南城市で何年も放置した空き家は売れる？売る前に確認したい建物の状態と期限

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年08月28日
情報確認日：2026年08月29日

相続してから何年も手をつけないままの家がある。気にはなっていたけれど、遠方に住んでいたり、兄弟で話がまとまらなかったりで、そのままになっている。そうした状態からの売却相談を、当社でもお受けすることがあります。

このとき最初に出てくるのが「こんなに傷んだ家でも売れるのか」という不安です。結論からいえば、売る方法がなくなるわけではありません。ただし、放置していた期間の分だけ、売る前に確認しておくことが増えています。建物の傷みは進み、敷地の草木は伸びます。制度の期限が残っているかどうかや、行政からの働きかけを受ける状態になっていないかも、あわせて確認しておきたいところです。

放置してしまった後の段階から動き出すとき、どこから手をつければよいのか。ここでは確認の順番を追っていきます。相続した空き家をどうするかという全体像は相続した空き家はどうする？売却・活用の選択肢と3,000万円特別控除で扱っているので、あわせてご覧ください。

何年も放置した空き家でも、売る方法はあります

長く使っていない家の売却は、大きく3つの進め方に分かれます。

• 現況のまま売る：いまの状態のまま引き渡す方法です。家財を残したまま引き渡すことを買主と合意できれば、その形で売ることもあります。片付けや解体の費用を先に用意しなくて済みます。
• 片付けてから売る：家財を処分し、草木を整えてから売り出す方法です。買主が中を確認しやすくなります。
• 解体して土地として売る：建物を取り壊し、更地にして売る方法です。建物の状態が悪い場合の選択肢になります。

どれが向いているかは、家ごとに違います。判断の軸になるのは、建物がどの程度傷んでいるか、そして相続空き家の特例など期限のある制度を使える状況かどうかの2点です。特例は売り方によって要件の形が変わるため、この2つは切り離せません。この2つを先に確認してから、どの売り方にするかを決める順番になります。当社が現地を確認するときも、この2点を把握してから売り方の話に入るようにしています。

なお、貸すという選択肢も残っています。ただし、長く放置した家を賃貸に出す場合は貸せる状態まで直す費用が先に出ていくため、判断の材料が変わります。この点は相続した実家を貸すには？沖縄で戸建て賃貸を始める前に確認したいことで扱っています。

まず、放置していた間に何が進んだかを確認する

売り方を決める前に、いまの状態を把握します。写真や記憶のなかの家と、現地の家は同じではないことがあります。

建物の傷みは、外から見えないところで進んでいることがある

建物の状態を把握しておくことには、2つの意味があります。1つは、売り方（現況のまま売るか、解体するか）を決める材料になること。もう1つは、後で説明する「売主が買主へ伝えるべきこと」の中身になることです。

すぐにできることとして、まずは現地の様子を写真で記録しておくことをおすすめします。遠方にお住まいで自分では行けない場合は、査定を依頼する不動産会社に現地確認を依頼し、その時点の状態を共有してもらう方法があります。

敷地の草木が、隣地や道路へ出ていないか

人が住まなくなった家の敷地では、草木が伸びます。これが隣の土地や道路へはみ出すと、近隣との関係の問題になります。

民法では、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に切除させることができるとされています（第233条第1項）。さらに、竹木の所有者に切除するよう催告したのに相当の期間内に切除しないとき、竹木の所有者やその所在が分からないとき、急迫の事情があるときは、越境された側の土地所有者が自分でその枝を切り取ることができるとされています（同条第3項各号）。根については、越境された側が自ら切り取ることができます（同条第4項）。

この条文は、裏返せば自分の側の話でもあります。放置した空き家の庭木が隣地へ越境している場合、切除を求められる立場になるのは所有者です。売却の前に敷地の外周を確認し、越境しているものがあれば整理しておくと、買主との交渉でも説明しやすくなります。

なお、越境しているのが樹木ではなく、ブロック塀や屋根、水道管といった構造物である場合は、扱いが変わります。この点は越境物がある土地は売却できる？確認方法と3つの対処法で整理しています。

建物や塀が人に損害を与えたときは、所有者の責任になり得る

放置している家について、知っておきたい規定がもう一つあります。民法第717条第1項は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じたときは、その工作物の占有者が損害を賠償する責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が賠償しなければならない、と定めています。

