家を売る前にリフォームすべき？沖縄での直す・直さないの判断と費用の考え方

築年数の経った家を売ろうとするとき、「このままでは売れないのではないか」という不安が出てきます。当社へも、売り出す前に「直した方がいいですか」というご相談をいただくことがあります。

迷いどおりに先へ進めてしまうと、工事を発注してから査定を受けることになります。この順番だと、かけた費用を取り戻せるかどうかを確かめる機会がありません。判断の材料が出そろう前に、いちばん大きな支出を決めてしまうためです。

直すか直さないかは、建物の状態と、その工事が買主にとって何を意味するかで変わります。費用を出す前に確認しておきたいことから見ていきます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年08月29日
情報確認日：2026年08月30日

「直さないと売れない」わけではありません

傷みのある家をそのままの状態で売買することは、法律上できます。実際に、現況有姿（げんきょうゆうし）といって、引き渡し時点の状態のまま引き渡す条件での売買は広く行われています。

問題になるのは「売れるかどうか」ではなく、引き渡した後に売主がどこまで責任を負うかです。

引き渡した後の責任の仕組み

引き渡した建物が契約の内容に適合していなかった場合、不適合の内容や契約の条件、それぞれの制度の要件に応じて、履行の追完（修補など）・代金の減額・損害賠償・契約の解除が問題になります（民法562条から564条）。これを契約不適合責任といい、どれをどこまで求められるかは事案によって変わります。

種類・品質に関する不適合については、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、これらを求めることができません（民法566条本文）。

ここで注意したいのは、1年の起算点が「引き渡した日」ではなく「買主が不適合を知った時」だという点です。引き渡しから1年たてば責任がなくなる、という仕組みではありません。

なお、売主が引き渡しの時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合には、この1年の通知の制限は適用されません（民法566条ただし書）。

契約不適合責任そのものの基本は契約不適合責任とは？不動産を売る前に売主が知っておきたい基本と注意点で詳しく扱っています。

個人が売主の場合と、宅建業者が売主の場合は違います

契約不適合責任は、当事者の合意で軽くしたり免除したりできる規定です。そのため個人が売主の売買では、責任を負わない旨の特約（免責特約）を設けることがあります。

一方、宅地建物取引業者である不動産会社が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない方へ売る場合には制限があります。民法566条に規定する期間について「引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約」をしてはならず、これに反する特約は無効とされています（宅地建物取引業法40条）。

つまり、中古住宅なら必ず2年の保証が付く、という話ではありません。売主が個人か、自ら売主となる宅建業者かで、契約条件の前提が変わります。

費用をかける前に確認したい3つのこと

工事の見積りを取る前に、次の3点を確認しておくと判断がぶれにくくなります。

建物の状態を先に把握する

どこが傷んでいるかが分からないまま工事を決めると、目につくところだけを直して、本当に手当てが必要なところが残ることがあります。

建物の状態を調べる方法として、既存住宅状況調査（インスペクション）があります。国土交通大臣の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、国の定めた「既存住宅状況調査方法基準」に従って調べるもので、対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です（出典：既存住宅状況調査技術者講習制度について）。

売買の仲介を依頼するときの媒介契約書には、この調査を行う者のあっせんの有無を記載することになっています（宅地建物取引業法34条の2第1項4号）。調査を受けること自体は義務ではありませんので、依頼するかどうかは売主が選べます。

なお、この調査は劣化事象の有無を調べるもので、瑕疵の有無を判定するものではないとされています。「調査を受けたから問題がない家だと証明できる」というものではない点は、押さえておきたいところです。

かけた費用が価格に返ってくるとは限りません

リフォーム費用が売却価格にどれだけ反映されるかを示した公的な資料は、確認できませんでした。物件の状態・買主の希望・その時の市場によって変わるため、一般的な数字として示せる性質のものではないと考えています。

工事を決める前に、まず査定を受けて、今の状態でいくらの評価になるかを確かめることをお勧めします。

比べ方は2段階に分けると整理しやすくなります。1段階目は、現況のまま売った場合の想定価格と、工事後の想定価格から工事費を引いた額の比較です。2段階目に、仲介手数料・登記費用・税金などの売却諸費用を含めた最終的な手取りを確認します。工事の期間だけ売り出しが遅れる場合は、その間の保有コストやスケジュールも判断材料になります。

1段階目で工事後の想定価格が工事費を上回ったとしても、それだけで得になると決まるわけではありません。売却にかかる費用の全体像は不動産売却にかかる費用の内訳｜支払うタイミングと手取りの考え方で扱っています。

