住宅ローン中の分譲マンションは貸せる？戸建てと違う確認先と毎月の支出

住宅ローンを返しながら住んでいる分譲マンションを、転勤や親元への同居で空けることになった。売るには早い気がして、貸すことを考え始める。ここまでは戸建てを持っている方と同じ悩みです。

先に結論をお伝えすると、貸せる場合はあります。ただし、住宅ローン返済中であれば借入先の金融機関へ、分譲マンションであれば現在の管理規約へ、それぞれ確認してから募集へ進む必要があります。どちらも「確認すれば必ず認められる」というものではなく、契約や規約の内容によって結論が変わります。

分譲マンションには、戸建てにない事情があります。確認する相手が、借入先の金融機関だけでなく、管理組合にも及ぶこと。そして貸したあとも、管理費と修繕積立金の支払いが所有者に残り続けることです。家賃がいくらになるかを調べる前に、この二つを押さえておくと、後から前提が崩れずに済みます。

住宅ローンそのものの確認方法や、戻る予定に応じた契約の選び方は、住宅ローンが残っている家は貸せる？借入先への確認と手続きの進め方と転勤の間だけ自宅を貸せる？戻れるかどうかで変わる契約の選び方で扱っています。この記事では、それらと重ならないよう、区分所有のマンションだからこそ確認が必要になる部分を中心に見ていきます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月26日
情報確認日：2026年8月26日

確認先は、金融機関と管理組合の二つになります

戸建てを貸すときの確認先は、おおむね借入先の金融機関と保険会社です。分譲マンションでは、ここに管理組合（管理規約）が加わります。判断の分かれ目になるのはこの二つで、あわせて保険と税金も確認しておく形になります。

この順番には意味があります。金融機関の回答によっては貸すこと自体を見直すことになりますし、管理規約の内容によっては募集できる入居者の条件が変わります。家賃の目安を調べるのは、この二つの答えが出てからで十分に間に合います。

住宅ローンの確認は、契約書と借入先への問い合わせで

民間の金融機関の住宅ローンは、資金の使い道を本人や家族が住む住宅の取得に限っているのが通常で、住まなくなったときの取扱いは、それぞれの金銭消費貸借契約と約款で決まります。民間ローン全体に共通する法令上のルールがあるわけではありません。そのため、「黙って貸しても大丈夫」とも「必ず一括返済になる」とも言えず、借入先へ確認する以外に確かめる方法がありません。

公的資料で取扱いを確認できるものとして、住宅金融支援機構のフラット35があります。フラット35のよくあるご質問では、転勤等のやむを得ない事情で一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能であるとされ、その場合は金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行うよう案内されています。あわせて、第三者に賃貸する目的の投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、借入れの全額を一括で返済することを求められる場合があるとされています（出典：住宅金融支援機構「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」）。

管理規約で確かめておきたいこと

分譲マンションの一室は、区分所有建物の専有部分です。所有者が誰であっても、そのマンションのルールは建物全体に及びます。

建物の区分所有等に関する法律46条2項は、占有者（部屋を借りて住む人）は、建物・敷地・附属施設の使用方法について、区分所有者が規約や集会の決議にもとづいて負う義務と同一の義務を負うと定めています（出典：建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索））。つまり、入居者にも管理規約・使用細則が適用されるということです。貸主としては、入居者が守れる条件で募集しなければならないことになります。

管理規約はマンションごとに異なります。国土交通省が公表しているマンション標準管理規約はひな型であり、実際に守るべき内容は、お住まいのマンションの規約と細則で決まります。手元にない場合は、管理会社または管理組合の理事会へ問い合わせて、最新の規約と使用細則を取り寄せてください。

