古家付き土地は解体すべき？南城市で更地にする前に確認したいこと

「この古い家、壊して更地にしたほうが売れますか」。南城市や沖縄県南部で土地・空き家のご相談をいただくなかで、こうしたご質問を受けることがあります。

たしかに、更地のほうが買主に伝わりやすく、土地の広さや形も分かりやすくなります。一方で、解体には費用がかかり、一度壊した建物は元に戻せません。

そして見落とされやすいのが、解体する「順番」によって、税金の負担や使える控除が変わることがあるという点です。

この記事では、古家付きの土地を解体すべきか迷ったときに、更地にする前に確認しておきたいことを、税金・再建築・沖縄の建物事情・売り方の4つの角度から整理します。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年07月23日
最終更新日：2026年07月23日
情報確認日：2026年07月23日

先に結論：解体は「売り方」を決めてから判断します

古家付きの土地を売るとき、選べる方法は大きく3つあります。

• 古家付き土地として、そのまま売る
• 解体して更地にしてから売る
• 買主が決まってから、引き渡しまでに解体する

このうち3つ目は見落とされやすいのですが、実務でも用いられる進め方です。売買契約のなかで「引き渡しまでに売主が解体する」と決めておけば、買主が決まってから解体できるため、費用をかけたのに売れないという状態を避けられます。

つまり、解体するかどうかは「するか・しないか」の二択ではなく、いつ、どの段階で解体するかという問題でもあります。だからこそ、先に売り方を整理してから解体を判断したほうが、選べる道が広がります。

解体すると固定資産税はどう変わるか

建物が建っている土地には、住宅用地の特例という固定資産税の軽減措置があります。

総務省の資料によれば、住宅が建っている土地のうち200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が評価額の6分の1、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は3分の1とされています（出典：総務省「固定資産税の概要」）。

建物を解体して更地にすると、この特例の対象から外れます。つまり、解体すると翌年から土地の固定資産税が上がるのが原則です。

「6倍になる」と単純には言えません

インターネット上では「更地にすると固定資産税が6倍」という説明を見かけますが、実際の税額は6倍ちょうどになるとは限りません。

更地のような非住宅用地には、課税標準額を評価額の70パーセントを超えない範囲に抑える仕組みがあります。また、建物を解体すれば、その建物にかかっていた固定資産税はなくなります。

実際にいくらになるかは土地の評価額や現在の課税額によって変わるため、気になる場合は市役所の担当窓口で確認するのが確実です。

タイミングは「1月1日」で決まります

固定資産税は1月1日を賦課期日としています（出典：総務省「固定資産税の概要」）。その年の1月1日時点の状況で、その年の税金が決まる仕組みです。

そのため、年内に解体して1月1日を更地の状態で迎えると、翌年分から住宅用地の特例が外れることになります。売却の時期が読めないまま先に解体すると、更地のまま税負担が増えた状態で保有期間が延びることもあります。

相続した家なら「解体の順番」で控除が変わることがあります

相続した空き家を売る場合、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度です。

国税庁によれば、主な要件には次のようなものがあります（出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 令和9年（2027年）12月31日までの譲渡であること
• 売却代金が1億円以下であること

「先に壊さないと使えない」制度ではありません

この特例は、以前は売主が解体してから売る必要がありました。しかし令和6年1月1日以後の譲渡については、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、買主が耐震改修または取壊しを行った場合も対象になります（出典：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」）。

つまり、解体を売主が急ぐ必要は必ずしもありません。買主と話し合いながら進められる余地があります。

一方で、家屋を取り壊して土地だけを売る場合には、取壊し等の時から譲渡の時まで、その土地を建物や構築物の敷地として使っていないことが求められます。解体した後に月極駐車場として貸すといった使い方をすると、要件を満たさなくなる可能性があります。

税額の判断や特例の適用可否は、個別の事情によって結論が変わります。実際の適用については、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。相続した不動産全体の進め方は、南城市で相続した空き家をどうするかもあわせてご覧ください。

