不動産売却の必要書類一覧｜権利証がないときの対処法と準備の進め方【南城市】

不動産を売ろうと決めたとき、最初につまずきやすいのが書類の準備です。「権利証が見つからない」「家を建てたときの書類がどこにあるか分からない」というご相談をいただくことがあります。

先にお伝えすると、書類が一部そろわなくても、売却できなくなるわけではありません。権利証（登記識別情報）は再発行されない仕組みですが、法律で代わりの手続きが用意されています。

ただし、足りない書類に気づくのが遅くなるほど、日程の調整や追加の費用が生じやすくなります。この記事では、南城市で不動産を売却するときに必要な書類を3つのグループに分けて整理し、書類が見つからない場合の対処法を、法令と公的機関の資料をもとに説明します。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年07月27日
最終更新日：2026年07月27日
情報確認日：2026年07月27日

必要書類は「本人」「権利」「物件」の3つに分けると整理しやすくなります

売却の必要書類は数が多く、一覧で見ると身構えてしまいます。「あなた自身を確認する書類」「権利を確認する書類」「物件の状況を伝える書類」の3つに分けて考えると、探す場所も見当がつきやすくなります。

必要書類は物件の種類、登記の状態、契約条件によって異なります。以下には、売主が用意する書類だけでなく、不動産会社や司法書士が取得できる資料、手元にあれば売却を進めやすい資料も含めています。備考欄の冒頭に「原則必要」「該当時」「あれば用意」の区分を示します。

売主本人に関する書類

売主が本人であることを確認するための書類です。手元にあるか、市区町村の窓口で取得できます。

書類	主な取得先	備考
本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）	手元	原則必要／不動産会社との取引時に提示します
実印	手元	原則必要／印鑑登録をした印鑑です
印鑑証明書	印鑑登録をしている市区町村	原則必要／登記申請に使うものは作成後3か月以内である必要があります
住民票	住所地の市区町村	該当時／登記上の住所と現住所が異なる場合などに必要です
振込先口座の分かるもの	手元	原則必要／売買代金の受け取りに使います

本人確認書類の提示を求められるのは、不動産会社の判断ではありません。宅地建物取引業者は犯罪による収益の移転防止に関する法律の「特定事業者」にあたり、宅地・建物の売買や媒介を行うときは、顧客の本人特定事項などを確認することが法律で義務づけられています（出典：国土交通省「不動産業におけるマネー・ローンダリング対策」）。

権利に関する書類

その不動産の所有者が誰かを示す書類です。このグループでつまずくと、売却の日程そのものに影響します。

書類	主な取得先	備考
登記識別情報通知または登記済証（権利証）	手元	原則必要／再発行されません。見つからない場合の対処は後述します
登記事項証明書	法務局	あれば用意／誰でも交付を請求できます（不動産登記法第119条第1項）。不動産会社や司法書士が取得することもあります
固定資産税納税通知書	手元（毎年届きます）	あれば用意／物件の特定と税額の確認に使います
固定資産評価証明書	市町村の窓口	該当時／登記の登録免許税の計算に使います。必要になるかは手続きによって異なります

登記事項証明書は、売主だけでなく誰でも請求できる書類です。手元になくても法務局で取得できますので、まずは所在地と地番を確認しておくと準備が進みます。

物件の状況を伝える書類

買主に物件の内容を正しく伝えるための書類です。そろっているほど買主が判断しやすくなり、引き渡し後のトラブルを防ぐことにもつながります。

• 測量図・境界確認書（あれば用意）：土地の面積や隣地との境界を示す書類です。
• 建築確認済証・検査済証（あれば用意）：建築確認や完了検査を受けたことを示す書類です。内容の違いは後述します。
• 設計図書・間取り図（あれば用意）：建物の構造や設備を伝えます。
• 購入したときの売買契約書・重要事項説明書（あれば用意）：売却後の税金の計算に関わります。
• 管理規約、維持費や修繕積立金が分かる書類（該当時）：マンションの場合に必要です。
• 建物状況調査（インスペクション。建物の劣化や不具合の状況を専門家が調べる調査）や耐震診断の報告書（あれば用意）：受けている場合に用意します。