募集条件に直結するので、先に見ておく

規約の確認を後回しにすると、募集を始めてから条件を直すことになります。たとえば駐車場が組合との使用契約で、所有者が住まなくなると継続できない定めであれば、「駐車場付き」で募集はできません。ペット飼育が認められていないマンションで、ペット可として募集することもできません。規約と賃貸借契約の関係や、ペット可にする場合に決めておく飼育条件は賃貸をペット可にするか迷ったらで整理しています。

募集条件は、家賃の水準そのものより先に決まる部分があります。規約と細則を読み、貸せる条件を確定させてから、その条件でいくらの家賃が見込めるかを考える順番が無理のない進め方です。

貸しても、管理費と修繕積立金は所有者が払い続けます

ここが戸建てとの一番大きな違いです。国土交通省の令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）25条は、区分所有者が管理費と修繕積立金を管理組合へ納入する形を標準として示しています。この納入義務は区分所有者にあり、部屋を貸したからといって入居者へ移るものではありません。

貸したあとのお金の出入りは、おおまかに次のようになります。ここは手元のお金の動き（キャッシュフロー）を見るための整理で、ここに並べたものがそのまま税務上の必要経費になるという意味ではありません（税務上の扱いは後述します）。

都市計画税は、課税される区域や自治体の扱いによって有無や税率が変わります。ご自身の物件でかかっているかどうかは、毎年届く納税通知書で確認してください。

家賃から管理費と修繕積立金を引いた額が、実際に手元へ残る前の出発点になります。ここを見落とすと、「家賃でローンが返せる」と考えていたのに、毎月の持ち出しが続くことになりかねません。

修繕積立金は、これから上がることがあります

分譲マンションの修繕積立金は、長期修繕計画にもとづいて改定されます。大規模修繕の時期が近づけば、積立金の改定や一時金の徴収が総会で決議されることがあります。これは所有者としての負担ですから、貸している間も続きます。

この確認は、所有者本人でなければ取りにくい情報です。貸すことを決めてからではなく、判断材料の一つとして先に手に入れておくことをお勧めします。

入居中の不具合は、専有部分か共用部分かで対応先が変わります

戸建てを貸していれば、建物の不具合はすべて貸主の対応範囲です。分譲マンションでは、専有部分と共用部分の区別が入ってきます。

• 専有部分：室内の給湯器・エアコン・水回り設備、内装など。原則として所有者（貸主）が対応します
• 共用部分：外壁、廊下、階段、エレベーター、共用の配管など。管理組合が対応します
• 区別が分かれやすい部分：玄関扉、窓・サッシ、バルコニー、専有部分内を通る配管。国土交通省の令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）7条は、標準例として玄関扉は錠と内部塗装部分を専有部分とし、窓枠と窓ガラスは専有部分に含まれないとしていますが、実際の区分は各マンションの規約によります。見た目で判断せず、規約で確認してください

入居者から「水が漏れている」と連絡が入ったとき、まず確認するのはこの区別です。これは、どこへ連絡し、誰が対応を進めるかを判断するための材料です。共用部分に原因があるなら管理会社・管理組合へ連絡するのが基本になり、専有部分の設備であれば貸主側で対応を検討することになります。入居前に、自分の部屋の規約上の区分を把握しておくと、対応が遅れません。

一方で、最終的に誰が費用を負担するかは、対応先の判断とは別に決まります。不具合の原因、借主の責めに帰すべき事情があるかどうか、管理規約の定め、賃貸借契約の内容、加入している保険などによって変わります。民法606条1項は、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うとしたうえで、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときはこの限りでないと定めています（出典：民法（e-Gov法令検索））。「専有部分だから必ず貸主の負担」と単純に決まるわけではない、ということです。

県外へ移る場合は、この一次対応を誰が担うかも決めておく必要があります。入居者からの連絡を受け、現地を確認し、業者を手配する。この流れを離れた場所から回すのは簡単ではありませんので、賃貸管理を委託するかどうかは、家賃の手取りだけでなく、この対応をどうするかとあわせて考える部分です。

