不動産売却の流れを6ステップで解説｜査定から引き渡しまで【南城市】

「家や土地を売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない」。南城市で不動産の売却を考え始めた方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

不動産の売却は、多くの方にとって何度も経験することではありません。査定、媒介契約、売り出し、契約、引き渡しと段階があり、それぞれで判断が必要になります。

先にお伝えすると、全体の流れは6つのステップに整理できます。流れが分かっていれば、「今どの段階にいて、次に何が起きるのか」が見通せるようになります。

この記事では、売る前の確認から引き渡しまでの各ステップ、それぞれで気をつけたいこと、売却にかかる費用の目安までを整理します。あわせて、2024年7月から始まった仲介手数料の特例についてもご説明します。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年07月21日
最終更新日：2026年07月21日
情報確認日：2026年07月21日

売却の全体像｜6つのステップ

不動産の売却は、次の流れで進みます。

1. 売る前の確認（名義、権利関係、書類の準備）
2. 査定を受ける（相場の把握）
3. 媒介契約を結ぶ（依頼する不動産会社を決める）
4. 売り出しと内覧（販売活動、購入希望者の対応）
5. 売買契約（条件の合意、手付金の受領）
6. 決済・引き渡し（残代金の受領、所有権移転）

このあと、利益が出た場合は確定申告が必要になります。

期間については、物件の種類・立地・価格・時期によって大きく変わります。買主がすぐに見つかることもあれば、時間がかかることもあります。「いつまでに売れる」と決まったものではないため、余裕をもった計画をおすすめします。

ステップ1｜売る前に確認しておくこと

売り出す前に確認しておきたいことがあります。ここを飛ばすと、買主が決まってから手続きが止まってしまうことがあります。

名義（登記）の確認

まず確認したいのが、不動産の名義が誰になっているかです。

亡くなった方の名義のままでは、売却できません。相続した不動産の場合は、相続登記を済ませる必要があります。

なお、相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、施行日前に開始した相続についても2027年（令和9年）3月31日までという期限が設けられています（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）。詳しくは相続した空き家はどうする？売却・活用の選択肢と3,000万円特別控除をご覧ください。

登記の手続きそのものは司法書士が専門です。

住宅ローンの残債の確認

住宅ローンが残っている場合、その不動産には金融機関の抵当権が設定されています。

引き渡しの時点で、抵当権を抹消する必要があります。売却代金でローンを完済できるかどうかは、早い段階で確認しておきましょう。残債が売却代金を上回る場合は、不足分をどう用意するかを含めた検討が必要になります。

金融機関に問い合わせれば、残高証明や完済に必要な金額を確認できます。

共有者・相続人の意向確認

不動産が複数人の共有になっている場合、売却には原則として共有者全員の同意が必要です。

「自分は売りたいが、兄弟がまだ決めかねている」という状態で話を進めると、買主が現れてから止まってしまいます。早めに意向を確認しておくと安心です。

農地の場合は別の手続きが必要です

売りたい土地が農地の場合、農地法にもとづく許可や届出が必要になります。通常の宅地の売却とは流れが異なるため、南城市で農地・畑を売りたいときの流れ｜農地法の許可と手続きの進め方をあわせてご確認ください。

ステップ2｜査定を受ける

売り出し価格を決めるために、不動産会社の査定を受けます。

机上査定と訪問査定

査定には2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）：登記情報や周辺の取引事例をもとに、現地を見ずに概算を出す方法。短期間で結果が出ます
• 訪問査定：実際に現地を確認し、建物の状態、日当たり、接道、周辺環境などを踏まえて算出する方法

「まず目安が知りたい」段階では机上査定、「具体的に売却を検討している」段階では訪問査定、という使い分けができます。

査定額の意味を正しく理解する

ここで大切な点があります。査定額は「この価格で売れそう」という見通しであり、その価格での売却を保証するものではありません。

実際の売却では、次の3つの価格が出てきます。

• 査定額：不動産会社が算出した見通し
• 売り出し価格：実際に広告に出す価格（売主が決めます）
• 成約価格：買主と合意した最終的な価格

査定額がそのまま成約価格になるとは限りません。高い査定額を提示されても、その価格で売れなければ意味がないという点は、知っておいていただきたいところです。

査定の根拠（どの取引事例を参考にしたか、どの点を評価したか）を説明してもらうと、納得して判断しやすくなります。

ステップ3｜媒介契約を結ぶ

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、義務や制約が異なります。

3種類の媒介契約

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	できる	1社のみ	1社のみ
自分で買主を見つける	できる	できる	できない
レインズへの登録義務	なし（任意）	契約日の翌日から7日以内	契約日の翌日から5日以内
売主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

