しないようにしてください。

法令上の制限や道路の状況は重要事項説明で確認できます。そのうえで境界は、買主が自分から質問する項目だと考えておくと、確認の抜けが減ります。

契約前に売主へ確認したい5つのこと

境界の状態が分かったら、次は「契約でどう扱うか」です。ここは法律が一律に決めている部分ではなく、売買契約でどう定めるかによって変わります。契約前であれば、話し合いの余地があります。

1. 確定測量図があるか、なければ誰が行うか

過去に確定測量が行われていれば、その図面と、隣地所有者が立ち会って確認した書面が残っていることがあります。まずその有無を確認します。なお、この記事では、隣接地の所有者などとの境界確認をともなう測量を、便宜上「確定測量」と表記します。必要な確認・手続きは土地の状況によって異なります。

ない場合、引渡しまでに売主が確定測量を行う取り決めにするのか、現況のまま引き渡す取り決めにするのかを決めます。一般に、土地家屋調査士が隣地所有者の立会いを得て測量する方法がとられます。隣地の協力が必要になるため、時期の見通しは相手方次第になります。契約の期日を決めるときは、この点を織り込んでおきます。

2. 期限までに測量が終わらなかった場合をどうするか

「売主が引渡しまでに確定測量を行う」と決めても、隣地の立会いが整わないなどの理由で、期限までに完了しないことがあります。「誰が行うか」だけを決めて、終わらなかった場合を決めていないと、決済の直前になって進め方を話し合うことになります。

具体的な解除条項・違約金・手付の扱いは、契約の内容によって変わります。どのような定めにできるかは、仲介に入る宅建業者へ確認し、条項の効果について判断が必要な場合は弁護士へご相談ください。この記事の目的は、条項の文案を示すことではなく、契約前にこの論点があること自体を見落とさないようにすることです。

3. 境界の明示について、契約でどう定めるか

売主が引渡しまでに境界を現地で示す取り決めは、売買契約の条項として定められるのが一般的です。契約書にその条項があるか、あるとして何をもって「明示した」とするのかを確認してください。境界標の設置まで含むのか、図面上の説明で足りるのかによって、引渡し後の状態が変わります。

4. 面積が違っていた場合に精算するか

登記の地積で売買代金を決め、後から面積差が出ても精算しない定め方と、実測した面積で精算する定め方があります。どちらにするかは契約の定め方の問題で、法律が一律に決めているものではありません。

なお、引き渡された土地が契約の内容に適合していない場合、買主は履行の追完を請求でき（民法第562条第1項）、催告しても追完がないときは不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます（同法第563条第1項）。ただし、面積の差が「契約の内容に適合しない」といえるかどうかは、契約で面積をどう位置づけたかによって変わります。契約書の面積に関する条項は、契約前に読んでおきたい部分です。

5. 越境しているものがないか

塀・石積み・屋根・樋・木の枝などが、境界を越えていることがあります。越境がある場合、現状をどう記録し、将来建て替えるときにどう是正するかを、当事者間の覚書で取り決める方法があります。

ただし、覚書の効力が次の所有者へどこまで及ぶかは、内容と個別の事情によります。「覚書があるから安心」と考えず、何がどう書かれているかを確認してください。越境そのものについては、売る側から見た論点を越境物がある土地は売却できる？で扱っています。

隣地と揉めている土地は、扱いが変わります

3つ目の状態、つまり隣地と主張が食い違っている土地は、前の2つと同じようには進みません。

筆界特定制度は、買う前の段階では使えません

筆界の位置について、法務局の筆界特定登記官に特定を求める筆界特定制度があります。ただし、この申請ができるのは「土地の所有権登記名義人等」です（不動産登記法第131条第1項）。同法第123条第5号は、これを、所有権の登記がある土地では所有権の登記名義人、所有権の登記がない土地では表題部所有者、表題登記がない土地では所有者をいい、相続人その他の一般承継人を含むものと定めています。法務省も、土地の所有者として登記されている人やその相続人などが申請すると説明しています。

