土地を買う前に確認すること｜沖縄県南部の現地と役所のチェックリスト

気に入った土地が見つかったあと、購入を決める前に確認しておきたいことがあります。土地は、買ってから「思っていた家が建たない」「造成に費用がかかる」と分かっても、簡単には戻せません。

確認する場所は、大きく分けて三つです。市役所・県の窓口で調べること、現地に立って確かめること、そして売主側から書面で受け取ること。この記事では、住宅を建てる目的で土地を買う方に向けて、それぞれで何を確認すればよいのかを順にたどります。

なお、土地の探し方や予算の配分については「南城市・沖縄県南部で家を建てる土地の探し方｜購入前に確認しておきたいポイント」で扱っています。ここでは、候補地が決まったあとの確認に絞ります。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年08月24日
最終更新日：2026年08月24日
情報確認日：2026年08月24日

買う前の確認は、重要事項説明だけでは足りません

不動産会社が仲介する売買では、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が重要事項説明を行います（宅地建物取引業法35条1項）。これは業者に課された義務であり、買主が説明を受けずに契約することはありません。

重要事項説明で説明されること

同条1項には、説明すべき事項が列挙されています。土地の購入に関係が深いものを挙げると、次のとおりです。

• 登記された権利の種類と内容、登記名義人（1号）
• 都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限の概要（2号）
• 私道に関する負担に関する事項（3号）
• 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況。整備されていない場合は、その見通しと特別の負担に関する事項（4号）

さらに、同条1項14号の委任を受けた施行規則により、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明も義務づけられています（出典：国土交通省「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」、2020年8月施行）。

また、対象の物件が津波災害警戒区域内にあるときは、その旨が重要事項として説明されます（沖縄県「津波災害警戒区域等の指定について」）。水害ハザードマップ・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域は、それぞれ根拠となる法律が異なる別の制度です。

説明を受ける時期と、その前にできること

ここで注意しておきたいのが、説明の時期です。条文は「契約が成立するまでの間に」と定めています。つまり、複数の候補地を比べている段階では、まだ重要事項説明を受ける場面ではありません。

また、法令上の制限の「概要」は説明されますが、希望している間取りの家がその土地に納まるか、造成にいくらかかるか、給排水の引き込み工事にどの程度の費用が見込まれるかといった点は、買主側で建築会社や設計者と確認していく領域になります。重要事項説明を受ければ土地に関することがすべて分かる、というものではありません。

だからこそ、候補地の段階で自分でも確認しておくと、契約前に判断する材料が増えます。以下では、その確認先を順に見ていきます。

役所で確認する：この土地に家が建つか

まず調べたいのは、その土地に建物を建てられるか、建てられるとしてどのくらいの大きさかという点です。市役所・町村役場の都市計画担当課、建築指導を担当する県の窓口で確認できます。

前面道路と接道義務

建築基準法43条1項は、「建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。）に二メートル以上接しなければならない」と定めています。ここでいう「道路」は同法42条に定義されたものに限られ、見た目が道であっても法律上の道路に当たらない場合があります。

接道義務を満たさない土地でも、同法43条2項1号の認定、2号の許可を受けて建築できる場合があります。ただし、いずれも特定行政庁の判断を要するもので、必ず認められるものではありません。この点の詳細は「再建築不可の土地は売却できる？接道義務と確認の手順」で説明しています。買主として道路種別をどこでどう確認するかは「前面道路が狭い土地は買っても大丈夫？沖縄で接道と再建築を確認する手順」で扱っています。

役所では、前面道路が42条1項各号のどれに当たるか（道路法の道路か、位置指定道路か等）、幅員はいくらかを確認します。

あわせて確認しておきたいのが、沖縄県の条例による追加の要件です。沖縄県は、建築物の規模・用途によっては県の建築基準法施行条例24条・25条・26条の規定により2mを超える接道長さが必要な場合がある、としています（沖縄県「建築基準法関係FAQ」）。戸建て用地でも、計画している建物の規模・用途によって条例の要件がかからないかを、県の建築担当窓口や設計者に確認してください。

前面道路が私道のとき

前面道路が私道の場合、建築基準法上の道路に当たるかどうかとは別に、購入後に実際に通行できるか、水道などの工事で掘削できるかを確認しておきたいところです。私道に関する負担は、重要事項説明でも独立した説明事項とされています（宅地建物取引業法35条1項3号）。持分の有無や承諾書の確認、購入後の維持補修の費用まで含めた進め方は、私道に接する土地を買う前に｜通行・掘削の承諾と私道持分の確認で扱っています。