（出典：東日本不動産流通機構「媒介契約制度」）

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する情報ネットワークです。登録されると、他の不動産会社にも物件情報が共有され、買主を探せる範囲が広がります。

登録期限の日数は、不動産会社とレインズの休業日を除いて数えます。報告は文書または電子メールで行われます。

媒介契約の有効期間は3か月以内と定められています。期間が来たら、継続するか、他社に変えるかを判断できます。

どれを選べばよいか

一概には言えませんが、考え方としては次のようになります。

• 専任・専属専任：1社が責任をもって販売活動を行い、定期的な報告が受けられます。窓口が1つで済むため、やり取りの手間は少なくなります
• 一般媒介：複数社に依頼できますが、報告義務がなく、各社の販売活動の状況が見えにくくなることがあります

ご自身がどの程度関わりたいか、報告をどれくらい受けたいかによって、適した契約は変わります。

仲介手数料の上限を確認する

媒介契約の際は、仲介手数料（報酬）についても確認します。

売買の媒介で不動産会社が受け取れる報酬には、上限が定められています。物件価格に応じた料率を合計した金額が上限です（出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」）。

• 200万円以下の部分：5.5％（税込）
• 200万円超400万円以下の部分：4.4％（税込）
• 400万円超の部分：3.3％（税込）

たとえば物件価格が1,000万円の場合、200万円×5.5％＋200万円×4.4％＋600万円×3.3％＝39.6万円（税込）が上限になります。

800万円以下の物件には特例があります

2024年（令和6年）7月1日から、低廉な空家等に関する特例が始まりました。

価格が800万円以下の宅地・建物については、その媒介に要する費用を勘案して、通常の上限を超えて報酬を受け取ることができます。ただし、その上限額は30万円の1.1倍（33万円・税込）以内とされています（出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」）。

この特例は「使用の状態を問わない」ため、空き家に限らず、価格が800万円以下の物件が対象になります。南城市でも、この価格帯にあたる土地や建物はあります。

背景には、価格の低い物件ほど、現地調査や書類の準備にかかる手間に対して報酬が見合わず、取り扱いが進みにくいという事情があります。特例によって、これまで流通しにくかった物件が扱いやすくなりました。

ステップ4｜売り出しと内覧

媒介契約を結んだら、実際に売り出します。

売り出し価格は売主が決めます

査定額を参考にしながら、最終的な売り出し価格は売主が決めます。

高く設定すれば手取りは増えますが、問い合わせが入らないまま時間が過ぎることがあります。低く設定すれば早く売れる可能性は高まりますが、本来得られたはずの金額を下回ることもあります。

「いつまでに売りたいか」「いくら以上で売りたいか」の優先順位を、あらかじめ整理しておくと判断しやすくなります。

販売活動の内容

不動産会社が行う販売活動には、次のようなものがあります。

• レインズへの登録（専任・専属専任の場合は義務）
• 不動産ポータルサイトや自社サイトへの掲載
• チラシの配布、現地の看板設置
• 問い合わせへの対応、購入希望者への案内