つまり、購入を検討している段階の買主は、自分で申請することはできません。売買契約を結んだだけでも、申請資格を得るわけではありません。制度を使うのであれば、売主が引渡しまでに申請するのか、買主が所有権移転登記を受けて所有権登記名義人等となり、申請資格を得た後に申請するのかを、契約前に決めておく必要があります。

また、筆界特定について法務省は「土地の所有権がどこまであるのかを特定するものではありません」としています。筆界の位置は特定されても、所有権の範囲の争いがそれで終わるとは限りません。手数料は土地の価格によって決まり、手続きの中で測量が必要になったときは、その費用を負担することになります。

争いが残ったまま買うと、その立場を引き継ぎます

筆界特定の結果に納得できないときは、後から裁判で争うこともできると法務省は説明しています。筆界をめぐる争いと、所有権の範囲をめぐる争いは、別の手続きになります。

争いが解決していない土地を購入するということは、その状態のまま所有者になるということです。期間も結果も見通せない以上、購入の判断は、価格の条件だけでなく「解決しなかった場合にどうするか」まで含めて考えることになります。争いの見通しについては、弁護士へご相談ください。

確定しないまま進めた場合に、影響が出る場面

「境界が確定していなくても、家は建つのでは」と考えることもできます。ただ、いくつかの場面で影響が出ることがあります。

住宅ローン

境界が確定していない土地の担保評価をどう扱うかは、金融機関や商品によって異なります。公的な資料で一律に説明できる部分ではないため、「ローンが組めない」とも「問題ない」とも言えません。事前審査の段階で、土地の状態を伝えて確認してください。

建築の計画

建物の配置は、敷地の境界からの距離を前提に決めます。境界の位置が動く可能性がある状態では、外構や駐車位置を含めた計画を確定させにくくなることがあります。建築を依頼する予定の建築士へ、その土地の状態を伝えて相談してください。

将来売るとき

境界が確定していない状態のまま所有していれば、次に売るときにも同じ論点が出てきます。売る側から見た進め方は境界が分からない土地は売却できる？で扱っています。買うときに解決しておくか、将来の自分に引き継ぐかという判断でもあります。

沖縄で境界を確認するときに、知っておきたい前提

沖縄の土地の境界には、歴史的な経緯があります。沖縄県は、去る大戦において宮古・八重山群島を除き公図・公簿のほとんどが焼失したと説明しています（出典：沖縄県「地籍調査・位置境界明確化事業」2024年1月11日更新）。

その後、位置境界が不明となった地域については、「沖縄県の区域内における位置境界不明地域内の各筆の土地の位置境界の明確化等に関する特別措置法」（昭和52年5月18日法律第40号）にもとづく位置境界明確化事業が行われてきました。

あわせて、国土調査法にもとづく地籍調査が進められています。地籍調査の成果が認証されると、その写しが登記所へ送付され（同法第20条第1項）、登記所はこれにもとづいて土地の表示に関する登記等を行います。地籍調査は、登記の記録に反映される調査です。

沖縄県の公表によれば、調査済面積の進捗率は98.6%（令和4年度末時点）、市町村別では完了37市町村、継続中が那覇市、休止中が石垣市・うるま市・竹富町で、未着手はありません。県全体としては、調査は相当程度進んだ段階にあります。

買付を入れる前に確認する順番

確認の順番を決めておくと、迷いにくくなります。

争いがある土地の場合は、1つ目の段階で内容と経緯を具体的に確認したうえで、購入するかどうかを先に判断します。契約条件の話に進む前に、そこを決めておくほうが混乱しません。

よくあるご質問

境界標がない土地は、買わないほうがよいですか。

境界標がないことだけを理由に見送る必要はありません。過去の測量図が残っていて、隣地との認識にずれがなければ、復元できる場合があります。確認したいのは、標がないという事実よりも、隣地との間で認識が食い違っていないかどうかです。

