南城市で家を貸す前にどこまで直す？修繕・設備交換・清掃の決め方

使わなくなった実家や、住み替えで空いた自宅を貸すとき、最初につまずくのが「どこまで直してから貸すのか」という問題です。全部きれいにしてから貸したい気持ちと、かけた費用は戻ってくるのかという不安が、同時にやってきます。

判断の軸は2つあります。1つは、法律上どこまでが貸主の負担になるのか。もう1つは、その費用を家賃で何年かけて取り戻すのか。この2つを分けて考えると、迷いやすい部分がかなり整理できます。

南城市を中心に沖縄県南部で不動産の売買・賃貸・管理をお手伝いしている立場から、貸す前の修繕をどう決めていくかをまとめました。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月27日
情報確認日：2026年8月27日

貸す前の修繕は「必要な水準」と「回収できる範囲」に分ける

先に結論をお伝えします。貸す前の工事は、次の2種類に分けて考えると判断しやすくなります。

この2つを混ぜたまま見積りを取ると、「せっかくだから」で工事が膨らみます。当社へ寄せられるご相談でも、リフォーム会社の提案をそのまま受けて工事を進めた後に、想定していた家賃では回収の見通しが立たなくなったというお話をうかがうことがあります。

反対に、傷んだ設備をそのままにして募集を始めた結果、入居後に修理対応が続いてしまう例もあります。どちらも「必要な水準」と「投資」の線引きをしないまま進めた結果として起きています。

法律上、貸主はどこまで直す義務があるのか

まず、貸主が負う義務の範囲を確認します。ここが「整えておく水準」を決める土台になります。

使用・収益に必要な修繕は貸主の義務

民法606条1項は、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています（出典：民法｜e-Gov法令検索）。借りた人がその家で生活するために必要な修繕は、原則として貸主が行う義務です。

ただし同じ条文のただし書で、「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」とされています。入居者の不注意で壊れた部分まで、貸主が直す義務を負うわけではありません。

ここで押さえておきたいのは、条文が求めているのが「使用及び収益に必要な修繕」だという点です。設備を新しいものに入れ替えることや、内装を今風にすることが、条文上の義務として書かれているわけではありません。どこまでが「必要」に当たるかは、建物の状態や契約の内容によって個別に判断されます。

直さないまま放置すると、賃料が減額されることがある

設備が故障して使えない状態が続くと、賃料の面で影響が出ることがあります。民法611条1項は、賃借物の一部が使用・収益できなくなった場合で、それが入居者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、「賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」と定めています。

2020年4月に施行された改正民法では、この減額が入居者からの請求を待たずに生じる形になりました。これから貸し出す物件はこの規定が前提になります。減額される割合そのものは条文に書かれておらず、どの部分がどれだけ使えなくなったかによって判断されます。

さらに、残っている部分だけでは借りた目的を果たせないときは、入居者から契約を解除できるとされています（同条2項）。

貸主が修繕しない場合、入居者が自分で修繕できる

民法607条の2は、修繕が必要な場合に入居者が自ら修繕できる場面を定めています。条文が挙げているのは次の2つです。

1. 入居者が貸主へ修繕が必要である旨を通知した、または貸主がその旨を知ったにもかかわらず、貸主が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
2. 急迫の事情があるとき

入居者がいつでも自由に工事してよいという規定ではなく、通知と相当期間、または急迫の事情という条件が付いています。

費用の負担は、これとは別の条文で決まります。民法608条1項は、賃借人が賃借物について「賃貸人の負担に属する必要費」を支出したときに、直ちにその償還を請求できると定めています。入居者が必要と考えて支出した費用が、そのまま何でも貸主の負担になるという規定ではありません。入居者が修繕できる場面（607条の2）と、その費用を貸主へ請求できる範囲（608条1項）は、別の論点として整理されています。

「連絡がつきにくいから、入居者側で手配してもらえばいい」という状態は、この規定が働く場面をつくることになります。貸す前に、修繕の連絡をどこで受けるかを決めておくことが大切です。

