入居者募集の条件はどう決める？南城市で募集を始める前に整理したいこと

相続した実家、転勤で空いた自宅、親から引き継いだアパート。貸すと決めたあとに手が止まりやすいのが、募集条件をどう組むかという場面です。家賃をいくらにするかは考えていても、敷金・礼金、ペットの可否、駐車場、入居者に求める条件、契約の形まで含めて先に決めているかというと、そこまでは決まっていないことがあります。

募集条件は、一つずつ独立して決めるものではありません。家賃を下げずに申込みを増やしたいのか、入居者を絞ってでも安心して貸したいのか。その優先順位が決まっていないと、条件同士がちぐはぐになります。

募集を始める前に決めておく条件と、その決め方の順番、そして「後から変えられるもの・変えられないもの」を順に見ていきます。家賃の査定方法そのものや、募集開始後の空室対策は別の記事で扱っています。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月28日
情報確認日：2026年8月28日

募集条件は「誰に貸すか」を決めてから組み立てます

条件を一つずつ決めていくと、途中で矛盾します。ペット不可で単身者向けの家賃設定なのに、駐車場は2台分空いている、というような状態です。

先に決めるのは、想定する入居者です。

• 単身者か、夫婦のみか、子どものいる世帯か
• 転勤などで数年で移る方か、長く住む方か
• 車を何台使う世帯か

ここで決めるのは「誰を断るか」ではなく、物件の広さ・間取り・駐車スペースに無理なく合う主な入居者像を仮置きすることです。像が定まると、家賃の水準、必要な駐車台数、ペットや設備をどうするかが連動して決まります。逆に、この順番を飛ばして家賃だけ先に決めると、その家賃を出せる層と、条件で受け入れている層がずれます。

どこを動かすかを決めるためにも、主な入居者像を先に置いておくほうが判断しやすくなります。家賃そのものの決まり方は、戸建ての家賃査定で見るポイント、マンション・アパートの家賃査定で扱っています。

募集を始める前に決めておく条件

募集を依頼する段階で、次の項目は決めておくことになります。掲載する募集図面や物件情報には、これらが載るためです。

決める項目	主な内容	後から変えるときの扱い
家賃・共益費	月額、共益費に含める範囲	契約成立前は変更できる。契約後は借地借家法32条の場面
敷金・礼金	月数、保証会社利用の有無との組み合わせ	契約成立前は変更できる
契約の形	普通借家か定期借家か、契約期間	契約後の変更は相手方の合意が必要
使用条件	ペット、楽器、喫煙、事務所使用など	既存入居者には自動的には及ばない
駐車場	台数、家賃込みか別料金か	契約成立前は変更できる
入居時期	いつから入居できるか	修繕・清掃の完了時期と合わせる
募集の依頼先	自分で募集するか、不動産会社へ依頼するか	媒介契約の内容による

このうち、修繕や設備をどこまで整えてから貸すかは、募集条件そのものより前の判断になります。家を貸す前にどこまで直すかで扱っています。

敷金・礼金は法的な性質が違います

敷金は、賃料などの債務を担保するために預かるお金です。民法622条の2は、賃貸借が終了して物件の返還を受けたときに、借主が負う金銭債務の額を差し引いた残額を返還しなければならないと定めています（出典：民法（e-Gov法令検索））。預かるだけで、最終的には返す前提のお金です。

礼金については、法令上の定義は見あたりません。返還を予定しない金銭として、契約の中で取り決めているものです。

金額の決め方と、敷金を高くしても差し引ける範囲は広がらないという点は、敷金・礼金の決め方で詳しく扱っています。

ペット・駐車場などの使用条件は、対象を狭めることとセットです

ペット不可、楽器不可、喫煙不可といった条件は、物件の傷みや近隣トラブルを避ける目的で設定します。同時に、その条件を満たす入居者だけが対象になります。

どちらが大きいかは物件によって変わるため、一律にどちらがよいとは言えません。ただ、家賃を下げる判断より先に、条件面で動かせる部分がないかを確認しておくほうが、選べる手は多く残ります。いったん下げた家賃を次の募集で戻せるかどうかは、そのときの周辺の募集状況、募集する時期、建物や設備の状態、直前まで出していた条件によって変わります。

ペットを可にする場合は、退去時の負担をどう扱うかを契約条項として決めておくことになります。退去時の原状回復の負担区分は戸建てを貸すときの原状回復で扱っています。ペット可にするかどうかの判断と、種類・頭数・飼育方法をどこまで契約で定めるかは賃貸をペット可にするか迷ったらで詳しく整理しています。