壊すと建て直せなくなる土地があります

解体を判断するうえで、税金より先に確認したいのが再建築ができる土地かどうかです。

建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないとされています（建築基準法第42条・第43条／出典：e-Gov法令検索「建築基準法」）。

古い集落の中には、この条件を満たさないまま建物が建っている土地があります。今建っている家は法律ができる前から存在しているため問題なく使えていても、解体してしまうと、新しい建物を建てられない土地になってしまう場合があります。

その場合、更地にしたことでかえって買主が限られ、売りにくくなることもあります。接道の状況に不安がある土地は、解体の前に必ず確認しておきたいところです。

また、土地の境界がはっきりしていない場合も、解体の前に状況を整理しておくと安心です。詳しくは境界が不明確な土地の売却で解説しています。

沖縄・南城市ならではの事情

解体の判断では、沖縄の建物と土地の特徴も影響します。

沖縄の住宅は、そのほとんどが非木造です

沖縄県企画部統計課がまとめた令和5年住宅・土地統計調査（令和5年10月1日現在）の結果によれば、県内の住宅に占める非木造の割合は96.5パーセントで、この30年間で88.0パーセントから上昇しています（出典：沖縄県企画部統計課「令和5年住宅・土地統計調査 沖縄県結果の要点」）。

台風や塩害に備えて鉄筋コンクリート造の住宅が選ばれてきた地域性があり、県内の古家も鉄筋コンクリート造であることが多くなります。

一般に、鉄筋コンクリート造の建物は木造に比べて解体に手間がかかり、費用も高くなる傾向があります。「木造の相場」で見た金額を前提に考えていると、見積もりを取ったときに差が出ることがあります。

現場の条件で費用は変わります

解体費用は建物の構造だけで決まるものではありません。次のような条件によって金額が動きます。

• 前面道路の幅や、重機・トラックが入れるかどうか
• 隣家との距離（手作業の割合が増えると費用が上がります）
• 家財や残置物の量
• ブロック塀・カーポート・浄化槽・井戸などの付属物
• 石綿（アスベスト）の事前調査や除去が必要になる場合

金額の見通しを立てるには、現地を見てもらったうえで、複数の業者から見積もりを取るのが確実です。

古家付きのまま売るという選択肢

更地にしないと売れない、というわけではありません。古家付きの土地には、次のような買主が検討することがあります。

• 建物を自分の計画に合わせて解体したい方
• 建物の一部を活用してリノベーションを考えている方
• 解体費用を含めた資金計画を組みたい事業者

買主が自分で解体する前提であれば、売主が費用を負担する必要はありません。その分、価格には解体費用の見込みが反映されますが、まとまった費用を先に負担してから売り出すのとは、資金の動き方が変わります。

ただし、古家付きのまま売る場合は、建物の状態について売主と買主の認識を合わせておくことが大切です。引き渡し後の責任の範囲は契約で定めます。この点は契約不適合責任の記事で詳しく解説しています。

判断の進め方（5つのステップ）

迷ったときは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

1. 建物の建築時期と登記の状況を確認する（昭和56年5月31日以前かどうかは、税の特例に関わります）
2. 接道の状況を確認する（解体後に再建築できるかどうか）
3. 売り方の候補を3つ並べて比べる（そのまま／先に解体／引き渡しまでに解体）
4. 解体費用の見積もりを複数取る（現地を見てもらったうえで）
5. 税金の扱いを税理士や税務署に確認する（特にご相続の場合）

1と2は、解体費用の見積もりより先に確認しておきたい項目です。ここが分かると、そもそも解体すべきかどうかの見通しが立ちます。

接道や再建築の可否は、書類だけでは判断がつかないこともあります。判断に迷う場合は、解体業者へ依頼する前の段階で、状況を一緒に確認するところから始めていただければと思います。

よくある質問（FAQ）

更地にしたほうが高く売れますか。

必ずしもそうとは限りません。更地のほうが買主に伝わりやすい一方、解体費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。再建築できない土地では、更地にすることで買主が限られる場合もあります。