このグループは、なくても売却の手続き自体は進められることがあります。ただし、買主の検討材料が減るため、価格や条件の交渉に影響する可能性があります。

書類が必要になるのは4つの場面です

すべてを最初にそろえる必要はありません。査定・媒介契約・売買契約・決済の4つの場面で、必要になるものが変わります。

1. 査定を依頼するとき：登記事項証明書、固定資産税納税通知書、測量図など、物件の内容が分かるものがあると精度が上がります。手元にあるものを見せていただければ十分です。
2. 媒介契約を結ぶとき：本人確認書類と、権利関係の確認に必要な書類を確認します。媒介契約は、売却の仲介を不動産会社に依頼する契約です。
3. 売買契約を結ぶとき：物件の状況を伝える書類が、買主への説明の根拠になります。
4. 決済・引き渡しのとき：登記識別情報（権利証）、印鑑証明書、実印など、所有権移転登記に使う書類がそろっている必要があります。

売却全体の進み方は「不動産売却の流れを6ステップで解説」で説明しています。査定の段階でどこまで用意すればよいか迷う場合は、「不動産の売却査定とは？机上・訪問査定の違い」もあわせてご覧ください。

書類の不足に気づくタイミングとして望ましいのは、査定から媒介契約までの早い段階です。この時期であれば、取得や再作成にかかる時間を売却の予定に織り込めます。

権利証（登記識別情報）が見つからないときも売却はできます

結論からお伝えすると、権利証が見つからないことを理由に、不動産を売れなくなるわけではありません。法律で代わりの本人確認手続きが定められています。

ただし、権利証も登記識別情報も再発行されません。登記識別情報は登記が完了したときに通知されるもので、法務省はその再通知は認められないとしています（出典：法務省「新不動産登記法Ｑ＆Ａ」）。

そのうえで、登記識別情報を提供できない場合には、次の3つの方法があります。

事前通知（不動産登記法第23条第1項）

登記識別情報を提供できない理由を申請書に記載して申請すると、登記官から登記名義人あてに通知が届きます。個人の場合は、本人限定受取郵便で送られます。

通知の内容は、登記の申請があったこと、そして申請の内容が真実であるときは期間内にその旨を申し出ること、というものです。この通知に対して「申請に間違いありません」と申し出ることで、本人からの申請であることが確認されます（出典：法務局「登記済証（権利証）を紛失したのですが、どうしたらよいのですか？」）。

ここで注意したいのが、期限の数え方です。申出の期限は、法務局が通知を発送した日から2週間以内です。登記義務者が外国に住所を有する場合は4週間とされています（不動産登記規則第70条第8項）。受け取った日から2週間ではありませんので、郵便の受け取りと申出に必要な日数を、売却の日程に見込んでおく必要があります。

費用については、事前通知の手続き自体について、法務局へ支払う追加の手数料はありません。ただし、登記申請に必要な登録免許税などは別にかかります。

なお、所有権に関する登記の申請前に登記簿上の住所が変更されている場合は、なりすまし防止のため、原則として変更前の住所にも通知が送られます。

資格者代理人による本人確認情報（第23条第4項）

登記の申請を司法書士などの資格者に委任している場合、その資格者が本人であることを確認した書類（本人確認情報）を提供する方法があります。登記官がその内容を適正と認めたときは、事前通知の手続きが省略されます。

この方法では、書類を作成してもらうための手数料がかかる場合があります。金額は依頼先によって異なりますので、あらかじめ確認してください。

公証人による認証（第23条第4項）

公証人に同様の書類を作成してもらい、提供する方法もあります。

建築確認済証・検査済証がないときは、記録を確認する方法があります

建物の書類も、紛失した場合に再発行はされません。ただし、建築確認や完了検査を受けた事実を証明する方法が用意されています。

確認済証と検査済証は、意味が違います

似た名前ですが、示している内容が異なります。

• 確認済証：工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合することについて、建築主事等の確認を受けたことを示します（建築基準法第6条）。
• 検査済証：工事の完了後に完了検査を受け、検査の時点で建築物とその敷地が建築基準関係規定に適合していると認められたことを示します（建築基準法第7条第5項）。