駐車場については、台数と料金の扱い（家賃に含めるか、別料金にするか）を決めます。敷地内に複数台を停められる戸建てでは、台数を明示するかどうかで問合せの入り方が変わることがあります。これは当社が扱った範囲での観測であり、駐車台数が家賃を決めるという意味ではありません。台数の決め方、家賃に含めるか別料金にするかで変わる扱い、足りないときの増やし方は、賃貸の駐車場は何台必要？家賃込みと別料金の違い、増やすときの確認事項で詳しく整理しています。

入居条件をどこまで絞ってよいか

入居者に求める条件として、収入の目安、連帯保証人や家賃債務保証会社の利用、同居人数などを設定することがあります。これらは、家賃を継続して支払えるか、物件を適切に使ってもらえるかという観点からの条件です。

一方で、高齢者・障害のある方・外国人・子育て世帯などを、その属性だけを理由に一律に対象外とする設定は、慎重に考えたほうがよい部分です。国は、住宅セーフティネット法にもとづき、こうした方々を「住宅確保要配慮者」と位置づけ、入居を拒まない賃貸住宅の登録制度を設けて、住まいの確保を進める政策をとっています（令和7年10月1日に改正法が施行されています。出典：住宅セーフティネット制度（国土交通省））。

実務上の判断として現実的なのは、属性でまとめて外すのではなく、家賃債務保証会社の利用を条件にする、緊急連絡先を求めるといった形で、心配している部分そのものに対応する条件を置く方法です。入居審査で何をどう確認するかは、戸建て賃貸の入居審査、アパート・マンションの入居審査で扱っています。

契約の形も募集条件の一部です

普通借家契約か定期借家契約かは、募集の段階で決めておく条件です。募集図面にも記載され、応募する側の判断材料になります。

定期建物賃貸借（定期借家）を選ぶ場合、借地借家法38条で次のことが求められます（出典：借地借家法（e-Gov法令検索））。

説明を怠ると、更新がないという前提そのものが失われます。転勤の期間だけ貸すつもりで定期借家を選んだのに、手続きが要件を満たしていないと、想定していた時期に戻れないことになります。

また、居住用で床面積200㎡未満の定期借家では、転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情で借主が住み続けられなくなったとき、借主から解約を申し入れることができます（38条7項）。この規定に反して借主に不利な特約は無効です（8項）。定期借家であっても、期間の全部について家賃が確実に入り続けるとは限りません。

両者の違いと選び方は普通借家契約と定期借家契約の違い、転勤中の自宅を貸す場合の考え方は転勤の間だけ自宅を貸すで扱っています。

募集をどこへ、どういう形で頼むか

募集の方法には、自分で借主を探す方法と、不動産会社へ依頼する方法があります。

自分で貸す場合と、依頼する場合

宅地建物取引業法2条2号は、宅地建物取引業を「売買・交換」または「売買・交換・貸借の代理・媒介」を業として行うものと定義しています（出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。自ら貸主として貸す行為はこの定義に含まれていないため、自分の物件を自分で貸すこと自体に宅建業の免許は必要ありません。

ただし、免許が不要であることと、法律が関係しないことは別です。契約の内容には民法と借地借家法が適用され、定期借家の要件のように、手続きを誤ると効力が生じない部分もあります。

不動産会社へ依頼する場合は、1社に絞って依頼するのか、複数社へ同時に依頼するのかも決めておく点です。窓口を一本化すると条件の管理はしやすくなり、複数社へ広げると物件情報に触れる入居希望者の数は増えます。どちらにするかは、依頼する時点で不動産会社と確認しておきます。

依頼したときにかかる費用

不動産会社へ依頼する場合、報酬には上限があります。国土交通省の告示（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）は、貸借の媒介について次のように定めています（出典：宅地建物取引業法関係の告示（国土交通省））。

• 依頼者の双方から受け取れる報酬の合計は、借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額以内
• 居住用の建物の賃貸借の媒介では、依頼者の一方から受け取れる報酬は、媒介の依頼を受けるに当たってその依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内

貸借の代理として依頼する場合は、依頼者から借賃の1か月分の1.1倍以内とされています（相手方からも受け取る場合は、合計でこの範囲内）。これらは上限であり、実際にいくらになるかは各社の設定によります。貸主と借主のどちらがどれだけ負担するかも含めて、媒介を依頼する時点で確認しておく部分です。

