賃貸の管理会社に不満があるとき｜改善を求めるか、変更するかを分ける考え方

連絡をしても返事が来ない。報告書が届かない。入居者から言われた不具合が、いつまでも直らない。請求書に見覚えのない費用が並んでいる。管理会社へ委託しているオーナーから、こうしたご相談をいただくことがあります。

困っているのは事実でも、そこからどう動けばよいかは分かれます。伝え方を変えれば改善する話なのか、そもそも委託していない仕事を期待していたのか、それとも法令が定めた義務が果たされていないのか。この見極めをせずに委託先を替えると、同じ不満が新しい会社でも起きることがあります。

この記事では、不満の中身を切り分ける順番と、切り分けた先で何ができるのかを見ていきます。根拠にするのは、賃貸住宅管理業法・民法の定めと、当社が管理を引き受ける側で経験してきたことの両方です。解約の手続きそのものはアパートの管理会社は変更できる？解約から引継ぎまでの手順で扱っています。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年9月1日
情報確認日：2026年9月1日

不満は「契約の外」「契約の中」「法令の義務」の3つに分けて考えます

先に結論を書きます。管理会社への不満は、次の3つのどこに当たるかで、次の行動が変わります。

1. 委託していない業務への不満 — 契約書に含まれていない仕事を期待していた場合です。会社に落ち度があるとは言いにくく、業務範囲を広げる契約変更か、オーナー自身で対応するかの話になります。
2. 委託した業務が契約どおり行われていないことへの不満 — 契約の履行の問題です。まず改善を求め、それでも変わらない場合に変更を検討する順序になります。
3. 法令が定めた義務が果たされていないことへの不満 — 定期報告や分別管理など、賃貸住宅管理業法が登録業者へ課している義務に関わる部分です。契約の話とは別に、行政の窓口へ相談できる余地があります。

どれに当たるかは、手元の管理委託契約書と、委託先が登録業者かどうかで決まります。この2つを確認してから、伝え方や変更の検討に進んでください。

なお、この3つは完全に分かれているわけではありません。定期報告のように、法令上の義務であると同時に管理委託契約でも報告の頻度を約束している、という重なり方をすることがあります。

最初に開くのは、管理委託契約書と契約時の書面です

「何を委託しているか」を確認しないまま改善を求めても、話がかみ合わないことがあります。管理会社が「契約の範囲外です」と答え、オーナーは「そこまで任せたつもりだった」と受け取る、というすれ違いです。

賃貸住宅管理業法14条1項は、登録を受けた賃貸住宅管理業者が管理受託契約を締結したとき、委託者へ遅滞なく書面を交付することを義務づけています。記載される事項として同項が挙げているのは、次のものです（出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）。

• 管理業務の対象となる賃貸住宅
• 管理業務の実施方法
• 契約期間に関する事項
• 報酬に関する事項
• 契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
• その他国土交通省令で定める事項

不満の切り分けに直接使えるのは、2つ目の「管理業務の実施方法」と、4つ目の「報酬に関する事項」です。清掃の頻度、入居者からの連絡の一次受付、修繕の手配、どこまでを委託料に含み、どこからを別費用とするか。ここに書かれていない業務については、まず契約上の委託範囲に含まれるかを確認します。契約前に説明された内容や、これまで実際に続けてきた運用、委託した業務に付随して必要になる対応もあるため、契約書に作業名が明記されていないことだけで直ちに義務がないと決めることはできません。

同法13条1項は、契約を締結するまでに、契約の内容と履行に関する事項を書面で説明することも義務づけています。契約前の説明書面が残っていれば、あわせて読み返してください。

管理会社の業務範囲そのものについては、アパート管理会社の仕事内容｜管理委託料に含まれる業務と別費用になる業務で整理しています。

委託先が登録業者かどうかで、法律上の義務の範囲が変わります

賃貸住宅管理業法3条1項は、賃貸住宅管理業を営もうとする者に国土交通大臣の登録を義務づけていますが、同項ただし書は、事業の規模が国土交通省令で定める規模未満であるときは登録を要しないと定めています。その規模は、同法施行規則3条で「賃貸住宅管理業に係る賃貸住宅の戸数が二百戸」とされています（出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則）。

つまり、管理戸数が200戸に満たない小規模な業者には、登録の義務がありません。登録がなければ、後で説明する定期報告義務（法20条）や分別管理義務（法16条）といった法律上の義務も、その業者には及ばないことになります。

委託先が登録を受けているかどうかは、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムの賃貸住宅管理業者検索で確認できます。会社名で検索し、登録の有無と登録番号を見てください。

