私道に接する土地を買う前に｜通行・掘削の承諾と私道持分の確認

気に入った土地が見つかって資料を取り寄せたら、前面道路が「私道」と書かれていた。ここで手が止まる方は少なくありません。私道でも家が建っている区画はいくらでもありますし、見た目は公道と変わらないことも多いからです。

判断が難しくなるのは、私道という一語に、まったく性質の違う二つの問題が同居しているためです。ひとつは「建築基準法上の道路として扱われるか」という役所の話。もうひとつは「その道を実際に通れるのか、水道管を通すために掘れるのか」という、私道の持ち主との話です。前者が問題なくても、後者でつまずくことがあります。

つまずきやすいのは、たいてい後者のほうです。買う前にどこまで確認できるのか、契約でどう取り決めておくのか、買った後にどんな費用が発生し得るのか。南城市・沖縄県南部での確認先とあわせて、順に見ていきます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年9月2日
情報確認日：2026年9月2日

先に結論：「建てられるか」と「通れる・掘れるか」は別に確かめます

私道に接する土地を検討するときは、次の二つを分けて確認します。

• 公法上の確認：その道が建築基準法上の道路に当たるか。当たらなければ、原則としてその敷地に建物を建てられません。
• 私法上の確認：その道を通行できる根拠があるか。上下水道の引込みのために掘削できるか。誰が所有していて、自分に持分があるか。

建築基準法42条1項5号のいわゆる位置指定道路は、私人が築造して特定行政庁から位置の指定を受けた道です（出典：建築基準法）。指定を受けている以上、建築確認の手続き上は道路として扱われます。しかし、指定されたからといって所有権が公のものになるわけではありません。所有者は個人や複数の共有者のままです。

もっとも、所有者が自由に道をなくせるわけでもありません。私道の変更または廃止によって、その道路に接する敷地が接道義務の規定（建築基準法43条1項）または同条3項に基づく条例の規定に抵触することとなる場合には、特定行政庁はその変更・廃止を禁止し、または制限することができます（建築基準法45条）。

建築基準法上の道路であることは、その道を自由に使ってよいという意味ではありません。道路の種別・接道義務・再建築の可否そのものは前面道路が狭い土地は買っても大丈夫？沖縄で接道と再建築を確認する手順で扱っていますので、そちらもあわせてご覧ください。この記事は、私道特有の「権利と負担」に絞ります。

私道の持分があるかどうかで、買った後の立場が変わります

私道の所有の形は、大きく二つに分かれます。

一筆の私道を、その道に面する複数の人で共有している形。この場合、買主は土地とあわせて私道の共有持分を取得するのが通常です。持分があれば、自分も共有者の一人として、道の管理に関する決定に加わる立場になります。

私道が細長く分筆されていて、それぞれの区画の所有者が自分の前の部分だけを所有している形。この場合、自分が所有していない部分を通ったり掘ったりするには、その部分の所有者との関係が別に必要になります。

どちらの形かは、登記簿と公図で確認します。現地を見ただけでは、どこまでが私道でどこからが公道か分からないことがあります。

持分が売買に含まれているかを、契約書で確かめます

見落としやすいのが、私道の持分が今回の売買の対象に入っているかという点です。持分の移転を売買に含めなければならないと定めた法律はありません。契約でどう取り決めるかの問題です。

これまでの実務では、敷地の土地だけが売買対象になっていて、私道持分がそのまま売主に残る内容になっている契約書の例がありました。気づかずに決済まで進むと、通行や掘削のたびに元の所有者との調整が必要な立場になりかねません。契約書の物件の表示欄で、私道の地番と持分割合が記載されているかを確認してください。

持分があると、道の管理でできることが変わります

共有型の私道では、民法の共有のルールが働きます。

• 保存行為（現状を維持するための行為）は、各共有者が単独でできます（民法252条5項）
• 管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決します（民法252条1項）
• 変更を加えるには、原則として他の共有者の同意が必要です（民法251条1項）