建物の維持と、住宅用火災警報器

建築基準法8条1項は、建築物の所有者・管理者・占有者は、敷地・構造・建築設備を「常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と定めています（出典：建築基準法｜e-Gov法令検索）。これは努力義務として書かれた規定で、違反に罰則が科されるという建て付けではありません。ただし、貸し出す建物の維持を所有者が求められていることの根拠にはなります。

住宅用火災警報器については、消防法9条の2が「住宅の関係者」に対して、住宅用防災機器の設置と維持を義務づけています。この「関係者」は、同法2条4項で所有者・管理者・占有者と定義されています（出典：消防法｜e-Gov法令検索）。所有者である貸主も、この関係者に含まれます。

設置と維持の具体的な基準は市町村の条例で定められます。南城市と八重瀬町を管轄する島尻消防組合火災予防条例も、29条の2で住宅の関係者（所有者・管理者・占有者）に住宅用防災機器の設置・維持を求めており、29条の3で就寝に使う居室や階段の上端などの設置場所を定めています。総務省消防庁の解説では、罰則は設けられていないとされています（出典：総務省消防庁「住宅用火災警報器Q&A」）。

法令上の義務主体は住宅の関係者であり、貸主（所有者）もそこに含まれます。そのうえで、賃貸住宅で実際に誰が取り付け作業を行い、費用を負担するかは、契約や関係者間の取り決めもあわせて確認することになります。貸す前であれば、所有者側で設置しておくと入居時のやり取りが減ります。

南城市の物件では島尻消防組合の条例が関係します。設置場所の具体的な指定や、すでに付いている警報器をそのまま使えるかなど、判断が難しい点は島尻消防組合へ確認してください。

「直さずに貸す」と何が起きるか

直さない選択そのものが悪いわけではありません。ただ、直さないまま貸したときに何が起きるかを知ったうえで選ぶ必要があります。

• 募集の段階…内覧で設備の状態が見られます。写真や現地の印象が判断材料になるため、募集条件を変えないまま空室期間だけが延びることがあります。
• 入居後…使えない設備があれば、賃料の減額（民法611条1項）や、入居者による修繕（同607条の2）の対象になり得ます。貸主の負担に属する必要費であれば、その償還を求められることもあります（同608条1項）。
• 対応の手間…入居してすぐに修理の連絡が続くと、そのつど業者手配が必要になります。空室のうちに1回で済ませたほうが、結果として手間も費用も抑えられる場面があります。

「今は直さない」と決めた部分については、契約の前に入居希望者へ状態を説明しておくことが欠かせません。修繕の範囲を契約で取り決めること自体は実務で行われていますが、その特約がどこまで有効かは内容によって個別に判断されます。居住用の賃貸では、貸主の義務を広く免除する内容が有効といえるとは限らないため、契約書の文言は不動産会社や必要に応じて専門家と確認しながら決めてください。

どこまで直すかは「家賃と費用の釣り合い」で決める

投資として行う部分は、次の順番で考えると判断しやすくなります。

1. その地域・その広さで、いくらの家賃なら決まりそうかを先に確認する
2. 工事をした場合に、家賃がいくら上がりそうかを確認する
3. 上がった分の家賃で、工事費が何年で戻るかを計算する
4. その年数を、自分が貸し続けるつもりの期間と比べる

たとえば工事に60万円かけて、家賃が月5,000円上がるとします。年6万円なので、単純計算で10年かかります。ここで比べる相手は「10年貸し続けるつもりがあるか」です。5年後に売却も考えているなら、その工事は家賃では回収しきれない可能性が高くなります。

この計算は、税金や管理費用を差し引く前の家賃だけで見た概算です。実際の手取りは、管理を委託する場合の費用や税金によって変わります。ただ、工事をするかどうかの入口では、この単純な比較で十分に判断できます。