契約を結んだ時期によって、適用される規定が変わります

登録の有無とあわせて確認しておきたいのが、管理受託契約をいつ結んだかです。賃貸住宅管理業法の登録制度等の施行日は2021年6月15日で、同法附則3条は「第十四条及び第二十条の規定は、この法律の施行前に締結された管理受託契約については、適用しない」と定めています。施行前に結んだ契約には、契約時の書面交付（法14条）と定期報告（法20条）が適用されません。

ただし、施行前の契約に法がまったく及ばないわけではありません。国土交通省のFAQ集では、施行前に締結された管理受託契約に基づいて管理業務を行う場合も、再委託の禁止（法15条）、家賃・敷金等の分別管理義務（法16条）、従業員の証明書携帯義務（法17条）は適用されます。

さらに、国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」第20条関係およびFAQ集では、施行前に締結された管理受託契約が施行後に更新された場合、形式的な変更と認められる場合であっても、更新後は賃貸人に対して法20条に基づく報告を行うべきであるとされています。更新前についても、可能な限り早期に報告を行うことが望ましいとされています。

登録の有無で変わること・変わらないこと

項目	登録業者	登録のない業者
定期報告（法20条）	原則として法律上の義務がある（2021年6月15日より前に締結した契約は附則3条により適用除外。更新後の扱いは上記を参照）	法律上の義務は及ばない。契約の定めによる
契約前の書面交付・説明（法13条）	法律上の義務がある	法律上の義務は及ばない
契約時の書面交付（法14条）	原則として法律上の義務がある（施行前に締結した契約は附則3条により適用除外）	法律上の義務は及ばない
金銭の分別管理（法16条）	法律上の義務がある	法律上の義務は及ばない
契約どおりに業務を行う義務	登録の有無にかかわらず契約内容に従う。委任・準委任に当たる事務については民法644条の善管注意義務が問題になる	同左
事務処理状況の報告	まず契約条項を確認する。委任・準委任に当たる事務については民法645条の報告義務が問題になる	同左

登録がない業者でも、契約で約束した業務を行う義務はなくなりません。そのうえで、管理委託契約のうち委任・準委任に当たる事務については、民法の規定が問題になります。受任者は善良な管理者の注意をもって事務を処理する義務を負い（644条）、委任者の請求があるときはいつでも事務処理の状況を報告しなければならないとされています（645条）。法律行為でない事務の委託にも、これらの規定が準用されます（656条）。

もっとも、管理委託契約の全部が当然に一つの法的性質になるわけではありません。清掃や点検のように仕事の完成を内容とする部分もあり、どこまで報告を求められるかは契約の内容と、その事務の法的性質によって変わります。「法律上の義務がないから何も言えない」わけではない一方で、民法の規定を根拠にすれば何でも請求できる、というものでもありません。

サブリースの場合は、そもそも契約の形が違います

一括借り上げ・家賃保証といった形で、管理会社が物件を借り上げて第三者へ転貸している場合、オーナーと会社の関係は管理の委託ではなく賃貸借です。賃貸住宅管理業法2条4項は、これを特定賃貸借契約として定義し、28条の誇大広告等の禁止、30条の契約締結前の書面交付・説明など、管理受託とは別の規定を置いています。

契約の形が違うため、管理受託契約を前提とする定期報告義務（法20条）がそのまま当てはまるとは限りません。家賃の見直しや契約の終了についても、借地借家法が関わる場面があり、委任契約の解除とは考え方が異なります。

自分の契約がどちらなのかは、契約書の表題と当事者欄を入口に、契約の中身まで確認してください。会社がオーナーから物件を借りる内容になっているか、会社がオーナーへ賃料を支払う形になっているか、会社が第三者へ転貸する内容が含まれているか、の3点が手がかりです。「家賃保証」という名称が付いているかどうかだけで決まるものではありません。判断に迷う場合は、サブリース（家賃保証）と管理委託の違いをご覧ください。ここから先は、管理受託契約を前提に進めます。

「報告がない」は、法令の義務と契約の約束を分けて考えます

報告に関する不満は、頻度の感覚のずれから生じていることがあります。

賃貸住宅管理業法20条は、賃貸住宅管理業者に対し、管理業務の実施状況その他国土交通省令で定める事項について、定期的に委託者へ報告することを義務づけています。同法施行規則40条1項は、その時期を「管理受託契約を締結した日から一年を超えない期間ごと」および「管理受託契約の期間の満了後遅滞なく」と定め、記載事項として報告の対象となる期間・管理業務の実施状況・入居者からの苦情の発生状況及び対応状況の3つを挙げています。

