南城市で不動産を売る前の準備｜売り出す前に確認したい4つのこと

不動産を売ろうと考えたとき、最初に調べるのは価格だと思います。ただ、査定を依頼する段階から並行して確認しておくと、売り出すまでの見通しを立てやすくなる部分が、価格とは別のところにあります。

先にお伝えすると、売り出す前に確認しておきたいのは「名義」「土地の境界と隣地」「敷地と道路の関係」「お金の見通し」の4つです。とくに名義や境界は確認に時間がかかることがあり、買主が決まってから問題が分かると日程へ影響します。

逆に言えば、この段階で分かっていれば、売り出す時期も価格の考え方も自分で決められます。南城市の土地・戸建てを前提に、この4つをどの順番で、どこへ確認すればよいのかを見ていきます。法令や制度の説明には、確認した公的機関の資料を出典として添えました。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月7日
最終更新日：2026年8月6日
情報確認日：2026年8月6日

時間がかかりやすい確認から、早めに着手します

売却前の準備には、着手しやすい順番があります。先に手を付けたいのは、自分だけでは完結しない項目です。

名義の整理には他の相続人や法務局が関わり、境界の確認には隣地の方の立ち会いが必要になることがあります。相手のある手続きは、思い立ってすぐ終わるものではありません。

費用や税金の試算は、必要な資料がそろっていれば比較的進めやすい一方、取得費の資料が見つからない場合や特例の確認が必要な場合は時間がかかることがあります。

確認すること	主に関わる相手	時間のかかり方
名義（相続登記・共有・住所変更）	相続人、法務局、司法書士	相続人や書類の状況による
土地の境界・隣地との関係	隣地の所有者、土地家屋調査士	隣地の方の都合による
敷地と道路の関係	行政の窓口	窓口での確認が必要
お金の見通し（残債・費用・税金）	金融機関、税務署・税理士	資料の有無・税務判断による

名義や境界は、相続人や隣地所有者などの都合で時間がかかることがあるため、早めに着手します。その待ち時間に、道路とお金の確認を並行して進めると、全体の見通しを立てやすくなります。

名義が今のままで売れる状態か確認します

登記名義が故人のままだったり、以前の住所・氏名のままだったりする場合は、買主への所有権移転登記の前に、売主が登記手続きを進められる状態へ整理する必要があります。ここが準備の出発点です。

登記事項証明書は、所有者本人でなくても法務局で交付を請求できます（不動産登記法第119条第1項）。まずは手元の固定資産税の納税通知書などで所在地と地番を確認し、現在の登記内容を見るところから始めます。

亡くなった方の名義のままになっていないか

相続した不動産の名義が故人のままの場合、買主への所有権移転登記をする前に、相続登記を済ませる必要があります。決済日に登記をまとめて申請できる場合もありますので、具体的な申請の方法と段取りは司法書士へご確認ください。

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請することが義務づけられ、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象とされています（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）。

2024年4月1日より前に発生した相続も、義務化の対象です。同日より前に相続したことを知った不動産で相続登記が済んでいないものについては、2027年（令和9年）3月31日までに申請する必要があるとされています（出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。

ここで注意したい制度があります。3年以内の申請が難しい場合に、義務を簡易に果たせる「相続人申告登記」です。戸籍の完全な収集が不要で登録免許税もかからない一方、この申出は不動産の権利関係を公示するものではないため、売却するには別途、相続登記が必要です（出典：法務省「相続人申告登記について」）。

期限や手続きの詳細は「相続登記の義務化とは？手続きと期限」で説明しています。世代をまたいで名義が変わっていない場合は「亡くなった祖父名義の土地を売りたい」もあわせてご覧ください。

共有になっていないか

共有不動産の全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。共有物に変更を加えるには、他の共有者全員の同意を得なければならないと定められているためです（民法第251条第1項）。

一方、各共有者は、自分の共有持分だけであれば単独で売却できます（民法第206条）。ただし、持分だけの売却は買主が限られ、価格やその後の共有関係にも影響するため、慎重な判断が必要です。

まずは共有者の間で話し合うことが出発点になります。話し合いがまとまらない場合や、権利関係に争いがある場合は、弁護士へご相談ください。進め方は「共有名義の不動産は売却できる？」で整理しています。

登記上の住所・氏名が現在と違わないか

引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっている場合、売却の前に変更登記が必要です。

住所等の変更登記は2026年（令和8年）4月1日から義務化され、変更日から2年以内の申請が求められます。正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象です（出典：法務省「住所等変更登記の義務化」）。

2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていて、変更登記が済んでいない場合も対象です。この場合は、2028年（令和10年）3月31日までに申請する必要があるとされています（出典：法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」）。

