相続した実家を貸すには？南城市で戸建て賃貸を始める前に確認したいこと

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月5日
最終更新日：2026年8月5日
情報確認日：2026年8月5日

誰も住まなくなった実家を、売るのはまだ気が進まない。それなら人に貸せないだろうか。南城市や沖縄県南部の実家について、そうしたご相談をいただくことがあります。

貸すことができれば、建物に人の手が入り、家賃も入ります。ただし、3,000万円特別控除の対象になり得る家では、相続後に一度でも貸すことで、その後の売却時に特例を使えなくなります。この点は後の専用のセクションで詳しく取り上げます。

順番を間違えると戻せない部分があるため、貸すと決める前に確認しておきたいことから順に見ていきます。

最初に確認するのは、名義・建物の状態・数年以内に売る可能性の3点です

貸すかどうかを決める前に、名義と権利関係、建物が人に貸せる状態か、数年以内に売る可能性があるかの3点を整理してください。

理由は単純で、この3点が後戻りしにくいためです。

• 名義や相続人の間の話がついていないと、募集を始めても契約まで進みません。
• 建物の傷み具合によって、貸す前にかかる費用が数十万円にも数百万円にもなります。
• 3,000万円特別控除の対象になり得る家では、一度貸すとその後の売却で特例を使えなくなります。

家賃の相場を調べること自体は、早い段階で行って構いません。ただし、見込家賃だけを先に見て判断せず、建物の状態、必要な修繕費、地域の賃貸需要とあわせて比較してください。

相続した空き家の3,000万円特別控除は、貸すと使えなくなります

貸すことを検討するうえで、税務上もっとも影響が大きいのがこの点です。

相続した空き家を売るとき、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、どの家でも使える制度ではありません。

特例の対象となるのは、原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、複数の要件を満たす場合です。区分所有建物でないこと、相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、売却代金が1億円以下であることなども要件に含まれます。

この特例の要件のひとつが、相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことです。したがって、対象になり得る家を短期間でも人に貸すと、その後に売却しても特例は使えません。

期限も二重にかかっています。

• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 特例そのものの適用期限である令和9年（2027年）12月31日までの譲渡であること。

控除額は最高3,000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋および敷地を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。

適用の可否は建築時期や居住状況など複数の要件で判断が分かれます。貸す前に、税務署または税理士へ確認してください。対象になり得る家かどうかを先に確認しておけば、貸すことで何を手放すのかがはっきりします。

（出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」令和7年4月1日現在法令等）

特例の要件そのものは、相続した空き家はどうする？売却・活用の選択肢と3,000万円特別控除【南城市】で詳しく整理しています。

貸主が誰になるかを、募集の前に確定させます

相続が起きると、被相続人の財産に属した一切の権利義務は相続人が承継します。相続人が複数いる場合、遺産分割が済むまで相続財産は相続人の共有になります（民法第896条、第898条）。

つまり、貸し出す前に相続人と権利関係を確認し、誰が貸主となるのかを明確にしておく必要があります。相続人が複数いる場合は、契約期間や内容によって必要な同意が異なることがあります。

相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。登記を済ませてから募集・契約へ進むほうが、貸主の立場も家賃の受け取りもはっきりします。手続きは司法書士へご相談ください。

（出典：e-Gov法令検索「民法」）

詳しくは相続登記の義務化とは？南城市で相続した不動産の手続きと期限をわかりやすく解説をご覧ください。

修繕費をどこまでかけるかで、貸せるかどうかが決まります

長く空き家だった実家は、そのままでは貸せないことがあります。一方で、フルリフォームしてから貸すと、家賃で回収するのに長い年数がかかります。

判断の基準は、「入居者の安全と生活に関わる部分か、見た目や快適性の部分か」です。前者は先に直す必要があり、後者は現状に近い状態でも募集できることがあります。

安全に関わる部分を直し、内装などは現状に近い状態で貸す方法もあります

貸す前に対応を検討すべきものと、条件次第で現状に近い状態でも募集できるものを分けて考えます。

貸す前に対応を検討するもの

• 雨漏り
• 給排水の不具合
• シロアリ被害
• 電気設備や建物の安全性に関わる部分
• 通常の居住に支障がある不具合

条件次第で、現状に近い状態でも募集できることがあるもの

• 内装の汚れや古さ
• 設備の型式の古さ
• 見た目や快適性に関する部分

貸主には、賃貸物の使用と収益に必要な修繕をする義務があります（民法第606条第1項）。当事者間で異なる特約を結ぶことは可能です。

直さない範囲や、借主が手を加えてよい範囲は、契約書に明記しておきます。口頭の了解だけで済ませると、退去時の原状回復で争いになります。

（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」）

修繕費と資本的支出では、税務上の扱いが違います

支出した費用が、その年の必要経費になるか、減価償却で数年に分けるかが変わります。

• 修繕費：通常の維持管理や原状回復のための支出。その年の必要経費になります。
• 資本的支出：使用可能期間を延ばす、価値を高める部分の支出。減価償却で必要経費に算入します。