確認済証だけでは、完了検査を受けたことまでは確認できません。検査済証の交付記録については、台帳記載証明書などで確認します。

台帳記載証明書で記録を確認できます

沖縄県では、確認済証や検査済証の再発行はできないものの、建築確認や完了検査を受けたことを証明する「台帳記載証明書」の交付を受けられます。手数料は県証紙400円で、申請から交付までおよそ3日かかるとされています（出典：沖縄県「建築基準法関係FAQ」）。

ただし、台帳記載証明書は、確認済証や検査済証そのものの再発行ではなく、台帳に記録された事実を証明する書類です。現在の建物が建築基準法に適合していることまで証明するものではありません。

また、確認済証が交付された建物であれば、建築計画概要書の閲覧ができます。場所や地番が分かる資料を用意して、窓口で閲覧します。

南城市の不動産については、沖縄県南部土木事務所の建築班が窓口です。同事務所は那覇市旭町の南部合同庁舎にあり、建築班は那覇市・糸満市・豊見城市・南城市・与那原町・南風原町・八重瀬町などを所管しています（出典：沖縄県「建築班（南部土木事務所）概略」）。

なお、建築確認を指定確認検査機関で受けた場合は、記録の扱いが異なることがあります。どこで確認を受けたか分からない場合も、まずは窓口へ問い合わせてみてください。

検査済証の交付を受けていない建物については、増築や用途変更などの確認申請にあたって、既存部分が建築時点の建築基準法令に適合していることを確かめる必要があります。国土交通省は、建築士が適合状況を調査するための手順を示した「既存建築物の現況調査ガイドライン」を公表しています（従来の「検査済証のない建築物に係る……ガイドライン」は、令和7年（2025年）4月1日にこのガイドラインへ統合されました。出典：国土交通省「既存建築物の活用の促進について」）。

登記上の住所や氏名が今と違う場合は、変更登記が必要です

登記簿に記録されている住所や氏名が現在のものと違う場合、売却の前に変更登記をしておく必要があります。引っ越しや結婚で変わったまま、という状態です。

この手続きは、2026年（令和8年）4月1日から義務になりました。所有権の登記名義人は、氏名・名称または住所に変更があったときは、変更日から2年以内に変更登記を申請する義務があります（出典：法務省「住所等変更登記の義務化」）。

正当な理由がないのに申請を怠ったときは、5万円以下の過料の対象とされています。過料の額は、5万円以下の範囲で裁判所において決定されます。

施行日より前に住所などが変わっていた場合も義務の対象で、2028年（令和10年）3月31日までに変更登記をする必要があります。

正当な理由の例として、法務省は次のような場合を挙げています（出典：法務省「住所等変更登記の義務化に関するＱ＆Ａ」）。

• 検索用情報の申出または会社法人等番号の登記がされている場合
• 行政区画の変更により住所に変更があった場合
• 義務を負う方に重病などの事情がある場合
• DV被害者などで生命・身体に危害が及ぶおそれがある場合
• 経済的な困窮により登記費用を負担する能力がない場合

相続した不動産・県外にお住まいの場合は書類が増えます

相続した不動産を売る場合は、通常の必要書類に加えて、相続に関する書類が必要になります。

査定や売却のご相談は、相続登記が終わる前でも進められます。ただし、亡くなった方の名義のままでは買主への所有権移転登記ができませんので、引き渡しまでに相続登記を完了させる必要があります。

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化され、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められます（出典：法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」）。詳しい期限と手続きは「相続登記の義務化とは？手続きと期限」で説明しています。

必要書類は、相続登記の方法によって変わります

相続登記には、主に次の3つの方法があり、法務局が案内している申請書の様式も分かれています。

• 遺産分割協議による相続登記
• 遺言による相続登記
• 法定相続分による相続登記

例えば、遺産分割協議によって相続登記をする場合の一例として、次のような書類があります。

• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含みます）
• 相続人全員の戸籍
• 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書
• 不動産を取得する相続人の住民票