ここで押さえておきたいのが、2023年（令和5年）4月1日に施行された改正です。251条1項の「変更」からは「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」が除かれました（出典：民法）。著しい変更に当たらないものは、全員の同意ではなく持分の過半数で決められることになります。

通行できる根拠が何なのかを確認します

「これまで問題なく通れていた」という事実だけでは、買った後も通れる保証にはなりません。何を根拠に通行しているのかを確認します。考えられる根拠は次のとおりです。

私道の持分がある場合。共有者として使用できる立場になります。もっとも、他の共有者との関係で使い方が制限されないわけではありません。

通行地役権が設定されている場合。地役権は、設定行為で定めた目的に従って他人の土地を自分の土地の便益に供する権利です（民法280条）。登記されていれば、確認しやすい根拠になります。

囲繞地通行権が成立する場合。他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るためにその土地を囲んでいる他の土地を通行することができます（民法210条1項）。ただし、通行の場所と方法は、通行権を持つ人に必要であり、かつ他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければなりません（民法211条1項）。法律上認められる最小限の通行であって、望むとおりに使える権利ではない点に注意が必要です。原則として償金の支払義務もあります（民法212条）。なお、土地の分割によって公道に通じない土地が生じた場合は、他の分割者の所有地のみを通行することになり、この場合は償金を支払うことを要しません（民法213条1項）。

ここで、住宅を建てる土地を買う方に確認しておいていただきたいことがあります。囲繞地通行権が成立しても、希望する幅員や自動車での通行が当然に保障されるわけではありません。通行の場所と方法は、その土地の利用上の必要性と、通行される側の土地に生じる損害の程度などを踏まえて個別に決まります（民法211条1項）。裁判例には、具体的な事情のもとで小型自動車の通行まで認めた例もありますが、「囲繞地通行権があるから車で通れる」と一般化できるものではありません。

建築基準法上の道路の幅員や接道義務は、建物を建ててよいかという公法上の話です。実際に車で出入りできるかという私法上の話とは別に決まります。車での出入りが前提であれば、現況の通行幅、これまで車両が通行してきた実績、そして通行の根拠（持分・地役権・承諾のいずれか）を、契約前に確認してください。

通行承諾書がある場合。実務では、私道の所有者から通行を承諾する書面をもらう扱いが広く行われています。ただし、通行承諾書・掘削承諾書は法律で定められた書面ではなく、当事者間で作成される書面です。そのため、その承諾が次の私道所有者や、将来この土地を買う人にどこまで及ぶかは、書面の内容や地役権設定の有無によって変わります。一律に「承諾書があるから安心」とは言えません。承諾の内容と、承継についてどう書かれているかまで読んでください。

承諾書が「そもそも無い」ことがあります

相続登記については、2024年（令和6年）4月1日から申請が義務化されました。相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項。出典：不動産登記法）。制度の内容は相続登記の義務化とは？相続した不動産の手続きと期限をわかりやすく解説で扱っています。ただし義務化されたからといって、過去の未登記がすぐに解消されるわけではありません。

共有者の所在が分からない場合には、裁判所の手続を使う道があります。共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときは、裁判所は共有者の請求により、その他の共有者以外の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができます（民法251条2項）。管理に関する事項についても同様の裁判の定めがあります（民法252条2項1号。催告しても賛否を明らかにしない共有者がいる場合は同項2号）。ただしこれは裁判所を使う手続であり、購入のスケジュールに素直に収まるとは限りません。実際に使えるかどうかは弁護士へご相談ください。

上下水道の引込みは、掘削承諾の有無だけで判断しません

私道に接する土地でとくに費用に響くのが、上下水道の引込みです。

一方で、承諾書がないことが、そのまま「引き込めない」を意味するわけでもありません。2023年（令和5年）4月1日施行の改正民法に、継続的給付を受けるための設備の設置権等の定めが設けられました。他の土地に設備を設置し、または他人が所有する設備を使用しなければ電気・ガス・水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができないときは、必要な範囲内でそれらを行うことができます（民法213条の2第1項）。あわせて次の定めがあります。

