不動産売却にかかる費用の内訳｜支払うタイミングと手取りの考え方【南城市】

「1,500万円で売れたら、手元にはいくら残るのだろう」。南城市で不動産の売却を考え始めた方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

先にお伝えすると、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や印紙税、登記の費用などを差し引いた金額が、実際の手取りになります。

そしてもう一つ大切なのが、費用を支払う時期です。売却にかかるお金は一度にまとめて出ていくのではなく、売り出し前、契約時、引渡し時、翌年の確定申告時、その後の住民税の納付時期などに分かれます。

この記事では、費用の種類、計算方法が決まっているものと物件ごとに見積もりが必要なもの、支払う時期、手取り額の考え方を整理します。売却を決めていない段階でも、資金の見通しを立てる材料としてお使いください。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年7月26日
最終更新日：2026年7月26日
情報確認日：2026年7月26日

売却費用は3つのグループに分けられます

費用は次の3つに分けて考えると、全体像がつかみやすくなります。

グループ	主な内容	支払う時期の目安
仲介による売却で発生しやすい基本費用	仲介手数料、印紙税、売主側の登記費用	売買契約時〜引渡し時
物件の状況によって発生する費用	測量費、解体費、残置物の処分費、相続登記の費用	売り出し前〜引渡し時
利益が出た場合にかかる税金	譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税	翌年の確定申告時と、その後の住民税納付時

ただし、これらがすべての売却で必ず発生するわけではありません。不動産会社による買取では通常、仲介手数料はかかりません。契約書を電子契約で作成する場合や、抵当権や住所変更の登記が不要な場合など、発生しない費用もあります。

仲介による売却で発生しやすい基本費用

まず、不動産会社の仲介で売る場合に発生しやすい3つの費用です。計算のしかたや税額の基準が定められているため、事前に見通しを立てやすい費用でもあります。

仲介手数料の上限と計算方法

不動産会社に仲介を依頼して売買が成立したときに支払うのが、仲介手数料です。宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で、受け取れる報酬の上限が定められています。

売買価格に応じて、次の割合が上限です（消費税込み）。

• 200万円以下の部分：5.5%
• 200万円を超え400万円以下の部分：4.4%
• 400万円を超える部分：3.3%

たとえば1,000万円の物件であれば、「200万円×5.5%＋200万円×4.4%＋600万円×3.3%＝39.6万円（税込）」が、依頼者一方から受け取れる上限額になります（出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」）。

ここで示したのは、あくまで法律上の上限額です。実際に支払う金額は、媒介契約（仲介を依頼するときの契約）を結ぶ際に取り決めます。

なお、売買価格が800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）については特例があります。2024年（令和6年）7月1日以降、通常の計算による上限を超えて、33万円（税込）を上限に受け取れる仕組みです。

売買契約書にかかる印紙税

紙の売買契約書を作成する場合は、収入印紙を貼って印紙税を納めます。契約金額によって税額が決まっており、2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用されます。

契約金額	軽減後の印紙税額
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円

（出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」）

500万円以下の区分もあり、契約金額に応じて段階的に定められています。ご自身の金額帯は、国税庁の一覧でご確認ください。契約書を売主・買主がそれぞれ1通ずつ保管する場合は、2通分の印紙税がかかります。

印紙税は、紙の契約書などの文書に課税される税金です。電子データだけで契約を結び、課税対象となる紙の契約書を作成しない場合は、原則として印紙税はかかりません。国税庁は、印紙税法上、電磁的記録（電子データ）は課税の対象となる「文書」には含まれないという考え方を示しています（出典：国税庁（福岡国税局）「請負契約に係る注文請書を電磁的記録に変換して電子メールで送信した場合の印紙税の課税関係について」）。

ただし、電子契約とは別に紙の契約書や変更契約書を作成した場合は、その紙の文書が課税対象になることがあります。どの方法で契約するかを確認したうえでご判断ください。

売主側で必要になる登記費用

登記の費用は、「売主側で必要になる登記」と「買主名義にするための所有権移転登記」に分けて考えます。

買主名義への所有権移転登記にかかる登録免許税や司法書士報酬は、一般的には買主が負担します。ただし、最終的な費用負担は売買契約の定めによるため、契約内容をご確認ください。

売主側で必要になりやすいのは、次の登記です。

• 抵当権抹消登記（住宅ローンを利用していた場合）
• 住所変更登記（引っ越しなどで登記上の住所と現住所が違う場合）
• 氏名変更登記（結婚などで登記上の氏名と現在の氏名が違う場合）
• 相続登記（名義が亡くなった方のままになっている場合）