確認しておきたいのは、次のような点です。いずれもすべての私道で必要になるわけではなく、道路の状況によって変わります。

• 私道の所有者は誰か、購入にあたって持分を取得するか
• 私道負担の面積や、維持管理費の取り決めの有無
• 通行についての制限があるか
• 上下水道の引き込みで掘削が必要な場合の承諾関係
• 既存の承諾書・覚書が残っているか、買主へ引き継げるか

所有者のいる私道では、掘削時に承諾料を求められることや、道路の利用・掘削に関する承諾書が銀行ローンの条件として必要になる場合があると案内されています（不動産適正取引推進機構「不動産のQ&A 道路・隣地・法令上の制限等についての説明」）。仲介する不動産会社に、承諾の状況を確認してもらってください。

幅が4m未満の道路とセットバック

前面道路の幅員が4m未満でも、建築基準法42条2項により、この章の規定が適用されるに至った際に現に建築物が立ち並んでいた道で特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます。この場合、原則としてその中心線から水平距離2mの線が道路境界線とみなされます。

境界線とみなされた線より道路側の部分は、建物を建てる敷地としては使えません。土地の登記上の面積が、そのまま建築に使える面積になるとは限りません。実際にどの範囲が後退部分になるかは、道路の状況によって変わるため、役所の窓口で確認してください。後退でどれだけ減るのか、後退部分の費用と税金を誰が負担するのかは「セットバックが必要な土地を買う前に｜減る敷地面積と後退部分の費用負担」で扱っています。

用途地域と、建てられる建物の大きさ

建築基準法53条1項は、建蔽率について「次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない」と定めています。容積率（52条）、道路斜線・北側斜線などの高さ制限（56条）も同法の規定です。

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、建築物の高さは「十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度」を超えられません（55条1項）。

これらの具体的な数値は、用途地域ごとに都市計画で定められます。地域によって異なるため、「沖縄県南部の住宅地はおおむね〇％」といった見方はできません。候補地の用途地域と数値は、都市計画図または担当課で確認します。建てたい建物の用途と規模がその土地に入るかを、契約前に確かめる手順は建てたい家が建つ土地か｜南城市で用途地域と建蔽率・容積率を確認するで整理しています。

平屋を希望している場合は、高さより敷地の使える範囲が問題になります。建蔽率の上限、セットバック部分、駐車スペースを差し引いて、希望する床面積が1階に納まるかを、建築会社や設計者と早い段階で確かめておくと判断しやすくなります。

市街化調整区域かどうか

都市計画法7条3項は、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」と定めています。同法43条1項により、開発許可を受けた開発区域以外の市街化調整区域内では、知事の許可を受けなければ建築物を新築できません。

この許可の基準は、開発許可について定めた同法34条各号とおおむね共通する内容が、施行令で定められています。個人が自己用の住宅を建てるときは、条例で指定された区域内であるか（34条11号）、条例で定める開発行為に当たるか（12号）、開発審査会の議を経た許可（14号）などが検討されますが、要件は限定されており、誰でも建てられるわけではありません。

区域の指定状況は市町村によって異なります。沖縄県によると、糸満市・豊見城市・南風原町・与那原町・八重瀬町は区域区分（線引き）のある那覇広域都市計画区域に属する一方、南城都市計画区域は区域区分を定めていない非線引きの都市計画区域で、市街化調整区域の指定はありません。南城市でも奥武島・久高島は都市計画区域外とされています（沖縄県「南部圏域の都市計画」）。隣り合う市町村でも枠組みが違うため、候補地がどの区域に入るかは、必ずその市町村の担当課で確認してください（参考：南城市「南城市の都市計画制度について」）。制度の内容と売主側の事情は「市街化調整区域の土地は売れる？沖縄県南部の指定地域と売却の注意点」で詳しく説明しています。

買う側として許可の見通しや窓口を確認する手順は「市街化調整区域の土地は買っても家を建てられる？購入前に確認すること」で整理しています。

地目が畑・田のとき

農地を農地以外にするために所有権を移転する場合は、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければなりません（農地法5条1項）。住宅を建てる目的で農地を買うときは、この5条許可が必要になります。窓口は農業委員会です。

市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要とされています（同項6号）。ただし届出そのものは必要で、何も手続きが要らないわけではありません。また、この特例は市街化区域の農地に限られるため、市街化区域の指定がない区域の農地では許可が必要になります。