• 設置・使用の場所と方法は、他の土地等のために損害が最も少ないものを選ぶ（同条2項）
• あらかじめ、目的・場所・方法を他の土地等の所有者および現に使用している者へ通知する（同条3項）
• 他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害に対して償金を支払う（同条5項）
• 他人が所有する設備を使用する者は、利益を受ける割合に応じて、その設置・改築・修繕・維持に要する費用を負担する（同条7項）

土地の分割によって生じた場合の特則もあります（民法213条の3）。

公共下水道への排水には、下水道法の特則があります

公共下水道の供用が開始された場合、その排水区域内の土地の所有者・使用者・占有者は、遅滞なく排水設備を設置しなければなりません（下水道法10条1項。建築物の敷地である土地については建築物の所有者）。排水区域に入っているかどうかも、あわせて確認しておく項目です。

そのうえで、公共下水道への排水については、民法213条の2よりも直接的な特則が下水道法に置かれています。排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地または排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、または他人の設置した排水設備を使用することができます。この場合、他人の土地または排水設備にとって最も損害の少ない場所・箇所および方法を選ばなければなりません（下水道法11条1項。出典：下水道法）。あわせて次の定めがあります。

• 他人の排水設備を使用する者は、利益を受ける割合に応じて、その設置・改築・修繕・維持に要する費用を負担する（同条2項）
• 設置・改築・修繕・維持のためやむを得ない必要があるときは他人の土地を使用でき、あらかじめその旨を土地の占有者に告げる（同条3項）
• その使用により他人に損失を与えた場合は、通常生ずべき損失を補償する（同条4項）

法務省の共有私道ガイドラインは、下水道の排水も民法213条の2にいう継続的給付に該当するとしたうえで、下水道法の規律は民法の特別法に当たるため、その適用関係は改正民法の施行後も基本的に変更がないものと解される、と整理しています。水道・電気・ガスは民法213条の2、公共下水道への排水は下水道法11条という順で見るのが分かりやすいということです。上下水道をひとまとめにして考えないでください。

法律上の根拠があることと、いくらでいつ工事できるかは別の話です。実際に引き込めるかどうかは、引込経路・既存設備・権利関係・工事事業者の施工条件によって変わります。上下水道の引込みで総額が変わる場面は南城市・沖縄県南部で安い土地を買う前に｜造成・擁壁・上下水道の引込で総額が変わるケースと確認手順でも扱っています。

買った後にかかる費用を、契約前に見ておきます

私道に接する土地では、購入後に次のような負担が生じ得ます。金額を今すぐ確定できなくても、発生し得る項目として把握しておくことに意味があります。

舗装や排水の補修費

共有型の私道では、各共有者が持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負うのが原則です（民法253条1項）。共有者間で費用分担の取り決めがあれば、それによります。

舗装のひび割れや排水の詰まりは、ある日突然「今すぐ直すか」の判断を迫られます。購入前に、これまで補修をしたことがあるか、そのとき費用をどう分けたかを売主に確認しておくと、道の実情が見えます。

私設管の更新費用

見落とされやすいのが、私道の中を通っている水道管や排水管が、市の管ではなく私設の管である場合です。当社の実務では、私設管であったために更新費用が所有者側の負担になった例がありました。老朽化して漏水すれば、その費用をどう分担するかが問題になります。

南城市の私設管の取扱い・費用負担・市への移管の基準について、公表資料を確認できませんでした。南城市の上下水道の担当窓口でご確認ください（南城市では給水装置工事について、指定給水装置工事事業者の制度が設けられています。出典：南城市「上下水道」）。

私道部分の固定資産税

私道の持分を取得すると、その部分の固定資産税がどうなるかが気になります。固定資産税は「公共の用に供する道路」に対しては課することができません（地方税法348条2項5号。出典：地方税法）。