税金の扱いは、住まなくなった時点で変わります

税金の話は、貸してから調べるのでは間に合わないものがあります。

住宅ローン控除は、住まなくなると原則として受けられません

国税庁のタックスアンサーNo.1234では、住宅借入金等特別控除の適用を受けていた方が居住の用に供しなくなった日の属する年以降、控除の適用は受けられないとされています（出典：国税庁タックスアンサーNo.1234「転勤と住宅借入金等特別控除等」）。貸すかどうかにかかわらず、住まなくなった時点で扱いが変わるということです。

ただし、いくつかの分岐があります。次はいずれも、すでに住宅ローン控除の適用を受けていた方が転居する場合の扱いです。

• 単身赴任などで、家族が引き続きその家に住んでいる場合：所有者が引き続き居住しているものとして取り扱われ、控除の適用を受けることができるとされています
• 家族全員で転居し、その後戻ってきた場合：勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があるときは、再入居後、残っている控除期間について再適用を受けられる場合があります。この再適用を受けるには、居住の用に供しなくなる日までに、「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を家屋の所在地の所轄税務署長へ提出しておく必要があります
• 再入居した年に、その家を賃貸していた場合：再適用はその年ではなく、その年の翌年以後となります

なお、住宅を取得して入居した最初の年の12月31日までに家族全員で転居する場合は、同じタックスアンサーで別の項目として整理されており、転居前の手続きの要否が上とは異なります。入居した年のうちに転居することになった方は、ご自身がどちらに当たるかを税務署または税理士へご確認ください。

家賃収入は不動産所得になります

部屋を貸して受け取る家賃は不動産所得となり、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。国税庁のタックスアンサーNo.1370では、必要経費の例として固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が挙げられています（出典：国税庁タックスアンサーNo.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」）。

分譲マンションを貸す場合、次の点に注意が必要です。

• 住宅ローンの返済額のうち、元金は必要経費になりません。経費になり得るのは業務のための借入金の利息部分です。ただし、赤字になった場合の損益通算には後述の制限があります
• 管理組合へ納める管理費の取扱いは、上のタックスアンサーの例示には含まれていません。経費にできるかどうか、できるとして範囲はどこまでかは、所轄の税務署または税理士へご確認ください
• 自宅として住んでいた期間の費用は経費になりません。貸し付けに対応する部分に限られます
• 自宅を貸し出しに切り替えた場合の減価償却には、特有の計算方法が定められています（国税庁タックスアンサーNo.2109・No.2108）。取得の形（新築・中古）によって参照する資料も分かれますので、具体的な金額の計算は税理士へご確認ください

修繕積立金は、いつの年分の経費になるかが決まっています

修繕積立金は毎月支払うものですが、支払った年にそのまま経費になるとは限りません。国税庁の質疑応答事例「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」は、原則として、実際に修繕等が行われその修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になるとしています。積み立てているだけの段階では、まだ具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していない、という考え方です。

そのうえで同事例は、標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で支払われている場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えないとしています（出典：国税庁質疑応答事例「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」）。

4つのいずれの要件も満たす場合、という整理です。管理規約や実際の運用によって結論が変わり得ますので、「修繕積立金は必ず支払った年の経費になる」と決めてかからず、ご自身のマンションの規約と長期修繕計画をもとに、所轄の税務署または税理士へご確認ください。

赤字でも、全額を給与所得と相殺できるとは限りません

家賃収入より経費が多く、不動産所得が赤字になった場合、他の所得との損益通算を考える方がいらっしゃいます。ただし、租税特別措置法41条の4により、不動産所得の損失のうち、必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額は、損益通算の対象となりません（出典：国税庁タックスアンサーNo.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」）。

分譲マンションは、建物の専有部分とあわせて敷地の権利（敷地権）を持つ形が一般的です。そのため、購入時の借入れには土地に対応する部分が含まれます。「マンションだから土地は関係ない」とはならないという点は、押さえておきたいところです。土地部分と建物部分の区分計算が必要になりますので、赤字が見込まれる場合は税理士へご相談ください。

