普通借家契約と定期借家契約の違いは？戸建てを貸すときの選び方

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年08月15日
情報確認日：2026年08月15日

戸建てを貸すと決めたあと、募集条件や家賃相場より先に決めておきたいことがあります。契約の種類です。

当社へのご相談でも、「定期借家は更新できないため、契約期間が終われば必ず退去しなければならない」と受け止められているケースがあります。逆に、普通借家契約であれば、いつでも自分の都合で契約を終えられると思い込んでいる方もいらっしゃいます。どちらも、契約の仕組みを正確に踏まえたものではありません。

普通借家契約と定期借家契約は、「更新できるかどうか」という一点だけで選ぶものではなく、その家を将来どうしたいかによって選び方が変わります。それぞれの仕組みを、条文にもとづいて確認していきます。

普通借家契約と定期借家契約、何が違うのか

まず全体像を比較します。

具体的な特約の有効性は契約文言によって変わるため、賃料改定に関する特約を検討する場合は、契約書の作成前に管理会社や専門家へ確認することをお勧めします。

「更新がない」ことと「二度と住んでもらえない」ことは、同じではありません。 この点は後の見出しで詳しく触れます。

普通借家契約とは

一般的な賃貸借契約の多くは、この普通借家契約にあたります。期間を定めた場合でも、期間満了時に借主が住み続けることを希望すれば、貸主の側から更新を拒むには「正当の事由」が必要です（借地借家法第28条）。

正当の事由の有無は、貸主・借主それぞれが建物を必要とする事情、これまでの契約の経過、建物の利用状況、立退料などの申し出の有無を考慮して判断されます。「自分がいずれ住みたいから」という希望だけでは、当然に契約を終えられるとは限りません。

期間の定めがある契約で、期間満了の1年前から6か月前までの間に、貸主・借主のどちらからも更新しない旨の通知をしなければ、従前と同じ条件で契約を更新したものとみなされます（同法第26条第1項）。この法定更新となった場合、更新後の契約期間は、定めのないものとなります（同項ただし書き）。一方、当事者が合意して更新する場合まで、更新後の期間が必ず定めのないものになるわけではありません。貸主からこの通知をする場合も、第28条の正当の事由が必要です。更新のときに貸主が何を決められて何を決められないかは、賃貸契約の更新で貸主ができること・できないことで整理しています。

また、更新拒絶の通知をしていても、期間満了後に借主が建物の使用を続け、貸主が遅滞なく異議を述べなければ、法定更新となる場合があります（同法第26条第2項）。

なお、期間を1年未満と定めた場合、その契約は期間の定めのない賃貸借とみなされます（同法第29条第1項）。半年など短い期間だけを区切って貸したい場合、普通借家契約では意図した期間で終わらせられません。

将来にわたって長く貸し続けても構わない家であれば、普通借家契約は自然な選択肢です。ただし、法定更新となった普通借家契約は、期間の定めのない契約になります。期間の定めのない普通借家契約で貸主から解約を申し入れる場合は、原則として申入れから6か月を経過して終了し（同法第27条）、正当の事由も必要です（同法第28条）。将来自分や家族が住みたくなっても、正当の事由がなければ、貸主の更新拒絶や解約の申入れによって契約を終了させることはできません。

定期借家契約とは

定期借家契約（定期建物賃貸借）は、契約で定めた期間の満了によって、更新されることなく終了する契約です。借地借家法第38条に、次の要件が定められています。

1. 期間の定めがある建物の賃貸借において、公正証書による等、書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます（第1項）。この場合、前述の「1年未満は期間の定めのない賃貸借とみなす」規定（第29条第1項）は適用されないため、1年未満の期間でも有効に定められます。
2. 契約の内容を記録した電磁的記録によって契約をしたときは、書面によってされたものとみなされます（第2項）。
3. 貸主はあらかじめ、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した契約書とは別の書面を交付して説明しなければなりません（第3項）。この事前説明は、宅地建物取引業者が行う重要事項説明とは別の手続きです。仲介会社が貸主の代理として説明する場合も、書面等による説明が行われたことを確認します。
4. 貸主は、この書面の交付に代えて、政令で定めるところにより借主の承諾を得て、書面に記載すべき事項を法令に従う電磁的方法により提供することもできます。この場合、書面を交付したものとみなされます（第4項）。
5. 貸主が第3項の説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする定め自体が無効になります（第5項）。この場合、契約そのものが無効になるのではなく、原則として通常の更新がある借家契約（普通借家契約）として扱われます。

契約書に「更新なし」と書くだけでは足りません。契約締結前に、別書面の交付または借主の承諾を得た適法な電磁的方法による提供のいずれも行われなかった場合、更新がないとする定めだけが無効となり、通常の更新がある契約として扱われることがあります。事前説明の実施内容は、貸主自身も確認しておきたい部分です。

「更新できない」は誤解されやすいポイントです

再契約は、更新とは法的な性質が異なります。更新は従前の契約が継続するのに対し、再契約は新しい契約として条件を見直す機会にもなります。家賃や契約期間を、そのときの状況に合わせて設定し直せる点は、貸主にとって定期借家契約を選ぶ理由のひとつになります。

再契約も、法的には新たな定期借家契約です。 再契約のときも、契約書等の書面と、更新がなく期間満了で終了する旨の事前説明をあらためて行う必要があります。

契約期間中の終了・解約で確認しておきたいこと

定期借家契約は、原則として期間満了で終了します。ただし、契約期間が1年以上の場合、貸主が満了の1年前から6か月前までに終了通知をしなければ、満了による終了を借主に対抗できません。