ただし、その私道が「公共の用に供する道路」に当たるかどうかの認定と、申告の手続は市町村によって運用が異なります。他の自治体の要綱に幅員や延長の数値要件が定められていることがありますが、それを南城市の基準として当てはめることはできません。南城市の私道非課税の要件・申告手続については、市の公表資料で確認できませんでした。南城市の税務担当課へ直接お問い合わせください。

契約前に確認する順序と、南城市での窓口

確認は、次の順で進めると重複が少なくなります。

1. 法務局で登記簿と公図を取る。私道の地番、所有者、持分の有無と割合、地役権の登記の有無を確認します。所有者が亡くなっている場合は、そのことがここで分かります。

2. 道路の種別を役所で確認する。沖縄県では、道路位置指定は「沖縄県道路位置指定取扱要領」に基づき、市町村を経由して県の土木事務所建築班へ申請する取扱いです。那覇市・浦添市・宜野湾市・沖縄市・うるま市は特定行政庁として各市が窓口になります。南城市は特定行政庁ではないため、位置指定道路に関する確認先は沖縄県になります（出典：沖縄県「道路位置指定関連」。2026年9月2日確認時点の掲載内容）。建築確認において南城市を管轄するのは、県の南部土木事務所建築班です（出典：沖縄県「南部土木事務所建築班の管轄」）。

指定済みの道路は、沖縄県の指定道路マップを参考として確認できます。ただし沖縄県は、このマップを現在把握できる情報をもとに作成した参考資料と位置づけています。マップだけで道路の種別を最終判断せず、所管の土木事務所へ確認してください。運用や手数料も変わることがあります。

3. 上下水道の引込条件を確認する。前面私道の中の管が公設か私設か、排水区域に入っているか、引込経路がどうなるかを、南城市の上下水道の担当窓口と施工業者に確認します。

4. 重要事項説明の内容を確認する。宅地建物取引業者が関与する取引では、建物の貸借以外の契約であるときは「私道に関する負担に関する事項」が重要事項説明の対象です（宅地建物取引業法35条1項3号。出典：宅地建物取引業法）。私道負担は法定の説明事項であり、国土交通省の重要事項説明書の様式例にも、負担の有無・負担の内容・面積・負担金の記入欄が設けられています。飲用水や排水の施設についても、整備状況と施設整備に関する特別負担の有無・金額の欄があります（出典：国土交通省「重要事項説明書（売買・交換）」様式例）。

一方で、通行承諾書・掘削承諾書そのものの有無、承諾の相手方、将来の承継に関する条項、車両通行が認められる範囲といったところまで、重要事項説明書だけで必ず確認済みになるとは限りません。重説だけで判断せず、承諾書などの原本・登記事項証明書・公図を自分で確認し、不足している事項は書面で回答をもらうよう求めてください。

条件を付けて買うか、見送るかを決めるとき

私道が絡むからといって、買ってはいけないわけではありません。判断を分けるのは、確認が済んでいるかどうかと、済んでいない部分の影響がどこまで大きいかです。

条件を付けて進めやすいのは、次のような場合です。

• 私道の共有者が特定できていて、通行・掘削の承諾を書面で取得できる見込みがある
• 私道持分を売買対象に含めることを、契約で取り決められる
• 上下水道の引込経路と、おおよその工事条件が確認できている

一方、慎重に考えたいのは次のような場合です。

• 私道の所有者に相続未登記があり、承諾を取る相手が確定していない
• 掘削の承諾も、法律上の設備設置権による見通しも立たないまま、引込工事が前提になっている
• 補修費用の負担について、共有者間で意見が分かれている

不確実な部分が残るときは、承諾書の取得や引込条件の確認ができることを条件とする取り決めを契約に入れられないかを、仲介する不動産会社と相談してください。契約条項の効力や、紛争になった場合の見通しについては、弁護士へのご相談をお勧めします。

住宅ローンを利用する場合、私道の持分や承諾書の有無について金融機関から確認を求められることがあります。取扱いは金融機関や商品によって異なりますので、早めに借入先の窓口へご確認ください。

