古い家でも貸せる？築古の戸建てを賃貸に出す前に確認したいこと

親から引き継いだ家、住まなくなって何年か経った家。売るのは惜しいけれど、この古さで人に貸せるものなのか。そこで止まってしまうというご相談をいただきます。

古さそのものよりも、判断を分けるのは「貸したあと、所有者が何を負うことになるのか」です。設備が壊れたとき、雨漏りが出たとき、ブロック塀が倒れたとき、その負担は誰に向かうのか。そこが見えると、この家は貸せる、この状態では貸さない方がよい、という線が引けるようになります。

法律で決まっていること、契約で決められること、決められないこと。南城市を中心に沖縄県南部で不動産の売買・賃貸・管理をお手伝いしている立場から、その順に見ていきます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年9月1日
情報確認日：2026年9月1日

築年数だけを理由に「貸せない」と決まる法令は確認されていません

先に結論をお伝えします。「築○年を超えた住宅は賃貸に出せない」という決まりは、民法・借地借家法・建築基準法を確認した範囲では見当たりませんでした。築40年でも50年でも、貸すこと自体が禁じられているわけではありません。

古い家で心配されるのが、いまの建築基準に合っていない部分があることです。建築基準法3条2項は、規定が施行・適用された時点ですでに存在していた建築物については、その規定を適用しないと定めています。これがいわゆる既存不適格で、違法建築とは意味が違います。建てた当時のルールには適合していた建物が、その後の法改正で現行基準と合わなくなった状態を指します。

ただし、古くてもよい、傷んでいてもよい、という話ではありません。同法10条3項は、既存不適格である建築物の敷地・構造・建築設備が著しく保安上危険であり、または著しく衛生上有害であると認める場合に、特定行政庁が所有者などに対して除却・修繕・使用禁止・使用制限などの措置を命ずることができると定めています。用途や規模による限定はなく、一般の住宅も対象になり得ます。

なお、同条1項の勧告は、6条1項1号に掲げる建築物その他政令で定める建築物が対象とされており、個人が所有する一般的な戸建て住宅は通常その対象になりません。一方、8条1項には、所有者などが建物を常時適法な状態に維持するよう努めなければならないという定めがあります。

古い家を貸すと、貸主は3つの責任を負います

築年数が古いほど、この3つが現実になる場面が増えます。貸すかどうかは、この負担を引き受けられるかで考えます。

使用と収益に必要な修繕は、貸主の義務です

民法606条1項は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。入居者がその家で暮らすために必要な修繕は、原則として貸主が行う義務です。

同じ条文のただし書で、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となったときは義務を負わないとされています。入居者の不注意で壊れた部分まで貸主が直すわけではありません。

あわせて民法607条の2があります。入居者が修繕の必要を通知しても貸主が相当の期間内に修繕しないとき、または急迫の事情があるときは、入居者が自分で修繕できるという規定です。連絡がつかないまま放置すると、貸主の関与しないところで工事が進むことになります。

放置した場合に効いてくるのは、工事だけではありません。民法608条1項は、入居者が賃貸物について貸主の負担に属する必要費を支出したときは、貸主に対して直ちにその償還を請求できると定めています。さらに民法611条1項は、入居者の責めに帰することができない事由で賃借物の一部が使用・収益できなくなった場合、賃料はその使用・収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額されると定めています。改正前のように入居者が減額を請求して初めて下がる形ではなく、条文上は減額されると書かれています。残った部分だけでは借りた目的を達成できないときは、入居者から契約を解除できるとされています（同条2項）。

どの程度の減額になるかは、設備の種類、使えない範囲、期間などによって変わります。「この設備が壊れたら家賃の何パーセント」と一律に決まるものではありません。築年数の古い家を貸すときは、修繕費そのものだけでなく、必要費の償還や賃料の減額まで含めて、貸したあとの負担を見ておくことをお勧めします。

建物の不具合で誰かがけがをしたとき

民法717条1項は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害が生じたとき、その工作物の占有者が賠償責任を負うと定めています。そして「ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない」と続きます。

賃貸中の建物では、日常的に占有しているのは入居者です。しかし入居者が必要な注意をしていたと認められる場合には、所有者が賠償しなければならないという構造になっています。条文上、所有者の側には占有者のような免責のただし書が置かれていません。