売却する場合は、義務の期限を待つのではなく、買主へ所有権を移す前提として先に手続きをすることになります。

登記の手続きや必要書類、費用については、法務局または司法書士へご確認ください。イエリテがご相談を受けた場合も、登記そのものは司法書士へおつなぎします。

土地の境界と隣地との関係は、現地を見て確認します

書類の上で問題がなくても、現地に行くと状況が違うことがあります。境界と隣地との関係は、写真や図面だけでは判断できない部分です。

境界標があるか、測量図があるか

土地の四隅などに境界標（コンクリート杭や金属標）が残っているか、確定測量図が手元にあるかを確認します。長く手を入れていない土地では、境界標が土に埋もれていたり、見当たらなかったりすることがあります。

隣地の所有者と認識が食い違う場合には、法務局の筆界特定制度を使う方法があります。これは土地の所有者として登記されている人などの申請にもとづき、筆界特定登記官が外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、もともとあった筆界の位置を明らかにする制度です。新たに境界を決める制度ではありません（出典：法務省「筆界特定制度」）。

申請手数料は対象の土地と隣地の合計価格によって決まり、法務省は合計価格4,000万円の場合に8,000円という例を示しています。手続きの中で測量が必要になった場合は、その費用が別に生じることがあります。

境界が分からない状態での進め方は「境界が分からない土地は売却できる？」で詳しく説明しています。測量と境界の確定は、土地家屋調査士が扱う分野です。

隣地からの越境がないか

塀や建物の一部だけでなく、樹木の枝も越境として扱われます。

隣地の竹木の枝が境界線を越えている場合、原則としては竹木の所有者に切ってもらうことになります。2023年（令和5年）4月1日に施行された民法の改正により、竹木の所有者に催告しても相当の期間内に切除されないとき、竹木の所有者やその所在が分からないとき、急迫の事情があるときには、越境された土地の所有者が自ら枝を切り取ることができる仕組みが整備されました（出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」）。

売却の場面では、切るか切らないかよりも、越境の状態を買主へどう伝え、どう取り決めるかが問題になります。越境の事実を書面で確認し合う「越境の覚書」を交わす方法もあります。

敷地と道路の関係を、思い込みで判断しないようにします

建て替えができるかを確認するとき、道路との関係は重要な判断要素です。南城市の土地では、ここが価格や買主の広がりに影響する部分です。

ただし、実際の建築可否は接道だけで決まるものではありません。都市計画上の制限、建物の用途・規模、土地の区域や現況、必要な許認可などによっても変わります。

接道義務を満たしているか

建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています（建築基準法第43条）。

前に道があっても、それが建築基準法上の道路にあたるとは限りません。私道の場合は、通行や掘削について所有者の承諾が必要になることもあります。

接道の確認手順は「再建築不可の土地は売却できる？接道義務と確認の手順」で整理しています。

高低差や土地の形はどうなっているか

南城市には、道路と敷地に高低差がある土地もあります。高低差があると、擁壁や造成の状態が買主の検討材料になります。

都市計画上の扱いを確認する

南城市では、2010年（平成22年）8月10日から「南城都市計画区域」が指定され、特定用途制限地域や風致地区などの制度によるまちづくりが行われています（出典：南城市「南城市の都市計画制度について」）。

なお、沖縄県内で市街化区域と市街化調整区域の区域区分（線引き）が定められているのは那覇広域都市計画区域です（出典：沖縄県「市街化区域と市街化調整区域」）。所有地がどの区域にあり、どの制限を受けるかは、市の都市計画図や担当窓口で個別にご確認ください。市街化調整区域の土地については「市街化調整区域の土地は売れる？」で扱っています。

農地に当たる可能性がないか

登記地目が田・畑である土地や、現況が耕作に使われている土地は、農地法上の手続きが必要になる可能性があります。農地法上の農地に当たるかどうかは、登記地目だけでなく現況によって判断されます。農地法上、農地は「耕作の目的に供される土地」と定義されています（農地法第2条第1項）。

手続きは、売買の目的によって分かれます。

• 耕作目的で農地を売買する場合：農地法第3条の申請が必要です。南城市では、農業委員会が申請を受け付けています（出典：南城市「農地の賃貸借・売買等（農地法3条）」）。
• 農地以外の用途へ転用する目的で売買する場合：農地法第5条の手続きになります。南城市の案内では、転用面積が4ヘクタール未満の場合は南城市農業委員会、4ヘクタールを超える場合は沖縄県知事が許可権者とされています（出典：南城市「農地の転用（農地法4条・5条）」）。

許可か届出かを含め、必要な手続きは目的と区域によって異なります。売り出す前に、南城市農業委員会へご確認ください。畑を売る場合の流れは「南城市で農地・畑を売りたいときの流れ｜農地法の許可と手続きの進め方」をご覧ください。