法令が求めている最低ラインは、1年を超えない期間ごとの報告です。毎月の報告は法令上の義務ではなく、管理受託契約の定めや会社の実務によります。毎月の明細が来ないこと自体をもって法令違反とは言えません。

一方で、年に一度の報告書すら届いていない場合は、委託先が登録業者で、かつ法20条が適用される管理受託契約であれば、法令上の義務に関わる話になります（施行前契約と更新の扱いは前の見出しを参照してください）。また、報告書の交付は「交付して説明しなければならない」と定められており、送って終わりではありません。読んでも分からない欄について説明を求めることは、制度上想定されている行動です。

報告書が届いていても中身が読み取れない場合は、管理業務報告書はどこを見る？で欄ごとの見方を扱っています。

個別の状況をいま知りたいときは、民法645条を使えます

定期報告とは別に、民法645条は、受任者は委任者の請求があるときはいつでも委任事務の処理の状況を報告しなければならないと定めています。準委任にも準用されます（656条。出典：民法）。

「次の報告書を待つ」のではなく、特定の空室の募集状況や、先月申し出のあった不具合の対応状況を今知りたいときは、この請求ができます。登録の有無にかかわらず、委託契約であれば使える根拠です。

「対応が遅い」を放置すると、オーナー自身の負担になります

修繕やクレームへの対応の遅れは、管理会社への不満であると同時に、オーナー自身のリスクでもあります。入居者との賃貸借契約の当事者はオーナーであり、管理会社への委託によってその立場が移るわけではないためです。

民法606条1項本文は、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています（賃借人の責めに帰すべき事由による場合を除きます）。この義務を負っているのはオーナーです。

さらに民法611条1項は、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額されると定めています。減額を「請求されたら応じる」のではなく、要件を満たせば当然に減額される規定ぶりになっています。修繕の遅れが長引くほど、賃料収入の側に影響が及ぶ可能性があります。

建物や設備の不具合が原因で人や物に損害が生じた場合も同様です。民法717条1項は、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは占有者が賠償責任を負うとし、ただし書で、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が賠償しなければならないと定めています。瑕疵に当たるかどうかは個別の判断になりますが、所有者であるオーナーが責任を負う場面が制度上あるということです。

「管理会社が動かないから仕方がない」と待っている間に、負担が自分の側に積み上がることがあります。対応の遅れは、不満の中でも先に手を打つべき部類だと考えています。設備故障や漏水が起きた後の初動については、賃貸物件の設備故障・漏水が起きたときの対応で扱っています。

「費用が不透明」は、法令で担保される部分と契約の部分に分かれます

お金に関する不満は、2つに分けて考えると整理しやすくなります。

法令が定めているのは、預かったお金の管理方法です。賃貸住宅管理業法16条は、登録業者に対し、管理業務において受領する家賃・敷金・共益費その他の金銭を、自己の固有財産および他の管理受託契約に基づく金銭と分別して管理することを義務づけています。同法施行規則36条は、その方法として、固有財産用の口座と区分し、どの契約に係るものかが帳簿等で直ちに判別できる状態での管理を求めています。

また同法12条1項は、営業所又は事務所ごとに業務管理者を選任し、管理受託契約の内容の明確性や維持保全の実施方法の妥当性などについて管理・監督に関する事務を行わせることを義務づけています。説明が要領を得ないときに、社内での確認先として業務管理者へ取り次いでもらえないかを尋ねる方法があります。ただし業務管理者は、営業所・事務所で管理業務を指導・監督する社内の役割であり、オーナー向けの法定の苦情受付窓口として置かれているものではありません。

一方で、修繕見積りの金額が妥当かどうか、委託料に含まれない作業をいくらで請求できるかについて、一般的な水準を定めた法令の規定は、今回確認した範囲では見当たりませんでした。この部分は契約と個別の交渉の問題になります。14条書面の「報酬に関する事項」「管理業務の実施方法」に立ち返り、どこまでが委託料の範囲かを確認したうえで、金額に納得できない工事については、別の業者からも見積りを取って比べる方法があります。

改善を求めるときは、事実を時系列でそろえてから伝えます

不満を伝えても改善しない場合、伝え方に原因があることがあります。「対応が遅い」「連絡がない」という言い方では、管理会社の側で何を直せばよいかが特定できないためです。

