土地と建物の所有者が違う土地は売れる？契約書がないときの確認手順

相続した土地の登記を取り寄せてみたら、自分の名義になっているのは土地だけで、その上に建っている家は別の人の名義でした。地代をもらっている様子もなく、いつからそうなっているのかを知る人ももういません。こうした土地は、売ることを考えた瞬間に手が止まります。

止まる理由ははっきりしています。この状態では、「土地を売れるか」の前に「相手はどういう資格でこの土地を使っているのか」が決まっていないためです。同じ「他人の家が建っている土地」でも、地代を払って借りているのか、無償で使わせているのかで、買主が引き受けるものも、売る前にできることも変わります。この記事は、その見分け方と確認の順番から始めます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月29日
情報確認日：2026年8月29日

先に結論：土地だけの売買契約はできます。買主が利用権を引き受けるかは、権利の種類と対抗要件で変わります

ここは2つに分けて考えます。

1つ目は、土地所有者が自分の土地だけを売る契約を結べるかどうかです。その上に建っている建物の所有者から同意をもらわなければならない、という決まりは民法にも借地借家法にも置かれていません。売買契約そのものは、土地の所有者だけで結べます。

2つ目は、建物所有者が土地を使っている権利を、新しい所有者（買主）に対しても主張できるかどうかです。こちらは契約を結べるかどうかとは別問題で、その権利が地上権なのか賃借権なのか、無償の使用貸借なのか、そして第三者に主張するための要件（対抗要件）を備えているかによって変わります。備えている場合、買主はその利用関係を引き受けたうえで土地を持つことになります。

この2つを混ぜて「売れるのか、売れないのか」と考えると、話が進みません。買主から見れば、自分で自由に使える土地とは条件が違うため、価格にも、買い手が見つかるかどうかにも影響します。

そのため、売却を考えるときの順番は次のようになります。

1. 相手が土地を使っている根拠と、その開始時期を確かめる（借りているのか、無償で使っているのか、根拠がはっきりしないのか。いつから続いているのか）
2. 建物と、その所有者が今どうなっているかを調べる（登記の名義、未登記かどうか、所有者が健在か）
3. そのうえで売り方を選ぶ（そのまま売る／建物所有者に買ってもらう／一緒に売る）

1を飛ばして3から考えると、話が進まなくなります。地代を受け取っている土地は、土地所有者の側から一方的に関係を終わらせることが難しく、無償で使わせている土地とは前提がまったく違うためです。

なお、この記事は土地だけを持っている方（親族以外の方に貸している・使わせている場合）を主な読者にしています。親名義の土地に子の家が建っているケースは親の土地に建てた家の売却で、借地権が成立していると分かったあとの売り方・価格・地主の承諾は借地権付き建物・底地の売却で扱っています。

まず確かめるのは「相手が土地を使える根拠」です

法律の枠組みでは、他人の土地の上に建物を持っている状態は、大きく次の3つに分かれます。

1. 地代を払って借りている（借地権）

建物を所有する目的で土地を借りる権利を、借地借家法は「借地権」と呼びます。条文では「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義されています（出典：借地借家法第2条第1号）。実際に多いのは賃借権で、その場合は対価として地代が支払われていることが前提になります。地上権が設定されている場合は登記で確認できます。

この場合、土地所有者の側で動かせる範囲はかなり限られます。借地権の存続期間は30年とされ、契約でこれより長く定めたときはその期間になります（第3条）。期間が来ても、土地所有者が更新を拒むには「正当の事由」が必要で、双方が土地を必要とする事情や、これまでの経過、立退料などの申出を考慮して判断されます（第6条）。しかもこれらの規定に反して借地権者に不利な特約は無効とされます（第9条）。契約書に「更新しない」と書いてあっても、そのとおりにはならないことがあるということです。