世代をまたいで名義が変わっていない場合は、集める戸籍の範囲が広がります。祖父母の代の名義のままになっているケースの進め方は「亡くなった祖父名義の土地を売りたい」で整理しています。共有名義の場合は「共有名義の不動産は売却できる？」もご覧ください。

県外にお住まいの方の場合は、書類の取得や署名・押印のやり取りが郵送になり、そのぶん日数がかかります。戸籍や住民票は本籍地・住所地の市区町村が発行するものですので、取り寄せの時間も見込んでおくと安心です。

マイナンバーカードをお持ちの場合、証明書のコンビニ交付を利用できることがあります。対応している証明書の種類は市区町村によって異なりますので、発行元の自治体にご確認ください。

準備で気をつけたい3つのこと

書類をそろえるときに、見落としやすい点を3つ挙げます。

有効期限のある書類があります

登記申請に使う印鑑証明書は、作成後3か月以内のものである必要があります（出典：法務局「『印鑑証明書』はどのような申請に必要ですか？」）。早く準備しすぎると、決済日までに期限が過ぎてしまうことがあります。

取得の時期は、決済日が決まってから逆算するのが確実です。

原本の提出が必要となる書類があります

登記申請では、印鑑証明書や住民票など、原本の提出が必要となる書類があります。一方で、書面申請では添付書面の原本の還付を請求できる仕組みもあります（不動産登記規則第55条。印鑑証明書など請求できないものもあります）。

必要な書類、写しの可否、原本還付の可否は手続きによって異なるため、法務局または司法書士へ確認してください。手元の原本を渡す前に、何のために使う書類かを確認しておくと安心です。

購入したときの売買契約書は、税金の計算に関わります

売却によって利益が出た場合、譲渡所得に対して税金がかかります。この計算では、購入したときの金額（取得費）を差し引きます。

購入時の売買契約書が見つからないと、取得費を証明できなくなることがあります。取得費が分からない場合、売った金額の5%相当額を取得費とすることができるとされていますが（出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」）、実際の購入額の方が高ければ、税額の面で不利になる可能性があります。

昔から所有している土地では、購入時の資料が残っていないこともあります。先に探しておくと、判断の材料が増えます。税額の計算と申告については、税務署または税理士へご確認ください。売却時の税金の考え方は「不動産を売ったときにかかる税金は？」で説明しています。

よくある質問

権利証を紛失しました。再発行できますか。

再発行はできません。登記識別情報は登記が完了したときに通知されるもので、その再通知は認められないとされています。登記済証（権利証）も同様です。

ただし、事前通知・資格者代理人による本人確認情報・公証人による認証という3つの方法が用意されていますので、売却そのものができなくなるわけではありません。

権利証を紛失すると、勝手に登記されてしまいませんか。

登記済証（権利証）を紛失しただけでは、登記記録上の権利に影響はありません。所有権の移転や抵当権の設定を申請するには、権利証のほかに印鑑証明書などの書類が必要になります。法務局は、実印や印鑑証明書の管理をしっかり行っていれば、勝手に登記されることはないとしています。

そのうえで、不正な登記がされる差し迫った危険がある場合には、不正登記防止申出という制度があります。

これは、申出から3か月以内に対象の不動産について登記申請があった場合に、法務局が申出人へその旨を通知するなど、本人確認を強化する仕組みです（不動産登記事務取扱手続準則第33条・第35条）。登記申請や権利の移動を自動的に禁止・停止する制度ではありません。継続する場合は、3か月ごとに手続きをします。