築年数の古い家で気になるのは外構です。ブロック塀、石積み、屋外階段、カーポート。建物本体が無事でも、こうした部分が原因で損害が生じることがあります。貸したから自分の手を離れる、とは考えない方が安全です。

不具合を伝えずに貸したとき

民法559条は、売買の規定を、性質が許さない場合を除いて売買以外の有償契約に準用すると定めています。賃貸借も有償契約なので、契約内容と実際の状態が食い違ったときの責任を問われることがあります。

「古い家であることは分かって借りたはずだ」という理屈がどこまで通るかは、契約でどう合意したかによります。古さを前提とした契約なのか、普通に住める状態として貸したのかで判断は変わります。把握している不具合は契約前に伝え、書面に残しておくことが大切です。

宅地建物取引業者が媒介に入る場合は、宅地建物取引業法35条1項により、契約が成立するまでの間に宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。これは宅建業者の義務であり、貸主が自分で直接契約する場合には適用されません。仲介を入れずに知人へ貸すようなときほど、伝えるべきことを自分で整理しておく必要があります。

「現状のまま貸す」と決めても、責任は特約で消し切れません

ご相談のなかで、線を引く必要が出やすいのがここです。

民法606条の修繕義務は、当事者の合意で内容を変えられると一般に解されています。ただし限界があります。消費者契約法10条は、任意規定による場合に比べて消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項であって、信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とすると定めています。貸主が事業者に当たり、入居者が個人であれば、この条文が働く場面が出てきます。個人の所有者が事業者に当たるかどうかは、貸し方の実態による個別判断です。

どこまでの免除特約が無効になるかは条文に基準が書かれておらず、内容ごとの判断になります。ただ、「一切の修繕を入居者の負担とし、貸主は責任を負わない」といった包括的な取り決めが、書いたとおりに通るとは限りません。

どこまで直してから貸すかという費用の配分は、家を貸す前にどこまで直すかで整理しています。この記事では、直さないという選択が責任を消してくれるわけではない、という点にとどめます。

旧耐震の戸建ては、貸してはいけないのか

耐震基準は過去に改正されており、いつ建築確認を受けたかで想定している地震力が違います。いわゆる新耐震基準は昭和56年（1981年）6月1日から施行されました。

自分の家がどちらなのかを見るときは、確認済証の交付年月日（建築確認を受けた日）を確認します。国土交通省の長期優良住宅化リフォーム推進事業のQ&Aでも、確認済証・添付図書により建築確認日が昭和56年6月1日以降であることを確認する方法が示されています。手元に検査済証しか残っていない場合でも、判断の材料になるのは建築確認の日付であり、検査済証そのものの交付日とは別のものです。書類が見当たらない場合は、台帳記載事項の証明などで確認できることがあります。

なお、旧耐震だから危険、新耐震だから安全と決まるものではありません。実際の耐震性は、その後の増改築や劣化の状況によっても変わります。

法的な義務については、建築物の耐震改修の促進に関する法律が定めています。同法14条が挙げる特定既存耐震不適格建築物は、多数の者が利用する建築物で政令で定めるもの、危険物の貯蔵場等、耐震改修促進計画に記載された道路の沿道にある通行障害建築物です。個人が所有する一般の戸建て住宅は、通常これらに当たりません。

それ以外の既存耐震不適格建築物については、同法16条1項が「耐震診断を行い、必要に応じ、当該既存耐震不適格建築物について耐震改修を行うよう努めなければならない」と定めています。義務ではなく努力義務です。同条2項では、所管行政庁が必要な指導・助言をすることができるとされています。

耐震診断を受けていないことを理由に賃貸が禁じられるわけではありません。ただし、耐震性に不安がある建物を貸すという判断そのものは、工作物責任や修繕義務とつながっています。診断を受けるかどうかは義務の有無ではなく、その家を人に貸して大丈夫かという自分の判断材料として考えることをお勧めします。