売主が「隣とは昔から話がついている」と言っています。それで十分ですか。

何がどう残されているかを確認してください。話し合いの内容が書面になっているか、その書面に隣地所有者の署名があるか、図面が添えられているかによって、扱いが変わります。口頭の合意だけの場合、隣地の所有者が代替わりした後に同じ説明が通るとは限りません。

確定測量は、売主と買主のどちらが費用を負担しますか。

契約でどう定めるかによります。法律が一律に決めているものではないため、価格の話と切り離さずに話し合う項目です。売主が行う取り決めにする場合は、いつまでに完了させるかも決めておきます。

隣の方が立会いに応じてくれない場合はどうなりますか。

確定測量が完了しない状態になります。法務局の筆界特定制度を利用する方法が考えられますが、申請できるのは所有権登記名義人等に限られるため、購入前の買主は申請できません。売主が対応するのか、買主が所有権移転登記を受けて申請資格を得た後に自分で対応するのかを、契約前に決めておく必要があります。あわせて、期限までに完了しなかった場合の契約上の扱いも決めておきます。

登記簿の面積より実際が狭かった場合、代金は返ってきますか。

契約で面積をどう位置づけたかによります。引き渡された土地が契約の内容に適合しない場合には、追完や代金減額の請求ができる旨が民法に定められていますが、面積の差がそれに当たるかどうかは契約の内容次第です。個別の判断は弁護士へご確認ください。

隣地の石積みが越境しています。撤去してもらってから買うべきですか。

撤去を前提にできるかどうかは、相手方との協議によります。撤去以外にも、現状と将来の是正について覚書を交わす方法があります。どの方法をとる場合でも、購入後に自分が当事者になることを踏まえて、契約前に取り決めておくことをお勧めします。

地籍調査が済んでいる地域なら、境界の心配はいりませんか。

調査の成果があることと、現地に境界標が残っていることは別です。成果があれば復元の手がかりになりますが、その後の工事や経年で標が失われていることもあります。対象地について成果があるかどうかは、所在する市町村の担当課へ確認してください。

まとめ

境界が確定していない土地は、買えない土地ではありません。判断が難しくなるのは、「確定していない」という同じ言葉が、境界標がないだけの状態から、隣地と争いになっている状態までを含んでしまっているためです。

まず、その土地がどの状態なのかを聞き分けます。境界標がない・実測していないという状態であれば、誰がいつまでに確定させるか、期限までに終わらなかったらどうするかを契約で決められます。ただし、測量や立会いを進める中で隣地との認識の差が判明することもあるため、「今のところ争いは確認されていない」という理解にとどめておきます。隣地と主張が食い違っている場合は、契約条件を詰める前に、その争いを引き受けるかどうかを先に判断します。

次に行うこととしては、売主・仲介会社へ「境界標・確定測量図・隣地との認識のずれ」の3点を具体的に確認してください。そのうえで現地を見て、資料と現況が合っているかを確かめます。あわせて、対象地について地籍調査の成果があるかを、所在する市町村の担当課へ照会します。ここまで揃えば、買付を入れるかどうかの材料になります。

参考資料（法令・公的資料）

• 法務省「筆界特定制度」
• 沖縄県「地籍調査・位置境界明確化事業」（2024年1月11日更新。進捗率は令和4年度末時点）
• 不動産登記法（第123条第1号・第5号、第131条第1項）
• 宅地建物取引業法（第35条第1項、第47条第1号）
• 民法（第562条、第563条、第566条）
• 国土調査法（第20条）
• 沖縄県の区域内における位置境界不明地域内の各筆の土地の位置境界の明確化等に関する特別措置法（昭和52年法律第40号）

※法令・制度は変更されることがあります。本記事は2026年8月29日時点で確認した内容です。

ご利用にあたって

この記事は一般的な情報を整理したものであり、個別の土地についての法的・技術的な判断を示すものではありません。境界の位置や測量は土地家屋調査士、権利関係の争いは弁護士、登記手続きは司法書士、建物の計画は建築士が扱う領域です。実際のご判断にあたっては、それぞれの専門家および所管窓口へご確認ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の土地について、地域事情や土地の条件を踏まえてご提案します。