買主が使える制度に関わる部分かどうか

買主が住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を使えるかどうかは、売りやすさに関わります。この制度は令和8年度税制改正で適用期限が延長され、入居日が令和8年1月1日から令和12年12月31日までの場合が対象とされています（出典：国土交通省 住宅ローン減税。2026年6月更新）。

中古住宅では、耐震性能に関する要件が関係します。国税庁が令和7年4月1日現在法令等として公開している説明では、対象となる家屋の要件の一つに「昭和57年1月1日以後に建築されたものであること」が挙げられています。

昭和56年12月31日以前に建築された家屋については、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明書のいずれかで耐震基準への適合を証明すれば対象になるとされています（出典：国税庁タックスアンサーNo.1211-3）。これらの証明書には、いずれも家屋の取得の日前2年以内に調査・評価・契約が行われていることなどの条件があります。

旧耐震の家でも、売主が先に耐震改修をしなければ買主が控除を使えない、とは限りません

昭和56年12月31日以前に建築された家を売る場合、「うちは旧耐震だから、直さないと買主が住宅ローン減税を使えない」と考えて工事を検討される方がいます。ただし、取得後に買主側で耐震改修を行うルートも制度上あります。

国税庁が令和7年4月1日現在法令等として公開している「要耐震改修住宅」の説明では、耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合でも、控除の対象となり得るとされています（出典：国税庁タックスアンサーNo.1211-5）。挙げられているのは、取得の日までに耐震改修を行うことについて所定の申請をすること、取得の日から6か月以内に耐震改修を完了して居住を開始すること、耐震基準に適合したことの証明を受けることなどです。

このルートを実際に使うかどうかは買主の事情によりますし、2026年以降に入居する場合の取扱いは買主側で確認していただく必要があります。売主として大切なのは、耐震改修を先に発注する前に、建築時期・現在の耐震状況・買主側で使える制度の現行要件を確認することです。

床面積や買主の所得など他の要件もありますので、耐震の要件だけで控除の可否が決まるわけではありません。

直すか迷ったときの判断の順番

すべてを同じ基準で考えると決まりません。次の順で切り分けると整理しやすくなります。

1. 安全や雨仕舞いに関わる不具合か

雨漏り、構造に関わる部分の傷み、給排水の漏れなど、放置すると劣化が進む部分です。

この種類の不具合は、直すか直さないかにかかわらず、買主へ伝える対象になります。直さない場合でも、状態を把握しておくことが前提になります。

2. 買主の選択肢を狭める不具合か

融資・保険・税制に関わる部分です。前の章で触れた耐震に関する要件のほか、既存住宅売買瑕疵保険を付けられるかどうかもここに含まれます。

既存住宅売買瑕疵保険は、加入にあたって住宅の基本的な性能について建築士による検査に合格することが必要とされています（出典：国土交通省 既存住宅の売買に関する消費者向け情報）。保険の検査基準に適合しない箇所がある場合は、補修や再検査などにより基準への適合を確認する必要が生じることがあります。

加入できる築年数や構造の要件は保険法人や商品によって異なるため、検討する場合は個別に確認が必要です。

3. 見た目だけの問題か

内装の傷や古さなど、性能に関わらない部分です。ここは費用の大きさに比べて判断が分かれるところで、必ずしも工事が必要とは限りません。

一方で、清掃・片付け・庭木の手入れは、工事とは別に考えられます。金額の規模が違ううえ、内覧のときの見え方に直接関わるためです。内覧の準備は不動産売却の内覧対応｜準備・当日の流れと注意点で扱っています。

なお、建物が古く、土地としての売却も選択肢に入る場合は、解体の判断も並べて考えることになります。こちらは古家付き土地は解体すべき？南城市で更地にする前に確認したいことをご覧ください。

直さずに売るときにやっておくこと

直さないという判断そのものは、問題のある選択ではありません。ただし、その場合は「伝えること」が売主側の作業になります。

知っている不具合を書面で伝える

売買の実務では、物件状況報告書（告知書）や付帯設備表という書式を使い、売主が把握している建物の状況や設備の状態を買主へ伝えます。

過去の雨漏りや修繕の履歴、シロアリの被害と駆除の有無、給排水設備の不具合など、売主でなければ分からないことが記載の対象になります。書き方の判断は物件状況報告書（告知書）には何を書く？売主が迷ったときの判断の順番で整理しています。

買主に渡せる材料をそろえる

直さない場合でも、買主の不安を減らす材料はあります。

• 既存住宅状況調査（インスペクション）の結果
• 過去の修繕の記録や、工事の見積書・保証書
• 設備の取扱説明書、点検の記録

判断できる材料がそろっていれば、買主は「分からないから避ける」という選び方をしなくて済みます。

また、価格や引き渡し条件で調整するという方法もあります。手を入れずに売る代わりに条件面で折り合いをつける形で、この場合も不具合を伝えたうえで話し合うことが前提です。