さらに、いつから貸しているのかを必ず確認してください。いま説明した存続期間や更新の規定は、現行の借地借家法のものです。同法は1991年（平成3年）10月に公布され、1992年（平成4年）8月に施行されました（出典：国土交通省「定期借地権の解説」）。それ以前は借地法（旧借地法）が適用されており、施行にあわせて廃止されています（借地借家法附則第2条）。

そのうえで、附則は次のように定めています。

• 原則として、施行前に生じた事項にも現行法が適用される（附則第4条本文）。ただし、旧法の規定によって生じた効力は妨げられない（同ただし書）
• 施行前に設定された借地権の「契約の更新」については、なお従前の例による（附則第6条）
• 建物の朽廃による消滅（附則第5条）、建物の再築による期間の延長（附則第7条）についても、施行前に設定された借地権では従前の例による

2. 無償で使わせている（使用貸借）

地代をもらわず、無償で使わせている状態は「使用貸借」です。民法は、無償で使用収益し、契約が終了したときに返還することを約束する契約と定めています（出典：民法第593条）。

こちらは借地借家法の保護を受けないため、後で述べるとおり、終わらせ方の考え方が借地権とは異なります。

3. 根拠がはっきりしない

契約書がなく、地代の授受もなく、経緯を知る人もいない、という状態です。この場合でも「権利がない」と決めつけないでください。理由は次の節で説明します。

契約書がなくても、権利は成立していることがあります

「契約書が見つからないから、借地権はないはずだ」という理解は、法律上の整理と合いません。賃貸借も使用貸借も、当事者の合意だけで成立する契約であり、書面を作ることが成立の条件にはなっていません（民法第593条、第601条）。書面がないのは、権利がないことの証明にはならないということです。

そのため、契約書がない土地では、次のような材料から実際の関係を組み立てていくことになります。

• 地代・使用料の入金記録（通帳、領収書控え）
• 固定資産税を誰が負担してきたか
• 建物の登記がいつ入っているか
• 当事者や近隣の方が記憶している経緯

この作業は、売却の準備というより、自分の土地の状態を確定させる作業です。当社へ寄せられたご相談でも、まずここに時間がかかることがあります。

買主へ対抗できる借地権がある場合、土地を売っただけでは明渡しを求められません

ここで大事なのは、借地権が当事者の間で成立していることと、その借地権を土地の買主という第三者へ主張できることは別だという点です。後者を「対抗要件を備えている」といいます。

対抗要件の備え方は、借地権の中身によって違います。

• 地上権の場合：地上権は物権であり、登記をしなければ第三者に対抗できません（民法第177条）。地上権は登記できる権利として不動産登記法第3条に挙げられています
• 土地の賃借権の場合：賃貸借の登記をしていれば対抗できます（民法第605条）。加えて借地借家法が次の定めを置いています

「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」（借地借家法第10条第1項）

つまり、借地権そのものが登記されていなくても、借地人が自分の名義で建物の登記をしていれば、その借地権は土地の買主に対しても主張できます。実務で問題になるのはこの形です。建物が火災などで滅失した場合でも、必要事項を土地の見やすい場所に掲示すれば、原則として2年間は同じ効力が続きます（同条第2項。ただし借地借家法の施行前に建物が滅失していた場合には、この規定は適用されません。附則第8条）。

逆に、どの対抗要件も備えていない場合は、借地権が当事者間で成立していても、買主に当然に主張できるとは限りません。どちらに当たるかは登記の内容によって変わるため、まず登記を確認したうえで、判断は弁護士へご確認ください。

売却後の関係も、法律で決まっています。対抗要件を備えた賃貸借がある不動産が譲渡されると、賃貸人としての立場は当然に買主へ移ります（民法第605条の2第1項）。地代を受け取るのは買主になり、預かっている敷金があればその返還債務も買主が引き継ぎます（同第4項）。買主がこの立場を借地人に対して主張するには、所有権移転登記が必要です（同第3項）。