戻る予定があるなら、契約の種類を先に決めます

貸し方には、更新のある普通借家契約と、更新がない定期借家契約があります。ここは戸建てと共通する部分ですので要点だけ触れます。詳しくは普通借家契約と定期借家契約の違いは？戸建てを貸すときの選び方をご覧ください。

押さえておきたいのは、普通借家契約では、自分が戻って住みたいという事情だけで当然に契約を終わらせられるわけではないという点です。貸主からの更新拒絶の通知も解約の申入れも、双方が建物の使用を必要とする事情などを考慮して正当の事由があると認められる場合でなければできません（借地借家法28条。出典：借地借家法（e-Gov法令検索））。

戻る時期が決まっているなら、更新がない旨を定められる定期借家契約（38条）が選択肢になります。ただし、書面によって契約すること、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付してあらかじめ説明すること、期間が1年以上の場合は満了前の一定期間内に終了の通知をすることといった要件があります。要件を欠くと、想定した形で終わらせられないおそれがあります。それぞれの契約の違いと選び方は、上の記事で詳しく扱っています。

沖縄県南部でマンションを貸すときに考えること

那覇市や豊見城市、南風原町など沖縄県南部には分譲マンションがあり、南城市にお住まいの方が県内の別の市町村にマンションを所有しているという形もあります。地域の事情として考えておきたいのは、次のような点です。

• 潮風の影響を受ける立地では、サッシ・面格子・バルコニーの手すりなど金属部分の傷みが進みやすくなります。これらが規約上どの区分になるかによって、修繕の負担先が変わります
• 台風時の共用部分の対応は管理組合が担いますが、専有部分の対応は所有者側の話です。入居者へ「バルコニーの物は室内へ入れる」など、規約・細則に沿った案内が届くようにしておく必要があります
• 県外へ移る場合、鍵の受け渡し・立会い・不具合の一次対応を誰が行うかを決めてから貸し出す必要があります。県内に頼める方がいるか、管理を委託するかで、募集を始める前の準備が変わります

地域や築年数によって賃貸の需要は違いますので、家賃の見込みは物件ごとに確かめることになります。

よくある質問

住宅ローンを借りている銀行に相談すると、断られて一括返済を求められるのではないですか。

取扱いは金融機関と契約内容によって異なり、公的な資料で一般化できるものではありません。相談した結果として何らかの手続きや条件が示されることもあれば、賃貸用の借入れへの切替えを案内されることもあります。いずれにしても、無断で貸して契約違反となる状態を続けるより、事前に確認しておくほうが選択肢を持って判断できます。

管理組合の承認がないと貸せないのですか。

承認が必要かどうかを一般化することはできません。実際の規約に定められた手続きを確認してください。国土交通省の令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）19条は、専有部分を第三者に貸す場合の標準例を示しています。規約・使用細則に定める事項を借主に守らせること、賃貸借契約にその旨の条項を定めたうえで規約遵守の誓約書を管理組合へ提出させること、借用した旨の届出を管理組合へ提出させることです。ただしこれはひな型であり、実際の手続きは各マンションの現行の規約と使用細則によります。分からなければ管理会社または理事会へお問い合わせください。

家賃を管理費と修繕積立金の合計より高く設定すれば、赤字にはなりませんか。

家賃の水準は、その物件で借り手がつく金額で決まるもので、こちらの支出から逆算して決められるものではありません。また、支出は管理費と修繕積立金だけではなく、固定資産税、管理を委託する場合の管理料、募集や修繕の費用もかかります。空室の期間には家賃が入りません。支出の合計と空室の可能性を含めて見込みを立てることをお勧めします。