建物や塀は、ここでいう工作物にあたります。空き家では所有者自身が占有していることが多く、その場合は所有者が責任を問われる立場になります。台風で瓦が飛んだ、塀が倒れたといった状況で、必ず賠償責任が生じると決まっているわけではありませんが、要件を満たせば賠償しなければならない場合があるという構造です。

危険な箇所に気づいたら、そのままにせず、応急の措置や立ち入りができない状態にするといった対応を検討してください。判断に迷う状態であれば、建築士や解体業者など、建物の状態を見られる専門家に確認してもらう方法があります。

次に、期限と行政上のリスクを確認する

放置している間も、制度上の期限は進みます。売り方を決める前に、期限のある2つの制度と、行政からの働きかけによって税負担が変わる仕組みについて、自分の状況を確認しておくと判断の順番が決めやすくなります。

相続登記の申請義務には期限があります

相続登記の申請は義務になりました。法務省は、相続登記の申請義務化についてのなかで、相続登記の義務化が令和6年4月1日から始まったこと、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があることを示しています。正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があるとされ、過料は10万円以下の範囲内で裁判所において決定されます。

放置している空き家で特に確認したいのは、施行日より前に相続が発生していた場合です。法務省は、令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で相続登記がされていないものについては、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があるとしています。何年も前に相続した実家をそのままにしている場合は、この期限に当てはまる可能性があります。

遺産分割がまとまらないときのために、相続人申告登記という制度があります。自らが登記簿上の所有者の相続人であること等を期限内に登記官へ申し出ることで義務を履行できる制度で、特定の相続人が単独で申し出ることができるとされています。ここで注意したいのは効果の範囲です。法務省は、相続人申告登記は申出をした相続人についてのみ相続登記の義務を履行したものとみなされ、相続人の全員が義務を履行したとみなされるには相続人全員がそれぞれ申出をする必要があるとしています。兄弟のうち一人が申し出ても、他の相続人の義務まで果たしたことにはなりません。また、遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割の日から3年以内にその結果に基づく登記をする必要があるとされています。ただし、これは申請義務を果たすための申出であり、所有権の名義を変える相続登記そのものとは別のものです。法務省は、相続人申告登記について、不動産についての権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却したり抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要があることに留意が必要である、としています。売却を考えている場合は、相続登記まで進める必要があるということです。手続きは司法書士へご相談ください。

相続登記の手続き自体については相続登記の義務化とは？相続した不動産の手続きと期限をわかりやすく解説で扱っています。

相続した空き家の3,000万円特別控除にも期限があります

相続した空き家を売るときに使える可能性がある制度として、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除があります。国税庁のNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例には、要件を満たす場合に譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる制度だと示されています。

放置期間との関係で重要なのは、次の2つの期限です。

• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。「3年以内」ではなく、3年を経過する日が属する年の年末までという数え方です。
• 制度全体としても、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ってという期間が定められています。

共通する主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物でないこと、相続開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、売却代金が1億円以下であることなどです。控除額については、令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。

売り方によって、要件の形が変わります。放置していた家では、「そのまま売るか、解体してから売るか」が特例の要件とも関係します。国税庁の資料では、対象となる売り方が1つに限られていません。

• 家屋、または家屋とともに敷地等を売る場合：家屋の要件は、相続の時から譲渡の時まで事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないこと、そして譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであることです。敷地等も同じく、相続の時から譲渡の時までこれらの用に供されていたことがないことが求められます。
• 家屋の全部の取壊し等をした後に敷地等を売る場合：家屋は相続の時から取壊し等の時まで、敷地等は相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないことが求められます。さらに、取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないことも要件に含まれます。
• 令和6年1月1日以後の譲渡：譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと、または被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと、という定め方がされています。

3つ目は、放置していた家を売る場面では大きな意味を持ちます。売主が先に解体や耐震改修をしなくても、現況で売却したうえで、買主側が期限までに耐震改修または全部の取壊しを行う形でも、他の要件を満たせば対象になり得るということです。解体費用を先に用意できない場合の進め方として、検討する価値があります。