よくある質問

位置指定道路なら、通行も掘削も自由にできますか。

いいえ、そうとは限りません。位置指定道路は建築基準法上の道路として扱われますが、所有者は個人や共有者のままです。通行・掘削が実際にできるかどうかは、持分・地役権・承諾といった私法上の根拠や、法律で定められた設備設置権が成立するかによって決まります。

前の持ち主が取得した通行承諾書は、私にもそのまま使えますか。

書面の内容によります。承諾書は法律で定められた書面ではなく当事者間の合意ですので、承継について何も書かれていなければ、自分の名義で改めて取り交わす必要が出ることがあります。契約前に承諾書の原本を見せてもらい、記載を確認してください。

私道の持分がない土地は、買わない方がよいですか。

持分がないこと自体が直ちに問題とは限りません。通行と掘削の根拠が確保できるか、将来の工事のたびに私道所有者との調整が必要になる負担を受け入れられるかで判断が変わります。持分がある場合と比べて、確認する事項は増えます。

私道の固定資産税は、持分の分だけ毎年かかりますか。

「公共の用に供する道路」に該当すれば課されません。ただし該当するかどうかの認定と申告の取扱いは市町村によって異なります（地方税法348条2項5号）。南城市の運用は市の税務担当課へご確認ください。

私道の補修が必要になったとき、共有者の一人が費用を出さないと言ったらどうなりますか。

共有型の私道では、各共有者は持分に応じて管理の費用を負担するのが原則です（民法253条1項）。同条2項には、共有者が1年以内にこの義務を履行しないとき、他の共有者が相当の償金を支払ってその持分を取得できる旨の定めがあります。実際にどう進めるかは事案によりますので、弁護士へご相談ください。

売主が「今まで問題なかった」と言っています。それで足りますか。

これまで問題が起きていないことは、根拠の確認にはなりません。私道の所有者が変わったとき、あるいは相続が起きたときに、これまでの扱いが続くとは限らないためです。書面と登記で確認しておくことをお勧めします。

まとめ

私道に接する土地を検討するときは、「建築基準法上の道路か」という公法上の話と、「通れるか・掘れるか・費用は誰が持つか」という私法上の話を分けて確認します。

次に行うこととして、まず法務局で登記簿と公図を取り、私道の所有者と持分の有無を確かめてください。そのうえで、通行と掘削の承諾書が存在するか、その内容がどうなっているかを売主または仲介会社へ確認します。上下水道は、私設管かどうかと引込経路を南城市の上下水道の担当窓口と施工業者に確認します。

確認が済んでいない部分があるまま契約日を迎えないことが、私道に接する土地では特に大切です。分かっていない項目を「分かっていない」と把握したうえで、条件を付けて進めるか、見送るかを決めてください。

参考資料（法令・公的資料）

• 民法（210条・211条・212条・213条・213条の2・213条の3・251条・252条・253条・280条）
• 建築基準法（42条1項・2項、45条）
• 不動産登記法（76条の2）
• 下水道法（10条、11条）
• 地方税法（348条2項5号）
• 宅地建物取引業法（35条1項3号）
• 法務省「共有私道の保存・管理等に関する事例研究会」（複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書～所有者不明私道への対応ガイドライン～第2版・令和4年3月）
• 国土交通省「重要事項説明書（売買・交換）」様式例
• 沖縄県「道路位置指定関連」
• 沖縄県「南部土木事務所建築班の管轄」
• 南城市「上下水道」

いずれも2026年9月2日に確認しました。

ご利用にあたって

この記事は一般的な情報を整理したものであり、個別の土地についての法的・技術的な判断を示すものではありません。権利関係や契約条項の判断は弁護士、登記手続きは司法書士、土地の測量や境界は土地家屋調査士、税務の判断は税理士が扱う領域です。法令・制度・自治体の運用は変更されることがあります。実際のご判断にあたっては、最新の情報をご確認のうえ、それぞれの専門家および所管窓口へご相談ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の土地について、地域事情や土地の条件を踏まえてご提案します。