どの活動を行うかは、物件の種類や地域によって変わります。専任・専属専任の場合は定期的な報告があるため、状況を確認しながら進められます。

内覧の準備

建物を売る場合、購入希望者が実際に室内を見学する「内覧」があります。

特別なリフォームをする必要はありませんが、次の点を整えておくと印象が変わります。

• 室内と水回りの清掃
• 不要な荷物の整理
• 換気（空き家の場合は、湿気やにおいがこもりやすいため）
• 庭木や雑草の手入れ

空き家で、県外にお住まいの場合は、これらの対応をどうするかを不動産会社と相談しておきましょう。

反響がないときの見直し

一定期間、問い合わせや内覧の申し込みがない場合は、価格や見せ方を見直します。

• 売り出し価格が相場と合っているか
• 写真や物件説明が物件の魅力を伝えられているか
• 広告の掲載先が適切か

売り出したら終わりではなく、状況を見ながら調整していくものとお考えください。

ステップ5｜売買契約

購入希望者と価格や引き渡し時期の条件が合意できたら、売買契約を結びます。

契約前の重要事項説明

契約に先立ち、宅地建物取引士から買主へ「重要事項説明」が行われます。物件の権利関係、法令上の制限、インフラの状況などを説明するものです。

売主としても、物件について把握している情報は正確に伝えてください。知っていて伝えなかった不具合は、後のトラブルにつながります。

境界の明示

土地を売る場合、隣地との境界を買主に示すことが求められます。

境界標が見当たらない、隣地との認識が食い違っているといった場合は、契約前に確認や測量が必要になることがあります。測量や境界の確定は土地家屋調査士が専門です。

境界がはっきりしない土地の進め方については、境界が分からない土地は売却できる？南城市でよくある事例と対処法をご覧ください。

手付金と契約書

契約時には、買主から売主へ手付金が支払われるのが一般的です。

売買契約書には、価格、引き渡し時期、契約解除の条件、契約不適合責任の範囲などが記載されます。契約を結んだ後は、簡単には解除できません。内容に分からない点があれば、署名前に必ず質問してください。

印紙税

売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼ります。

不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものについては、平成26年4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに作成されるものに軽減措置が適用されます（出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）。

• 500万円超1,000万円以下：5千円
• 1,000万円超5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超1億円以下：3万円

ステップ6｜決済・引き渡し

契約から一定の期間をおいて、決済と引き渡しを行います。買主が住宅ローンを利用する場合は、審査の結果が出てからになります。

当日の流れ

決済日には、次のことが同じ場に集まって行われます。

1. 買主から売主へ残代金が支払われる
2. 司法書士が所有権移転登記に必要な書類を確認する
3. 住宅ローンが残っている場合は、返済と抵当権抹消の手続きを行う
4. 固定資産税などを日割りで精算する
5. 鍵と関係書類を引き渡す

登記の申請は司法書士が行います。金融機関の応接室などで行われることが一般的です。

引き渡し前に確認すること

• 残置物（家具、家電、庭の物置など）をどう扱うか、契約時に取り決めた内容どおりになっているか
• 電気・ガス・水道の停止手続き
• 引き渡し後の連絡先

利益が出たら確定申告

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合や、各種の特例を使う場合は、売った年の翌年に確定申告が必要です。

特例を使って税額がゼロになる場合でも、申告をしなければ特例は適用されません。詳しくは不動産を売ったときにかかる税金は？譲渡所得税と3,000万円特別控除の基本をご覧ください。

売却にかかる費用の目安

売却では、手元に入る金額から次のような費用が差し引かれます。

• 仲介手数料：前述の上限の範囲内。800万円以下の物件は特例あり
• 印紙税：契約金額に応じて（軽減措置適用時で1,000万円超5,000万円以下なら1万円）
• 抵当権抹消の登記費用：住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士への報酬
• 測量費：境界の確定が必要な場合
• 解体費：建物を解体して土地として売る場合
• 譲渡所得税：利益が出た場合。所有期間や特例によって変わります
• 引っ越し費用・残置物の処分費：住みながら売却する場合など

準備しておきたい書類

売却の各段階で、次のような書類が必要になります。すべてが最初から揃っている必要はありません。

• 登記識別情報通知（または権利証）
• 固定資産税の納税通知書・課税明細書
• 本人確認書類、印鑑証明書、住民票
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書（取得費の確認に使います）
• 建築確認済証・検査済証（建物がある場合）
• 測量図、境界確認書（あれば）
• 住宅ローンの残高が分かるもの
• 相続で取得した場合は、相続関係が分かる資料

見つからない書類があっても、代わりの方法で対応できる場合があります。まずは手元にあるものを確認し、不足分は相談しながら揃えていきましょう。

誰に何を相談するか

不動産の売却は、複数の専門分野にまたがります。

• 不動産会社：売却全体の進め方、査定、販売活動、契約手続きの調整
• 司法書士：所有権移転登記、相続登記、抵当権抹消
• 土地家屋調査士：測量、境界の確定、建物滅失登記
• 税理士・税務署：譲渡所得税の計算、特例の適用判断、確定申告
• 金融機関：住宅ローンの残債確認、完済手続き
• 南城市役所：固定資産税、各種証明書の交付

