サブリース（家賃保証）と管理委託の違いは？契約前に確認したいこと

賃貸に出している物件について管理会社から提案を受けると、「管理委託」と「サブリース（家賃保証）」の2つが並んで出てくることがあります。どちらも管理会社が入って、オーナー様の手間が減るという説明を受ける点は同じです。

当社へ寄せられるご相談でも、この2つをどちらも「管理を任せる方法」の一種として受け取ったまま、金額の大小だけで比べようとしていることがあります。ところが、この2つは手数料の違いではなく、契約の当事者関係そのものが違います。

先にお伝えすると、違いは「入居者に部屋を貸しているのが誰か」です。管理委託ではオーナー様が貸主のまま、業務だけを会社へ委託します。サブリースでは、オーナー様は管理会社へ物件を貸し、その会社が入居者へ又貸し（転貸）します。この一点から、毎月受け取る金額の性質も、家賃が変わる可能性も、やめたいときの手続きも変わってきます。

賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）は、この2つを別の契約として扱い、契約前の説明について異なる定めを置いています。ただし、説明義務が誰に課されるかは2つで違います。この点も含めて、確かめ方を整理します。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月27日
情報確認日：2026年8月27日

違いは手数料ではなく「誰が入居者の貸主か」です

この2つを区別する基準は1つだけです。入居者との賃貸借契約で、貸主の欄に誰の名前が入っているか。ここが分かれば、あとの違いはすべてそこから説明できます。

管理委託は、オーナー様が貸主のまま業務を任せる形です

管理委託（管理受託契約）では、入居者と賃貸借契約を結ぶのはオーナー様です。管理会社は、その契約にもとづく業務を委託されて行います。

賃貸住宅管理業法は「管理業務」を、賃貸住宅の維持保全を行う業務と、それと併せて行う家賃・敷金・共益費などの金銭を管理する業務と定めています（法第2条第2項。出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）。入居者からの家賃は、いったん管理会社が受け取り、管理報酬などを差し引いてオーナー様へ送金する形が多く用いられます。

貸主はオーナー様のままなので、入居者からの家賃収入はオーナー様に帰属します。空室になれば、その分の家賃収入は入りません。ただし、家賃がそのまま手元に残るわけではありません。そこから管理報酬、入居者募集にかかる費用、修繕費などの支出があります。

サブリースは、オーナー様が管理会社へ貸す形です

サブリース（マスターリース）では、オーナー様と管理会社の間で建物の賃貸借契約を結びます。管理会社は借主として物件を借り、それを入居者へ転貸します。

賃貸住宅管理業法は、この契約を「特定賃貸借契約」と呼びます。賃貸住宅の賃貸借契約のうち、賃借人がその賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものを指します（法第2条第4項）。この契約にもとづいて転貸事業を営む会社が「特定転貸事業者」です（同条第5項）。

この形では、オーナー様が受け取るのは入居者からの家賃ではなく、管理会社が借主として支払う賃料です。空室が出ても、契約で定めた賃料は支払われる仕組みになっているため、「家賃保証」「一括借上げ」と呼ばれます。

契約書の題名だけでは判断できないことがあります

「一括借上契約」「サブリース契約」「賃貸借契約」「管理委託契約」と、契約書の題名はさまざまです。題名ではなく、次の2点を見てください。

1. その契約書のなかで、オーナー様は「賃貸人」と書かれているか、「委託者」と書かれているか。
2. 管理会社に、第三者へ転貸する権限が書かれているか。

管理会社が賃借人として登場し、転貸の定めがあれば、実質はサブリースです。

比べる点	管理委託（管理受託契約）	サブリース（特定賃貸借契約）
入居者の貸主	オーナー様	管理会社
オーナー様の立場	委託者	賃貸人（貸主）
管理会社の立場	受託者	賃借人（借主）かつ転貸人
受け取る金銭	入居者からの家賃（報酬などを差し引いた額）	管理会社が支払う賃料
空室のとき	家賃収入は入らない	契約で定めた賃料が支払われる
募集・審査・承認	貸主はオーナー様。実務上の分担は管理委託契約による	入居者との貸主は特定転貸事業者。転貸の条件はマスターリース契約等による
契約前の説明義務	登録を受けた賃貸住宅管理業者に課される（法第13条・施行規則第31条）	特定転貸事業者に課される（法第30条・施行規則第45条）