早く手放したい事情がある場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。仲介との違いは不動産の買取と仲介の違い｜メリット・注意点と選び方にまとめています。

リフォーム費用は税金の計算で引けるのか

売却して利益が出た場合、譲渡所得を計算します。かけたリフォーム費用の扱いは、その内容によって変わります。

取得費には「購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます」とされています（出典：国税庁タックスアンサーNo.3252）。資産の価値を高めるような工事の費用は、改良費として取得費に含まれる場合があります。

一方、譲渡費用は売るために直接かかった費用に限られ、「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用」は譲渡費用にならないとされています（出典：国税庁タックスアンサーNo.3255）。

相続した実家では、耐震改修が控除の要件になることがあります

相続した家を売る場合、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除を使える場合があります。この特例は、直すかどうかの判断そのものに関わります。

対象になるのは、昭和56年5月31日以前に建築された家屋などの要件を満たす場合です。家屋を残したまま売るときは「譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること」が要件とされており、耐震改修が必要になることがあります（出典：国税庁タックスアンサーNo.3306。令和7年4月1日現在法令等）。

この特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の譲渡が対象とされています。控除額は最高3,000万円ですが、令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。通称の「3,000万円特別控除」だけで金額を見込まないようご注意ください。

相続した空き家の売却全体については相続した空き家はどうする？売却・活用の選択肢と3,000万円特別控除で扱っています。

なお、売却にかかる費用全体の内訳と手取りの考え方は不動産売却にかかる費用の内訳｜支払うタイミングと手取りの考え方で扱っています。

沖縄では、直すか価格へ織り込むかの分かれ目が本土と違うことがあります

沖縄県の統計では、居住世帯のある住宅に占める非木造（鉄筋コンクリート造・鉄骨造など）の住宅の割合は96.5パーセントで、1993年の88.0パーセントから上昇しています（出典：沖縄県企画部統計課「令和5年住宅・土地統計調査 沖縄県結果の要点」）。戸建てだけの割合を示した数値ではありませんが、沖縄で家を売るときは、買主も鉄筋コンクリート造の住宅を見慣れているという前提に立てます。

このことは、「どこを直せば売りやすくなるか」の答えを変えます。木造住宅を前提にした一般的な説明では、水回りの設備や内装が中心になります。鉄筋コンクリート造では、買主が気にする場所が違います。

鉄筋コンクリート造で買主が見るのは、外壁のひび割れ、鉄筋が露出していないか、屋上やベランダの防水の状態です。沖縄県は、建設資材の分別解体・再資源化に関する指針のなかで、建築物等の所有者の役割として「本県は、台風等による塩害の影響を受けやすいことから、コンクリートの劣化や壁面の塗装などを定期的に管理する必要がある」と述べています（出典：沖縄県「リサイクル実施指針」）。塗装や防水の履歴が分かる資料があれば、買主の不安はその分だけ小さくなります。

ここで注意したいのは、「沖縄だから直してから売るべきだ」という結論にはならないことです。外壁塗装や屋上防水は、内装のクリーニングと比べて費用が大きくなりやすく、かけた費用がそのまま売出価格へ乗るとは限りません。判断の順番は次のようになります。

• 直して回収できるか：買主が見る場所を直すと反応は変わりますが、外壁・防水のような大きな工事ほど、費用の全額を価格へ転嫁できるとは限りません
• 買主が気にする点を示せるか：直さない場合でも、塗装や防水をいつ行ったかが分かる資料を用意できれば、現況のままでも判断材料を渡せます
• 診断・見積りだけ先に取るか：建物状況調査や、外壁・防水の見積りだけを先に取る方法もあります。直すかどうかを決める前に、金額と傷み具合を知ることはできます
• 価格へ織り込むか：直さずに、傷みの程度を伝えたうえで価格へ反映する方法です。買主が自分の好みで直したい場合には、こちらのほうが合うこともあります

木造や木部のある建物では、床のたわみやシロアリの被害の跡など、確認する場所が変わります。相続などで長く使っていなかった家では、住んでいた頃の記憶と現在の状態が違っていることがあります。給排水の設備は、実際に水を流してみないと分からない不具合もあります。長く空いていた家の売却は南城市で何年も放置した空き家は売れる？売る前に確認したい建物の状態と期限でも整理しています。

構造や傷み方は建物ごとに違います。ご自身の家がどちらの判断に近いかは、現地を見てからでないと決められません。売り出す前の確認事項の全体像は南城市で不動産を売る前の準備｜売り出す前に確認したい4つのことにまとめています。