売却後に手元へ残るお金の見通しを立てます

価格の話に入る前に、「いくらで売れるか」ではなく「いくら残るか」で考えると、判断がぶれにくくなります。

確認する項目は次の3つです。

1. 住宅ローンの残債：金融機関から届く残高証明書や返済予定表で確認します。売却代金で完済できるかどうかによって、進め方が変わります。
2. 売却にかかる費用：仲介手数料、印紙税、抵当権抹消や相続登記の費用などがあります。
3. 税金：売却によって利益が出た場合、譲渡所得に対して税金がかかります。

ローンが残っている家の売り方は「住宅ローンが残っている家は売れる？」、費用の内訳は「不動産売却にかかる費用の内訳」、税金の考え方は「不動産を売ったときにかかる税金は？」で説明しています。

購入したときの売買契約書などは、実際の取得費を確認する重要な資料です。資料が見つからない場合でも、取得費が必ずゼロになるわけではありません。実際の取得費を確認できない場合は、売った金額の5パーセント相当額を取得費とする方法があります（出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」）。ただし、税額や使用できる資料の判断は、税務署または税理士へご確認ください。

書類の探し方と、見つからない場合の対処は「不動産売却の必要書類一覧」で整理しています。

いつから準備を始めるかの考え方

準備にかかる期間は、名義と境界の状態で大きく変わります。

名義に問題がなく、境界も確定している土地であれば、資料の確認だけで査定へ進めます。一方、相続登記が済んでいない、境界標が見当たらないという状態であれば、そこから時間が必要になります。

かかる期間は、相続人の人数や隣地の方の都合、書類の残り方によって変わるため、一律の目安をお伝えすることはできません。準備が終わるのを待つ必要はありませんので、現在の状態を確認しながら、必要な手続きを洗い出していくとよいと思います。

売り出しの時期に希望がある場合は、その日から逆算して、どの手続きにいつ着手するかを決めます。逆算の順番は不動産売却にかかる期間の目安で整理しています。売却全体の進み方は「不動産売却の流れを6ステップで解説」を、査定の受け方は「不動産の売却査定とは？」をご覧ください。

準備を進めた結果、売らずに貸す、あるいは当面そのまま所有するという判断になることもあります。名義・境界・道路の確認は、売る場合にだけ必要なものではありません。売る場合と貸す場合を比べたいときは「使わない土地の活用方法」も参考になります。

よくある質問

準備が終わっていない状態でも、査定は頼めますか。

査定の段階では、書類がすべてそろっている必要はありません。手元にある資料をもとに、現在の状態から始められます。

むしろ、名義や境界に不明な点があることを最初に共有していただいたほうが、必要な手続きと時間の見通しを一緒に立てられます。

準備にお金をかけてから売り出したほうが、高く売れますか。

必ずしもそうとは限りません。測量や解体には費用がかかり、その分が価格に反映されるかどうかは、土地の状態や買主の希望によって変わります。

例えば、建物を解体して更地にするかどうかは、費用と固定資産税の扱いを含めて比べる必要があります。判断材料は「古家付き土地は解体すべき？」で整理しています。

隣地の方に、売ることを先に伝えたほうがよいですか。

測量で立ち会いをお願いする場合など、必要な場面で伝えることになります。通常、売却予定そのものを隣地所有者へ事前に知らせる一般的な義務はありません。ただし、測量の立ち会い、越境の確認、私道や通路の権利関係などで、隣地の方の協力が必要になる場合があります。

伝える時期や範囲に迷う場合は、境界や通行の確認が必要かどうかを先に整理してから決めても遅くありません。

遠方に住んでいますが、現地を見に行かないと準備できませんか。

書類の確認は、離れた場所からでも進められます。登記事項証明書はオンラインでの交付請求もできます。

ただし、境界標の有無や越境、道路との高低差は、現地を見ないと分かりません。県外にお住まいの場合の進め方は「県外在住でも沖縄の不動産は売却できる？」で説明しています。

建物の傷みや雨漏りは、直してから売るべきですか。

修繕するかどうかは費用対効果で判断しますが、直さない場合でも買主へ伝える必要があります。知っている不具合を伝えないまま引き渡すと、後の責任問題につながることがあります。

伝える範囲の考え方は「物件状況報告書（告知書）には何を書く？」で扱っています。

まとめ

• 売り出す前に確認するのは「名義」「境界と隣地」「敷地と道路」「お金の見通し」の4つです
• 相手のある手続き（名義・境界）から先に着手し、道路とお金の確認は並行して進めると見通しが立てやすくなります
• 相続登記は2024年4月1日から義務化され、知った日から3年以内の申請が求められます。同日より前に相続したことを知った不動産は2027年3月31日までが期限です。相続人申告登記だけでは売却できず、別途相続登記が必要です
• 住所・氏名の変更登記は2026年4月1日から義務化され、変更日から2年以内の申請が必要です。同日より前の変更は2028年3月31日までが期限です
• 共有不動産の全体を売るには共有者全員の合意が必要です。持分だけなら単独で売れますが、買主が限られ、共有関係にも影響します
• 境界標や越境の状態は、現地を見ないと分かりません。隣地との認識が違う場合は筆界特定制度という方法があります
• 建て替えの可否を確認するときは、道路との関係に加えて、都市計画や土地利用上の制限も確認します
• 価格は「いくらで売れるか」ではなく「いくら残るか」で見ると判断しやすくなります