貸すかどうかを決める前に、この5つを確認します

現地で見るのは、見た目の古さではなく、進行するものと書類の有無です。

1つ目は、天井や壁のしみ、床のたわみ、水回りの臭いが手がかりになります。判断がつかない場合は、住宅の調査を行う専門業者や建築士へ確認してください。

2つ目は、増築部分が確認申請を経ているかどうかで建物の扱いが変わることがあるためです。書類が見当たらない場合は、建築確認台帳の記載事項の証明を受けられることがあります。どの窓口が扱うかは建物の所在地によって異なるため、南城市の建築担当課へ問い合わせて確認先を教えてもらうのが早い方法です。

3つ目は、先ほどの耐震の項目のとおり、確認済証の交付年月日を見ます。4つ目は、空き家として管理状況を指摘されている場合に、貸す前の対応が必要になることがあるためです。

5つ目の住宅用火災警報器について、消防法9条の2第1項は、住宅の用途に供される防火対象物の関係者が、住宅用防災機器を設置し、維持しなければならないと定めています。設置・維持の基準は、政令で定める基準に従って市町村条例で定めるとされています（同条2項）。義務を負うのは「関係者」であり、貸主だけと決まっているわけではありませんが、貸し出す建物の状態を整えるという意味では、募集の前に確認しておきたい項目です。

総務省消防庁は、寝室と、寝室がある階の階段上部（1階の階段を除く）への設置が必要であるとしたうえで、市町村の火災予防条例により台所やその他の居室にも設置が必要な地域があるため、詳しくは管轄の消防本部・消防署へ尋ねるよう案内しています。長く空き家だった家では、未設置、電池切れ、作動不良、本体が古いといった状態が見つかることがあります。消防庁は定期的な点検と10年を目安とした本体の交換を呼びかけています。これは交換の目安であり、10年を過ぎた本体を使っていること自体が違法になるという意味ではありません。

1つ目・4つ目・5つ目は状態が変わっていきます。数年前に確認しただけの情報で判断しないようにしてください。

「貸さない方がよい」と判断するのはどんな状態か

法令上禁じられていなくても、貸さない方がよいと考える状態があります。目安として3つ挙げます。

構造や外構に、人の安全に関わる不具合が残っている場合。建築基準法10条3項の命令の対象になり得るような状態や、傾いたブロック塀、ぐらついている屋外階段などが該当します。この状態で貸すことは、民法717条の責任を抱えたまま人を住まわせることになります。修繕してから貸すか、貸さない判断をするかのどちらかです。

修繕の見通しが立たない場合。入居後に発生した修繕は、原則として貸主の義務です。手元に修繕へ回せる資金がなく、入居者からの連絡に対応できない状態で貸し始めると、先ほどの607条の2の状況を招きます。

数年以内に解体・売却する予定が固まっている場合。これは次の項目で扱います。

一方で、設備が古い、内装に生活感が残っている、間取りが現代的でない。こうした理由だけで貸せないと判断する必要はありません。条件に合う入居者がいるかどうかは、家賃の設定と募集の仕方の問題です。戸建ての家賃がどう決まるかを確認してから決めても遅くありません。

将来こわす予定があるなら、契約の形で選択肢が変わります

「とりあえず貸して、必要になったら返してもらう」と考えている場合は、先に確認しておきたいことがあります。

期間の定めがある一般的な建物賃貸借（普通借家）では、借地借家法26条1項により、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新をしない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。ただし同項のただし書により、更新後の期間は定めがないものとされます。2年契約が自動的にもう2年延びるのではなく、期間の定めのない契約になるという点が見落とされやすいところです。期間の定めがない場合の貸主からの解約申入れは、27条1項により申入れの日から6か月を経過することで終了します。

ただし28条があります。貸主からの更新拒絶の通知や解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければすることができません。正当の事由は、双方が建物の使用を必要とする事情のほか、従前の経過、建物の利用状況および建物の現況、明渡しの条件として財産上の給付をする旨の申出があった場合はその申出を考慮して判断されます。建物の現況、つまり老朽化は考慮要素の一つではありますが、古くなったから当然に終了できるという規定ではありません。30条により、この節の規定に反する借主に不利な特約は無効とされています。

期間を区切りたい場合は、定期建物賃貸借という形があります。同法38条1項により、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、更新がないこととする旨を定めることができます。契約の内容を記録した電磁的記録によって契約したときも、書面によってされたものとみなされます（同条2項）。