伝える前に、次の形でそろえてみてください。

1. いつ、何を、誰に伝えたか — 日付と連絡手段（電話・メール・アプリ）、担当者名を並べます。
2. その後どうなったか — 返答があったか、何日空いたか、対応が完了したか。
3. 契約書のどの条項に関わるか — 業務範囲の条項、報告の条項、費用の条項のどれかを示します。
4. 何をどう変えてほしいか — 「一次連絡は3営業日以内に」のように、確認できる形にします。

そのうえで、記録が残る手段で伝えることをお勧めします。電話だけのやり取りは、後から経緯を確認できません。メールや書面であれば、改善を求めた事実と時期が残ります。委託先を変更する判断をする場合にも、この記録がそのまま判断材料になります。

変更を検討する目安と、その前に確認すること

改善を求めても状況が変わらない場合、委託先の変更が検討に入ります。判断の目安になるのは、次の点です。

• 契約の範囲内の業務について、改善を求めた記録があるにもかかわらず、状況が変わっていない。
• 法令上の義務（登録業者の定期報告など）に関わる部分が果たされていない。
• 求めている業務の範囲が、そもそも現在の委託先の取扱いと合っていない。

変更に進む場合、確認する順番は、①契約書の解除に関する条項、②解約予告の期間、③違約金・損害賠償の定めの有無、④その契約（または問題になっている事務）の法的性質、の順です。そのうえで、委任・準委任に当たる事務については民法651条が関わってきます。同条1項は、委任は各当事者がいつでもその解除をすることができると定めています。ただし同条2項は、相手方に不利な時期に解除したとき、または委任者が受任者の利益（専ら報酬を得ることによるものを除く）をも目的とする委任を解除したときは、相手方の損害を賠償しなければならないとし、やむを得ない事由があったときはこの限りでないと定めています。

もっとも、この規定があるからといって、管理委託契約をいつでも無条件に解約できると決まるわけではありません。実務でまず効いてくるのは契約書の解約条項で、解約予告の期間や中途解約の取り扱いは契約ごとに異なります。民法の規定と契約条項の関係は個別の事情によって判断が分かれる部分でもあるため、違約金の請求を受けている場合や、解約の可否そのもので争いになっている場合は、契約書を持参して弁護士へご相談ください。

解約から引継ぎまでの具体的な進め方はアパートの管理会社は変更できる？解約から引継ぎまでの手順に、新しい委託先を選ぶときの見方はアパート管理会社の選び方にまとめています。委託そのものをやめて自主管理へ戻す方法もあり、手間と費用の比べ方は相続したアパートは自主管理と管理委託どちらにするかで扱っています。

沖縄県内で相談できる窓口は、内容によって分かれます

管理会社との関係で相談先を探す場合、窓口が内容ごとに分かれている点に注意してください。

賃貸住宅管理業法に関することは、沖縄県内では内閣府沖縄総合事務局 開発建設部 建設産業・地方整備課が窓口として案内されています（出典：内閣府沖縄総合事務局「賃貸住宅管理業」）。本土では地方整備局が担当する分野を、沖縄では総合事務局が所管しています。登録業者の定期報告や分別管理といった、法律上の義務に関わる相談はこちらです。

宅地建物取引業法に関することは、沖縄県土木建築部建築指導課が窓口です。ただし県の案内では、不動産管理業・賃貸業に関することや、退去時の精算・原状回復は、この窓口の対象外の例として挙げられています（出典：沖縄県「安心・安全な宅地建物取引のために」）。管理委託の内容そのものについては、別の窓口を探す必要があります。

賃貸住宅の一般的なトラブルについては、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が、入居者・家主・管理会社からの相談を受け付けています。書面（Webフォーム・FAX・郵便）での受付とされ、訴訟や損害賠償請求に関する相談は対象外とされています（出典：日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅に関するご相談」）。業界団体であり、行政機関ではありません。

南城市に、賃貸管理に特化した相談窓口があるかどうかは、今回確認できませんでした。市の窓口を利用する場合は、消費生活相談の受付状況を含め、直接お問い合わせください。なお、各窓口の受付時間や連絡先は変わることがあるため、相談の前に各機関のページで確認することをお勧めします。

まとめ

管理会社への不満は、委託していない業務への不満か、契約どおり行われていないことへの不満か、法令上の義務に関わることかで、次の行動が変わります。手元の管理委託契約書と契約時の書面で業務範囲を確かめ、委託先が賃貸住宅管理業の登録を受けているかを国土交通省の検索システムで確認するところから始めてください。