なお、借地契約が更新されずに期間が満了した場合には、借地人から建物を時価で買い取るよう請求されることがあります（借地借家法第13条第1項）。期間が来れば土地が更地で戻ってくる、という前提では考えられません。ただし、そもそも更新があるかどうかの判断は、前に述べたとおり借地の開始時期によって変わります（附則第6条）。また、施行前に設定された借地権については第13条第2項が適用されないなど、経過措置が置かれています（附則第9条）。古くから続く借地では、建物買取請求をどう扱うかも、開始時期を含めて個別に確認してください。

この整理から言えることは1つです。借地人が借地権を買主へ対抗できる場合、その利用関係を前提として土地の所有権が移転します。売主が売却によってその関係から離れるのであって、関係そのものが消えるわけではありません。買主にとってはそれが前提の買い物になるため、購入を検討する層も限られてきます。

無償で使わせている場合の考え方

使用貸借は、借地権とは扱いが異なります。

買主に対して主張しにくい権利です

民法が対抗力を定めているのは「不動産の賃貸借」であり（民法第605条）、使用貸借にはこれに当たる規定がありません。また、不動産登記法が登記できる権利として挙げているのは、所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・配偶者居住権・採石権の10種類で、使用貸借による権利は登記することができません（出典：不動産登記法第3条）。

つまり、使用貸借には、不動産の賃貸借や借地権のような法定の第三者対抗制度がありません。そのため、使用借権を土地の買主に対して主張するのは原則として難しいと考えられます。

ただし、それは明渡しがすぐに認められるという意味ではありません。実際に明け渡してもらえるかどうかは、使用貸借がすでに終了しているのか、当事者の間でどのような取り決めがあったのか、といった個別の事情によって判断が分かれます。売却しただけで明渡しが確定するとは限らないため、「使用貸借だから出ていってもらえる」と見込んで売却を進めるのはお勧めしません。ご自身のケースでどうなるかは、弁護士へご確認ください。

終わらせ方は「何を決めていたか」で変わります

民法は、使用貸借の終わり方を次のように定めています。

決めていた内容	終了・解除の扱い	条文
期間を定めていた	期間の満了によって終了する	第597条第1項
期間は定めず、使用収益の目的を定めていた	目的に従った使用収益を終えたときに終了する	第597条第2項
同上	目的に従い使用収益をするのに足りる期間が経過したときは、貸主から解除できる	第598条第1項
期間も目的も定めていなかった	貸主はいつでも解除できる	第598条第2項
（共通）	借主の死亡によって終了する	第597条第3項

表だけを見ると「決めていなければいつでも返してもらえる」と読めますが、建物を建てて住んでいる場合は、そう単純にはなりません。建物所有という目的があったと評価されれば第598条第2項ではなく第1項の話になり、「使用収益をするのに足りる期間が経過したか」という判断が入るためです。何年経てば足りるのかは条文に書かれておらず、個別の事情によります。

もう1つ注意したいのが、借主が亡くなった場合です。使用貸借は借主の死亡によって終了しますが、建物の所有権は相続されます。土地を使う権原が終わることと、建物が片づくこととは別の話で、建物の扱いは相続人との協議になります。

また、2020年4月1日より前に始まった貸借には改正前の民法が適用される場合があります。先代から続いている関係では、いつ・どの規定で終了するのかを個別に確認する必要があるため、この判断は弁護士へご相談ください。

建物と相手方を調べる方法

売り方を考える前に、事実の確認です。ここは自分でできる範囲と、できない範囲がはっきり分かれます。

自分で調べられること

建物の登記事項証明書は、誰でも取得できます。不動産登記法は「何人も、登記官に対し、手数料を納付して」登記事項証明書の交付を請求できると定めています（不動産登記法第119条第1項）。自分の土地の上に建つ他人名義の建物についても、法務局（沖縄県南部であれば那覇地方法務局）で取得できます。所在・家屋番号が分からない場合は、地番から調べる方法を窓口で相談してください。