解体費用はどのくらいかかりますか。

建物の構造や現場の条件によって大きく変わります。鉄筋コンクリート造は木造より高くなる傾向があり、道路幅や隣家との距離、残置物の量なども影響します。現地を見てもらったうえで、複数の見積もりを比べてください。

解体すると、翌年の固定資産税はいつから変わりますか。

固定資産税は1月1日を賦課期日としています。そのため、年内に解体して1月1日を更地の状態で迎えると、翌年分の課税に反映されます（出典：総務省「固定資産税の概要」）。

相続した家は、売る前に解体しないと3,000万円控除は使えませんか。

令和6年1月1日以後の譲渡では、買主が譲渡の翌年2月15日までに取壊しや耐震改修を行った場合も対象になります。ただし、適用にはほかの要件もあります。実際に使えるかどうかは、税理士または税務署にご確認ください（出典：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」）。

解体した後、何か手続きは必要ですか。

建物滅失登記の申請が必要です。不動産登記法では、建物が滅失したときは、その滅失の日から1か月以内に申請しなければならないとされています（出典：法務局「建物を取り壊した／建物を新築した」）。手続きは土地家屋調査士へ依頼することもできます。

解体費用の補助制度はありますか。

自治体によって、除却費の補助制度が設けられている場合があります。制度の有無や条件は市町村ごとに異なり、年度によっても変わります。南城市で利用できる制度があるかは、市の担当窓口へご確認ください。

まとめ

• 解体は「するか・しないか」ではなく、いつ行うかも含めて考えます
• 更地にすると住宅用地の特例から外れ、翌年から土地の固定資産税が上がるのが原則です
• 相続した家では、令和6年1月1日以後の譲渡なら買主による取壊しも対象になり得ます
• 接道の状況によっては、解体すると再建築できなくなる土地があります
• 沖縄の住宅は非木造が96.5パーセントを占め、解体費用の見通しは現地確認が前提になります

まず確認していただきたいのは、建物の建築時期と、敷地が接している道路の状況です。この2つが分かるだけで、解体を急ぐべきかどうかの見通しが変わります。

参考資料（法令・公的資料）

• 総務省「固定資産税の概要」（確認日：2026-07-23）／賦課期日1月1日、住宅用地の特例（6分の1・3分の1）、非住宅用地の課税標準額の上限
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」（確認日：2026-07-23）／管理不全空家等の新設（令和5年12月13日施行）、勧告と住宅用地特例
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（確認日：2026-07-23）／建築時期・譲渡期限・1億円以下・取壊し後の敷地の要件、相続人3人以上の場合2,000万円
• 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」（確認日：2026-07-23）／令和9年12月31日までの適用期限、買主による翌年2月15日までの取壊し・耐震改修
• e-Gov法令検索「建築基準法」（確認日：2026-07-23）／第42条（道路の定義）、第43条（敷地等と道路との関係）
• 法務局「建物を取り壊した／建物を新築した」（確認日：2026-07-23）／建物滅失登記、滅失の日から1か月以内の申請
• 沖縄県企画部統計課「令和5年住宅・土地統計調査 沖縄県結果の要点」（確認日：2026-07-23）／県内住宅の非木造割合96.5パーセント（令和5年10月1日現在）

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。個別のケースによって、判断や手続きの内容は異なります。

• 譲渡所得の特例や税額の判断については、税理士または所轄の税務署にご相談ください。
• 建物滅失登記や相続登記については、土地家屋調査士・司法書士にご相談ください。
• 接道・再建築の可否や建築上の制限については、市の建築担当窓口や設計者にご確認ください。
• 土地の面積・境界に関わる事項は、土地家屋調査士にご相談ください。
• 固定資産税の具体的な税額は、南城市役所の担当窓口でご確認ください。
• 法令や制度は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

古家付きの土地を解体すべきか迷っている方も、現在の状態を確認するところからお気軽にご相談ください。

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