入居者がいる家やアパートは売れる？南城市のオーナーチェンジ売却で確認したいこと

「今は人に貸しているから、売るなら退去してもらってからだろう」。賃貸中の戸建てやアパートの売却を考え始めた方から、そう思い込んだままご相談をいただくことがあります。

実際には、入居者がいる状態のまま売却する方法があります。これを「オーナーチェンジ」と呼びます。むしろ、退去を待つ・退去を求めるほうが、法律上の制約は大きくなります。

賃貸中の物件を売るときに、退去前後で何が変わるのか。引き渡しのときに買主へ引き継がれるもの、先に手元でそろえておきたい書類、税金で判断を誤りやすい点を順に確認していきます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月4日
情報確認日：2026年8月4日

入居者がいても、そのまま売却できます

賃貸中の物件は、入居者に退去してもらわなくても売却できます。買主が新しい大家（賃貸人）になり、入居者はそのまま住み続けます。

民法第605条の2第1項では、賃貸借の対抗要件を備えた不動産が譲渡されたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転すると定められています（出典：e-Gov法令検索「民法」）。建物の賃貸借では、建物の引渡しを受けていることが対抗要件になります（借地借家法第31条）。

すでに入居して住んでいる方がいる場合、売買によって大家が変わっても、賃貸借契約は買主に引き継がれます。入居者の承諾を得る必要はありません。

一方で、新しい大家として家賃を請求するには、買主が所有権移転登記を済ませておく必要があります（民法第605条の2第3項）。決済と登記は同じ日に行うのが通常ですので、実務上は引き渡しの段取りの中で整理されます。

「空室にしてから売る」は、売主の判断だけでは選べません

「更地にしてから売るか、そのまま売るか」は所有者が決められますが、「空室にしてから売るか」は同じようには決められません。契約の種類と、期間の定めの有無によって、終了までの手順が変わります。

契約期間の定めがある普通借家契約

期間の満了で終わらせるには、次の2つが必要です。

1. 期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新しない旨を通知すること（借地借家法第26条第1項）。
2. その更新拒絶に「正当の事由」があると認められること（借地借家法第28条）。

契約期間の定めがない普通借家契約

貸主から解約を申し入れた場合、申入れの日から6か月を経過することによって契約は終了します（借地借家法第27条第1項）。この場合も、解約の申入れに借地借家法第28条の正当の事由が必要です。

定期借家契約の場合

定期建物賃貸借（定期借家）は、法定の要件を満たしていれば更新がなく、期間の満了によって終了します。ただし、終了を入居者へ主張するための手順が別に定められています（借地借家法第38条）。

• 契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間の満了により終了する旨を通知する必要があります。
• この通知をしなければ、貸主は契約の終了を入居者へ主張できません。
• 通知期間を過ぎてから通知した場合は、その通知の日から6か月を経過した後に、終了を主張できます。
• 契約期間が1年未満の場合は、この終了通知に関する法令上の義務はありません。

定期借家として有効に成立しているかどうかは、書面（または電磁的記録）による契約、事前の説明書面の交付といった要件を満たしているかで判断されます。要件を満たしていない場合は普通借家として扱われることがあり、この判断は法的な評価を伴います。契約書を見て迷ったときは、弁護士に契約書そのものを見せて、更新の有無と終了時期を確認してもらうのが確実です。制度の概要は国土交通省「定期建物賃貸借 Q＆A」でも確認できます。

退去の見通しが立たないまま「空室になったら売る」と決めてしまうと、売却の時期そのものが不確定になります。賃貸中のまま売る方法と並べて比べたほうが、判断しやすくなります。

引き渡しのときに、買主へ引き継がれるもの

賃貸中の物件の売買では、建物と土地のほかに、賃貸借契約に伴う権利と義務が動きます。何が引き継がれ、何を精算するのかを整理しておくと、決済前後の混乱を避けられます。

敷金は「預かっているお金」であり、売主の手元に残るお金ではありません。売却代金がそのまま手取りになるわけではない点は、資金計画を立てる前に押さえておきたいところです。

家賃をいつまで売主が受け取り、いつから買主が受け取るのかは、売買契約書で明確にしておきます。入居者への通知が遅れると旧口座への振込が続いてしまい、後から返す手間が生じます。