あわせて、あらかじめ借主に対して、更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとされ、この説明をしなかったときは更新がない旨の定めは無効になります（同条3項・5項）。この書面は借主の承諾を得て電磁的方法で提供することもできます（同条4項）。国土交通省の定期建物賃貸借Q&Aでは、この事前説明を契約書とは別の書面で、契約の締結前に行う必要があると説明されています。

もう一つ、見落とされやすい手続きがあります。同条6項により、契約期間が1年以上である場合、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間の満了により賃貸借が終了する旨を借主へ通知しなければ、その終了を借主に対抗することができません。同項ただし書により、通知期間を過ぎてから通知した場合は、その通知の日から6か月を経過した後であれば終了を主張できます。国土交通省のQ&Aでも、通知が遅れた場合は通知の日から6か月間は借主が建物を使用でき、その後は再契約が整わなければ退去することになると説明されています。定期借家にしておけば満了日に何もしなくても必ず返ってくる、という制度ではありません。

なお、法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合には、取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定められる特則もあります（同法39条）。所有者が将来こわしたいと考えているだけでは要件が異なるため、該当しそうな場合は弁護士などの専門家へご確認ください。

契約の種類ごとの違いは普通借家契約と定期借家契約の違いで扱っています。

空き家のまま置いておくという選び方にも負担があります

貸さない判断をした場合、そのまま空き家にしておくことになりますが、こちらにも管理の負担があります。

空家等対策の推進に関する特別措置法13条1項は、市町村長が管理不全空家等の所有者等に対して指導できると定めています。指導しても改善されず、特定空家等に該当することとなるおそれが大きいときは、同条2項により、修繕、立木竹の伐採その他の必要な措置について勧告することができるとされています。

南城市では、民間提案制度を活用した南城市空き家活用事業が実施されています（2026年9月1日に市公式ページで確認）。空き家・空き地の所有者からの相談を受け付けるもので、修繕が必要な物件、仏壇のある空き家、未相続の物件についても相談できるとされています。相談窓口は民間事業者で、事業についての問い合わせ先は南城市役所まちづくり推進課です。市の公式ページに金銭的な補助についての記載は見当たりませんでした。制度の内容は変わることがあるため、利用を検討する場合は市へ直接ご確認ください。

固定資産税の扱いは空き家の固定資産税と住宅用地特例で、貸す・売る・そのまま持つの比べ方は売る・貸す・残すの判断の順番で整理しています。

家賃収入は、差し引いたあとの金額で考えます

もう一つ、ご相談のなかで整理することが多いのが収入の見方です。

築年数の古い家では、この修繕費が読みにくくなります。何年も動かしていなかった給湯器やエアコンは、入居後に交換が必要になることがあります。手取りで比べる前提を揃えてから、貸すか売るかを決めてください。

税金の面では、築年数が古いから減価償却できないと思われていることがあります。法定耐用年数を過ぎた建物でも、耐用年数を見積もって償却できる場合があります。

ただし、この計算がそのまま当てはまるとは限りません。相続で取得した建物は、取得価額・取得時期・未償却残高の扱いが別に問題になります。相続した家だから必ず2年で償却できる、といった単純な話ではありません。金額の大きい判断をする前に、税理士へご確認ください。なお、個人が平成19年4月1日以後に取得した建物の償却方法は定額法とされています（国税庁タックスアンサーNo.2100）。

あわせて、家賃収入は不動産所得として確定申告の対象になる場合があります。申告が必要かどうかは他の所得の状況によっても変わるため、貸し始める前に税理士または所轄の税務署へご確認ください。

よくある質問

家財道具が残ったままでも貸せますか。

契約で扱いを決めておけば貸すことはできます。置いたままにする場合、その設備が壊れたときに誰が対応するのかを契約書に書いておかないと、後で判断がつかなくなります。貸主が使えるものとして残すのか、譲渡するのか、処分するのかを整理してから募集を始めることをお勧めします。

親名義のままの家を貸すことはできますか。

貸主が誰になるのかを確定させてからになります。名義の状況が決まっていないと、契約の当事者が決まりません。相続が済んでいない場合は、まず名義の状況を確認してください。手続きの内容については司法書士へご相談ください。相続した家を貸す場合の確認事項は相続した実家を貸すにはで扱っています。