手取りの見え方が変わります

ご相談のなかで区別しにくいと感じられるのが、お金の流れです。どちらも「満額は入らない」点は同じですが、差し引かれ方の性質が違います。

管理委託では、家賃から報酬を差し引きます

管理委託では、入居者からの家賃が収入で、そこから管理報酬を支払います。契約前の説明では、報酬の額・支払の時期・方法に加えて、その報酬に含まれていない管理業務に関する費用であって、賃貸住宅管理業者が通常必要とするものも説明事項とされています（施行規則第31条第4号・第5号。出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則）。

つまり「管理料が何%か」だけでは、実際に出ていく金額は分かりません。入居者募集の際の費用、原状回復や修繕の費用がどう扱われるかは、契約ごとに定めが異なります。

サブリースでは、受け取る賃料の性質が違います

サブリースでオーナー様が受け取るのは、管理会社が借主として支払う賃料です。入居者が実際にいくら払っているかとは、直接には連動しません。入居者の家賃が上がっても、オーナー様の受取額が自動的に上がるわけではありません。

説明事項として、相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項が定められています（施行規則第45条第3号）。「その変更に関する事項」まで含まれている点が要点です。

あわせて、維持保全の実施方法（同条第4号）、維持保全に要する費用の分担に関する事項（同条第5号）、責任及び免責に関する事項（同条第8号）も説明事項です。修繕費をどちらが負担するのか、賃料の支払いが始まらない期間があるのかは、この項目のなかで確認する部分にあたります。

比べるときは、同じ条件をそろえてください

保証賃料の額だけを管理委託の家賃と並べると、判断を誤ります。

固定資産税や建物の保険料は、サブリースでもオーナー様が所有者として負担するのが基本です。「保証されるから何も出ていかない」ということにはなりません。

サブリースで押さえておきたい3つの特徴

サブリースでは管理会社が借主になるため、借地借家法という借主を保護する法律が、管理会社の側に働きます。ここがオーナー様にとって分かりにくい部分です。

契約期間中、家賃がずっと同額とは限りません

借地借家法第32条第1項は、建物の借賃が租税その他の負担の増減、経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃との比較で不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって借賃の額の増減を請求できると定めています（出典：借地借家法）。

最高裁判所は平成15年10月21日の判決で、サブリースの事案について、建物賃貸借契約である以上この規定が適用され、賃料保証の特約によってその適用を排除することはできないという趣旨を示しています。同時に、減額が認められるかどうかや相当な賃料額の判断にあたっては、賃料保証特約の存在など当事者が賃料額を決めた事情を考慮すべきだともしています（出典：最高裁判所 平成15年10月21日判決）。

したがって、「30年家賃保証」と書かれていても、減額を請求される場合があります。ただし、請求されれば自動的に下がるわけではありません。減額について協議が調わないときは、請求を受けたオーナー様の側が、減額を正当とする裁判が確定するまで、自らが相当と認める額の賃料の支払を請求できるとされています（同条第3項）。裁判が確定した結果、受け取った額が正当とされた額を超えていたときは、その超過額に年1割の利息を付して返還する清算の定めもあります。

オーナー様の側から、簡単にやめられない場合があります

サブリースでは管理会社が借主です。そのため、オーナー様が契約を終わらせようとする場面では、借主を保護する規定が関わってきます。ここも、マスターリースが普通建物賃貸借か定期建物賃貸借かで扱いが分かれます。賃料改定と同じ分岐です。

普通建物賃貸借の場合。期間の定めがある建物賃貸借では、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新をしない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます（借地借家法第26条第1項）。そして、この通知や解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができないとされています（同法第28条）。期間の定めがない場合、貸主からの解約申入れの日から6か月を経過することで賃貸借は終了しますが（同法第27条第1項）、この申入れにも第28条の正当事由が必要です。