適用を受けるには確定申告が必要で、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書などの書類が必要になります。また、要件の一つとして、売った家屋や敷地等について相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと、が挙げられています。どちらを使うかを選ぶ場面があるということです。要件は細かく、個別の事情によって判断が変わります。使えるかどうかの最終的な判断は、税理士または所轄の税務署へご確認ください。

この特例の内容については相続した空き家はどうする？売却・活用の選択肢と3,000万円特別控除、相続税を納めた場合に検討できる別の特例については相続した不動産を売るなら3年10か月以内？取得費加算の特例と期限の数え方で扱っています。

行政から勧告を受けると、土地の税負担が変わることがあります

住宅の敷地になっている土地には、固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地特例があります（地方税法第349条の3の2）。ところが同条第1項の括弧書きでは、空家等対策の推進に関する特別措置法第13条第2項の規定により勧告がされた管理不全空家等、および同法第22条第2項の規定により勧告がされた特定空家等の敷地の用に供されている土地が、この住宅用地から除かれています。

ここで押さえておきたいのは、除外の引き金は「勧告」であるという点です。空き家である、傷んでいる、という状態そのもので自動的に特例が外れるわけではありません。市町村から助言・指導があり、それでも改善されずに勧告に至った場合に、特例の対象から外れる仕組みになっています。

なお、都市計画税の住宅用地の課税標準の特例（地方税法第702条の3）は、固定資産税の住宅用地特例の適用を受ける土地について定められています。都市計画税が課される地域では、固定資産税側で特例の対象から外れることが都市計画税にも関係します。ご自身の土地に都市計画税が課されているかどうかは、納税通知書または市町村の窓口でご確認ください。

税額の変化については、課税標準の特例が外れることと税額が何倍になるかは別の話です。実際の税額は評価額や負担調整のしくみによって変わるため、具体的な金額は市町村の資産税担当課へ確認してください。空き家の固定資産税の仕組みは空き家の固定資産税はどうなる？住宅用地特例が外れる条件と負担の考え方で詳しく扱っています。

そのまま売るか、片付けるか、解体するか

状態と期限を確認したら、売り方を決める段階です。

現況のまま売る

いまの状態のまま引き渡す方法です。片付けや解体の費用が先に出ていかないため、費用を用意しにくい場合の進め方になります。買主としては、片付けや解体を自分の負担とタイミングで行えることになります。

家財を残したまま引き渡す場合は、それを売買条件として買主と合意しておく必要があります。「現況有姿」「現況売買」と書けば、売主の側で残したいものを自由に残してよい、という意味にはなりません。何を残すのか、それは誰の所有物なのか、誰が処分するのか、処分費用は誰が負担するのかを、契約前に確認しておいてください。家財の処分そのものの進め方は相続した家の家財処分はどう進める？沖縄・南城市で確認したいポイントで整理しています。

もう一つ注意したいのは、「現況のまま」という言葉が売主の責任を消してくれるわけではない点です。この点は次の章で扱います。

家財を片付けてから売る

室内に家財が残っていると、買主が建物の状態を確認しにくくなります。仏壇や写真、書類など、扱いを決めておきたいものが出てくることもあります。家財の処分の進め方は相続した家の家財処分はどう進める？沖縄・南城市で確認したいポイントで整理しています。

解体して土地として売る

建物を取り壊して更地にする方法です。解体費用が先に出ていくため、その分を売却価格で回収できるかという判断になります。あわせて、次の3点を確認してください。

• 住宅用地特例との関係：住宅用地特例は住宅の敷地に対する特例です。建物を取り壊せば、その土地は住宅の敷地ではなくなります。固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の1月1日とされています（地方税法第359条）。解体の時期と税額への反映がどうなるかは、市町村の資産税担当課へ確認してください。
• 建て替えができる土地かどうか：建築基準法第43条第1項は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。接道の状況によっては、解体後に新しい建物を建てられない場合があります。同条第2項には特定行政庁の認定・許可による例外の定めがありますが、該当するかどうかは個別の判断です。詳しくは再建築不可の土地は売却できる？接道義務と確認の手順をご覧ください。
• 滅失登記：建物が滅失したときは、その滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならないとされています（不動産登記法第57条）。手続きは土地家屋調査士へご相談ください。