まとめ｜次に行うこと

家を売る前に直すかどうかは、工事の必要性だけでは決まりません。工事にかける金額と価格への影響を比べたうえで、その不具合が買主にとって何を意味するかを並べて考えることになります。

次の順で進めると、判断の材料がそろってから支出を決められます。

1. 工事を発注する前に、今の状態のまま査定を受ける。
2. 気になる不具合について、建物の状態を確認する（既存住宅状況調査を利用する方法もあります）。
3. 現況のまま売った場合の想定価格と、工事後の想定価格から工事費を引いた額を比べる。
4. そのうえで、仲介手数料・登記費用・税金などを含めた最終的な手取りを確認する。
5. 直さないと決めた不具合は、物件状況報告書に記載して買主へ伝える。
6. 相続した家の場合は、空き家の3,000万円特別控除の要件に当てはまるかを確認する。
7. 金額の大きい工事を検討するときは、着工前に税務上の扱いを税理士または税務署へ確認する。

どの不具合に手を入れる価値があるかは、建物の状態と、その家を検討する買主によって変わります。判断に迷ったときは、直すか直さないかを決める前の段階でご相談いただいて構いません。

よくある質問

買取を利用する場合も、直してから売った方がよいですか。

工事の前に相談されることをお勧めします。買取では、不動産会社が自ら買主になり、その後に手を入れて販売することを想定している場合があります。売主側で先に工事をしても、その内容が会社の想定と違えば評価につながらないことがあります。

エアコンや給湯器などの設備は、残した方がよいですか、外した方がよいですか。

売り出す前に希望を整理し、最終的には売買条件として買主と合意します。残す設備・撤去する設備を先に整理しておき、契約時には付帯設備表などで状態とあわせて買主と確認します。故障している設備を「使える」として引き渡すと後で問題になりますので、動かないものは動かないと記載しておく形が安全です。

兄弟の共有名義になっている実家です。工事を先に進めても構いませんか。

共有者の間で確認してから進めてください。誰が費用を負担するかも含めて話がついていない段階で工事を進めると、後の精算で折り合いがつかなくなることがあります。共有名義の売却については共有名義の不動産は売却できる？全員の同意が必要な場面と進め方をご覧ください。

清掃やハウスクリーニングだけでも意味はありますか。

工事とは分けて考えられます。清掃・片付けは内覧時の見え方に関わる部分で、建物の性能に関する不具合とは別の論点です。まず片付けから始めて、工事の判断は査定の後に回すという進め方もできます。

参考資料（法令・公的資料）

• 沖縄県企画部統計課「令和5年住宅・土地統計調査 沖縄県結果の要点」（2026年8月30日確認。非木造住宅の割合）
• 沖縄県「リサイクル実施指針（沖縄県における特定建設資材の分別解体及び再資源化の実施に関する指針）」（2026年8月30日確認。台風等による塩害とコンクリートの維持管理）
• 民法（明治二十九年法律第八十九号）（e-Gov法令検索。562条から566条、572条。2026年8月29日確認）
• 宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）（e-Gov法令検索。34条の2、40条。2026年8月29日確認）
• 既存住宅状況調査技術者講習制度について（国土交通省。2026年8月29日確認）
• 建物状況調査（インスペクション）活用に向けて（国土交通省。2026年8月29日確認）
• 既存住宅の売買に関する消費者向け情報（住宅瑕疵担保履行法関係）（国土交通省。2026年8月29日確認）
• 住宅ローン減税（国土交通省。2026年6月更新・令和8年度税制改正を踏まえた内容。2026年8月29日確認）
• No.1211-3 中古住宅を取得し、住宅ローン等を利用した場合（住宅借入金等特別控除）（国税庁。令和7年4月1日現在法令等。2026年8月29日確認）
• No.1211-5 要耐震改修住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（国税庁。令和7年4月1日現在法令等。2026年8月29日確認）
• No.3252 取得費となるもの（国税庁。令和7年4月1日現在法令等。2026年8月29日確認）
• No.3255 譲渡費用となるもの（国税庁。令和7年4月1日現在法令等。2026年8月29日確認）
• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁。令和7年4月1日現在法令等。2026年8月29日確認）

ご利用にあたって

この記事は2026年8月29日時点の情報をもとに作成しています。法令・税制・各種制度は改正されることがあります。

個別の売買契約の条件、税務上の取り扱い、建物の状態の評価は、物件ごとの事情によって異なります。税務については税理士または所轄の税務署へ、建物の調査については建築士へ、法的な紛争に関することは弁護士へご相談ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

査定だけのご相談でも構いません。現在の状況やご希望を丁寧にお伺いします。