これらの登記には、不動産の個数に応じた登録免許税がかかります。金額や必要書類は法務局が案内していますので、ご自身のケースでの額は法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続について）」または司法書士にご確認ください。

司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬がかかります。報酬額は事務所や案件によって異なるため、見積もりで確認してください。

物件の状況によって発生する費用

ここからは、物件の状態や事情によって発生する費用です。金額の幅が大きく、売却の手取りに影響しやすい部分でもあります。

測量費・分筆にかかる費用

土地を売るとき、隣地との境界がはっきりしていないと、買主が購入を判断しにくくなります。売買契約の条件として、境界を確定させる測量を求められることがあります。敷地の一部だけを売る場合は、土地を分ける分筆登記も必要になります。

測量の費用は、土地の広さ・形状・隣接する土地の数・道路との関係などによって変わります。一律の目安を示すことは難しいため、土地家屋調査士に現地を見てもらったうえで見積もりを取ることになります。

境界の確認は土地家屋調査士の専門分野です。何をどこまで確定させる必要があるかは、売却の条件とあわせて整理していきます。詳しくは境界が分からない土地の売却の進め方をご覧ください。

解体費と残置物の処分費

古い建物が建っている土地を、更地にしてから売り出す場合は解体費がかかります。建物の構造・面積・重機が入れるかどうかといった条件で金額が変わります。

鉄筋コンクリート造の建物は、木造に比べて解体の手間がかかるため、費用も変わってきます。前面道路が狭く重機を入れにくい場所や、隣家との距離が近い場所では、作業の条件が金額に影響することもあります。家財道具が残っている場合は、残置物の処分費も別に見ておく必要があります。

解体してから売るか、古家付きのまま売るかは、費用だけで決められる問題ではありません。判断の材料は古家付き土地を解体すべきかの考え方で整理しています。

相続登記が済んでいない場合の費用

相続した不動産を売るには、その前に名義を相続人へ変更する相続登記が必要です。この登記にも登録免許税がかかります。

相続による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です（出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」）。評価額1,000万円の不動産であれば4万円になります。

このほかに、戸籍謄本などの必要書類の取得費用や、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。相続人が複数いる場合や、世代をまたいで名義が変わっていない場合は、書類集めに時間もかかります。

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されています。手続きの内容や期限については、相続登記の義務化と手続きの進め方をご確認ください。

そのほかに準備しておきたい費用

物件や事情によっては、次のような支出も発生します。

• 住宅ローンを一括返済するときの繰上返済手数料（金融機関によって異なります）
• 引っ越し費用や、仮住まいが必要な場合の費用
• ハウスクリーニング費用
• 固定資産税・都市計画税の精算金

南城市の不動産売却で確認しておきたい費用

南城市の物件では、次のような点が費用に関わることがあります。当社へのご相談でも、確認をおすすめしている項目です。

• 敷地が広い土地や、一部だけを売りたい土地では、測量に加えて分筆登記の費用が必要になることがあります。
• 相続の後も名義が古いままの土地では、売却の前に相続登記と戸籍の収集が必要になることがあります。世代をまたいでいる場合は、書類集めの費用と時間を早めに見ておくと進めやすくなります。
• 鉄筋コンクリート造の住宅や、道路が狭く重機を入れにくい場所では、解体費の条件が変わります。
• 境界標が見つからない土地や、道路・里道との位置関係を確認する必要がある土地では、土地家屋調査士への相談が必要になることがあります。
• 家財が残ったままの空き家では、残置物の処分費を早めに確認しておくと、売り出し時期を判断しやすくなります。

いずれも物件の状況によって変わります。当てはまりそうな項目があれば、見積もりの取り方からご案内できます。

利益が出た場合にかかる税金

売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出た場合には、所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。

税率は所有期間で変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税15%・住民税5%です（出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」）。2037年（令和19年）までは、所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が上乗せされます。

マイホームを売った場合の3,000万円特別控除など、税負担が軽くなる特例もあります。税金の仕組みは不動産を売ったときの税金と3,000万円特別控除で詳しく整理していますので、あわせてご覧ください。

譲渡費用になるもの・ならないもの

譲渡所得を計算するときに差し引ける「譲渡費用」とは、土地や建物を売るために直接かかった費用です。次のような費用が挙げられています（出典：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」、国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 売却のために行った測量費
• 土地を売るために建物を取り壊したときの取壊し費用と、その建物の損失額
• 貸家を売るために借家人へ支払った立退料