準備を進める過程で、売る以外の道が見えてくることもあります。先に状態を把握しておけば、時期も方法も自分で選べます。

参考資料（法令・公的資料）

• e-Gov法令検索「不動産登記法」（確認日：2026年8月6日）／第119条第1項（何人も登記事項証明書の交付を請求できること）
• e-Gov法令検索「民法」（確認日：2026年8月6日）／第251条第1項（共有物に変更を加えるには他の共有者全員の同意が必要であること）、第206条（所有者による自己の持分の処分）、第233条（越境した枝の切除）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（確認日：2026年8月6日）／第43条（建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接すること）
• e-Gov法令検索「農地法」（確認日：2026年8月6日）／第2条第1項（農地の定義＝耕作の目的に供される土地）、第3条（農地等の権利移動の許可）、第5条（転用目的の権利移動の許可）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026年8月6日）／令和6年4月1日施行、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請義務、正当な理由なく怠った場合の10万円以下の過料
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（確認日：2026年8月6日）／令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産も義務化の対象であること、その場合の期限が令和9年3月31日であること
• 法務省「相続人申告登記について」（確認日：2026年8月6日）／相続人が単独で申し出られること、3年以内という期間、戸籍の完全な収集が不要で登録免許税がかからないこと、権利関係を公示するものではなく売却には別途相続登記が必要であること
• 法務省「住所等変更登記の義務化」（確認日：2026年8月6日）／令和8年4月1日施行、変更日から2年以内の申請義務、5万円以下の過料
• 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」（確認日：2026年8月6日）／令和8年4月1日より前に住所等が変更されていた場合の期限が令和10年3月31日であること、過料の額は裁判所が決定すること
• 法務省「筆界特定制度」（確認日：2026年8月6日）／制度の定義（筆界調査委員の意見を踏まえ筆界特定登記官が筆界の位置を明らかにするもので、新たに筆界を決めるものではないこと）、申請できる人、申請手数料の例（対象地と隣地の合計価格4,000万円で8,000円）、測量費用が別に生じる場合があること
• 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」（確認日：2026年8月6日）／令和5年4月1日施行の相隣関係規定の見直し、越境した枝の切除（民法第233条）について、催告しても相当の期間内に切除されない場合・竹木の所有者やその所在が分からない場合・急迫の事情がある場合に、越境された土地の所有者が自ら切り取ることができること
• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」（確認日：2026年8月6日／法令等現在日：令和7年4月1日）／実際の取得費が分からない場合に、売った金額の5パーセント相当額を取得費とできること
• 南城市「南城市の都市計画制度について」（確認日：2026年8月6日）／平成22年8月10日からの南城都市計画区域の指定、特定用途制限地域・風致地区などの制度、最新の都市計画図の確認方法
• 南城市「農地の賃貸借・売買等（農地法3条）」（確認日：2026年8月6日）／耕作目的の農地の売買・賃貸借には農地法第3条の申請が必要であること、南城市農業委員会が申請を受け付けていること
• 南城市「農地の転用（農地法4条・5条）」（確認日：2026年8月6日）／自己所有農地の転用は第4条、権利移動を伴う転用は第5条であること、転用面積4ヘクタール未満は南城市農業委員会、4ヘクタール超は沖縄県知事が許可権者であること
• 沖縄県「市街化区域と市街化調整区域」（確認日：2026年8月6日）／市街化区域・市街化調整区域の定義、沖縄県内で区域区分が定められているのは那覇広域都市計画区域であること

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。必要な準備や手続きは、物件の状況と売却の条件によって異なります。

• 登記の手続き・必要書類・費用については、法務局または司法書士にご確認ください。
• 測量や境界の確定については、土地家屋調査士にご相談ください。
• 共有者間の話し合いがまとまらない場合や、権利関係に争いがある場合は、弁護士にご相談ください。
• 税額の計算や特例の適用判断・申告は、税理士または税務署にご確認ください。
• 農地に関する手続きは、南城市農業委員会にご確認ください。
• 都市計画や建築の制限については、南城市の担当課または沖縄県の窓口にご確認ください。

法令や制度は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の土地売却について、地域事情や土地の条件を踏まえてご提案します。