擁壁や高低差のある土地は買っても大丈夫？沖縄で購入前に確認したいこと

周辺より価格が抑えられている土地を見に行くと、道路から一段上がっていたり、隣地との間に古い擁壁が立っていたりすることがあります。日当たりや眺望がよく、面積のわりに手が届く価格に見える一方で、「この土地に、思ったとおりの家が建つのか」「擁壁をやり直すことになったら、いくらかかるのか」が分からないまま話が進んでいく。高低差のある土地の検討は、この不安を抱えたまま契約日が近づいてしまいがちです。

高低差そのものが問題なのではありません。判断を難しくしているのは、建てられる位置を決める規制と、造成にかかる費用と、擁壁を引き継ぐ責任が、それぞれ別の窓口・別の専門家に分かれていることです。買付を入れる前に、どこで何を確認すればその3つが見えてくるのか。順番に見ていきます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月29日
情報確認日：2026年8月29日

先に結論：価格差の理由を確認できれば、判断はできます

高低差のある土地は、条件を確認したうえで購入されています。確認したいのは次の3点です。

この3点のうち、価格に反映されているのはどれなのかが分かると、その土地が「割安」なのか「費用が後から乗る」のかを判断できます。土地探し全体の進め方は南城市で土地を探すときの流れ、購入前の役所・現地確認の全体像は土地を買う前に役所と現地で確認することで扱っています。この記事は、そのうち高低差・擁壁に絞って詳しく見ていきます。

「がけ」に当たると、建てられる位置が決まります

高低差のある土地でまず影響が出るのは、建物を置ける範囲です。沖縄県の条例が、がけからどれだけ離すかを定めています。

崖の高さの1.5倍という距離

沖縄県では、建築基準法施行条例第5条が、いわゆる「がけ条例」として働きます。沖縄県の建築基準法関係FAQは、この規定について「土地の高低差が2メートルを超えるがけに近接して建築物を建築しようとする場合は、建築基準法施行条例第5条第1項の規定に基づき、がけと建築物との間に、そのがけの高さの1.5倍以上の水平距離を保つ必要があります」と説明しています（出典：沖縄県「建築基準法関係FAQ」2026年3月10日更新）。

高さ3mのがけであれば4.5m、高さ4mであれば6mです。この距離は、がけの上に建てる場合も、がけの下に建てる場合も求められます。間口の狭い土地では、この距離を取った結果、建てられる範囲が想定より狭くなることがあります。面積が十分にあるように見えても、実際に建物を置ける部分がどこまでかは、図面上で確認しておきたい部分です。

なお、その高低差が条例上の「がけ」に当たるかどうかの判断自体も、条例の定めによります。斜面がゆるやかな土地では扱いが変わることも考えられますので、該当するかどうかを含めて、建築士や沖縄県南部土木事務所建築班へ確認してください。

擁壁があれば必ず適用外になるわけではありません

同条第3項には適用除外の定めがあり、沖縄県のFAQも「同条第3項の規定により建築物の安全上支障がない場合には適用除外できる場合があります」としています。擁壁の状態や建物の構造によっては、1.5倍の距離を取らずに建てられる場合があるということです。

ただし、これは個別の判断です。擁壁があるという事実だけで自動的に適用が外れるわけではありません。沖縄県のFAQも、建築士等の専門家を交えて特定行政庁または指定確認検査機関へ相談することを案内しています。買主の立場では、「擁壁があるから大丈夫」という説明を受けた場合に、誰がどの資料にもとづいてそう判断したのかまで確認しておくと、後の食い違いを避けやすくなります。

既存の擁壁は、記録が残っているかを確認します

すでに擁壁がある土地では、それを使い続けられるかどうかが費用を大きく左右します。判断の入口になるのは、行政に手続きの記録が残っているかどうかです。

どこで、何を照会するか

擁壁は、高さによって手続きの対象になります。建築基準法施行令第138条第1項第五号は、法第88条第1項により確認申請の対象となる工作物として「高さが二メートルを超える擁壁」を挙げています。高さ2mを超える擁壁は、原則として工作物としての確認申請の対象です。