農地の売買の仕組みは「南城市で農地・畑を売りたいときの流れ｜農地法の許可と手続きの進め方」で売主側の視点から説明しています。

埋蔵文化財包蔵地かどうか

遺跡や貝塚などが地下にあることが知られている土地は、「周知の埋蔵文化財包蔵地」として自治体が把握しています。この区域内で土木工事をしようとする場合、文化財保護法93条1項が同法92条1項を準用し、着手の60日前までに届け出ることとされています。また、同条2項により、文化庁長官は保護上特に必要があると認めるときに、発掘前の記録作成のための調査の実施などを指示できるとされています。

該当する場合、試掘や調査のために着工が先送りになることがあります。南城市や周辺には遺跡が確認されている地域があるため、候補地が包蔵地に当たるかどうかを、市町村の教育委員会（文化財担当課）で確認してください。届出の手続きや、調査になった場合の期間の目安も、同じ窓口で聞けます。届出を誰がいつ出すのか、調査費用の負担、重要事項説明での扱いは「埋蔵文化財包蔵地の土地は買える？着工の60日前までに必要な届出と、調査で工程が変わる仕組み」で詳しく整理しています。

現地で確認する：図面では分からないこと

図面と役所の調査で建築の可否が見えてきたら、現地に立って確かめます。晴れた日の写真だけでは分からないことがあります。

高低差・がけ・擁壁

沖縄県建築基準法施行条例には、がけに近接して建築物を建てる場合の規定が置かれています。沖縄県の案内によると、土地の高低差が2mを超えるがけに近接して建築する場合、がけと建築物との間に、がけの高さの1.5倍以上の水平距離を保つ必要があります。ただし、建築物の安全上支障がない場合には適用除外にできる場合があるとされ、建築士などの専門家を交えて、建築確認申請を予定する特定行政庁または指定確認検査機関へ相談するよう案内されています（沖縄県「建築基準法関係FAQ」）。

高低差のある土地では、この距離をとると、建てられる範囲が思ったより狭くなる場合もあります。検討の段階で、県または市の建築担当課と、建築会社・設計者の両方に、擁壁や造成が必要になるかを見てもらってください。すでに擁壁がある土地について、その擁壁がどの制度で造られたかの調べ方や、造成に必要な手続まで確認したい場合は、擁壁や高低差のある土地は買っても大丈夫？沖縄で購入前に確認したいことで詳しく整理しています。

既存の擁壁がある場合は、いつ造られたものか、確認や検査を受けたものかも確認したい点です。古い擁壁は、現在の基準に適合していない場合や、建て替え時に造り直しが必要になる場合があります。売主側に資料が残っていないか、仲介する不動産会社を通じて確認してみてください。

境界標と越境

境界標が現地にあるか、確定測量図があるかを確認します。境界が確定していない土地は、購入後に隣地との認識の違いが表面化することがあります。確定測量を誰がいつまでに行うかなど、契約前に売主と決めておきたいことは境界が確定していない土地は買っても大丈夫？契約前に確認したいことで整理しています。

筆界に争いがある場合には、法務局の筆界特定制度を利用できます。これは、土地の所有者として登記されている人などの申請にもとづき、筆界特定登記官が筆界調査委員の意見を踏まえて現地における筆界の位置を特定する制度です。新たに境界を決めるものではなく、もともとあった筆界を明らかにするものとされています（出典：法務省「筆界特定制度」）。申請できる人は限られ、手続きにも期間がかかります。

境界の考え方は「境界が分からない土地は売却できる？沖縄で売る前に確認することと対処法」で詳しく説明しています。

隣地の塀・樹木・屋根の一部などが越境していないか、逆にこちらから越境していないかも、現地で見ておきたい点です。越境がある場合、その扱いを引き渡しまでにどう整理するかは、契約条件の調整事項になります。確認する項目と、覚書や契約でどう定めておくかは隣の塀や木が越境している土地は買っても大丈夫？契約前の確認と覚書の考え方で整理しています。

前面道路と周辺の状況

道路の幅は、図面の数値だけでなく現地でも確かめます。工事車両が入れるか、駐車場から出入りできるか、雨のあと水がたまっていないか。時間帯を変えて2回見ておくと、通学路になっている、夕方は交通量が増えるといった事情に気づけます。

追加費用が出やすい条件を確認する

土地代が安く見えても、住める状態にするまでに費用がかかることがあります。総額で比べるために、次の点を確認します。費用の根拠となる法令・条例と、買付前に確定できる費用と幅を持って見込む費用の切り分けは「安い土地を買う前に｜造成・擁壁・上下水道の引込で総額が変わるケースと確認手順」で扱っています。

上下水道の引き込み

前面道路に水道の本管が入っているか、敷地内まで引き込まれているか、口径はいくらかを、市町村の水道担当課で確認します。南城市の場合は上下水道部水道課が窓口です（参考：南城市「上下水道」）。引き込み工事が必要な場合や口径を変更する場合は、工事費や加入金が発生します。