終了通知を忘れると、予定した満了時の終了を主張できません

定期借家契約で契約期間が1年以上の場合、貸主は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間の満了により賃貸借が終了する旨を借主へ通知しなければなりません（借地借家法第38条第6項）。この通知をしないと、期間が満了しても、契約の終了を借主に対抗できません。通知が遅れた場合も、通知の日から6か月を経過するまでは終了を主張できないとされています。契約期間が1年未満の定期借家契約では、この通知は法令上求められていません。

借主側からの中途解約が認められる場合があります

床面積200平方メートル未満の居住用建物の定期借家契約には、借主側からの中途解約の規定があります。転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、借主がその建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、借主は解約の申入れをすることができます。申入れの日から1か月を経過することで契約は終了します（同法第38条第7項）。この法定の中途解約権を借主に不利に制限する特約は無効です（同法第38条第8項）。

この法定の中途解約権とは別に、契約で借主からの中途解約を認める条項を置く場合もあります。募集前に、借主が中途解約できる場面と予告期間を、管理会社等と確認しておきましょう。

貸主の予定どおりに期間が満了するとは限らない点は、収支を見込むうえで踏まえておきたいところです。

目的に合わせて選ぶ

契約形態は、「その家を将来どうしたいか」を軸に選びます。

一方で、定期借家契約は、借主にとって「いずれ出ていかなければならない住まい」になります。同じ地域・条件の物件と比べたときに、募集条件面で選ばれにくくなることも考えられます。契約期間や家賃の設定を含めて、募集の見通しとあわせて検討することをお勧めします。

契約時に確認しておきたいこと

住宅ローンが残っている家を貸す場合は、契約形態の検討より先に借入先への確認が必要です。詳しくは住宅ローンが残っている家は貸せる？借入先への確認と手続きの進め方をご覧ください。

相続した実家を貸す場合は、名義や3,000万円特別控除の対象になり得るかなど、契約形態以前に確認しておきたい点があります。相続した実家を貸すには？沖縄で戸建て賃貸を始める前に確認したいことで整理しています。

家賃の相場を確認したい場合は、南城市で戸建ての家賃はどう決まる？査定で見る5つのポイントと貸す前の確認事項もあわせてご覧ください。

よくある質問

普通借家契約と定期借家契約、どちらが多く選ばれていますか。

当社では、件数や割合を集計した統計を持っていません。 選ばれる契約形態は、その家を将来どうしたいかという所有者の事情によって変わります。件数の多さではなく、ご自身の予定に合わせて検討することをお勧めします。

定期借家契約にすると、家賃を安くしないと入居者が決まりませんか。

必ず安くする必要があるとは限りません。 期限があることを理由に、他の条件で比較されることは考えられますが、金額を下げるかどうかは、地域の相場や物件の条件によって判断が分かれます。

契約期間はどのくらいに設定すればよいですか。

その家を将来どうしたいかによって変わります。 転勤で数年後に戻る予定がある場合はその期間に合わせ、予定が固まっていない場合は、短めの期間にして再契約で調整する方法もあります。契約期間の設計は、不動産会社にご相談ください。

普通借家契約から定期借家契約への切り替えはできますか。

現在の普通借家契約の締結日によって扱いが異なります。 2000年3月1日（定期借家制度の施行日）以後に締結された普通借家契約であれば、その契約を合意解除し、必要な書面・事前説明の要件を満たした新たな定期借家契約を締結することで切り替えられます。一方、2000年3月1日より前に締結された既存の契約を、同じ住宅を引き続き賃貸する形で定期借家契約へ切り替えることはできません。契約の締結日と手続きの進め方は、管理会社または弁護士へご確認ください。

契約書の作成は自分で行っても構いませんか。

契約書を貸主自身で作成すること自体は可能です。 ただし、定期借家契約では、書面による契約（電磁的記録による契約を含みます）に加えて、契約締結前に、契約書とは別の書面（または借主の承諾を得た適法な電磁的方法）による事前説明が必要です。これは宅地建物取引業者の重要事項説明とは別の手続きで、行わなかった場合は「更新がない」とする定めが無効になります。書式は国土交通省の標準契約書等を参考にできますが、特約の内容や事前説明の進め方は、不動産会社や専門家に確認しながら進めることをお勧めします。普通借家契約であっても、修繕の分担や特約の内容によって後のトラブルにつながることがあります。

まとめ

• 普通借家契約は、期間が満了しても、貸主から更新を拒むには正当の事由が必要です。法定更新となった場合、更新後の契約期間は定めのないものになります
• 定期借家契約は、書面による契約（電磁的記録による契約を含む）と、更新がないことを説明する別の書面または借主の承諾を得た適法な電磁的方法による提供が必要です。これを行わないと、更新がないとする定め自体が無効になります
• 「更新できない」ことと「二度と住んでもらえない」ことは別で、期間満了後に双方が合意すれば再契約できます。再契約も新たな定期借家契約として、事前説明等の手続きが必要です
• 契約期間が1年以上の定期借家契約では、期間満了の1年前から6か月前までに終了の通知が必要です。法定の借主中途解約とは別に、契約上の中途解約条項が定められている場合もあります
• 契約形態は、更新の可否だけでなく、その家を将来どうしたいかという目的に合わせて選びます

参考資料（法令・公的資料）

• 借地借家法（e-Gov法令検索）第26条、第27条、第28条、第29条、第32条、第38条（確認日：2026年08月15日）
• 定期建物賃貸借Ｑ＆Ａ（国土交通省）（確認日：2026年08月15日）

免責事項

この記事は、一般的な情報提供を目的としたものです。契約内容や個別の判断については、弁護士など専門家へご確認ください。制度の内容は改正されることがあります。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

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