アパートの共用部の掃除と共用灯は誰がやる？担い手・費用の出どころ・放置したときの責任

階段や廊下に砂ぼこりがたまり、外灯は切れたまま何か月も経っています。ゴミ置き場ではネットがめくれ、中身が散らばったままです。所有しているアパートで、部屋の中ではなく共用部のほうが気になり始めた、という段階のオーナーの方に向けた記事です。

共用部の手入れは、後回しにしても今日明日で家賃が入らなくなるわけではありません。そのぶん「誰がやるか」がはっきりしないまま時間が過ぎ、気づくと数年放置されていた、という形になりやすい部分でもあります。法律上どこまでが貸主側の話なのか、費用をどこから出すのか、入居者に手伝ってもらってよいのか、手が回らなくなったときにどこを見直すのか。この順で見ていきます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年9月1日
情報確認日：2026年9月1日

先に結論：法律は「清掃の頻度」までは決めていない。決めるのはオーナー側

共用部の清掃について、「月○回やりなさい」と定めた法律はありません。共用灯の電球を何日以内に替えなければならない、という規定もありません。

そのかわり、次の2つは法律の側から効いてきます。

• 貸主は、借主が部屋を使えるようにしておく義務を負う（民法601条・606条1項）。廊下・階段は各住戸を使うための通り道なので、この義務と無関係ではいられません
• 建物や設備が安全性を欠いた状態で人がけがをすると、まず占有者が、占有者が必要な注意をしていた場合は所有者が賠償責任を負う構造になっている（民法717条1項）

法律が決めているのは「何をどれだけやるか」ではなく、放置した結果に誰が責任を負うかです。頻度と担い手は、オーナー側が自分で決めて契約と運用に落とすしかありません。だからこそ、決めていない物件では何も回らなくなります。

この記事では、担い手・費用の出どころ・責任の3つに分けて考えます。

共用部の手入れは、貸主の義務にどう位置づけられるか

賃貸借契約では、貸主は借主に物件を使わせる義務を負います（民法601条）。あわせて、使用・収益に必要な修繕をする義務も定められています。

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。（民法606条1項。出典：e-Gov法令検索「民法」）

条文にあるのは「修繕」であって「清掃」ではありません。共用部の掃除そのものを貸主に義務づけた民法の規定はない、というのが出発点です。

一方で、廊下の照明が壊れた、階段の手すりが外れた、といった状態は修繕の話になります。共用部は各住戸を使うための前提部分なので、こうした不具合は606条1項の修繕義務の対象として考えるのが基本です。「共用部だから専有部ほど急がなくてよい」という切り分けにはなりません。

清掃に近い規定としては、廃棄物処理法5条1項があります。

土地又は建物の占有者（占有者がない場合には、管理者とする。以下同じ。）は、その占有し、又は管理する土地又は建物の清潔を保つように努めなければならない。（廃棄物処理法5条1項。出典：e-Gov法令検索「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」）

この条文が名あて人にしているのは「占有者（占有者がない場合には管理者）」であり、所有者を対象にした規定ではありません。また「努めなければならない」という努力義務で、違反したから直ちに罰則、という条文でもありません。この条文を根拠に「共用部の掃除はオーナーの法的義務」と結論づけることはできません。共用部の清掃を実際に誰が担うかは、貸主の修繕義務・安全管理の必要性・管理委託契約の内容から、別に判断することになります。

清掃の回数を法律が強制しているわけではなく、修繕は義務。この2つは実務では連続しています。掃除のときに気づくから、手すりのぐらつきや排水口の詰まりが早く見つかります。

建物の点検項目そのものは別記事で扱っています

どの箇所を、どの時期に見て回るかという定期巡回の設計は、賃貸アパートの建物巡回で見る項目と修繕に着手する判断で扱っています。この記事は、点検して不具合を見つける話ではなく、日常の清掃と照明を誰がどう回すかに絞ります。