当社は、売却全体の進め方の整理と、必要に応じた専門家へのお取り次ぎをお手伝いする立場です。

まとめ｜流れが分かれば、判断しやすくなります

不動産売却の流れを整理します。

• 売却は6つのステップ（確認・査定・媒介契約・売り出し・契約・引き渡し）で進む
• 最初に確認するのは名義・ローン残債・共有者の意向の3点
• 査定額は見通しであり、売り出し価格を決めるのは売主
• 媒介契約は3種類。レインズ登録や報告の義務が異なり、有効期間は3か月以内
• 800万円以下の物件は、仲介手数料の特例（上限33万円・税込）がある。契約前に説明と合意を
• 売れた金額がそのまま手取りになるわけではなく、費用の把握が必要

次の一歩として、登記の名義と住宅ローンの残債を確認してみてください。この2つが分かると、売却に向けて動けるかどうかの見通しが立ちます。

売ると決めていない段階でも構いません。「いくらで売れそうか」「費用はどれくらいか」を知ることは、判断の材料になります。

よくある質問（FAQ）

売却にはどれくらいの期間がかかりますか。

物件の種類、立地、価格、時期によって大きく変わります。買主がすぐに見つかることもあれば、時間がかかることもあります。「必ず○か月で売れる」と言える性質のものではないため、期間に余裕をもった計画をおすすめします。急いで現金化したい事情がある場合は、その旨を最初にお伝えください。進め方の選択肢をご案内できます。

査定額のとおりに売れますか。

査定額は「この価格で売れそう」という見通しであり、その価格での売却を保証するものではありません。実際の成約価格は、購入希望者との交渉によって決まります。査定を受ける際は、金額だけでなく、その根拠（参考にした取引事例、評価したポイント）を確認しておくと、納得して判断しやすくなります。

媒介契約は、どれを選ぶのがよいですか。

ご自身がどの程度関わりたいかによって変わります。専任・専属専任は、1社が販売活動を行い、定期的な報告義務があります（専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上）。一般媒介は複数社に依頼できますが、報告義務はありません（出典：東日本不動産流通機構「媒介契約制度」）。どの契約でも有効期間は3か月以内で、期間満了時に見直せます。

仲介手数料は、いつ支払いますか。

支払いの時期は媒介契約の内容によりますが、売買契約時と決済時に分けて支払う方法が取られることがあります。金額の上限は法令で定められており、800万円以下の物件については2024年7月から特例が設けられています（出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」）。支払時期と金額は、媒介契約の前に必ず確認してください。

空き家のまま売り出すことはできますか。

空き家のままでも売却できます。ただし、長期間使われていない建物は、湿気やにおい、庭木の伸びなどで印象が下がることがあります。内覧の前に換気や清掃をしておくと違いが出ます。県外にお住まいで現地対応が難しい場合は、その状況を含めてご相談ください。なお、相続した空き家には売却時に使える特別控除があり、期限が定められています。

住宅ローンが残っていても売れますか。

売却代金でローンを完済できる見込みがあれば、売却は可能です。引き渡しの際に、残代金でローンを返済し、抵当権を抹消する手続きを同時に行います。売却代金が残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補う、金融機関と相談するなどの対応が必要になります。まずは金融機関に残高を確認し、そのうえでご相談ください。

参考資料（一次情報）

• 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（確認日：2026-07-21）／仲介手数料の上限の計算、低廉な空家等の特例（800万円以下・上限33万円税込）
• 東日本不動産流通機構「媒介契約制度」（確認日：2026-07-21）／媒介契約3種類の違い、レインズ登録義務、報告義務、有効期間
• 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（コード7108）（確認日：2026-07-21）／軽減措置の対象期間と税額
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026-07-21）／相続登記の義務化と経過措置の期限

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。個別のケースによって、手続きの内容や必要な費用は異なります。

• 税額の計算や特例の適用判断・申告は、税理士または税務署にご確認ください。
• 登記手続きについては、司法書士にご相談ください。
• 測量や境界の確定については、土地家屋調査士にご相談ください。
• 制度や税率は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

査定だけのご相談でも構いません。現在の状況やご希望を丁寧にお伺いします。