申出は原則として本人が登記所に出頭して行います。具体的な不安がある場合は、不動産を管轄する法務局へご相談ください。

権利証が見つからないと、費用は増えますか。

選ぶ方法によって変わります。事前通知の手続き自体について、法務局へ支払う追加の手数料はありません。ただし、登記申請に必要な登録免許税などは別にかかります。

司法書士などに本人確認情報を作成してもらう場合は、そのための手数料がかかる場合があります。金額は依頼先によって異なりますので、事前にご確認ください。

測量図がない土地は売れませんか。

測量図がないことだけを理由に売れなくなるわけではありません。ただし、面積や境界の確認方法について、買主と取り決めをする必要があります。

境界標が見つからない場合や、隣地との認識が異なる場合は、測量が必要になることがあります。詳しくは「境界が分からない土地は売却できる？」をご覧ください。境界の確定や測量は、土地家屋調査士が扱う分野です。

検査済証がない建物は、売却に影響しますか。

買主がその後の計画を立てるうえで、確認が必要になることがあります。検査済証の交付を受けていない建物では、増築や用途変更などの確認申請にあたって、既存部分が建築時点の建築基準法令に適合していることを確かめる必要があるためです。

紛失した場合は、台帳記載証明書の交付を受けたり、建築計画概要書を閲覧したりする方法があります。南城市の物件については、沖縄県南部土木事務所の建築班へお問い合わせください。

書類は、いつまでにそろえればよいですか。

決済・引き渡しの日までにそろっていることが必要です。ただし、不足に気づくのが早いほど選べる対処法は多くなります。

売り出す前の段階で、権利証・登記上の住所・建物の書類の3点を確認しておくと、日程を立てやすくなります。

登記上の住所が古いままです。売却できますか。

変更登記をすれば売却できます。買主へ所有権を移す前提として、登記名義の情報を現状に合わせる必要があります。

住所等の変更登記は2026年（令和8年）4月1日から義務化され、変更日から2年以内の申請が求められます。施行日前に変更していた場合は、2028年（令和10年）3月31日までが期限です。

まとめ

• 売却の必要書類は「本人」「権利」「物件の状況」の3つに分けると整理しやすくなります
• 権利証（登記識別情報）は再発行されませんが、事前通知・資格者代理人による本人確認情報・公証人の認証という3つの方法が法律で用意されています
• 事前通知の申出期限は、法務局が通知を発送した日から2週間以内です。受け取った日からではありません。事前通知の手続き自体に法務局へ支払う追加の手数料はありませんが、登録免許税などは別にかかります
• 建築確認済証・検査済証も再発行されませんが、沖縄県では台帳記載証明書の交付や建築計画概要書の閲覧ができます。ただし台帳記載証明書は台帳の記録を証明するもので、現在の建物の適法性を証明するものではありません。南城市の物件は沖縄県南部土木事務所建築班が窓口です
• 登記上の住所・氏名の変更登記は2026年4月1日から義務化され、変更日から2年以内の申請が必要です
• 登記申請に使う印鑑証明書は、作成後3か月以内のものが必要です
• 購入したときの売買契約書は、売却後の税金の計算に関わります

書類の一部が見つからない状態からでも、売却を進める方法はあります。大切なのは、足りないものに早く気づいて、取得や手続きにかかる時間を売却の予定に組み込むことです。