名目ではなく実質で判定され、建物への付け加え部分、用途変更のための改造・改装、品質や性能の高いものへの取替えは、原則として資本的支出とされています。リフォーム内容によって手取りが変わりますので、工事を発注する前に税理士へ確認することをおすすめします。

（出典：国税庁「No.1379 修繕費とならないものの判定」）

契約の種類で、後の選択肢が変わります

戸建てを貸すときの契約は、大きく2種類あります。将来その家をどうしたいかによって選び方が変わります。

普通借家契約

期間が満了しても、貸主から更新を拒むには正当の事由が必要です。借主が住み続けたい場合、貸主の都合だけで終わらせることはできません。

定期借家契約（定期建物賃貸借）

契約で定めた期間の満了によって、更新されることなく終了する契約です。借地借家法第38条では、次のように定められています。

1. 期間の定めがある建物の賃貸借で、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、更新がないこととする旨を定めることができます。
2. 契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、書面によってされたものとみなされます。
3. 貸主はあらかじめ、更新がなく期間の満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。借主の承諾を得れば、政令で定めるところにより電磁的方法で提供することもできます。
4. この説明をしなかったときは、更新がないこととする旨の定めは無効になります。

契約期間が1年以上の場合、貸主は期間の満了の1年前から6か月前までの間に、期間の満了により賃貸借が終了する旨を借主へ通知しなければ、終了を借主に対抗することができません。通知を忘れると、予定していた時期に明け渡しを求められないことがあります。

期間満了後も双方が合意すれば、再契約して住み続けてもらうこともできます。

（出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第38条、国土交通省「定期建物賃貸借Ｑ＆Ａ」）

「数年後には自分か子どもが住むかもしれない」「いずれ売りたい」という事情がある実家では、定期借家契約が検討対象になります。ただし、借主にとっては期限のある住まいになるため、募集の条件は普通借家より不利になることがあります。

手続きに不備があると定期借家として扱われないことがあるため、契約書の作成と事前説明は不動産会社や専門家に任せる部分です。

家賃収入は不動産所得になります。申告が必要か確認しましょう

家賃収入は不動産所得として所得税の対象になります。不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

必要経費にできるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものです。貸している建物の固定資産税、火災保険料、管理委託料、減価償却費、修繕費などが該当します。

ただし、所得税の確定申告が必要かどうかは、勤務状況、ほかの所得、不動産所得の金額などによって異なります。年末調整を受けた給与所得者の場合、給与所得および退職所得以外の各種の所得金額の合計額が20万円を超えるときに申告が必要とされています。

判断するときに間違えやすい点を挙げます。

• 「家賃収入が20万円以下」ではなく、必要経費を差し引いた所得金額で判断します。
• ほかに給与所得・退職所得以外の所得がある場合は、合計して判断します。
• 所得税の確定申告が不要な場合でも、住民税の申告が必要になることがあります。お住まいの市町村へご確認ください。

ご自身が申告の対象になるかは、税務署または税理士へご確認ください。

（出典：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」、国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」）

手取りを考えるときは、家賃から次を引いた金額で見ておくと実態に近くなります。

• 固定資産税・都市計画税。
• 火災保険料（空き家のときとは契約条件が変わります）。
• 管理を委託する場合の管理料。
• 入居者が入れ替わるたびの修繕・清掃費。
• 空室になっている期間の収入ゼロ。

なお、空き家を放置し、管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた敷地は、住宅用地の特例の対象から外れることがあります。ただし、賃貸に出せば固定資産税が自動的に下がるという意味ではありません。

（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）

南城市・沖縄県南部の実家を貸すときに見ておく点

沖縄県では非木造住宅の割合が高い

沖縄県の統計では、居住世帯のある住宅に占める非木造住宅の割合は96.5パーセントで、1993年の88.0パーセントから上昇しています。

この数値は沖縄県全体の居住世帯のある住宅に関するもので、南城市だけの割合や、戸建てだけの割合、鉄筋コンクリート造だけの割合を示すものではありません。非木造には鉄筋コンクリート造のほか、鉄骨造なども含まれます。

構造にかかわらず、貸せる状態かどうかは建物ごとに異なります。沖縄県内の住宅で確認しておきたい点として、次が挙げられます。

• 屋上やベランダの防水層の劣化による雨漏り。
• 海に近い地域での鉄筋のさびやコンクリートの劣化。
• 台風後の給水設備や屋根置きタンクの状態。

（出典：沖縄県企画部統計課「令和5年住宅・土地統計調査 沖縄県結果の要点」）

仏壇（トートーメー）と残置物の行き先を先に決めます

人に貸す以上、家財を置いたままにはできません。仏壇の承継先が決まらないまま募集を始めると、入居希望者が現れてから慌てることになります。

親族間で承継の話がついていない場合は、貸す準備よりもそちらが先です。進め方は実家を売るとき仏壇（トートーメー）はどうする？沖縄・南城市で確認したい進め方にまとめています。