下水道が整備されていない地域では、浄化槽の設置が必要になります。設置費用の補助制度がある自治体もありますが、内容は自治体ごとに異なるため、市町村の上下水道・環境の担当課へ確認してください。

なお、これらの整備状況は重要事項説明の説明事項（宅地建物取引業法35条1項4号）にも含まれます。契約前には書面でも確認できますが、候補地を比べている段階で自分でも調べておくと、総額の見通しが立てやすくなります。

造成と盛土規制法

切土や盛土をともなう造成が必要な土地では、工事に許可が要る場合があります。宅地造成及び特定盛土等規制法12条1項は、宅地造成等工事規制区域内で行われる工事について、工事主は着手前に都道府県知事の許可を受けなければならないと定めています。

沖縄県は、宅地造成等工事規制区域および特定盛土等規制区域を2026年10月1日に指定し、運用を開始する予定としています（沖縄県「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」）。

一方、那覇市は市として基礎調査を行い、規制区域（案）を公表している段階です（那覇市「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」）。沖縄県南部でも、県の担当区域と那覇市とで進み方が異なります。南城市・八重瀬町・南風原町・与那原町・豊見城市・糸満市の土地は沖縄県の窓口へ、那覇市の土地は那覇市建築指導課へ、それぞれ最新の指定状況を確認してください。

ここに書いた内容は2026年8月24日時点のものです。2026年10月1日という直近の変更予定があるため、それ以降にお読みの場合は、区域の指定状況と運用が変わっている可能性があります。造成を予定している土地では、許可の要否と手続きにかかる期間を、あわせて確認してください。

あわせて、建築前に行う地盤調査の結果によっては、地盤改良の工事費が加わります。造成費とは別に見込んでおく費用として、建築会社に確認しておいてください。

災害リスク

災害に関する公的な区域指定・想定は、水害・土砂災害・津波でそれぞれ別の制度です。まとめて「ハザード区域」と考えず、3つとも確認してください。いずれも購入前に無料で調べられます。

水害は、市町村が作成するハザードマップで確認します。前述のとおり、対象物件の所在地は重要事項説明の対象ですが、候補地の段階でも各市町村のハザードマップで確認できます。

土砂災害は、沖縄県が土砂災害警戒区域等の指定状況を市町村別に公表しています。急傾斜地の崩壊、土石流、地すべりの区分ごとに一覧があり、南城市分のページもあります（沖縄県「土砂災害警戒区域等の指定状況」）。位置の詳細は沖縄県の地図情報システムで確認でき、問い合わせ先として南部土木事務所が案内されています。

津波については、沖縄県が津波災害警戒区域を指定しており、南城市・与那原町・八重瀬町・糸満市・豊見城市・那覇市を含む多くの市町村が対象になっています。県は、津波災害警戒区域内では土地利用や開発行為等に規制はかからないとしたうえで、区域内の物件は重要事項として説明が必要と案内しています（沖縄県「津波災害警戒区域等の指定について」）。区域の指定とあわせて、津波浸水想定も確認しておくと、避難経路や敷地の高さを考える材料になります。

「買わない」と判断した土地の条件

代表の仲村は、不動産業に入る前に住宅会社で設計営業を担当していました。土地を持っていないお客様から、土地探しを含めて相談を受けることが多く、土地代に充てられる予算が限られる中で土地探しが難しくなる場面も経験しています。そのため土地をご提案するときは、購入できるかどうかだけでなく、その土地に希望する建物が建つか、建築時に余計な費用がかからないかまで含めて確認するようにしています。

ここで挙げた条件に当てはまる土地が、必ず買ってはいけない土地というわけではありません。擁壁や造成の費用を見込んだうえで納得できるなら、選択肢になります。判断が分かれるのは、その費用を知らないまま土地代だけで決めてしまう場合です。

候補地が決まってからの進め方

確認の順番に決まりはありませんが、費用のかからない調査から先に進めると、無駄が少なくなります。

1. 現地を見る（費用なし）。高低差、境界標、前面道路、周辺の様子を確認します。時間帯を変えて2回見ておくと気づくことがあります。
2. 役所で調べる（費用なし）。都市計画担当課で用途地域・区域区分・建蔽率・容積率を、建築指導の窓口で前面道路の種別と幅員を確認します。地目が農地なら農業委員会、上下水道は水道担当課へ。窓口によって予約の要否や確認の方法が異なるため、先に各窓口へ問い合わせておくと進めやすくなります。
3. 建築会社・設計者に見てもらう。希望する建物が建つか、造成・擁壁・引き込みでどの程度の費用が見込まれるかを確認します。土地の資料と役所で調べた内容を渡すと、話が早く進みます。
4. 不動産会社へ条件を相談する。境界確定や越境の整理を引き渡しの条件にできるか、農地なら許可を条件とする契約にするかなど、契約条件として整理します。
5. 重要事項説明を受け、契約する。ここまでに確認した内容と、説明された内容に食い違いがないかを照らします。