長期の空家等には報酬の特例があります

上が原則ですが、「長期の空家等」に当たる物件の貸借の媒介には、2024年7月1日から特例が設けられています（告示第九。代理は第十）。相続した実家を貸そうとする場合に関係することがあります。

告示は「長期の空家等」を、現に長期間にわたって居住の用・事業の用その他の用途に供されておらず、または将来にわたりそれらの用途に供される見込みがない宅地・建物と定めています。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、その例を挙げています。前者は、少なくとも1年を超えるような期間にわたり居住者が不在となっている戸建ての空き家や分譲マンションの空き室です。後者は、相続等により利用されなくなった直後の戸建ての空き家や分譲マンションの空き室で、今後も所有者等による利用が見込まれないものです。一方、入居者の募集を行っている賃貸集合住宅の空き室は事業の用に供されていると解され、長期の空家等には当たらないとされています。

特例に当たる場合、依頼者の双方から受ける報酬の合計額について、借主である依頼者から受ける額が通常の上限（借賃1か月分の1.1倍。居住用は依頼を受けるに当たって借主の承諾を得ている場合を除き0.55倍）の範囲内であることを条件に、通常の計算による額を超えて、借賃1か月分の2.2倍に相当する金額を超えない範囲内で報酬を受け取れるとされています。超える部分を負担するのは貸主である依頼者です。同解釈・運用の考え方では、この規定にもとづき通常の額を超えて報酬を受ける場合、媒介契約の締結に際してあらかじめ、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意する必要があるとされています。

いわゆる広告料（AD）については、同じ告示に「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」は報酬とは別に受け取れる、という定めがあります。国土交通省の解釈・運用の考え方では、これに加えて、依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受け取ることまでを禁じる趣旨ではないとされています。一方で、依頼者の依頼によらずに行った広告の料金や、案内料・申込料といった名目の金銭は受け取れないとされています。「AD」という呼び名が付いていれば当然に別途受け取れる、というものではありません。

貸主として確認したいのは、名目ではなく中身です。その費用が何に対するものか、誰の依頼で行うのか、金額の根拠は何かを尋ね、通常の募集活動として不動産会社が自ら行う広告なのか、こちらが特別に依頼する広告なのかを分けて把握しておきます。

募集と管理を同じ会社へ任せる場合は、サブリースと管理委託の違い、管理会社の仕事内容もあわせて確認してください。

条件は後から変えられるか

「とりあえず高めで出して、決まらなければ下げる」という進め方を考える方もいます。法的にどこまで自由かを整理します。

契約が成立する前

民法521条は、契約をするかどうか、契約の内容をどうするかを、法令の制限内で自由に決められると定めています。契約は、申込みに対して相手方が承諾したときに成立します（522条1項）。

したがって、募集を出したあとでも、契約が成立する前であれば、条件の変更そのものが民法上妨げられるわけではありません。募集の広告は、一般に契約の申込みそのものではなく、申込みを誘う行為と説明されます。

ただし、これは条件そのものを変えられるという話であって、古い条件の募集情報をそのまま載せ続けてよいという意味ではありません。宅地建物取引業法32条は、宅建業者が広告をするときに、借賃等の対価の額などについて著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく有利であると人を誤認させる表示をしてはならないと定めています。家賃・敷金礼金・契約の形のように入居希望者の判断に関わる条件を変えたときは、掲載中の募集情報も実際の条件に合わせて速やかに直してもらう必要があります。

入居の申込みを受けた後に条件を引き上げるような対応も、法的な評価が個別の事情によって変わりますし、申込者との関係で問題になり得ます。募集条件は、決めてから出すものと考えたほうが結果的に早く決まります。

すでに入居している方がいる場合

契約が成立したあとは、内容の変更に相手方の合意が必要になるのが原則です。ペット不可の物件を後からペット可にする場合も、その逆も、既存の入居者に対して自動的に効力が及ぶわけではありません。使用細則などを契約と別に定めている場合、その変更をどこまでできるかは、契約書や細則の定め方によります。

家賃については例外があります。借地借家法32条1項は、租税その他の負担の増減、価格の変動その他の経済事情の変動、あるいは近傍同種の建物の借賃との比較により家賃が不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって増減額を請求できると定めています。ただし、一定の期間家賃を増額しない特約がある場合は、その定めに従います。また、定期借家で家賃の改定に関する特約がある場合、32条は適用されません（38条9項）。