参考資料（法令・公的資料）

• e-Gov法令検索「不動産登記法」（確認日：2026年07月27日）／第23条第1項（登記識別情報を提供できない場合の事前通知）、第23条第4項（資格者代理人による本人確認情報、公証人の認証）、第119条第1項（何人も登記事項証明書の交付を請求できること）
• e-Gov法令検索「不動産登記規則」（確認日：2026年07月27日）／第70条第8項（事前通知に対する申出の期間は、通知を発送した日から2週間。登記義務者が外国に住所を有する場合は4週間）、第55条（書面申請における添付書面の原本の還付請求と、請求できない書面）
• 法務省「不動産登記事務取扱手続準則」（令和6年12月2日最終改正）（確認日：2026年07月27日）／第33条第1項第2号（不正登記防止申出に係る登記の申請が申出の日から3月以内にあったときは、登記官による本人確認の対象となること）、第35条第8項（申出の日から3月以内に申請があったときは申出人へ通知すること）、第45条（事前通知書を再発送する場合も期間は最初に発送した日から起算すること）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（確認日：2026年07月27日）／第6条（工事着手前に計画が建築基準関係規定に適合することの確認を受け、確認済証の交付を受けること）、第7条第5項（完了検査で建築基準関係規定に適合すると認めたときに検査済証を交付すること）
• 法務局「登記済証（権利証）を紛失したのですが、どうしたらよいのですか？」（情報番号1310）（確認日：2026年07月27日）／事前通知の内容と2週間以内の申出、権利証を紛失しただけでは登記記録上の権利に影響がないこと、不正登記防止申出の制度（申出から3か月以内、継続する場合は3か月ごと）
• 法務局「登記識別情報を紛失したなどの理由により、登記申請の際に、登記識別情報を提供することができない場合はどうしたらよいのですか？」（情報番号1329）（確認日：2026年07月27日）／事前通知の方法（個人は本人限定受取郵便）、申請前に登記簿上の住所が変更されている場合の変更前住所への通知、資格者代理人による本人確認情報と公証人による書類の作成、事前通知には手数料がかからないこと
• 法務省「新不動産登記法Ｑ＆Ａ」（確認日：2026年07月27日）／登記識別情報の再通知が認められないこと、資格者代理人による本人確認情報の提供により事前通知を省略できること、登記識別情報制度の導入
• 法務省「住所等変更登記の義務化」（確認日：2026年07月27日）／令和8年4月1日施行、変更日から2年以内の申請義務
• 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」（確認日：2026年07月27日）／令和6年4月1日施行、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請義務
• 法務局「不動産登記の申請書様式について」（確認日：2026年07月27日）／相続による所有権移転登記の様式が、法定相続・遺産分割・遺言などの区分ごとに用意されていること
• 法務省「住所等変更登記の義務化に関するＱ＆Ａ」（確認日：2026年07月27日）／5万円以下の過料（裁判所が決定）、施行日前の変更は令和10年3月31日までに申請、正当な理由の例
• 法務局「『印鑑証明書』はどのような申請に必要ですか？」（情報番号1308）（確認日：2026年07月27日）／登記申請書に添付する印鑑証明書は作成後3か月以内であること
• 沖縄県「建築基準法関係FAQ（よくあるご質問）」（確認日：2026年07月27日）／確認済証・検査済証は再発行できないこと、台帳記載証明書の手数料（県証紙400円）と交付までの日数（約3日）、建築計画概要書の閲覧
• 沖縄県「建築計画概要書等の閲覧（南部土木事務所）」（確認日：2026年07月27日）／閲覧できる書類の種類、南部土木事務所建築班の所在地・受付時間
• 沖縄県「建築班（南部土木事務所）概略」（確認日：2026年07月27日）／建築班の所管市町村（那覇市・糸満市・豊見城市・南城市・八重瀬町・南風原町・与那原町および離島町村）、所在地・連絡先、建築基準法等に関する業務
• 国土交通省「既存建築物の活用の促進について」（確認日：2026年07月27日）／「既存建築物の現況調査ガイドライン」の位置づけ、増築等の際に建築士が建築基準法令への適合状況を調査する手順を示すものであること、従来の「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」が令和7年4月1日に統合・一本化されたこと
• 国土交通省「不動産業におけるマネー・ローンダリング対策（犯罪収益移転防止法）」（確認日：2026年07月27日）／宅地建物取引業者が特定事業者として行う取引時確認
• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」（確認日：2026年07月27日／法令等現在日：令和7年4月1日）／取得費が分からない場合に売った金額の5%相当額を取得費とできること

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。必要な書類や手続きは、物件の状況と取引の条件によって異なります。

• 登記の手続き・必要書類・費用については、法務局または司法書士にご確認ください。
• 測量や境界の確定については、土地家屋調査士にご相談ください。
• 税額の計算や特例の適用判断・申告は、税理士または税務署にご確認ください。
• 建築確認や検査の記録については、沖縄県南部土木事務所建築班などの窓口にご確認ください。

法令や制度は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の不動産について、お困りごとがあればお気軽にご相談ください。