解体するかどうかの判断材料は古家付き土地は解体すべき？南城市で更地にする前に確認したいことでも扱っています。

傷んだ建物を売るときに、売主が伝えること

長く放置した家ほど、この章の内容が実際の問題になりやすくなります。

知っていて告げなかった不具合は、特約があっても残ります

引き渡した目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は売主に対して履行の追完を請求することができるとされています（民法第562条第1項）。これが契約不適合責任と呼ばれるものです。

個人が売主の場合、契約不適合責任を負わない旨の特約をつけることは可能です。ただし民法第572条は、売主は担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定めています。また、買主が不適合を知った時から1年以内に通知しなければならないという期間の制限についても、売主が引渡しの時に不適合を知っていたとき、または重大な過失によって知らなかったときは適用されないとされています（同法第566条ただし書）。

つまり、雨漏りやシロアリの被害など、売主が把握している不具合を伝えずに「現況のまま」で引き渡しても、その部分の責任は残るということです。把握している内容は、買主へ書面で伝えておくのが実務上の進め方になります。契約不適合責任の全体像は契約不適合責任とは？不動産を売る前に売主が知っておきたい基本と注意点で扱っています。

不動産会社が買主になる場合は、条件が変わります

傷んだ家では、不動産会社による買取も選択肢になります。このとき知っておきたいのが、売主が宅地建物取引業者である場合とそうでない場合でルールが違うことです。

宅地建物取引業法第40条第1項は、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、民法第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないと定めています。これに反する特約は無効とされています（同条第2項）。

この規定が適用されるのは、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合です。個人が売主で、不動産会社が買主になる買取の場合には、この規定は適用されません。買取と仲介の違いについては不動産の買取と仲介の違い｜メリット・注意点と選び方で整理しています。

建物状況調査という選択肢があります

建物の状態を自分でも把握しきれないときのために、建物状況調査という仕組みがあります。宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号は、媒介契約の書面に、その建物が既存の建物であるときは依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載することとしています。

ここで法律が定めているのは、あっせんに関する事項を媒介契約書面へ記載することであって、調査そのものを義務づけるものではありません。実施するかどうかは依頼者が決めることになります。調査を行えば建物の状態について第三者の記録が残るため、買主へ説明する材料になります。ただし、調査をしたからといって契約不適合責任がなくなるわけではありません。

南城市で相談できるところ

南城市は「南城市空き家活用事業」を実施しています。市の南城市空き家活用事業についてでは、移住・定住の促進と空き家の管理不全を防ぎ、良好な生活環境の保全および安全安心なまちづくりの推進に寄与することを目的とし、管理に関する悩み、修繕費用や活用方法、未相続や破損した物件への対応について相談できると案内されています。仏壇のある物件や未相続の物件も対象に含まれます。

窓口は2つに分かれています。2026年8月時点の市公式ページでは、具体的な相談・手続きの窓口は民間の事業者（浜カフェリアルエステート株式会社）、事業そのものについての問い合わせ先は南城市役所まちづくり推進課と、それぞれ分けて案内されています。市役所へ問い合わせれば市が手続きまで直接担当する、という形ではありません。

窓口や事業内容は変わることがあります。実際に相談する前に、市の公式ページで最新の案内をご確認ください。補助制度の有無や利用条件も年度によって変わることがあります。八重瀬町・与那原町など近隣の市町村については、それぞれの自治体の窓口が案内先になります。

まとめ

• 何年も放置した家でも、現況のまま売る、片付けてから売る、解体して土地として売る、という進め方があります。決め手になるのは、建物の状態と、残っている期限や税制上の要件です。
• 建物の傷みは外から見えないところで進んでいることがあります。売り方を決める前に、現地で状態を確認するところから始めてください。
• 敷地の草木が隣地へ越境している場合、切除を求められる立場になるのは所有者です（民法第233条）。建物や塀が他人に損害を与えたときは、要件を満たせば所有者が賠償しなければならない場合があります（民法第717条第1項）。
• 令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で相続登記がされていないものは、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があるとされています。
• 相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が要件とされ、制度としても令和9年12月31日までの譲渡が対象です。令和6年1月1日以後の譲渡で取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。令和6年1月1日以後の譲渡では、現況で売却したうえで、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに一定の耐震基準を満たすこととなったこと、または家屋の全部の取壊し等を行ったこと、という定め方もされています。
• 住宅用地特例の対象から外れる引き金は、市町村からの勧告です（地方税法第349条の3の2第1項）。これは期限ではなく行政からの働きかけによるもので、空き家であること自体で自動的に外れるものではありません。
• 責任を負わない旨の特約をつけても、知りながら告げなかった事実については責任を免れることができません（民法第572条）。把握している不具合は、書面で買主へ伝えてください。