一方、修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません（出典：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」）。引っ越し費用も、売るために直接かかった費用にはあたらないと考えられます。

登記費用、残置物の処分費、司法書士報酬などは、支出の目的や内容によって税務上の扱いが異なる可能性があります。売却にかかった支出がすべて差し引けるわけではありません。個別の判断は、税理士または税務署へご確認ください。

所得税と住民税では納める時期が違う

同じ譲渡所得にかかる税金でも、所得税と住民税では納める時期が異なります。

所得税・復興特別所得税は、原則として売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行い、納付します（出典：国税庁「No.2020 確定申告」）。期限日が土曜日・日曜日・祝日などに当たる場合は、翌開庁日が期限になることがあります。実際の期限は、申告する年の国税庁の案内でご確認ください。

住民税は、前年の1月から12月までの所得に対して課税されます。確定申告の内容が市町村へ引き継がれ、6月に納税通知書が送られる仕組みです。南城市の場合、普通徴収では第1期6月末・第2期8月末・第3期10月末・第4期翌年1月末の4回に分けて納付します（出典：南城市「住民税について」、南城市「納税について」）。

つまり、売却した年の翌年は、春に所得税、その後に住民税という順で負担が発生します。売却代金を使い切ってしまわないよう、納税分を残しておくと資金繰りに余裕を持てます。

費用を支払うタイミング

費用の総額と同じくらい大切なのが、いつ支払うかです。売却代金を受け取る前に出ていくお金もあるため、時期を分けて把握しておくと資金の準備を進めやすくなります。

時期	主な費用・税金
売り出し前	測量費、解体費、相続登記の費用（必要な場合）
売買契約時	印紙税、仲介手数料の一部（分けて支払う取り決めをした場合）
引渡し・決済時	仲介手数料の残り、売主側の登記費用、司法書士報酬、固定資産税の精算
売却した翌年の確定申告期限まで	譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税（利益が出た場合）
売却した翌年度の6月以降	譲渡所得にかかる住民税（利益が出た場合）

仲介手数料は、売買契約時と引渡し時に分けて支払う取り決めをすることがあります。支払い方法は媒介契約や売買契約の内容によって変わるため、契約前に確認しておきましょう。

測量や解体は、売り出す前の段階で費用が発生します。売却代金が入る前の持ち出しになるため、資金の準備が必要かどうかを早めに確認しておくと、売り出し時期を判断しやすくなります。

手取り額の計算方法

最終的に手元に残る金額は、次の式で考えます。

概算手取り額 ＝ 売却価格 － 売却時にかかる費用 － 住宅ローン残債 － 利益が出た場合にかかる税金

たとえば売却価格が1,500万円の場合、次のように整理できます。

項目	金額の考え方
売却価格	1,500万円
仲介手数料（上限額の場合）	56.1万円
印紙税（紙の契約書の場合）	1万円
売主側の登記費用・司法書士報酬	個別の見積もり
測量・解体・残置物処分費	必要な場合のみ個別の見積もり
住宅ローン残債	残高証明書で確認
譲渡所得にかかる税金	取得費・譲渡費用・特例によって異なる

事前に計算しやすいのは、仲介手数料の上限額と印紙税です。そのほかの費用は、物件ごとの見積もりや税務上の計算が必要になります。空欄にご自身の数字を当てはめていくと、手取りの見通しが立てやすくなります。

手取りを見積もるときは、売却時に支払う費用と、売却後に発生する可能性がある税金を分けて計算し、最後に合計して確認することが大切です。費用を支払った分だけ税金が同じ額だけ減るわけではありません。

売却価格の見立てから確認したい場合は、不動産売却の流れ（査定から引き渡しまで）もご参照ください。

費用の確認に必要な書類

相談前に次のものを確認しておくと、費用の見通しを立てやすくなります。

すべてがそろっていなくても構いません。手元にあるものから確認し、足りない部分は取得方法をご案内します。

まとめ｜費用は金額とタイミングの両方を確認します

不動産の売却では、売却価格から費用と税金を差し引いた金額が手取りになります。要点を整理します。

• 売却費用には、仲介による売却で発生しやすいものと、物件の状況によって発生するものがある
• 買取や電子契約など、取引の形によっては発生しない費用もある
• 税金の計算で譲渡費用になるのは、売るために直接かかった費用で、すべての支出が対象になるわけではない
• 所得税・復興特別所得税と住民税では、納める時期が異なる
• 査定価格だけでなく、費用・ローン残債・税金を差し引いた手取り額を確認する