登録業者であれば、定期報告（法20条・規則40条1項）や分別管理（法16条）といった法律上の義務があります。ただし定期報告は、2021年6月15日より前に締結した管理受託契約には附則3条により適用されず、その後の更新の有無で扱いが変わります。登録がない業者でも、契約で約束した業務を行う義務は残り、委任・準委任に当たる事務については民法644条の善管注意義務や645条の報告義務が問題になります。修繕やクレーム対応の遅れは、賃料の減額（611条1項）や所有者としての責任（717条1項ただし書）を通じてオーナー自身に返ってくる部分があるため、後回しにしない方がよい項目です。

改善を求めるときは、日付・担当者・経緯を時系列でそろえ、記録が残る手段で伝えます。それでも変わらない場合に、変更や自主管理への切り替えを検討する順序になります。

よくある質問（FAQ）

管理会社を替えれば、いまの不満は解消しますか。

不満の中身によります。委託していない業務への不満であれば、新しい会社でも同じことが起きます。変更を検討する前に、契約書の業務範囲を確認し、次の委託先へ何を求めるのかを言葉にしておくことをお勧めします。

改善を求めたら、契約を切られるのではないかと心配です。

契約内容によります。管理会社の側から解約を申し入れる可能性があるかどうかは、契約の内容と、その契約の法的性質によります。委任・準委任に当たる事務であれば、民法651条1項により各当事者がいつでも解除できるとされていますが、実際の取り扱いは契約の解除条項が基準になります。予告期間が定められていれば、その期間を置いて手続きが進むのが通常です。不安がある場合は、契約書の解除に関する条項を先に読んでおいてください。

担当者は感じがよいのですが、対応だけが遅いです。この場合も伝えてよいのでしょうか。

伝えて差し支えありません。担当者個人の評価ではなく、契約した業務が予定どおり行われているかという話として整理すると、相手も対応しやすくなります。担当者経由で改善が進まないときは、営業所ごとに選任される業務管理者（法12条1項）への取次ぎが可能か尋ねてみる方法もあります。ただし業務管理者はオーナー向けの法定苦情窓口として設けられているわけではないため、社内の確認・エスカレーション先の一つと考えてください。

入居者から直接クレームが来るようになりました。オーナーが対応してよいのですか。

対応すること自体に問題はありませんが、窓口が二重になると経緯が追えなくなります。委託しているのであれば、受けた内容を管理会社へ伝え、対応状況の報告を求める形にしておくと記録が一本化されます。修繕義務を負っているのはオーナー自身であるため（民法606条1項）、報告を待つだけで放置しないことが大切です。

相談すれば、行政が管理会社を指導してくれますか。

窓口への相談は、行政が個別の紛争を解決したり、特定の会社への処分を約束したりする仕組みではありません。法律上の義務に関わる事実があるかどうかを整理して伝える場と考えてください。損害賠償や契約の効力が争点になる場合は、弁護士への相談が適しています。

管理を委託せずに、自分で管理する方法もありますか。

あります。委託料はかかりませんが、入居者からの連絡対応や修繕手配を自分で担うことになります。所有する戸数や居住地によって向き不向きが分かれるため、戸建て賃貸は自主管理と管理委託のどちらにするかもあわせてご覧ください。

参考資料（法令・公的資料）

• 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）2条4項・3条1項・12条1項・13条・14条・15条・16条・17条・20条・28条・30条・附則3条（e-Gov法令検索、2026年9月1日確認）
• 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則（令和2年国土交通省令第83号）3条・36条・40条（e-Gov法令検索、2026年9月1日確認）
• 民法（明治29年法律第89号）606条・611条・644条・645条・651条・656条・717条（e-Gov法令検索、2026年9月1日確認）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト 制度概要」（2026年9月1日確認）
• 国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」第20条関係（2026年9月1日確認）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法 FAQ集」法の施行前に締結された管理受託契約の取扱い（2026年9月1日確認）
• 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」賃貸住宅管理業者検索（2026年9月1日確認）
• 内閣府沖縄総合事務局「賃貸住宅管理業」（2026年9月1日確認）
• 沖縄県土木建築部建築指導課「安心・安全な宅地建物取引のために」（2026年9月1日確認）
• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅に関するご相談」（2026年9月1日確認）

ご利用にあたって

この記事は、2026年9月1日時点で確認できる法令・公的資料をもとに作成した一般的な情報です。個別の契約・物件の取り扱いは、契約内容や事情によって変わります。解約の可否や違約金、損害賠償が問題になる場合は、管理委託契約書を確認のうえ、弁護士へご相談ください。行政上の取り扱いは各窓口へお問い合わせください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

売却だけでなく、賃貸や管理を含めた活用方法についてもご相談いただけます。