分からない点が残ったまま契約日を迎えそうな場合は、日程を調整できないか相談してみてください。確認に必要な期間は、土地の状況によって変わります。

よくある質問

役所での確認は、不動産会社に任せてもよいですか。

確認結果を聞くことはできます。仲介する不動産会社は、重要事項説明のために法令上の制限などを調査します。そのうえで、希望する建物が建つかという点は建築会社・設計者の領域になるため、両方に確認しておくと判断しやすくなります。

土地を買ってから、建てられないと分かることはありますか。

建築の可否は、契約前に確認できる事項が多くあります。重要事項説明でも法令上の制限の概要は説明されます。一方で、希望した間取りが納まるか、造成にいくらかかるかは、設計や見積りを経て具体化します。契約前に建築会社へ相談しておくと、この差が小さくなります。

古家が残っている土地は、更地の土地と何が変わりますか。

解体に関する取り決めが増えます。解体費用の負担者、解体の時期、廃棄物の処理などが契約条件になります。井戸や浄化槽が残っている場合の処理も確認したい点です。建物の登記が残っているときは、滅失登記の手続きも必要になります。

土地の一部だけを買うことはできますか。

分筆して購入する形になります。分筆には土地家屋調査士による測量と登記が必要で、隣地との境界確定が前提になる場合があります。手続きに期間がかかるため、売主・仲介会社と早めに相談してください。分筆を申請するのは売主側であることや、必要になる地積測量図については、隣の土地を買いたいときに確認すること｜所有者の調べ方から分筆・農地・税金までで詳しく説明しています。

隣の土地の様子は、どこまで確認できますか。

自分の土地の使い方に影響する部分は確認できます。現地で見える範囲のほか、越境や高低差などが該当します。隣地の建築計画や所有者の予定までは分かりません。気になる点があれば、仲介する不動産会社を通じて売主側に確認を依頼するのが現実的です。

まとめ

候補の土地が見つかったら、契約前に次を確認しておくと判断しやすくなります。

土地代の安さは、建築まで含めた総額の一部でしかありません。役所で調べられることは無料で、現地は何度でも見られます。ここに時間をかけた分だけ、購入の判断は確かなものになります。

参考資料（法令・公的資料）

• 建築基準法（e-Gov法令検索）42条・43条・52条・53条・55条・56条（2026年8月24日確認）
• 都市計画法（e-Gov法令検索）7条・34条・43条（2026年8月24日確認）
• 農地法（e-Gov法令検索）3条・5条（2026年8月24日確認）
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）35条（2026年8月24日確認）
• 宅地造成及び特定盛土等規制法（e-Gov法令検索）12条（2026年8月24日確認）
• 文化財保護法（e-Gov法令検索）92条・93条（2026年8月24日確認）
• 国土交通省「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」（2026年8月24日確認）
• 法務省「筆界特定制度」（2026年8月24日確認）
• 国土交通省「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について」（2026年8月24日確認）
• 沖縄県「建築基準法関係FAQ」（接道長さ・がけに近接する建築物。2026年8月24日確認）
• 沖縄県「土砂災害特別警戒区域内における居室を有する建築物」（2026年8月24日確認）
• 沖縄県「津波災害警戒区域等の指定について」（2026年8月24日確認）
• 沖縄県「南部圏域の都市計画」（2026年8月24日確認）
• 那覇市「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」（2026年8月24日確認）
• 不動産適正取引推進機構「不動産のQ&A 道路・隣地・法令上の制限等についての説明」（2026年8月24日確認）
• 沖縄県「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」（2026年8月24日確認）
• 沖縄県「土砂災害警戒区域等の指定状況（南城市）」（2026年8月24日確認）
• 南城市「上下水道」（2026年8月24日確認）
• 南城市「南城市の都市計画制度について」（2026年8月24日確認）

免責事項

本記事は2026年8月24日時点の法令・公的資料にもとづいて作成しています。法令・制度は改正される場合があります。個別の土地に適用される制限や手続き、必要な費用は、必ず各市町村の担当窓口や専門家（建築士・土地家屋調査士・行政書士など）へご確認ください。本記事の内容によって生じた損害について、当社は責任を負いかねます。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の不動産について、お困りごとがあればお気軽にご相談ください。