ただし、これには例外があります。建築基準法第88条第4項は、他の法律の許可を受けなければならない工作物について、確認申請等の規定を適用しないとしています。対象として挙げられているのは、宅地造成及び特定盛土等規制法第12条第1項・第16条第1項・第30条第1項・第35条第1項、都市計画法第29条第1項・第2項・第35条の2第1項本文などの許可です。つまり、開発許可や造成の許可を受けて造られた擁壁では、建築基準法の工作物確認が重ねて行われていないことがあります。

そのため、既存擁壁の調査を「確認済証・検査済証があるかどうか」だけで行うと、実際には別の制度で適法に造られた擁壁を見落とすことになります。その擁壁がどの制度で築造されたのか——工作物の確認申請なのか、都市計画法の開発許可なのか、旧宅地造成等規制法・盛土規制法に関係する手続なのか、あるいは築造当時に適用されていた別の手続なのか——という見方で確認します。

記録の照会先は、その制度によって変わります。南城市・八重瀬町・南風原町・与那原町・糸満市・豊見城市は、いずれも沖縄県南部土木事務所建築班の所管区域です。市役所ではなく県の出先機関が窓口になる点は、最初につまずきやすいところです（那覇市は特定行政庁のため窓口が異なります）。

記録がない＝違法とは限りません

照会しても記録が見つからないことがあります。これは、その擁壁が違法であることを直ちに意味しません。規制が及ぶ前に造られたもの、記録の保存期間を過ぎたものなど、理由はさまざまです。

一方で、記録がない場合は、その擁壁が現在の基準を満たしているかを書類で示せないという状態でもあります。建築確認の際に、擁壁の安全性をどう扱うかが論点になることがあります。この点は、買主が一人で結論を出せる部分ではありません。土地の状態を建築士へ伝え、確認申請の見通しを含めて相談する流れになります。

なお、既存の擁壁の上にブロック塀を新しく設ける計画には制約があります。沖縄県のFAQは「既存の擁壁上に新たに設ける補強コンクリートブロック塀については、建築基準法施行令第62条の8の規定に適合しない可能性が高いため、原則、築造することができません」としています。目隠しや防風を擁壁の上のブロック塀で計画している場合は、早い段階で確認しておきたい点です。

敷地の安全については、建築基準法にも定めがあります

建築基準法第19条第4項は「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない」と定めています。がけの近くに建てる場合、敷地の安全確保は建築主が講じるべき措置として求められます。

これは建築基準法上の措置義務であり、その費用を売買契約でどちらが負担するかとは別の話です。契約前であれば、売主による補修や再築、売買価格への反映、費用負担の取り決めといった話し合いの余地があります。購入の判断では、売主側で対応する合意がないかぎり、買主側の追加費用になる可能性を織り込んで資金計画を立てます。

なお、高さ2m以下の擁壁は工作物の確認申請の対象ではありませんが、それは安全性が確認済みという意味ではありません。低い擁壁でも、現地でのふくらみ・ひび割れ・水抜き穴の状態は見ておきたいところです。

造成が必要なら、いま南城市にある手続から確認します

造成の手続きというと2026年10月に始まる盛土規制法が話題になりますが、南城市では現在すでに、土地の区画形質の変更について市の許可制度があります。順番としては、いまある手続を先に確認します。

南城市開発事業手続条例による許可（現行の制度）

南城市は、次の場合に都市計画課の許可手続が必要になると案内しています（出典：南城市「南城市開発事業許可申請について」）。

• 1,000㎡（風致地区では500㎡）以上3,000㎡未満の土地における区画形質の変更
• 1,000㎡未満の土地でも、隣接地との高低差が1m以上生じる区画形質の変更

高低差のある土地では、面積が小さくても2つ目に当たることがあります。市は「内容により不要となる場合もあります」とも案内していますので、該当するかどうかは都市計画課へ確認してください。審査では、建築用途の適合、建築基準法上の道路への接道、擁壁・のり面の適切性、排水計画の適切性が確認されるとされています。擁壁とのり面が審査項目に入っている点は、高低差のある土地を検討するうえで押さえておきたいところです。