売却前にそろえておきたい書類

賃貸中の物件は、買主が「今いくらの家賃で、誰が住んでいて、どんな条件か」を確認したうえで購入を決めます。そのため、通常の売却よりも必要な書類が増えます。

• 賃貸借契約書（更新している場合は、更新契約書や更新合意書もすべて）。
• 敷金・保証金の預かり金額がわかる書類。
• 家賃の入金記録（直近1年分程度が目安です）。
• 修繕やリフォームの履歴と、費用がわかる書類。
• 設備の一覧と、給湯器・エアコンなどの設置時期。
• 家賃保証会社の契約書、または連帯保証人の情報。
• 管理委託契約書（管理を委託している場合）。

これらの書類には、入居者や連帯保証人の氏名・勤務先・連絡先など、個人を特定できる情報が含まれます。購入を検討している段階では、家賃・契約期間・敷金といった条件が分かる範囲にとどめ、個人を特定できる情報を必要以上に開示しないようにします。契約や引き渡しに必要な段階で、適切な方法により引き継ぎます。書類をそのまま不特定多数へ提示しないことも大切です。

滞納がある場合や、原状回復をめぐって入居者と話がついていない場合は、それを伏せたまま売らないことが大切です。買主はその状態を引き継ぐことになりますので、事実を伝えたうえで、価格や引き渡し条件に反映させます。

価格の見え方が、実需向けの売却とは変わります

賃貸中の物件は買主が投資として判断しますので、「その建物がいくらか」ではなく「その家賃がいくら続くか」で価格が見られます。

投資用の判断で使われるのが利回りです。年間の家賃収入を購入価格で割ったものを表面利回りといい、固定資産税・保険料・管理費・修繕費などを差し引いて計算したものを実質利回りといいます。

価格には、次のような要素が影響します。

• 家賃が周辺の相場と比べて高いか低いか。
• 契約が残っている期間と、更新の見込み。
• 入居者の家賃の支払い状況。
• 建物の築年数と、これから必要になる修繕。
• 買主が融資を使えるかどうか（築年数や構造で変わります）。

家賃を相場より高く設定していた物件は、買主が「更新時に下がるかもしれない」と見込んで評価することがあります。逆に、長く据え置いた家賃が相場より低い場合も、収益として評価されにくくなります。

空室にしてから売る場合は、自分で住みたい方に向けた相場での売却になります。どちらが手取りで有利かは、家賃水準・残りの契約期間・退去までにかかる期間と費用によって変わりますので、両方の想定で試算してから決めることをお勧めします。査定額の見方は不動産の売却査定とは？机上・訪問査定の違いと査定額の見方でも整理しています。

税金は、住んでいた家を売るときとは前提が変わります

賃貸に出していた不動産の売却では、税金の扱いが自宅の売却と異なります。判断を誤りやすい点を3つ挙げます。

建物の取得費は、減価償却分だけ小さくなります

譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。このとき、建物の取得費は購入代金などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります（出典：国税庁 No.3261 建物を売ったときの取得費）。減価償却の対象になるのは建物で、土地の取得費は減価償却されません。

貸付けに使っていた期間は業務用として、毎年の減価償却費の額を合計します。非業務用（自宅）の場合は耐用年数の1.5倍の年数に対応する償却率で計算しますので、同じ建物でも差し引かれる額が変わります。長く貸していた物件ほど建物の取得費が小さくなり、売却益が出やすくなります。

3,000万円の特別控除が使えるかは、「いつまでか」で決まります

自宅を売ったときの3,000万円特別控除は、以前に住んでいた家屋についても、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限り、対象になります。その家屋は住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまわないとされていますので、その間に人に貸していたことだけを理由に対象外になるわけではありません（出典：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例）。

期限を過ぎてから売る場合は、この控除は使えません。「とりあえず貸しておいて、いずれ売る」と考えているときほど、この日付を先に確認しておきたいところです。

相続した空き家の特例は、貸すと使えなくなります

相続した家を売ったときの特例（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）は、相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないことが要件です（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。

税額の試算や申告の要否は個別の事情で変わりますので、具体的な金額は税理士にご確認ください。譲渡所得の基本的な計算の考え方は不動産を売ったときにかかる税金は？譲渡所得税と3,000万円特別控除の基本で説明しています。