定期建物賃貸借の場合。借地借家法第38条第1項の要件を満たして成立していれば、契約の更新がなく、期間の満了によって終了します。ただし期間が1年以上のときは、期間満了の1年前から6か月前までの間に終了する旨を通知しなければ、終了を借主へ対抗することができません（同条第6項）。この通知期間を過ぎて通知した場合は、通知の日から6か月を経過した後でなければ対抗できません。

いずれの場合も、オーナー様の側から期間の途中で自由に解約できるわけではありません。契約に中途解約の条項が置かれていることもありますし、話し合いによる合意解約の余地もあります。まずは契約書で、普通建物賃貸借か定期建物賃貸借か、解除・更新・中途解約がどう定められているかを確認してください。実際に解約できるかどうかの法的な判断は、弁護士へご相談ください。当社を含む不動産会社は、その判断そのものを行う立場にはありません。

契約が終わった後、入居者との関係が残ることがあります

マスターリースが終わっても、入居者はそこに住んでいます。この場面の扱いも確認が必要です。

民法第613条第3項は、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができないと定めています（賃借人の債務不履行による解除権を有していたときを除く。出典：民法）。話し合いでマスターリースを終わらせても、それだけを理由に入居者へ出ていくよう求められるわけではない、ということです。

期間の満了や解約の申入れによってマスターリースが終了する場合も、扱いが定められています。建物の転貸借がされている場合、賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、終了を転借人に対抗することができません。通知をしたときは、転貸借はその通知の日から6か月を経過することによって終了します（借地借家法第34条）。

賃貸住宅管理業法の施行規則も、特定賃貸借契約が終了した場合における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項を説明事項として定めています（施行規則第45条第13号）。契約終了時に、入居者との賃貸借や預かっている敷金をオーナー様が引き継ぐことになるのかどうかは、契約ごとに定めが異なります。説明を受ける段階で確かめておきたい部分です。

なお、管理会社が経営破綻した場合の取扱いは、倒産手続の進み方によって変わります。この記事で一般的な結論を示すことはできません。該当する状況になった場合は、弁護士へご相談ください。

契約前に確認したいこと

賃貸住宅管理業法は、契約前の書面交付と説明について定めを置いています。ただし、その義務が誰に課されるかは、サブリースと管理委託で異なります。サブリースでは特定転貸事業者に、管理委託では登録を受けた賃貸住宅管理業者に課されます。何が説明されるかを知っておくと、その場で確かめる点が絞れます。

サブリースの提案を受けたとき

特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、相手方となろうとする者に対し、契約を締結するまでに、契約の内容及びその履行に関する事項について書面を交付して説明しなければなりません（法第30条第1項）。契約したときは、遅滞なく所定の事項を記載した書面を交付する義務もあります（法第31条第1項）。

これらの規制は、勧誘や特定賃貸借契約の締結という行為に着目して課されるものです。国土交通省は、営利の意思を持って反復継続的に賃貸住宅の転貸を行う場合は、その規模によらず規制が課されると説明しています（出典：国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト よくあるご質問）。後述する管理委託の場合とは、この点が異なります。

説明事項は施行規則第45条に14の号が置かれています。オーナー様の判断に直接関わる主な項目は次のとおりです。

• 支払われる家賃の額・支払期日・支払方法等の賃貸の条件と、その変更に関する事項（第3号）。
• 維持保全の実施方法（第4号）と、維持保全に要する費用の分担（第5号）。
• 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項（第7号）。
• 責任及び免責に関する事項（第8号）。
• 契約期間に関する事項（第9号）。
• 転借人の資格その他の転貸の条件（第10号）。
• 契約の更新及び解除に関する事項（第12号）。
• 契約終了時における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項（第13号）。
• 借地借家法その他の法令に関する事項の概要（第14号）。

第14号があるため、借地借家法との関係も説明の対象に含まれます。前の章で挙げた家賃改定や解約の話は、この説明のなかで確かめられる部分です。分からないまま署名せず、その場で「賃料が変わる条件はどこに書かれていますか」と尋ねてください。