貸したあとに売ることもできます

貸し出したら売れなくなるわけではありません。入居者がいる状態のまま売る方法があり、オーナーチェンジと呼ばれます。買主は、賃貸借契約の貸主の立場をそのまま引き継ぎます。

ただし、空室の状態で売る場合とは、買主層も価格の考え方も変わります。

• 入居中は、自ら住むために家を探している一般の買主が検討しにくくなります。
• 主な買主が、投資目的の方になる可能性があります。
• 家賃、契約条件、利回りなどが価格の判断に影響します。

価格が必ず下がるわけではありませんが、判断の材料が「自分が住みたい家か」から「どれだけ収益が見込めるか」へ変わります。敷金の扱いや契約内容の引き継ぎも整理が必要になるため、通常の売却とは進め方が異なります。

貸すと決める前に、この順番で確認してください

1. 名義・相続人・権利関係を確認する。
2. 3,000万円特別控除の対象になり得るかを、税務署または税理士へ確認する。
3. 将来売却する可能性、自分たちで使う可能性を整理する。
4. 現地で建物の状態を確認する（雨漏り・給排水・シロアリ・電気設備）。
5. 必要な修繕費を見積もる。
6. 地域の賃貸需要と見込家賃を確認する。
7. 費用の回収期間と手取りを検討する。
8. 普通借家か定期借家かを検討する。

1と2を飛ばすと、後から戻せない部分が出てきます。4を飛ばすと、費用の見込みが立ちません。

土地も含めた活用方法を比べたい場合は、使わない土地の活用方法｜売却・賃貸・駐車場などの選び方と注意点【南城市】もあわせてご覧ください。残すか売るかで迷っている段階であれば、実家は残す？売る？決める前に確認したい「期限のあること」【南城市】から読んでいただくほうが整理しやすいかもしれません。

よくある質問

空き家のままにしておくより、貸したほうがよいですか。

物件と所有者の事情によって変わります。人が住むことで傷みが進みにくくなり、家賃も入ります。一方で、修繕費が先に出ていくこと、入居者がいる間は自由に売れないこと、特例の対象になり得る家では3,000万円特別控除を使えなくなることは、貸すことで負う制約です。

実家が共有名義でも貸せますか。

共有者の一人だけでは進められない場合があります。民法では、建物の賃借権について3年を超えない期間のものは共有物の管理に関する事項とされ、各共有者の持分の価格に従いその過半数で決めるものとされています。持分割合、契約期間、契約内容によって必要な同意が異なるため、まず共有者間で方針を確認してください。判断が難しい場合は、契約前に弁護士へ確認することをおすすめします。

親族に貸す場合も契約書は必要ですか。

親族間であっても、書面で契約を結んでおくことをおすすめします。期間・家賃・修繕の分担が決まっていないと、後で話がこじれたときに整理できません。相場と大きく離れた家賃にする場合は、税務上の扱いについて税理士へご確認ください。

県外に住んでいますが、貸すことはできますか。

管理を委託すれば可能です。入居者からの連絡、家賃の集金、設備の不具合対応、退去時の立ち会いをどこが担うかを、貸し始める前に決めておく必要があります。委託する場合は管理料が家賃から差し引かれます。

賃貸に出して、入居者が見つからなかった場合はどうなりますか。

修繕費だけが先に出ていくことになります。募集条件を見直す、貸すのをやめて売却に切り替えるといった判断が必要になります。この可能性があるため、修繕にかける金額は回収年数から逆算して決めます。

火災保険はそのままで大丈夫ですか。

契約内容の変更が必要になる場合があります。空き家として契約している場合と、人に貸す住宅では扱いが異なることがあります。契約中の保険会社へ、賃貸に出す旨を伝えて確認してください。

まとめ

• 貸す前に確認するのは、名義と権利関係、建物の状態、数年以内に売る可能性の3点です。
• 3,000万円特別控除の対象になり得る家では、一度貸すとその後の売却で特例を使えなくなります。
• 修繕は、入居者の安全と生活に関わる部分を優先し、費用は回収年数から逆算して決めます。
• 将来その家を自分たちで使う可能性があるなら、定期借家契約が検討対象になります。
• 家賃収入は不動産所得となり、所得や勤務状況によっては確定申告が必要になります。
• 貸したあとでも、入居者がいる状態のまま売る方法があります。

参考資料（法令・公的資料）

• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
• 国税庁「No.1379 修繕費とならないものの判定」
• 国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」
• 国土交通省「定期建物賃貸借Ｑ＆Ａ」
• 国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
• e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」
• e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」
• 沖縄県企画部統計課「令和5年住宅・土地統計調査 沖縄県結果の要点」

（情報確認日：2026年8月5日）

免責事項

この記事は、一般的な情報提供を目的としたものです。税務・登記・法律に関する最終的な判断は、税理士・司法書士・弁護士などの専門家、または税務署・法務局へご確認ください。制度の内容は改正されることがあります。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

売却だけでなく、賃貸や管理を含めた活用方法についてもご相談いただけます。