売るか、貸し続けるかを決める前に

賃貸中の物件は、売らずに持ち続ける判断も現実的です。家賃が入っている以上、急いで手放す理由がない場合もあります。

判断の材料になるのは、次のような点です。

• 住宅ローンやアパートローンの残債と、売却代金で完済できるか。
• これから必要になる修繕（屋根・外壁・給湯器・水回りなど）の見込みと、その資金。
• 入居者が退去した後、同じ家賃で次を募集できるか。
• 遠方に住んでいて、管理や急な連絡に対応できる状態か。
• 相続が近い場合に、相続人が管理を引き継げるか。

修繕費が続けて発生する時期に入っている、または管理に手が回らなくなっている場合は、売却を検討する理由になります。逆に、入居が安定していて手元資金にも余裕があるなら、持ち続けて様子を見る判断も成り立ちます。

ローンが残っている場合の進め方は住宅ローンが残っている家は売れる？南城市で確認したい売却の進め方、貸す・管理する側の考え方は南城市の空き家対策｜売却・賃貸・管理で資産を守る方法もあわせてご覧ください。

よくある質問

入居者に、売却することを伝える必要はありますか。

検討している段階で、入居者へ一律に通知しなければならない法的な義務は、通常はありません。ただし、賃貸借契約や管理委託契約の内容、室内を確認する必要があるかどうかによって、対応は変わります。所有権が移った後は、新しい貸主・家賃の振込先・管理の連絡先を適切に通知します。通知が遅れると旧口座への入金が続きますので、通知の時期と方法を、売主・買主・管理会社であらかじめ決めておきます。

入居者本人が「買いたい」と言った場合はどうなりますか。

入居者が買主になることもできます。この場合は入居者が所有者になりますので、賃貸借契約は終了します。ただし、住宅ローンの利用可否や賃貸借の解約のタイミングを整理する必要がありますので、条件を書面で固めてから進めます。

サブリース（一括借り上げ）中の物件も売れますか。

売却自体はできます。ただし、サブリース会社との契約内容によって、買主が引き継ぐ条件や解約の可否が変わります。契約書の解約条項と残存期間を確認したうえで、買主に提示する必要があります。

家賃を滞納している入居者がいても売れますか。

売却できないわけではありません。ただし、滞納の状況は買主の判断に直接影響しますので、金額と経緯を正確に伝えます。契約の解除や明渡しの請求が必要な段階であれば、弁護士に相談したうえで、進め方を売買の条件に反映させます。

共有名義のアパートを売るときはどうなりますか。

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。自分の共有持分だけを売る場合は扱いが異なりますので、共有名義の不動産は売却できる？全員の同意が必要な場面と進め方で違いをご確認ください。

まとめ

賃貸中の物件を売るときの要点を整理します。

• 入居者がいる状態のままでも売却できます。
• 入居者の承諾は原則として不要ですが、賃貸借契約はそのまま買主へ引き継がれます。
• 普通借家契約を貸主から終了させるには、期間の定めの有無にかかわらず、借地借家法第28条の正当の事由が必要です。
• 定期借家契約でも、契約期間が1年以上であれば、期間満了の1年前から6か月前までの終了通知の時期を確認します。
• 敷金・家賃・固定資産税・保険・家賃保証会社・管理委託契約の引継ぎと精算を、契約前に整理します。
• 入居者や連帯保証人の情報は個人情報を含むため、開示する範囲と時期に注意します。
• オーナーチェンジで売る場合と空室にしてから売る場合を、手取りと売却時期の両面で比べます。

最初に行うことは、賃貸借契約書と家賃の入金記録を手元で確認することです。この2つがそろうと、いつ売れる状態になるのか、いくらで評価されるのかの見通しが立てやすくなります。

参考資料（法令・公的資料）

• e-Gov法令検索「民法」（第605条の2 不動産の賃貸人たる地位の移転、第622条の2 敷金）（2026年8月4日確認）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第26条 建物賃貸借契約の更新等、第27条 解約による建物賃貸借の終了、第28条 建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件、第31条 建物賃貸借の対抗力、第38条 定期建物賃貸借）（2026年8月4日確認）
• 国土交通省「定期建物賃貸借 Q＆A」（2026年8月4日確認）
• 国税庁 タックスアンサー No.3261 建物を売ったときの取得費（2026年8月4日確認）
• 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例（2026年8月4日確認）
• 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（2026年8月4日確認）

免責事項

この記事は、2026年8月4日時点の法令・税制にもとづく一般的な情報です。制度は改正される場合があり、個別の事情によって取り扱いが変わります。税額の判断は税理士、契約や明渡しに関する法的な判断は弁護士、登記は司法書士へご相談ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

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