勧誘の場面についても規制があります。特定転貸事業者と勧誘者は、家賃・維持保全の実施方法・契約の解除に関する事項などについて、著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく優良・有利であると誤認させる表示をしてはならないとされています（法第28条）。また、契約締結の勧誘や解除を妨げるために、判断に影響する重要な事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為も禁止されています（法第29条第1号）。

管理委託の提案を受けたとき

賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、賃貸人に対し、契約を締結するまでに書面を交付して説明しなければなりません（法第13条第1項）。契約時にも、対象となる賃貸住宅・管理業務の実施方法・契約期間・報酬・更新や解除の定めなどを記載した書面の交付義務があります（法第14条第1項）。

ここでいう「賃貸住宅管理業者」は、登録を受けて賃貸住宅管理業を営む者を指します（法第2条第3項）。つまり、これらの義務は登録業者に課されるもので、登録を受けていない小規模な事業者には及びません。次の章で、その線引きを確認します。

説明事項は施行規則第31条に定められています。確認したい主な項目は次のとおりです。

• 管理業務の内容及び実施方法（第3号）。
• 報酬の額並びにその支払の時期及び方法（第4号）。
• 報酬に含まれていない管理業務に関する費用（第5号）。
• 管理業務の一部の再委託に関する事項（第6号）。
• 責任及び免責に関する事項（第7号）。
• 委託者への報告に関する事項（第8号）。
• 契約期間に関する事項（第9号）。
• 契約の更新及び解除に関する事項（第11号）。

どこまでを委託するかによって、オーナー様の手間は変わります。委託の範囲そのものの考え方は、戸建てを貸すとき管理会社は必要かや相続したアパートの自主管理と管理委託の比べ方でも扱っています。なお、これらの書面は、賃貸人の承諾を得て電磁的方法により提供することもできます（法第13条第2項、法第30条第2項）。

管理会社の登録を確認する

賃貸住宅管理業を営もうとする者は国土交通大臣の登録を受けなければならず、この登録は5年ごとに更新が必要です（法第3条第1項・第2項）。ただし、事業の規模が国土交通省令で定める規模未満であるときは、この限りではないとされ（同条第1項ただし書）、その規模は賃貸住宅の戸数が200戸と定められています（施行規則第3条）。

つまり、管理戸数が200戸未満の会社には登録の義務がありません。登録がないことだけを理由に問題があると考えるのは適切ではなく、任意で登録を受けている会社もあります。国土交通省も、200戸未満の小規模な事業者でも社会的信用力を確保するうえで登録を受けることが望ましいとしています。

ここで、管理委託を検討するときに知っておきたい線引きがあります。国土交通省は、200戸未満でも登録を受けた場合は他の登録業者と同様に法第2章の規制に服することとなり、登録を受けない場合は重要事項説明などの規制は適用されないと説明しています（出典：国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト よくあるご質問）。

登録を受けた業者は、営業所または事務所ごとに業務管理者を1人以上選任しなければならないとされています（法第12条第1項）。登録の有無は、国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイトから登録業者検索へ進んで確認できます。沖縄県内の事業者に関する申請・相談の窓口は、内閣府沖縄総合事務局開発建設部が担当しています。

南城市・沖縄県南部で考えるとき

賃貸住宅管理業法は国の登録制度であり、規制の内容に南城市や沖縄県独自の上乗せは確認していません。条文の適用は全国共通と考えて差し支えありません。

台風被害への対応そのものは、賃貸物件の台風被害への対応で扱っています。

よくある質問

サブリースなら、空室でも必ず同じ金額が入り続けますか。

契約で定めた賃料が支払われる仕組みですが、その額が契約期間を通じて固定されるとは限りません。借地借家法第32条にもとづく減額請求が行われる場合があります（定期建物賃貸借で借賃改定の特約がある場合を除きます）。また、賃料の支払いが始まる時期や改定の条件は契約ごとに定めがあるため、施行規則第45条第3号の「その変更に関する事項」として説明を受ける内容を確認してください。