自分では調べにくいこと

他人名義の建物の固定資産税の情報は、原則として確認できません。固定資産課税台帳の閲覧ができるのは、納税義務者などの限られた立場の人であり（出典：地方税法第382条の2）、対象となる範囲は政令で定められています（地方税法施行令第52条の14）。土地の所有者だからといって、その上の他人の家屋の課税情報まで見られるわけではありません。窓口での取扱いは市町村によって異なるため、南城市の場合は市役所の税務課へ確認してください。

建物が未登記の場合は、そもそも登記事項証明書が存在しません。現地の状況、これまでの経緯を知る方への聞き取り、市町村への相談を組み合わせて調べることになります。

建物の名義人が亡くなっている場合

登記を取ったら名義人がすでに亡くなっていた、ということがあります。この場合は、次の順序で考えます。

1. 建物の所有権は消えず、相続人へ引き継がれています。亡くなった名義人と契約することはできません
2. 話し合う相手を確定するには、相続人の調査が必要です。戸籍をたどる作業になり、相続人が複数いることもあります
3. 建物の売買、共同での売却、明渡しの話し合いは、その相続人との間で進めることになります。相続人が確定しないまま話を進めても、契約の効力に問題が生じます
4. 登記の状況もあわせて確認します。相続で不動産を取得した人は、相続の開始と自分が所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権移転登記を申請しなければならないとされています（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由がないのに怠った場合は10万円以下の過料の対象です（同法第164条第1項）。ただし、この申請義務を負うのは相続人であり、土地の所有者が代わって申請できるものではありません

相続人が誰かの確定や、遺産分割をどう進めるかの判断は、司法書士・弁護士が扱う領域です。戸籍の取り寄せの範囲や、話し合いが難しい場合の進め方も含めて、早めに相談してください。

売り方は主に4つあります

事実が見えてきたら、売り方を検討します。どれが適しているかは、相手方が協力してくれるかどうかで大きく変わります。

売り方	必要な相手方の協力	向いている状況
① 土地（底地）だけをそのまま売る	不要（ただし事前の共有が前提）	借地権が成立していて、関係を続けたまま手放したい
② 建物所有者に買ってもらう	買う意思と資金	相手が土地の取得を望んでいる
③ 土地と建物を同じ買主へ一緒に売る	建物を売る意思	双方が手放したいと考えている
④ 建物・権利を買い取ってから売る	売る意思	相手が転居を考えていて、資金の用意ができる

①は土地所有者だけで進められますが、買主が引き継ぐ関係は前の節のとおりです。この場合、買主が買うのは自由に使える更地ではありません。既存の借地・利用関係、地代収入がどれだけあるか、明渡しを求められる状態なのかどうかを前提に評価されるため、同じ広さの更地と同じ価格の考え方にはなりにくい土地です。実際にいくらになるかは条件によって大きく変わりますので、個別の査定でご確認ください。

②は通常の土地売買で、建物所有者が土地を取得すれば、以後は土地と建物が同じ所有者のものになります。

③は、土地所有者と建物所有者がそれぞれ自分の不動産を同じ買主へ売る、複数の売買契約の組み合わせです。買主は土地と建物の両方を取得できるため、買い手の幅は広がりますが、決済の順序や、一方が取りやめた場合の扱いまで契約で設計しておく必要があります。④も同じく、相手方が売ることに同意していなければ成立しません。

買主へは、その事情を伝えたうえで進めます

「事情を伏せたまま売れないか」というご相談をいただくことがありますが、現実的ではありません。

宅地建物取引業者が売買を仲介する場合、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が重要事項説明書を交付して説明することが義務づけられています。その法定の説明事項の1つが「当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名」です（出典：宅地建物取引業法第35条第1項第1号）。この号が対象としているのは、取引する土地の登記に現れている権利（地上権や賃借権など）であり、登記事項証明書を見れば分かる情報です。