共用灯を切れたままにすると、何が問題になるのか

電球が切れているだけ、と考えると軽く見えます。ただ、暗い階段で足を踏み外した人が出た場合、話は損害賠償の領域に入ります。

民法717条1項は、建物などの工作物について次のように定めています。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。（民法717条1項）

注目したいのは、後半のただし書です。占有者は「必要な注意をしていた」と示せれば責任を免れますが、そのときは所有者が賠償する、と書かれています。所有者の側には、この免責の定めがありません。管理会社に任せていたから、自分は現場を見ていないから、という説明で自動的に外れる構造にはなっていない、ということです。

ただし、「電球が切れていた」こと自体が717条にいう瑕疵に当たるかどうかを一律に判断した公的な基準は、確認できませんでした。暗さと転倒との関係、他に手すりや段差の問題がなかったか、といった個別の事情で判断が変わる部分です。この記事では「切れたままにしていれば必ず責任を負う」とは書きません。責任を問われる可能性が残る状態を、何か月も自分で作らないほうがよい、という整理にとどめます。

なお、階段の手すりが緩んでいる、側溝のふたが割れている、といった構造部分の不具合は、照明よりも工作物の瑕疵として説明されやすい部分です。共用灯を確認するついでに、足元と手すりも見ておくと無駄がありません。

共用灯と、消防・建築の法定設備は別物

共用灯の管理を考えるとき、法定点検の話と混ざりやすいので分けておきます。

日常の共用灯の球切れは、法定点検ではなく管理の問題です。逆に、消火器や誘導灯が設置されている建物では、これらは別に点検・報告の対象になります（出典：e-Gov法令検索「消防法施行令」）。

上の整理は国が定める基本的な設置基準であり、これだけで自分の建物の要否を判定しないでください。建物の規模・形状、住宅以外の用途が混在しているかどうか、消防法令上の特例、自治体の条例などによって判断が変わることがあります。自分の物件にどの設備が入っているかは、竣工時の図面や消防への届出書類で確認できます。判断がつかない場合は、南城市を管轄する島尻消防組合消防本部へ建物の所在地を伝えて確認してください。

共益費で何を賄うのか、共用灯の電気代は誰が払うのか

共益費（管理費）そのものを定義した法律はありません。何に使うお金なのかは、契約書の書き方で決まります。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書は、5条で共益費を次のように定めています。

乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。（出典：国土交通省「賃貸住宅標準契約書」第5条第1項）

同条には、1か月に満たない期間は30日として日割計算すること、維持管理費の増減で共益費が不相当になったときは協議のうえ改定できること、も定められています。

この標準契約書は使用が義務づけられたものではなく、参考として公表されている書式です。ただ、共用部の光熱費と清掃費を共益費で賄うという組み立てが公的なひな形として示されている点は、契約書を見直すときの手がかりになります。

共用灯の電気契約の名義や電気代の負担については、これを定めた法令は確認できませんでした。実務では、共用部の電気はオーナーまたは管理会社の名義で契約し、共益費で回収する形をとることになります。法律で決まっているからではなく、契約でそう定めているからそうなる、という性質のものです。

共益費を取っていないこと自体は問題ではありません。賃料の設定にあらかじめ共用部の維持費を織り込んでいる物件もあります。ただし、共益費として分けていない場合は共用部の費用が収支の中で見えにくくなり、「今年は掃除を頼まない」という判断に傾きやすくなります。どちらの設計でも、年間でいくらかかっているかを把握しておくことが先になります。

なお、共用灯が切れている状態を理由に賃料が当然に減額されるかどうかについては、公的資料で確認できませんでした。民法611条1項は「賃借物の一部」が使えなくなった場合の減額を定めていますが、これが共用部の不具合にどう及ぶかを示す資料は見つかっていません。減額を求められた場合は、状況を確認したうえで個別に判断する話になります。