古い家なので、火災保険に入れるか不安です。

加入中の保険会社または代理店へ直接ご確認ください。引受の条件や、賃貸に出す場合に契約の種類を変える必要があるかは、保険会社や商品によって異なります。公的な資料で一般化できる部分ではありません。住んでいたときの契約のままにしていると、想定と違う扱いになることがあります。

貸したあと、退去時の修繕費は入居者に請求できますか。

入居者の故意・過失による損傷かどうかで扱いが分かれます。経年による変化や通常の使用による損耗とは区別されます。古い家では、もともと傷んでいた部分との区別が問題になりやすいところです。入居前に室内の状態を写真で記録しておくと、判断の材料になります。詳しくは戸建てを貸すときの原状回復をご覧ください。

自分で管理するのは難しいでしょうか。

不具合が起きたときに、どれだけ早く動けるかで判断します。築年数の古い家では設備の不具合が起きたときの初動が必要になるため、遠方にお住まいの場合は委託を検討する材料になります。判断の仕方は自主管理と管理委託の選び方で整理しています。

まとめ

築年数の古い家を貸すかどうかは、次のように整理できます。

• 築年数だけを理由に賃貸を禁じる法令は、確認した範囲では見当たりません。既存不適格と違法建築は別のものです
• ただし、既存不適格の建物が著しく保安上危険であると認められる状態では、特定行政庁から除却・修繕・使用制限などの措置を命じられることがあります（建築基準法10条3項）
• 使用と収益に必要な修繕は、原則として貸主の義務です（民法606条1項。入居者の責めに帰すべき事由による場合を除く）
• 建物の不具合で損害が生じたとき、占有者が必要な注意をしていたと認められる場合には、所有者が賠償しなければならないとされています（民法717条1項）
• 「現状のまま・修繕は入居者負担」という取り決めは、内容によっては無効となることがあります（消費者契約法10条）。有効性は特約の内容による個別判断です
• 一般の戸建て住宅の耐震診断・改修は、通常は努力義務にとどまります（耐震改修促進法16条1項）
• 数年以内に解体・売却する予定があるなら、貸し始める前に契約の形を決めておく必要があります

貸せるかどうかは、築年数ではなく状態と、負担を引き受けられるかで決まります。判断に迷う段階では、その家がいまどういう状態なのかを一度確認するところからで構いません。

参考資料（法令・公的資料）

• 民法（明治二十九年法律第八十九号）第559条・第606条・第607条の2・第608条・第611条・第717条｜e-Gov法令検索（2026年9月1日確認）
• 借地借家法（平成三年法律第九十号）第26条・第27条・第28条・第30条・第38条・第39条｜e-Gov法令検索（2026年9月1日確認）
• 消防法（昭和二十三年法律第百八十六号）第9条の2｜e-Gov法令検索（2026年9月1日確認）
• 建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第3条・第8条・第10条｜e-Gov法令検索（2026年9月1日確認）
• 消費者契約法（平成十二年法律第六十一号）第10条｜e-Gov法令検索（2026年9月1日確認）
• 建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成七年法律第百二十三号）第14条・第16条｜e-Gov法令検索（2026年9月1日確認）
• 宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第35条｜e-Gov法令検索（2026年9月1日確認）
• 空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）第13条｜e-Gov法令検索（2026年9月1日確認）
• 南城市「南城市空き家活用事業について」（2026年9月1日確認）
• 国税庁 タックスアンサー No.2108「中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却」（令和7年4月1日現在法令等）
• 国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」（2026年9月1日確認）
• 国土交通省 長期優良住宅化リフォーム推進事業「耐震性の確認方法」（2026年9月1日確認）
• 総務省消防庁「住宅用火災警報器Q&A」（2026年9月1日確認）
• 国税庁 タックスアンサー No.2100「減価償却のあらまし」（令和7年4月1日現在法令等）

免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の法律判断・税務判断を行うものではありません。制度や取扱いは改正されることがあり、実際の判断は物件の状況や契約内容によって異なります。税務の判断は税理士、契約や権利関係の判断は弁護士、登記の手続きは司法書士など、それぞれの専門家へご確認ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

売却だけでなく、賃貸や管理を含めた活用方法についてもご相談いただけます。