一方、次のような事情は、この号がそのまま対象にしているものではありません。

• 土地の上に別の人の名義の建物が建っているという事実
• 登記に表れない使用貸借などの利用関係
• 契約書がなく、権利の性質がはっきりしていない土地の利用状況
• 明渡しや土地の利用に大きく影響する事情

これらは登記からは分からないことが多いものの、買主が購入するかどうかを決めるうえで重要な事情になります。そのため、第35条第1項第1号の確認とは別に、分かっている事実を資料とあわせて事前に共有しておくことが前提とお考えください。

宅建業法は、宅建業者について、第35条各号に挙がっている事項のほかにも、宅地・建物の現在または将来の利用の制限やその他の取引条件で「宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」について、故意に事実を告げないことなどを禁じています（同法第47条第1号ニ）。

これらの義務・禁止の対象になるのは宅地建物取引業者であり、売主個人ではありません。ただし、売主が知っていることを仲介会社へ正確に伝えなければ、その説明自体が成り立ちません。ここは法律上の義務の話ではなく、取引を安全に進めるための実務上の必要性としてお考えください。

税金で誤解しやすい点

無償で使わせている土地について、「他人が使っているのだから、相続税の評価は下がるはずだ」と思われることがありますが、逆です。

国税庁は、使用貸借により土地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われるとしており、使用貸借されている土地は貸家建付地ではなく自用地として扱われると説明しています（出典：国税庁タックスアンサーNo.4553。令和7年4月1日現在の法令等による）。つまり、評価上の減額はありません。

これに対し、借地権の目的となっている宅地（有償で貸している場合）は、自用地としての価額から借地権割合に応じた額を差し引いて評価するとされています（同No.4613）。地代を受け取っているかどうかで、評価の扱いが分かれるということです。

実際の評価額や税額の計算は税理士の領域です。また、売却したときの譲渡所得の課税はこれとは別の話になります。相続で取得した土地を売る予定がある場合は、評価と譲渡の両方を、早めに税理士へ相談してください。

南城市・沖縄県南部で進めるとき

先代同士のやりとりで始まった土地の貸し借りは、契約書が残っていないことがあります。相続で受け継いだ方にとっては、経緯を知らないまま、固定資産税だけを負担している状態になっていることもあります。

そのうえで、その土地で現実的に選べる売り方を整理してお伝えします。権利関係の争いになりそうな場合は弁護士、相続登記や名義の整理が必要な場合は司法書士、税額の試算が必要な場合は税理士へおつなぎします。不動産会社が判断できるのは、売却の進め方と取引全体の整理までです。

相続そのものが済んでいない場合は、先に登記を整える必要があります。相続登記は2024年4月から申請が義務化されており、期限が設けられています。手順は亡くなった祖父名義の土地を売りたい、話し合いがまとまらない場合は遺産分割協議がまとまらない不動産で扱っています。

よくある質問

建物の所有者に「売る」と伝える義務はありますか。

法律上、売却について同意を得る義務はありません。ただし、地代を受け取っている場合、売却後に地代を受け取る立場は買主へ移ります（民法第605条の2第1項）。相手方が知らないまま振込先が変わると、混乱や不信につながります。伝える義務と、伝えたほうがよいかどうかは別の問題です。

建物が未登記なら、買主は立ち退きを求められますか。

登記の有無だけで決まるものではありません。借地権の対抗力は「借地権者が登記されている建物を所有するとき」に認められるものですが（借地借家法第10条第1項）、登記がない場合の扱いは事案ごとの判断になります。売る前に見通しを立てたいのであれば、弁護士へご確認ください。

契約がいつ始まったか分からない借地は、どうすればよいですか。

開始時期は、その借地にどのルールが適用されるかを左右します。現行の借地借家法は1992年（平成4年）8月に施行され、それより前に設定された借地権については、契約の更新などに従前の例によるという経過措置が置かれています（借地借家法附則第6条）。通帳や領収書控え、建物の登記の日付、固定資産税の記録などから、いつ始まった関係なのかをたどれることがあります。資料を揃えたうえで、弁護士へご相談ください。