次にできることは、現地の状態を写真で記録し、相続登記が済んでいるかどうかを登記事項証明書で確認することです。この2つが分かると、売り方の相談が具体的になります。

よくある質問

何十年も人が住んでいない家でも、買う人はいますか。

建物の状態や立地によって変わるため、一律には言えません。建物として使える状態であれば住宅として、そうでなければ解体を前提とした土地として検討されることになります。どちらの見方になるかは現地を確認しないと判断できないため、まずは状態を確認するところから始めてください。

遠方に住んでいて現地に行けません。売却は進められますか。

現地確認や書類のやり取りの進め方を決めておけば、進めることは可能です。ただし、契約や決済の場面で本人確認や書類の取り交わしが必要になります。委任状を使う方法もありますが、その場合の手続きは司法書士や取引の相手方との調整事項になります。早い段階で、誰がどの場面に立ち会うかを決めておくとスムーズです。

兄弟の共有になっていますが、自分だけで売れますか。

共有になっている不動産を売る場合、原則として共有者全員の関与が必要になります。誰の同意がどこまで必要かは、売る・貸す・解体するといった行為の内容によって変わります。まず登記事項証明書で現在の持分と共有者を確認し、そのうえで司法書士へご相談ください。行為ごとに必要な同意がどう変わるかは、相続した実家は自分だけで貸せる？売る・貸す・解体で変わる相続人の同意で整理しています。

建物を壊すお金がありません。それでも売れますか。

解体しないまま売る方法があります。現況のまま引き渡す条件で売り出す、あるいは解体を前提に土地として評価してもらうといった進め方です。ただし解体費用の分は価格に反映されることになるため、手取りがどうなるかを含めて比較してください。

火災保険は入ったままにしておくべきですか。

空き家の場合、保険会社によって引受けの条件や区分が変わることがあります。長く使っていない建物がどの扱いになるかは契約内容によって異なるため、加入している保険会社または代理店へ現在の契約状況を確認してください。売却して所有権が移った後の扱いについても、あわせて確認しておくと安心です。

売る前にリフォームしたほうが高く売れますか。

一律には言えません。費用をかけた分がそのまま価格に反映されるとは限らず、買主が自分の好みで直したいと考える場合もあります。長く放置した家では、部分的に直しても他の箇所の劣化が残るため、まず状態を確認したうえで、どこまで手を入れるかを検討する順番になります。判断の進め方は家を売る前にリフォームすべき？直す・直さないの判断と費用の考え方で整理しています。

参考資料（法令・公的資料）

• 民法（e-Gov法令検索）第233条・第562条・第566条・第572条・第717条（確認日：2026年08月29日）
• 地方税法（e-Gov法令検索）第349条の3の2・第359条・第702条の3（確認日：2026年08月29日）
• 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）第2条第2項・第13条・第22条（確認日：2026年08月29日）
• 建築基準法（e-Gov法令検索）第43条（確認日：2026年08月29日）
• 不動産登記法（e-Gov法令検索）第57条（確認日：2026年08月29日）
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）第34条の2第1項第4号・第40条（確認日：2026年08月29日）
• 相続登記の申請義務化について（法務省）（確認日：2026年08月29日）
• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁。令和7年4月1日現在法令等）（確認日：2026年08月29日）
• 南城市空き家活用事業について（南城市）（確認日：2026年08月29日）

免責事項

この記事は、一般的な情報提供を目的としたものです。制度の適用の可否や税額は、個別の事情によって変わります。税務の判断は税理士または所轄の税務署へ、登記の手続きは司法書士または土地家屋調査士へ、契約書の文言や法的な争いについては弁護士へご確認ください。補助制度や行政の運用は変わることがあるため、最新の内容は各自治体の窓口でご確認ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

空き家を売却するか活用するか迷っている方も、現在の状態を確認するところからお気軽にご相談ください。