工事の見積りを取ってから家賃を考えるのではなく、想定できる家賃を先に確認してから、かけられる金額の上限を決めます。家賃の目安は、周辺の募集事例をもとに不動産会社へ確認できます。当社でも、修繕のご相談をいただいたときは、まず貸した場合の家賃の見通しからお話しするようにしています。

関連記事：戸建ての家賃はどう決まる？査定で見る5つのポイントと貸す前の確認事項

優先順位のつけ方

限られた予算をどこに使うかは、次の順序で考えます。

1. 建物・安全に関わる不具合

雨漏り、シロアリ被害の疑い、電気設備の不具合、給排水の漏れ、ブロック塀や擁壁のぐらつきなど、住む人の安全や建物そのものに関わる部分です。ここは費用対効果ではなく、貸主として整えておく水準の問題として扱います。募集を始める前に状態を確認し、必要な対応をしておきます。判断がつかない場合は、建築の専門業者に見てもらう費用を先に確保してください。

2. 賃貸の設備として付けると決めたもの

エアコン、給湯器、コンロ、照明などは、扱いが上の1とは異なります。これらを設置すること自体を義務づけた法令はありません。付けるかどうかは、募集条件をどう組み立てるかの判断です。

一方で、設備として付けて貸すと決めたものは、使用・収益に必要な修繕の対象になります。「設置するかどうか」と「設備として付けた後に誰が直すか」は別の問題です。付けると決めた設備は、募集の段階でどれを賃貸借の対象に含めるかを整理し、契約書の設備欄で書面に残しておきます（国土交通省も賃貸住宅標準契約書を公表しています）。

交換するかどうかは、法定耐用年数のような税務上の年数ではなく、実際の使用年数、メーカーが示す標準使用期間、故障の履歴、点検の結果、部品がまだ手に入るかといった点から判断します。入居後の対応を減らしたい設備は、空室のうちに交換しておく考え方もあります。

3. 現地に残っている家電・設備をどう扱うか

前の住人が使っていたエアコンや照明などが残っている場合、置いてあるという事実だけで賃貸の設備になるわけではありません。募集を始める前に、撤去するのか、賃貸の設備として貸すのかを決めておきます。

4. 入居の決め手になりやすい部分

水回りの清潔感、和室の状態、収納、駐車スペースなど、内覧のときに判断材料になりやすい部分です。ここは投資として、家賃との釣り合いで判断します。全面的な工事ではなく、部分的な補修や交換で印象が変わることもあります。

5. 好みが分かれる部分

壁紙の色、間取りの変更、デザイン性の高い設備などです。貸主の好みで選んだ仕様が、入居者にとって同じ価値になるとは限りません。ここは優先度を下げてよい部分です。

ハウスクリーニングの位置づけ

入居前のハウスクリーニングを貸主が行うことを直接義務づけた法令は見当たりません。実務上の判断として行うものです。

一方で、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、経年変化・通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるという整理を示しています。このガイドラインは退去時の負担区分についての参考基準で、賃貸借契約締結時に参考にするものと位置づけられており、法的な強制力を持つものではありません（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。

貸す前の清掃については、長く空き家だった住宅ほど、においや水回りの汚れが内覧の印象に影響します。工事より費用がかからないわりに効果が見えやすい部分なので、予算が限られている場合でも優先度は高めに考えてよいところです。家財が残っている場合は、その処分を先に済ませないと清掃も見積りも進みません。

関連記事：相続した家の家財処分はどう進める？沖縄・南城市で確認したいポイント

貸す前にかけた費用は、税金の上でどう扱われるか

賃貸に出した後の家賃収入は、不動産所得として確定申告の対象になります。このとき、かけた費用がその年の必要経費になるのか、減価償却として何年かに分けて計上するのかで、手取りの見え方が変わります。

修繕費と資本的支出の区分

国税庁の解説（タックスアンサーNo.1379、令和7年4月1日現在法令等）では、この区分について「修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します」とされています。通常の維持管理や原状回復のための支出は修繕費として必要経費に、使用可能期間を延ばしたり価値を高めたりする部分は資本的支出として減価償却の対象になります（出典：国税庁タックスアンサーNo.1379「修繕費とならないものの判定」）。