地代を長く受け取っていません。借地権は消えていますか。

受け取っていないという事実だけでは判断できません。地代を請求していなかったのか、免除していたのか、そもそも当初から無償だったのかで意味が変わります。通帳や領収書控えなど、過去のやりとりが分かる資料を揃えたうえで、弁護士へ相談してください。

土地の一部だけを売ることはできますか。

建物が建っていない部分を分筆して売る方法は考えられます。ただし、分筆には測量と登記が必要で、土地家屋調査士と司法書士が関わります。また、分けた後の土地が接道の条件を満たすかどうかで、買い手の付き方が変わります。分け方を検討する前に、現地の状況を確認してください。

相手方が高齢で、話し合いが難しい状況です。

判断能力に不安がある方との契約は、後で効力が問題になることがあります。ご本人の状況によっては、成年後見制度の利用が必要になる場合もあります。無理に話を進めず、弁護士や地域包括支援センターへの相談を含めて検討してください。

まとめ

土地と建物の所有者が違う土地は、売れない土地ではありません。土地の売買契約は、建物所有者の同意がなくても結べます。

ただし、契約を結べることと、建物所有者の利用権を買主が引き受けるかどうかは別問題です。売り方を決める前に、相手が土地を使っている根拠が、地代を伴う借地権なのか、無償の使用貸借なのかを確かめてください。借地権であれば、借地人が自分名義で建物を登記しているなど対抗要件を備えている場合、その利用関係を前提に土地の所有権が移り、賃貸人としての立場も買主へ移ります。あわせて、いつから続く借地なのかも確認してください。1992年（平成4年）8月の借地借家法の施行より前に設定された借地権では、更新などについて従前の例によるとされているためです（同法附則第6条）。使用貸借であれば登記できる権利ではありませんが、終わらせ方は「何を決めていたか」で変わり、建物を建てて住んでいる場合ほど単純にはいきません。契約書がないことは、権利がないことを意味しません。

次に行うこととしては、土地と建物それぞれの登記事項証明書を法務局で取得し、地代の授受が分かる資料を探すところから始めてください。そのうえで、相手方の意向を確認できるかを検討します。この2つが揃ってはじめて、そのまま売るのか、相手に買ってもらうのか、一緒に売るのかを比べられるようになります。

急いで結論を出す必要はありません。持ち続けるという選択もあります。判断の前に、まず今の状態をはっきりさせることをお勧めします。

参考資料（法令・公的資料）

• 借地借家法（第2条第1号、第3条、第6条、第9条、第10条第1項・第2項、第13条第1項、附則第2条・第4条〜第9条）
• 国土交通省「定期借地権の解説」（借地借家法の公布・施行時期）
• 民法（第177条、第593条、第597条、第598条、第601条、第605条、第605条の2）
• 不動産登記法（第3条、第76条の2、第119条第1項、第164条第1項）
• 地方税法（第382条の2）／地方税法施行令（第52条の14）
• 宅地建物取引業法（第35条第1項第1号、第47条第1号ニ）
• 国税庁タックスアンサーNo.4553「使用貸借に係る土地を相続又は贈与により取得したとき」（令和7年4月1日現在の法令等）
• 国税庁タックスアンサーNo.4613「貸宅地の評価」（令和8年4月1日現在の法令等）

※法令・制度は変更されることがあります。本記事は2026年8月29日時点で確認した内容です。

ご利用にあたって

この記事は一般的な情報を整理したものであり、個別の土地についての法的・税務的な判断を示すものではありません。権利関係の判断や相手方との交渉は弁護士、登記手続きは司法書士、相続税評価や譲渡所得の計算は税理士、測量・分筆は土地家屋調査士が扱う領域です。実際のご判断にあたっては、それぞれの専門家および所管窓口へご確認ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の土地売却について、地域事情や土地の条件を踏まえてご提案します。