募集条件を変えたときに既存入居者との関係がどうなるかは、アパートの空室が続く原因の切り分け方でも扱っています。

南城市・沖縄県南部で条件を決めるときに確認したいこと

沖縄県は、住宅事情が全国と異なります。令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日現在）によると、沖縄県の持ち家住宅率は42.6%で、全国の60.9%を下回っています。居住世帯のある住宅に占める共同住宅の割合は60.9%で、全国でも高い水準です（出典：令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果（総務省統計局））。

これは沖縄県全体の住宅市場の背景を示す数値であり、個々の物件の決まりやすさを説明するものではありません。募集条件を決めるときに参考になるのは、全国や県の平均値より、周辺で実際に募集されている物件の条件です。同じ地域・同じ間取りで、いくらの家賃、どういう敷金・礼金、駐車場は何台という形で出ているかを、候補が競合する範囲で確認します。

南城市では、玉城・知念・佐敷・大里といった旧町村ごとに、最寄りの生活施設までの距離や通勤の便が異なります。那覇市方面へ通勤する世帯を想定するのか、市内で完結する生活を想定するのかによって、条件の置き方は変わります。

台風の影響を受ける地域では、雨戸やシャッターの有無、駐車スペースの位置なども、入居後の暮らしに関わる部分です。募集時に設備として明示できるものは、条件の一部として整理しておくと、入居後の認識の違いが減ります。

火災保険については、自宅を賃貸に出す際に契約内容の見直しが必要になる場合があります。賃貸に出すときの火災保険で扱っています。

よくある質問

募集を出したあとで、家賃を上げてもよいですか。

契約が成立する前であれば、条件の変更そのものが民法上妨げられるわけではありません。ただし、変更したときは掲載中の募集情報も実際の条件へ直す必要があります。上げる可能性があるなら、募集を出す前に決めておくほうが混乱がありません。

入居希望者から「ペットを飼いたい」と言われました。この一件だけ認めることはできますか。

契約の内容として合意すれば、その契約についてはペット可となります。ただし、同じ建物に他の入居者がいる場合、その方々との契約や使用細則との関係を確認しておく必要があります。退去時の負担をどう扱うかも、契約書に定めておく部分です。

保証会社を使えば、連帯保証人は不要にできますか。

保証会社を利用するかどうか、連帯保証人を求めるかどうかは、募集条件として設定する事項です。両方を求める設定もありますし、保証会社の利用のみとする設定もあります。どちらにするかで、応募できる方の範囲が変わります。保証会社の審査基準は各社で異なるため、依頼する不動産会社に、扱っている保証会社と一般的な審査の流れを確認しておくとよいでしょう。

定期借家にすれば、期間が来たら必ず出てもらえますか。

手続きを踏んでいることが前提になります。期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に終了する旨の通知をしないと、終了を借主に対抗できません（借地借家法38条6項）。また、契約時に書面を交付しての説明をしていなければ、更新がないという定めそのものが無効になります（同5項）。

募集条件は、不動産会社に任せてしまってよいですか。

周辺の募集状況の情報は不動産会社が持っていますが、家賃を優先するのか入居者の幅を優先するのかは、貸主の判断です。提案された条件について、なぜその水準なのか、他にどの条件を動かせるのかを確認したうえで決めることをお勧めします。

まとめ

募集条件は、家賃を先に決めて他をあとから合わせるものではなく、想定する入居者を決めたうえで全体を組み立てるものです。家賃を下げる判断をする前に、敷金・礼金、使用条件、駐車場の扱いなど、動かせる部分が他にないかを確認しておくと、打てる手が残ります。

契約が成立する前であれば条件の変更は民法上妨げられませんが、すでに入居している方との契約内容を一方的に変えることは原則としてできません。定期借家を選ぶ場合は、書面の交付と説明、終了の通知という手続きが要件になっています。

参考資料（法令・公的資料）

• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索、2026年8月28日確認）
• 借地借家法（e-Gov法令検索、2026年8月28日確認）
• 民法（e-Gov法令検索、2026年8月28日確認）
• 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索、2026年8月28日確認）
• 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）／国土交通省
• 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方／国土交通省（2026年8月28日確認）
• 住宅セーフティネット制度／国土交通省（2026年8月28日確認）
• 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果／総務省統計局（2023年10月1日現在、令和6年9月25日公表）

免責事項

この記事は、募集条件の設計に関する一般的な情報を整理したものです。個別の物件・契約についての法的な判断や税務上の取扱いは、事案によって異なります。契約条項の効力や紛争に関わる事項は弁護士へ、税務については税理士へご確認ください。記載内容は2026年8月28日時点で確認した法令・公的資料にもとづいています。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

売却だけでなく、賃貸や管理を含めた活用方法についてもご相談いただけます。