判断の目安として、次の基準が示されています。

• おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理・改良であるとき、または一つの修理・改良などの金額が20万円未満のときは、修繕費として差し支えないとされています。
• 修繕費か資本的支出かが明らかでない場合で、その金額が60万円未満のとき、またはその資産の前年末の取得価額のおおむね10パーセント相当額以下であるときは、修繕費とすることができるとされています。

この説明は、貸付けや事業の用に供している資産についてのものです（個人の所得税の扱い）。金額が基準を下回れば必ず経費になると決まるものではなく、実質による判定が前提になります。

貸し始める前の支出は、同じようには考えられない

見落としやすいのが、まだ貸していない段階での支出です。貸付開始前の支出や、自宅・実家を賃貸へ転用するときの支出は、工事の内容や支出の時期によって扱いが変わります。上の20万円・60万円といった目安を、そのまま当てはめて判断できるとは限りません。

関係する規定としては、減価償却資産の取得価額に「当該資産を業務の用に供するために直接要した費用の額」が含まれるとする所得税法施行令126条1項があります（出典：所得税法施行令｜e-Gov法令検索）。どの工事がこれに当たるかを一律に示した公的な解説は見当たらず、記事の中でこの工事は経費、この工事は減価償却、と決められる性質のものではありません。

また、もともと自宅や実家として使っていた建物を貸し出す場合は、建物自体の減価償却でも、業務に使っていなかった期間の減価の額を踏まえた計算が必要になります（出典：国税庁タックスアンサーNo.2108「中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却」、令和7年4月1日現在法令等）。工事費の区分とあわせて確認しておきたい部分です。

関連記事：家賃収入にかかる税金と確定申告の基本

現状のまま貸すという選び方

すべてを直してから貸すことだけが答えではありません。次のような場合は、現状に近い形で募集することも検討できます。

• 貸し出す期間が数年に限られている（転勤などで戻る予定がある）
• 将来的に売却や建て替えを考えていて、長く貸すつもりがない
• まとまった費用をかけられる状況にない

この場合は、工事をしない前提で家賃や募集条件を組み立てます。設備の状態を募集の段階から説明し、契約前に入居希望者と認識を合わせておきます。どこまで直すかは、どんな入居者を想定するかによっても変わります。駐車台数や部屋数など、後から変えにくい物件側の条件の見方は戸建て賃貸に向いている家とは？ 借り手がつくかを物件の条件から見極めるで扱っています。

ただし、先に述べたとおり、使用・収益に必要な修繕の義務そのものが契約で当然になくなるわけではありません。「現状のまま貸す」という言葉が、故障した設備を放置してよいという意味にはなりません。どこまでを取り決めておけるかは、契約内容と物件の状態によって変わります。

関連記事：戸建て賃貸のメリット・デメリットは？売却する前に確認したいこと

南城市・沖縄県南部で貸す前に確認しておきたいこと

沖縄では、台風による外部の傷みや、海に近い地域での金属部分の劣化が話題になります。ただし、住宅設備の寿命が地域によってどれだけ違うかを示す公的な資料は確認できていません。数値として一般化するのではなく、物件ごとに現況を見て判断することになります。

台風被害が起きた後の対応や、火災保険の切り替えについては、貸し出す前に確認しておきたい別のテーマになります。

• 関連記事：自宅を賃貸に出すとき、火災保険はどうする？契約内容の確認と借家人賠償責任保険
• 関連記事：賃貸物件の台風被害にどう対応する？修繕義務・火災保険・入居者対応の整理