火災保険はそのままでよいですか。

契約中の保険会社または代理店へ、賃貸に出す予定であることを伝えて確認してください。保険の契約内容は商品ごとに異なり、住まなくなることや貸し出すことがどう影響するかを公的な資料で一般化することはできません。入居者側が加入する保険との関係もあわせて聞いておくと整理しやすくなります。

賃貸に出したあと、やはり売りたくなった場合はどうなりますか。

入居者がいる状態のまま売る方法もありますが、買主の層が変わります。住むために買う方が対象から外れるためです。また、居住用財産を売ったときの税の特例には、住まなくなってからの期間に関する要件があるものがあります。売る可能性が残っているなら、貸し始める前に、その点も含めて確認しておくほうが選択の幅が残ります。

まとめ

住宅ローンが残っている分譲マンションを貸すときは、次の順で確認していくと整理できます。

1. 借入先の金融機関へ、住まなくなること・人に貸すことを伝えて、必要な手続きを確認する
2. 管理規約と使用細則を取り寄せ、用途の定め・届出の要否・ペットや駐車場などの条件を確認する
3. 管理費と修繕積立金の額、今後の改定予定と大規模修繕の時期を管理組合または管理会社へ確認する
4. 住宅ローン控除を受けている場合は、住まなくなる日までに必要な届出があるかを税務署または税理士へ確認する
5. 戻る予定の有無で、普通借家契約か定期借家契約かを決める
6. 保険会社へ、賃貸に出すことを伝えて契約の扱いを確認する
7. 入居中の不具合対応を誰が担うかを決めてから、募集条件と家賃の見込みを立てる

分譲マンションを貸すことは、住まなくなった住まいの使い道として現実的な方法です。一方で、管理費・修繕積立金という毎月の負担が所有者に残り、規約が募集条件を左右するという、戸建てとは違う制約もあります。貸す・売る・そのまま持つの三つを、同じ材料で比べてから決めることをお勧めします。

参考資料（法令・公的資料）

• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）46条2項（2026年8月26日確認）
• 借地借家法（e-Gov法令検索）28条・38条（2026年8月26日確認）
• 民法（e-Gov法令検索）606条（2026年8月26日確認）
• 国土交通省「マンション標準管理規約」令和7年改正・単棟型 7条・19条・25条（2026年8月26日確認）
• 国税庁質疑応答事例「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」（令和7年8月1日現在の法令・通達等にもとづく記載・2026年8月26日確認）
• 住宅金融支援機構【フラット35】よくあるご質問「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」（2026年8月26日確認）
• 国税庁タックスアンサーNo.1234「転勤と住宅借入金等特別控除等」（2026年8月26日確認）
• 国税庁タックスアンサーNo.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」（2026年8月26日確認）
• 国税庁タックスアンサーNo.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」（2026年8月26日確認）
• 国税庁タックスアンサーNo.2109「新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却」（2026年8月26日確認）
• 国税庁タックスアンサーNo.2108「中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却」（2026年8月26日確認）

免責事項

本記事は2026年8月26日時点の法令・公的資料にもとづいて作成しています。法令・制度・税制は変更される場合があります。住宅ローンの取扱いは借入先の金融機関との契約により、管理組合への手続きや使用条件はマンションごとの管理規約・使用細則により、それぞれ異なります。税務の取扱いは個別の事情によって変わります。住宅ローンについては借入先の金融機関へ、管理規約については管理組合または管理会社へ、税務については所轄の税務署または税理士へ、契約に関する法的な判断については弁護士へご確認ください。本記事の内容によって生じた損害について、当社は責任を負いかねます。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

売却だけでなく、賃貸や管理を含めた活用方法についてもご相談いただけます。

LINEで気軽にご相談いただけます

不動産のことでお困りではありませんか？

売却・相続・空き家・アパート管理・土地活用など、
「まだ具体的に決めていない」という段階でも大丈夫です。
南城市の不動産会社イエリテが、丁寧にお話を伺います。

ご相談・査定は無料です。お気軽にお問い合わせください。