市の案内が対象としているのは3,000㎡未満の規模です。それ以上の規模になる場合は、都市計画法にもとづく開発許可など沖縄県の手続を確認することになります。

あわせて、南城市には景観まちづくりの制度があり、擁壁の高さや造成の規模によっては事前協議・届出の対象になることがあります。対象となる規模は地区によって異なりますので、造成や擁壁の計画がある場合は、開発事業手続とあわせて南城市の景観に関する届出の窓口（都市計画課）へ確認してください。

2026年10月1日からは盛土規制法の運用が始まる予定です

宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）にもとづく規制区域について、沖縄県は「令和8年10月1日に『宅地造成等工事規制区域』及び『特定盛土等規制区域』を指定し、盛土規制法の運用を開始する予定」としています（出典：沖縄県「宅地造成及び特定盛土等規制法（通称「盛土規制法」）」2026年7月24日更新）。

2026年8月時点では、まだ指定前です。市の開発事業手続がなくなるわけではなく、これに盛土規制法の手続が加わる形になります。県は、指定時点ですでに工事に着手している場合の届出（既着手届）についてリーフレットを公表しており、許可申請の手引きは案を作成中としています。指定日以降に造成を計画する場合は、最新の状況を県へ確認してください。

許可か届出かは、どちらの区域に入るかで変わります

指定される2つの区域は、名前が似ていますが規模の基準が違います。「規制区域だから許可が必要」と一括りにはできません。

区域	許可の対象になる規模
宅地造成等 工事規制区域	盛土で高さ1m超の崖／切土で高さ2m超の崖／盛土と切土を同時に行い高さ2m超の崖／崖を生じない盛土で高さ2m超／面積500㎡超
特定盛土等 規制区域	盛土で高さ2m超の崖／切土で高さ5m超の崖／盛土と切土を同時に行い高さ5m超の崖／崖を生じない盛土で高さ5m超／面積3,000㎡超

許可の対象になる規模は、宅地造成等工事規制区域が宅地造成及び特定盛土等規制法施行令第3条、特定盛土等規制区域が同令第23条に定められています。

特定盛土等規制区域では、許可の規模に届かない工事でも手続がなくなるわけではありません。同法第27条第1項により、この区域内で行われる特定盛土等・土石の堆積に関する工事は、着手する日の30日前までに知事へ工事の計画を届け出ることとされています。届出の対象となる規模は施行令第3条と同じ考え方で、盛土で高さ1mを超える崖を生じるものなどが含まれます。

土砂災害警戒区域に入っているかを確認します

がけに接する土地では、土砂災害警戒区域等の指定の有無も確認しておきたい項目です。沖縄県「土砂災害警戒区域等指定状況（南部管内）」によると、南城市では急傾斜地の崩壊35、土石流16、地すべり20の合計71か所が指定されています（令和7年7月末までに指定された区域）。指定は追加・解除されるため、最新の状況は沖縄県南部土木事務所計画調査班へ確認します。

警戒区域（いわゆるイエロー）と特別警戒区域（レッド）は扱いが異なり、特別警戒区域では特定の開発行為や建築物の構造について制限があります。該当する場合、建築計画に影響しますので、候補地が決まった段階で確認しておきたい部分です。

重要事項説明で分かること、分からないこと

契約前に受ける重要事項説明は、法令で説明すべき事項が決まっています。何が含まれ、何が含まれないのかを知っておくと、自分で確認すべき範囲が見えてきます。

説明の対象になること

宅地建物取引業法第35条第1項第2号は、都市計画法・建築基準法その他の法令にもとづく制限のうち政令で定めるものの概要を、説明すべき事項としています。同項第14号を受けた宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3は、次の区域内にあるときはその旨を説明事項としています。

• 造成宅地防災区域（第一号）
• 土砂災害警戒区域（第二号）
• 津波災害警戒区域（第三号）

区域の該当の有無は、契約前に書面で示されるということです。

擁壁そのものの安全性は、法定の説明事項として挙げられていません

一方で、擁壁が構造的に健全か、造り直しが必要かという物理的な状態は、第35条の独立した列挙項目にはなっていません。区域や法令上の制限の説明と、目の前の擁壁が使えるかどうかの判断は、別のものだということです。