誰に、何を聞くか

修繕の範囲は、一人で決めきれない部分があります。相談先ごとに聞ける内容が違うので、順番を決めておくと進めやすくなります。

相談先	聞くこと
不動産会社・管理会社	貸した場合の家賃の見通し、その地域で決まりやすい条件、募集前に整えておきたい部分
建築業者・リフォーム会社	建物・設備の現況、工事の内容と見積り、緊急性の判断
税理士	修繕費と資本的支出の区分、貸付開始前の支出の扱い、申告の準備
島尻消防組合（南城市・八重瀬町の管轄）	住宅用火災警報器の具体的な設置場所、既存の警報器をそのまま使えるか
保険会社・代理店	賃貸に出す場合の火災保険の契約内容

家賃の見通しを先に確認してから工事の見積りを取る、という順番だけは崩さないことをおすすめします。管理を委託するかどうかを決めていない段階でも、募集前に相談して構いません。

関連記事：戸建てを貸すとき管理会社は必要？自主管理と管理委託の選び方

よくあるご質問

貸す前の修繕について、ご相談の際にいただくことのある質問をまとめました。

全部リフォームしないと入居者は決まりませんか。

必ずしもそうとは限りません。家賃と設備の状態は、入居希望者の中で釣り合いとして見られます。工事をしない代わりに家賃を抑える組み立て方もあります。どちらが有利かは、その地域の募集状況によって変わるため、募集を扱う不動産会社に確認してみてください。

エアコンや給湯器は、貸主が付ける必要がありますか。

法律で設置が義務づけられているわけではありません。設備として付けるかどうかは、募集条件をどう組み立てるかの問題になります。ただし、いったん設備として貸した以上は、使用・収益に必要な修繕（民法606条1項）の対象になります。付けるかどうかと、付けた後に誰が直すかは分けて考えてください。

直した費用を、家賃に上乗せして回収できますか。

かけた費用がそのまま家賃に反映されるとは限りません。家賃は周辺の募集事例や物件の条件から決まる面が大きく、工事費を家賃で割り戻して決めるものではありません。だからこそ、工事の前に家賃の見通しを確認する順番が必要になります。

入居中に設備が壊れたら、必ず貸主の負担ですか。

入居者の責めに帰すべき事由による場合は、貸主の修繕義務の対象外とされています（民法606条1項ただし書）。ただし、原因が入居者側にあるかどうかは状況によって判断が分かれます。故障の連絡を受けたら、原因を確認したうえで対応を決めることになります。

工事の見積りが高いのですが、相見積りを取るべきですか。

工事の内容が同じであれば、比較すること自体は問題ありません。ただし、見積り内容が業者によって異なることがあるため、金額だけでなく、どこまでの範囲を含んだ見積りかを確認してください。

まとめ

貸すか、売るか、そのまま持つかを決めきれていない段階でも、現況を確認しておくことで判断の材料が増えます。まずは、その家をいくらで貸せそうかという見通しを持つところからで構いません。

参考資料（法令・公的資料）

• 民法（明治二十九年法律第八十九号）第606条・第607条の2・第608条・第611条｜e-Gov法令検索（2026年8月27日確認）
• 建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第8条｜e-Gov法令検索（2026年8月27日確認）
• 所得税法施行令（昭和四十年政令第九十六号）第126条｜e-Gov法令検索（2026年8月27日確認）
• 国税庁 タックスアンサー No.1379「修繕費とならないものの判定」（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁 タックスアンサー No.2108「中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却」（令和7年4月1日現在法令等）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）
• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（2026年8月27日確認）
• 消防法（昭和二十三年法律第百八十六号）第2条第4項・第9条の2｜e-Gov法令検索（2026年8月27日確認）
• 島尻消防組合火災予防条例 第29条の2・第29条の3（2026年8月27日確認）
• 総務省消防庁「住宅用火災警報器Q&A」（2026年8月27日確認）

免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の法律判断・税務判断を行うものではありません。制度や取扱いは改正されることがあり、実際の判断は物件の状況や契約内容によって異なります。税務の判断は税理士、契約や権利関係の判断は弁護士など、それぞれの専門家へご確認ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

売却だけでなく、賃貸や管理を含めた活用方法についてもご相談いただけます。