誰が掃除をするか：3つのやり方と、それぞれの限界

共用部の清掃を回す方法は、実質的に次の3つです。

オーナー自身が行う

戸数が少なく、物件がオーナーの生活圏内にある場合は成立します。費用がかからず、建物の状態を自分の目で確認できる点も利点です。

弱いのは継続性です。体調・仕事・季節でペースが崩れ、一度止まると再開しにくくなります。県外や遠方にお住まいの場合は、最初から別の方法を考えたほうが現実的です。

清掃業者へ依頼する

月1回・月2回など、回数と作業範囲を決めて委託する方法です。共益費を設定している物件では、清掃費をその使途に含める設計が考えられます。共益費を別に取らず、賃料収入の中で共用部の費用を負担する設計もあります。

依頼するときは、範囲を具体的に決めておくと後で揉めません。廊下と階段だけなのか、ゴミ置き場の洗浄まで含むのか、電球の交換を頼めるのか、敷地内の側溝や排水口はどうするのか。「共用部清掃一式」とだけ書いた契約は、必要なときに何が含まれるか分からなくなります。

入居者に当番として頼む

小規模な物件では、入居者に持ち回りで掃除をお願いしている物件もあります。これを契約上の義務として書く場合には、有効性の問題が出てきます。

居住用の賃貸で、貸主が事業者・借主が個人であれば消費者契約法が適用されます。同法10条は、消費者の義務を加重する条項で、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効と定めています（出典：e-Gov法令検索「消費者契約法」）。清掃当番の特約が具体的にどこから無効になるかを示した公的な基準は確認できませんでしたが、負担の重さや対価との釣り合いによっては無効と判断される場合があります。

実務上の弱点もあります。当番制は、やる人とやらない人の差が入居者間の不満になりやすく、その苦情がオーナーに返ってきます。掃除の負担を減らしたつもりが、対応の手間に置き換わることがあります。お願いする場合でも、契約上の義務として重く課すより、共用部の使い方の協力事項として案内し、実作業は貸主側で持つほうが運用は安定します。

退去時に、共用部の清掃費用を借主へ請求できるか

退去精算で見落とされやすい点です。民法621条の原状回復義務は、次のように定められています。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。（民法621条）

対象は「賃借物」に生じた損傷で、通常の使用による損耗と経年変化は明文で除かれています。通常の使用に伴う共用部の維持管理費用を、民法621条の原状回復義務だけを根拠に特定の退去者へ負担させることはできません。

ただし、これは民法の原則の話です。契約に清掃費や費用負担の特約がある場合は、その特約の内容に沿って別に検討することになります。特約の有効性は、負担する内容と範囲が示されているか、通常なら借主の負担ではない費用を借主が負うことが明確に合意・説明されているか、金額や負担が妥当か、消費者契約法10条との関係はどうか、といった点から個別に判断されます。国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインのQ&Aでも、クリーニング費用の特約について同様の考え方が示されています。特約があれば必ず請求できるわけでも、契約上いっさい請求できないわけでもありません。お手元の契約書の文言を確認し、判断に迷う場合は弁護士へご相談ください。

区別が必要なのは、その入居者が故意または過失で共用部を汚損・破損した場合です。廊下の壁を破損した、ゴミ置き場に粗大ごみを放置して撤去費用が発生した、といった場合は、原状回復ではなく損害賠償の問題として別に検討することになります。「共用部だから何も請求できない」ではなく、「通常の清掃費は請求の根拠にならない」という整理です。

専有部の原状回復の負担区分そのものは、賃貸物件の原状回復は誰の負担になるかで扱っています。

ゴミ置き場をどう回すか

ゴミ置き場は、共用部のなかでも状態が目に見えて表れる場所です。内覧時の印象にも直結します。

家庭ごみの収集は市町村が行います。廃棄物処理法6条の2第1項は、市町村が一般廃棄物処理計画に従って区域内の一般廃棄物を収集・運搬・処分しなければならない、と定めています。土地・建物の占有者には、市町村の収集に協力する義務があります（同条4項）。