次の一歩として、登記事項証明書とローンの残高を確認し、ご自身のケースでどの費用が発生しそうかを整理してみてください。

よくある質問（FAQ）

仲介手数料は、売れなかった場合も支払うのですか。

通常、売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。仲介手数料は、売買が成立したときに支払う成功報酬だからです。ただし、売主が通常の販売活動を超える特別な広告を依頼した場合や、遠隔地への出張を依頼した場合などは、事前の説明と合意にもとづいて実費を負担することがあります。媒介契約を結ぶ前に、費用の取り決めをご確認ください。

不動産会社の買取でも仲介手数料はかかりますか。

不動産会社が直接買主になる買取では、通常は仲介手数料はかかりません。仲介ではないためです。ただし、別の不動産会社が仲介に入る場合など、契約の形態によって取り扱いが異なることがあります。買取の提案を受けたときは、手数料の有無もあわせて確認してください。

住民税は確定申告のときに支払いますか。

確定申告のときに納めるのは所得税・復興特別所得税で、住民税は別の時期に納めます。住民税は前年の所得に対して課税され、申告の内容をもとに6月に納税通知書が送られます。南城市の普通徴収では、6月末・8月末・10月末・翌年1月末の4回に分けて納付します（出典：南城市「住民税について」）。

費用は、売却代金から支払えますか。

引渡し・決済時に発生する費用は、売却代金を受け取るときにあわせて精算できます。一方、売買契約時の印紙税や、売り出し前の測量費・解体費は、売却代金を受け取る前に必要になります。持ち出しになる費用がどれかを早めに確認しておくと、資金不足を防げます。

売却にかかった費用は、税金の計算で差し引けますか。

売るために直接かかった費用が、譲渡費用として差し引けます。仲介手数料、売主が負担した印紙税、売却のための測量費、土地を売るために建物を取り壊したときの取壊し費用などが該当します（出典：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」）。一方、修繕費や固定資産税など維持・管理のための費用は含まれません。登記費用や残置物の処分費などは扱いが分かれる可能性があるため、税理士または税務署にご確認ください。

相続した実家を売る場合、費用は変わりますか。

売却の前に相続登記の費用がかかります。名義が亡くなった方のままであれば、登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と、司法書士に依頼する場合の報酬、戸籍謄本などの取得費用が必要です。家財が残っている場合は、その処分費も見ておく必要があります。

参考資料（法令・公的資料）

• 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（確認日：2026年7月26日）／媒介報酬の上限、低廉な空家等（800万円以下）の特例と説明・合意の要件
• 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（確認日：2026年7月26日／法令等現在日：令和7年4月1日）／軽減措置の適用期間と税額
• 国税庁（福岡国税局）「請負契約に係る注文請書を電磁的記録に変換して電子メールで送信した場合の印紙税の課税関係について」（確認日：2026年7月26日）／電磁的記録が印紙税法上の「文書」に含まれないという考え方
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」（確認日：2026年7月26日）／相続による所有権移転登記の税率
• 法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続について）」（確認日：2026年7月26日）／抵当権抹消登記の手続きと必要書類
• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」（確認日：2026年7月26日／法令等現在日：令和7年4月1日）／譲渡費用の定義と、譲渡費用にならない費用
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（確認日：2026年7月26日／法令等現在日：令和7年4月1日）／譲渡費用の例、長期・短期の区分
• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（確認日：2026年7月26日／法令等現在日：令和7年4月1日）／長期譲渡所得の税率、復興特別所得税
• 国税庁「No.2020 確定申告」（確認日：2026年7月26日／法令等現在日：令和7年4月1日）／確定申告と所得税の申告・納付期間
• 南城市「住民税について」／南城市「納税について」（確認日：2026年7月26日）／住民税の課税の仕組み、納税通知の時期、普通徴収の納期

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。実際にかかる費用は、物件の状況や契約内容によって異なります。

• 税額の計算や特例の適用判断・申告は、税理士または税務署にご確認ください。
• 登記の手続きと費用については、法務局または司法書士にご確認ください。
• 測量や境界の確定については土地家屋調査士にご相談ください。
• 制度や税率は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の不動産について、お困りごとがあればお気軽にご相談ください。