ただし、そこから「宅建業者は擁壁について説明しなくてよい」とはいえません。同法第47条第1号ニは、第35条などの列挙事項以外についても、宅地・建物の所在、規模、形質、現在または将来の利用の制限などのうち、相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項について、宅建業者が故意に事実を告げないこと、または不実を告げることを禁止しています。擁壁の形質や、それによる利用上の制限は、この対象になり得ます。

売主の側から見ると、把握している擁壁の不具合・補修の履歴・行政から受けた指摘などは、告知書や契約内容で明確にしておくべき重要な情報になり得ます。買主の立場では、重要事項説明を待つのではなく、それより前に自分で確認を進めておくほうが、判断の時間を確保できます。重要事項説明を受ける時期と、その前にできることは土地を買う前に役所と現地で確認することでも整理しています。

契約不適合責任と免責特約

引き渡された土地が契約の内容に適合しない場合、買主は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除といった手段を検討することになります。ただし、この責任は特約で変更できる部分があり、個人が売主となる売買では免責の特約が置かれることがあります。

宅地建物取引業者が自ら売主となる場合は、宅地建物取引業法第40条により、民法第566条に規定する期間について引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利となる特約は無効とされています。売主が個人か宅建業者かで、契約書の意味が変わります。擁壁の状態について、契約書と重要事項説明書にどう書かれているかは、署名前に読み合わせておきたい部分です。

買ったあとは、擁壁の所有者としての責任が生じます

擁壁は、民法上の「土地の工作物」に当たり得ます。民法第717条第1項は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者が賠償責任を負い、ただし占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が賠償しなければならない、と定めています。

つまり、擁壁を含む土地を購入すると、その擁壁が隣地や道路へ被害を与えた場合の責任を負う立場になります。所有者の責任は、必要な注意をしていたかどうかにかかわらず生じるとされている点が、この条文の重い部分です。購入前に擁壁の状態を確認しておく理由は、建築の可否や費用だけではありません。

なお、擁壁が境界をまたいでいる場合や、隣地側の擁壁が自分の敷地に影響している場合は、所有関係や費用負担が個別の判断になります。この整理は当社だけで結論を出せるものではなく、必要に応じて弁護士や土地家屋調査士へつなぐことになります。

買付を入れる前に確認する順番

順番に意味があります。建てられる配置が決まらないと、造成の規模が決まらず、造成の規模が決まらないと費用が出ないためです。価格交渉の材料を先に探すより、この順で確認したほうが、結果的に判断が早くなります。当社が買主側で高低差のある土地の確認に関わった際も、県の窓口への照会と現地確認を先に済ませたことで、購入を見送るという結論に契約前の段階で辿り着けました。見送る判断も、確認を終えて初めてできる判断です。

土地代以外にかかる費用の全体像は安い土地が結果的に高くなるケースで扱っています。擁壁工事の費用は、擁壁の規模・構造・地盤・搬入経路によって大きく変わるため、一般的な単価で見積もることはできません。造成と建築は一体で計画するものですので、建築を依頼する会社に概算を出してもらうのが確実です。

よくあるご質問

高低差のある土地の検討にあたって、ご相談の際に確認されることを整理しました。

高低差のある土地は、避けたほうがよいのでしょうか。

避けるべき土地という意味ではありません。高低差のある土地は、日当たりや眺望、周囲からの視線といった面で条件がよいことがあります。確認すべきなのは、その条件を得るために追加でかかる費用と手続きが、価格差に見合っているかどうかです。確認の順番を決めておけば、判断できる材料は揃います。

擁壁の検査済証が見つからない土地は、買わないほうがよいですか。

記録がないことだけを理由に判断する必要はありません。ただし、擁壁の安全性を書類で示せない状態であることは事実です。建築確認の際にどう扱われるかを、建築を依頼する予定の建築士へ相談したうえで判断してください。

売主が「擁壁は問題ない」と説明しています。そのまま信じてよいでしょうか。

誰が、どの資料にもとづいて判断したのかを確認してください。擁壁の構造的な安全性は、行政の記録や専門家の判断によって裏づけられるものです。口頭の説明の内容は、契約書や告知書にどう記載されるかまで確認しておくと、後の食い違いを避けやすくなります。