南城市の案内では、家庭ごみの収集場所は、一戸建て世帯は各家庭の門口、団地・アパートの世帯は敷地内の所定の場所とされています（出典：南城市「ごみの出し方」）。アパートの場合、ごみを出す場所は敷地の中です。

管理の実務としては、次のあたりが効きます。

• 掲示は文字だけでなく、収集曜日と分別を1枚で見られる形にする
• ネットは端が浮くと意味がないので、重しやフックまで含めて用意する
• 収集後に残っている袋があれば、その日のうちに動かす。次の週まで残ると、置いてよい場所だと受け取られやすくなります

入居者のごみ出しルール違反そのものへの対応手順は、賃貸経営の騒音・ゴミ出しトラブルへの対応で扱っています。この記事では、置き場そのものの管理までを扱います。

沖縄で共用部が傷みやすい条件と、台風の前後にすること

海に近い場所では、屋外の金属部分の腐食が早く進みます。ただし、住宅の屋外照明の劣化速度を示した公的資料は確認できませんでした。国の塩害に関する資料は橋梁など土木構造物を対象にしたものが中心で、住宅の共用灯へそのまま当てはめられる数値ではありません。年数や寿命を目安として書くことは、この記事ではしません。

台風の前後は、共用部で確認する項目がはっきりしています。

• 前：ごみ置き場のネット・ボックス、掲示物、置き傘立てや自転車など飛ぶ可能性のあるもの、排水口や側溝の詰まり
• 後：共用灯の点灯確認（夜間または通電確認）、外れた部材の有無、飛来物、排水の滞留

台風で実際に被害が出た後の対応と保険の扱いは、賃貸物件の台風被害への対応で扱っています。

手が回らなくなったら、委託の範囲を見直す

共用部が荒れている物件で起きているのは、たいてい能力の問題ではなく分担の問題です。誰がやるか決まっていないか、決めた人が続けられなくなっているかのどちらかです。ここを埋めずに気合いで回そうとすると、また同じ状態に戻ります。

見直すときは、清掃だけを外に出す方法と、管理そのものを委託する方法を分けて考えます。この2つは、法律上の位置づけも違います。

賃貸住宅管理業法2条2項1号は、管理業務を「賃貸住宅の維持保全」を行う業務などと定めています。国土交通省の解釈・運用の考え方は、維持保全について次のように整理しています。

玄関・通路・階段等の共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備等について、点検・清掃等の維持を行い、これら点検等の結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うことをいう。例えば、定期清掃業者、警備業者、リフォーム工事業者等が、維持又は修繕の「いずれか一方のみ」を行う場合…は、賃貸住宅の維持保全には該当しない。（出典：国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」第2条第2項関係）

清掃だけを業者に頼む契約は、この整理では管理業務には当たらないとされています。掃除は片づきますが、点検して不具合を見つけ、修繕まで判断する部分はオーナー側に残ったままです。共用灯が切れていることに誰も気づかない状態は、清掃委託だけでは解決しないことがあります。

管理会社に委託する場合でも、共用部清掃が委託範囲に入っているか、入っているなら頻度と作業内容がどう書かれているかは、契約書で確認できます。管理委託料に何が含まれるかの考え方は、アパート管理会社の仕事内容と管理委託料に含まれる業務で整理しています。自主管理と委託の比べ方は、相続したアパートは自主管理と管理委託どちらにするかをご覧ください。

よくいただくご質問

共用部の管理についてオーナー様から受けるご質問のうち、本文で扱いきれなかったものを整理します。

共用部の掃除は、月に何回すればよいと決まっていますか。

回数を定めた法律はありません。物件の戸数、共用部の広さ、周囲の環境（砂ぼこり・落ち葉・海からの距離）によって必要な頻度は変わります。決め方としては、実際に一定期間掃除をしない状態で汚れの進み方を見て、そこから頻度を設定する方法が現実的です。

