住宅ローンが残っている家は売れる？南城市で確認したい売却の進め方

「住宅ローンがまだ残っているけれど、この家を売れるのだろうか」と迷っていませんか。転勤や住み替え、家計の見直しなど、返済の途中で売却を考える理由はさまざまです。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても、引き渡しまでに完済して抵当権を抹消できる見通しが立てば、家の売却は可能です。

この記事では、南城市など沖縄県南部で残債のある家の売却を考えている方に向けて、最初に確認したいこと、売却の進め方、完済が難しい場合の選択肢を整理します。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年7月25日
最終更新日：2026年7月25日
情報確認日：2026年7月25日

住宅ローンが残っていても家は売れる？

まず結論と、その前提になる「抵当権」の仕組みを説明します。

引き渡しまでに完済できれば売却できる

ローンを完済してからでないと売り出せない、と考える必要はありません。実際の取引では、売買代金を受け取る決済のタイミングでローンを完済し、同時に抵当権を外す方法が広く使われています。

売却活動そのものは、ローンが残ったままでも始められます。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを組むときに、金融機関が家や土地に設定する担保の権利です。返済が続けられなくなった場合に、金融機関がその不動産から貸したお金を回収するための仕組みです。

買主へ家を引き渡すときには、この抵当権を外した状態にすることが取引の前提になります。抹消の登記手続きは、決済に合わせて司法書士が担当するのが一般的です（出典：法務局「不動産登記の申請書様式について」）。

まず確認したい2つのこと

売却を考え始めたら、最初に「ローンの残債額」と「家の査定額」を把握します。この2つがそろうと、売却の進め方を具体的に検討できます。

現在の残債額を確認する

残債額は、金融機関から届く返済予定表や残高証明書、インターネットバンキングなどで確認できます。

査定額と残債額を比べる

次に、家がいくらで売れそうかを査定で把握し、残債額と比べます。

• 査定額が残債額を上回る場合：売却代金でローンを完済できる見込みがあります
• 査定額が残債額を下回る場合（オーバーローン）：完済には自己資金の充当などの工夫が必要です

残債がある家を売却する流れ

残債がある場合の売却は、おおまかに次の流れで進みます。

1. 残債額と査定額を確認する
2. 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を始める
3. 買主と売買契約を結ぶ
4. 金融機関へ完済（繰上返済）の手続きを連絡する
5. 決済日に、売買代金の受領・ローン完済・抵当権抹消・引き渡しを行う

決済日には、売買代金の受け取りとローンの完済、抵当権抹消の登記、家の引き渡しを同じ日にまとめて行うのが一般的です。

売却全体の流れは、不動産売却の流れを6ステップで解説｜査定から引き渡しまで【南城市】で詳しく説明しています。

売却代金で完済できない場合の選択肢

オーバーローンの場合でも、すぐに売却をあきらめる必要はありません。状況に応じて、次のような選択肢が考えられます。

自己資金で不足分を補う

売却代金に預貯金などを加えて完済する方法です。不足額が小さい場合に検討しやすい選択肢です。

住み替えローンを検討する

新しい住まいへの買い替えが前提の場合、残債の不足分を新居のローンに組み込める商品を扱う金融機関もあります。取り扱いの有無や条件は金融機関によって異なるため、事前の確認が必要です。

返済が難しいときは早めに金融機関へ相談する

返済の継続が難しい状況では、金融機関の合意のもとで売却する「任意売却」という方法が使われる場合もあります。条件や可否は状況によって大きく異なるため、まずは借入先の金融機関へ相談することが出発点になります。

税金と費用も確認しておく

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、税金がかかることがあります。マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（出典：国税庁 タックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」）。所有期間の長さに関係なく適用できますが、適用には要件があります。

費用面では、仲介手数料、抵当権抹消の登記費用、繰上返済の手数料などがかかる場合があります。

売却時の税金の全体像は、不動産を売ったときにかかる税金は？譲渡所得税と3,000万円特別控除の基本【南城市】で解説しています。個別の税額の判断は、税理士への確認をおすすめします。

よくある質問

ローンを完済していなくても、売却活動を始められますか。

はい、始められます。多くの取引では、決済日に売買代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消して引き渡します。売り出しの開始に完済を待つ必要はありません。

残債が査定額より多い場合、売却はできませんか。

できないとは限りません。自己資金で不足分を補う方法や、買い替えの場合は住み替えローンを検討する方法があります。返済自体が難しい状況では、金融機関への相談が前提になります。

抵当権抹消の手続きは自分で行うのですか。

売却に伴う抹消は、司法書士が担当するのが一般的です。決済日に所有権移転の登記と合わせて手続きします。申請書の様式は法務局のサイトでも公開されています。

まとめ：残債の確認から始めよう

住宅ローンが残っている家でも、引き渡しまでに完済と抵当権抹消の見通しが立てば売却できます。

次の順番で進めると、状況を整理しやすくなります。

1. 返済予定表や残高証明書で残債額を確認する
2. 査定で家の売却見込み額を把握する
3. 残債額と査定額を比べ、必要に応じて金融機関へ相談する

売却するかどうか迷っている段階でも、残債額と査定額がそろえば判断の材料になります。

参考資料（法令・公的資料）

• 国税庁 タックスアンサーNo.3302 マイホームを売ったときの特例（確認日：2026年7月25日）
• 法務局 不動産登記の申請書様式について（確認日：2026年7月25日）

免責事項

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。

1. 専門的なアドバイスではありません。具体的なご相談は、弁護士・税理士等の専門家までお問い合わせください
2. 個別ケースへの対応は異なる可能性があります。本記事の情報がすべてのケースに当てはまるとは限りません
3. 法令改正に対応していない可能性があります。実行前に、最新の法令情報をご確認ください
4. 記事の利用による損失・被害について、当社は責任を負いません

ご不明な点は、お気軽にお問い合わせください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

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