減額を求められたら、その金額で応じるしかありませんか。

請求されただけで自動的に決まるものではありません。借地借家法第32条第3項は、減額について協議が調わないときは、請求を受けた者は減額を正当とする裁判が確定するまで相当と認める額の支払を請求できると定めています。確定した場合の清算方法も同項に定めがあります。どう対応するかの法的な判断は、弁護士へご相談ください。

いま管理委託ですが、サブリースへ切り替えたほうがよいでしょうか。

空室のリスクを引き受けるか、意思決定の自由度を残すかという判断になります。収入の変動を避けたい場合はサブリースが候補になり、入居条件や入居者を自分で決めたい、将来の売却まで含めて動きやすくしておきたい場合は管理委託が向きます。判断の前提として、現在の空室状況と募集条件を確かめておくと比べやすくなります。空室が続く原因の切り分けはアパートの空室が続く原因で扱っています。

サブリース中の物件を売却することはできますか。

所有権の移転そのものが禁じられるわけではありませんが、買主はその賃貸借を引き継ぐ立場になります。契約内容によって扱いが変わるため、売却を検討する段階でマスターリースの契約書を確認し、承継や通知に関する定めを確かめてください。個別の契約の効力については弁護士へ、売却時の条件整理については当社のような不動産会社へご相談ください。

提案を受けている会社が登録業者かどうか、どこで分かりますか。

国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトから、登録業者検索で確認できます。登録番号は交付された書面にも記載されます。ただし管理戸数200戸未満の会社には登録義務がないため（法第3条第1項ただし書、施行規則第3条）、登録がないことだけをもって問題があるとは言えません。なお、管理受託契約の締結前の説明義務は登録を受けた業者に課されるものなので、管理委託を検討する場合は登録の有無を確認しておくと、どこまでの説明を受けられるかが分かります。

まとめ

サブリースと管理委託の違いは、手数料の高低ではなく、入居者に部屋を貸しているのが誰かという点にあります。管理委託ではオーナー様が貸主のまま業務を委託し、サブリースでは管理会社へ貸してその会社が入居者へ転貸します。

サブリースでは管理会社が借主になるため、借地借家法の借主を保護する規定が会社の側に働きます。賃料保証の特約があっても第32条にもとづく減額請求を受ける場合があり（定期建物賃貸借で借賃改定の特約がある場合を除きます）、普通建物賃貸借であれば、オーナー様からの更新拒絶や解約申入れに正当事由が必要とされています。定期建物賃貸借であれば更新はありませんが、期間が1年以上のときは終了する旨の通知が必要です。契約が終わっても、入居者との関係がそのまま消えるわけではありません。

契約前の説明については、サブリースなら特定転貸事業者に、管理委託なら登録を受けた賃貸住宅管理業者に義務が課されます。管理委託では、相手方が登録業者かどうかで説明義務の有無が変わります。説明を受けられる場合、サブリースなら施行規則第45条、管理委託なら第31条の説明事項が、確認すべき項目のリストそのものです。

参考資料（法令・公的資料）

• e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（第2条・第3条・第12条・第13条・第14条・第28条・第29条・第30条・第31条）」（2026年8月27日確認）
• e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則（第2条・第3条・第31条・第45条）」（2026年8月27日確認）
• e-Gov法令検索「借地借家法（第26条・第27条・第28条・第32条・第34条・第38条）」（2026年8月27日確認）
• e-Gov法令検索「民法（第613条）」（2026年8月27日確認）
• 最高裁判所「平成15年10月21日判決」（2026年8月27日確認）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」（2026年8月27日確認）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト よくあるご質問」（2026年8月27日確認）
• 内閣府沖縄総合事務局「賃貸住宅管理業」（2026年8月27日確認）

本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、2026年8月27日時点の法令・制度にもとづいています。契約の内容は個々の契約によって異なります。契約の効力や解約の可否、法的な請求については弁護士へ、税務上の取扱いについては税理士へご確認ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

売却だけでなく、賃貸や管理を含めた活用方法についてもご相談いただけます。