入居者が「共用灯が切れている」と連絡してくれません。

連絡が来ないことを、問題がないことと同じに扱わないほうがよい部分です。入居者にとって、切れた照明の連絡は優先度が上がりにくく、退去時の理由として初めて出てくることもあります。夜間の状態を確認する機会を年に数回でも作るか、清掃や巡回を委託している場合は点灯確認を作業項目に入れておくと把握できます。

共用灯をLEDに替えると、交換の手間は減りますか。

一般に交換の頻度は下がりますが、器具ごとの交換が必要になる製品もあります。屋外では固定金具や配線側の劣化が先に出ることもあります。費用対効果は器具の種類と設置場所によるので、電気工事店へ現地を見てもらったうえで判断してください。器具の交換や配線に関わる工事は、電気工事士の資格が必要になる範囲があります。

共益費を値上げして、清掃費に充てることはできますか。

お使いの契約書にどう定められているかによります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書の5条では、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議のうえ改定できるとされています。既存の入居者について一方的に金額を変えられるものではないため、契約書の定めを確認したうえで進める必要があります。

共用部の掃除をしていないことが理由で、退去されることはありますか。

退去理由は個別の事情によるため、因果関係として断定はできません。ただ、共用部は内覧に来た方が最初に目にする部分であり、募集時の印象に関わる箇所ではあります。空室が続く原因を切り分ける観点は、アパートの空室が続く原因の切り分け方で扱っています。

まとめ

共用部の清掃と共用灯は、法律が頻度を決めてくれない領域です。決めるのは所有している側で、決めていない物件では止まります。

• 清掃の回数を定めた法律はない。一方、共用部の不具合の修繕は貸主の義務の対象として考えるのが基本（民法606条1項）
• 共用灯が切れたままの状態は、事故が起きたときの責任の問題につながる。所有者側には工作物責任の免責規定がない（民法717条1項）
• 共用部の光熱費・清掃費を共益費で賄う組み立ては、国交省の標準契約書5条に示されている。電気の契約名義は契約と実務で決まるもので、法令の定めはない
• 通常の使用に伴う共用部の維持管理費は、民法621条の原状回復義務だけを根拠に退去者へ請求することはできない。契約に特約がある場合は内容により別途検討する。故意・過失による汚損は損害賠償の問題として別
• ごみ置き場は敷地内にある以上、建物側で維持することになる。カラス対策の補助などは南城市生活環境課へ確認する
• 清掃だけの委託と管理委託は別物。清掃だけでは、不具合に気づいて修繕を判断する部分が残る

次にできることは1つです。お手元の賃貸借契約書を開いて、共益費の条項に使途が書かれているか、共用部の電気の契約名義が誰になっているかを確認してください。そのうえで、掃除と電球交換を誰がやることになっているかを紙に書き出すと、抜けている部分が見えます。

参考資料（法令・公的資料）

• 民法（e-Gov法令検索）601条・606条・611条・621条・717条（2026年9月1日確認）
• 廃棄物の処理及び清掃に関する法律（e-Gov法令検索）5条・6条の2（2026年9月1日確認）
• 消費者契約法（e-Gov法令検索）10条（2026年9月1日確認）
• 消防法施行令（e-Gov法令検索）10条・26条（2026年9月1日確認）
• 建築基準法施行令（e-Gov法令検索）126条の4（2026年9月1日確認）
• 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）2条（2026年9月1日確認）
• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」5条（2026年9月1日確認）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（2026年9月1日確認）
• 国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」第2条第2項関係（2026年9月1日確認）
• 南城市「ごみの出し方」（2026年9月1日確認）

免責事項

この記事は、法令・公的資料をもとに一般的な情報を整理したものです。個別の契約内容や建物の状況によって扱いは異なります。契約書の解釈や損害賠償に関わる判断は弁護士、税務の判断は税理士、電気工事や消防用設備に関わる技術的な判断は有資格の事業者や所轄の窓口へご確認ください。記載内容は2026年9月1日時点で確認したものです。制度や自治体の運用は変更されることがあります。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

売却だけでなく、賃貸や管理を含めた活用方法についてもご相談いただけます。