隣の土地の擁壁が、自分が買う土地に影響している場合はどうなりますか。

所有関係と責任の所在を、契約前に確認する必要があります。擁壁がどちらの敷地にあるか、境界をまたいでいないかによって扱いが変わり、個別の判断になります。境界の確認は土地家屋調査士、権利関係の争いがある場合は弁護士が対応する領域です。

高低差のある土地は、住宅ローンで不利になりますか。

金融機関によって評価や条件が異なるため、一般化できません。担保評価の考え方は金融機関ごとに違い、公的な資料で一律に説明できる部分ではありません。事前審査の段階で、土地の状況を伝えて確認してください。

沖縄県の盛土規制法の規制区域は、もう指定されているのですか。

2026年8月時点では指定前で、令和8年10月1日に指定される予定と公表されています。ただし、指定前なら造成の手続がないという意味ではありません。南城市では現在も開発事業手続条例による許可制度があります。着工時期が指定日以降になる場合は、沖縄県の公表内容で最新の状況を確認してください。

擁壁に確認済証がありませんが、開発許可を受けた土地だと聞いています。

その場合、建築基準法の工作物確認が行われていないことがあります。建築基準法第88条第4項により、都市計画法や盛土規制法などの許可を受ける工作物には、工作物確認の規定が適用されないためです。確認済証の有無だけで判断せず、どの制度の許可・検査を受けた擁壁なのかを行政庁へ照会してください。

まとめ

高低差のある土地の判断は、価格の安さの理由を分解するところから始まります。がけ条例で建てられる位置が決まり、その位置に合わせて造成の規模が決まり、造成の規模から費用と手続が出ます。既存の擁壁を使えるかどうかは、どの制度で造られたかという記録と、現地の状態の両方から確認します。

次に行うこととしては、候補地の高低差と斜面の状態を確認したうえで、条例上の「がけ」に当たるかどうかを建築士や沖縄県南部土木事務所建築班へ確認してください。買主自身の簡易な計測だけで法的な該当性を決めず、該当する場合に配置がどうなるかを建築士と詰めます。並行して、擁壁の記録と区域指定の有無を県へ、造成の手続の要否を南城市都市計画課へ照会します。これらが動き出せば、買付を入れるかどうかの材料は揃ってきます。

擁壁のある土地を売る側から見た論点は擁壁のある土地は売却できる？、崖地の売却については崖地の土地は売却できる？で扱っています。

参考資料（法令・公的資料）

• 沖縄県「建築基準法関係FAQ」（2026年3月10日更新）
• 沖縄県「宅地造成及び特定盛土等規制法（通称「盛土規制法」）」（2026年7月24日更新）
• 沖縄県「土砂災害警戒区域等指定状況（南部管内）」（令和7年7月末までに指定された区域）
• 沖縄県「建築班（南部土木事務所）概略」
• 南城市「南城市開発事業許可申請について」
• 南城市「景観に関する届出（様式等）」
• 建築基準法（第19条第4項、第88条第1項・第4項）
• 建築基準法施行令（第62条の8、第138条第1項第五号）
• 宅地造成及び特定盛土等規制法（第27条第1項）
• 宅地造成及び特定盛土等規制法施行令（第3条、第23条）
• 宅地建物取引業法（第35条第1項第2号・第14号、第40条、第47条第1号ニ）
• 宅地建物取引業法施行規則（第16条の4の3）
• 民法（第566条、第717条）

※法令・制度は変更されることがあります。本記事は2026年8月29日時点で確認した内容です。

ご利用にあたって

この記事は一般的な情報を整理したものであり、個別の土地についての法的・技術的な判断を示すものではありません。建築の可否や擁壁の安全性は建築士・特定行政庁、境界や測量は土地家屋調査士、権利関係の争いは弁護士、税務は税理士が扱う領域です。実際のご判断にあたっては、それぞれの専門家および所管窓口へご確認ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の土地について、地域事情や土地の条件を踏まえてご提案します。