畑を売りたいときの流れ｜農地法の許可と手続きの進め方

「使わなくなった畑を売りたい」「相続した農地をどうにかしたい」。南城市で農地をお持ちの方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

先にお伝えすると、農地は宅地とは違い、自由に売買できるわけではありません。農地法という法律にもとづき、農業委員会の許可などの手続きが必要になります。ただし、売り方には大きく2つの考え方があり、流れを知っておけば、あわてずに進められます。

この記事では、農地を売る2つの考え方、農地法第3条の許可要件、手続きの流れ、売りやすさに影響するポイント、相談前に準備するとよい資料までを整理します。ご自身の農地について、次に何をすればよいかが見えてくるはずです。

農地はそのまま自由に売れる？

農地は、宅地のように自由に売買できるわけではありません。ここが宅地との大きな違いです。

農地を売買したり貸したりするときは、農地法にもとづく許可などの手続きが必要になります。これは、農地を守り、農業の担い手に適切に引き継ぐための仕組みです。手続きを踏まないと、売買の効力が認められないこともあります。

大事なのは、「農地だから売れない」わけではないということです。売り方には大きく2つの考え方があり、それぞれ必要な許可や進め方が異なります。次の章で見ていきましょう。

農地を売る2つの考え方（農地として売る／転用を前提に売る）

農地の売り方は、「農地として耕作する人に売る」か「宅地などへの転用を前提として売る」かで分かれます。どちらになるかで、必要な許可が変わります。

農地として耕作する人に売る（農地法3条）

買い手が農地として使う（耕作する）目的で売買する場合は、農地法第3条の許可が必要です。南城市では、耕作目的で農地の売買や貸し借りをする場合に、農業委員会への第3条の申請が必要になります（出典：南城市「農地の賃貸借・売買等（農地法3条）」）。

この場合、買い手は農業を続けられる人であることが前提になります。誰にでも自由に売れるわけではない点に注意が必要です。具体的な許可要件は、次の章で紹介します。

宅地などへの転用を前提として売る（農地法5条）

農地を宅地や駐車場などに転用する目的で、売買（権利の移動）を伴う場合は、農地法第5条の許可が必要です。

ここで誤解しやすいのが、「売主が先に造成や地目変更まで済ませてから売る」と思い込んでしまうことです。実際には、転用を前提とした売買では、買主と転用計画が決まったあと、原則として売主と買主が共同で農地法第5条の許可を申請します。売買契約の段階では、農地法の許可が下りることを条件として契約を結び、許可が下りてから決済や引渡しに進むという進め方もあります。

なお、農地転用とは、農地を農地以外のものにすることをいい、自分の農地であっても、自由に住宅や資材置場、駐車場などに転用したり、転用目的で売ったり貸したりすることはできないとされています（出典：南城市「農地の転用（農地法4・5条）」）。自己の所有する農地を自分で転用する場合は第4条、売買や貸借など権利の移動を伴う転用は第5条という区分です。

農地として売るときの主な許可要件（農地法3条）

農地として耕作する人に売る場合、買い手は農地法第3条の許可要件を満たす必要があります。南城市では、主に次の要件が示されています（出典：南城市「農地の賃貸借・売買等（農地法3条）」）。

• 取得する農地のすべてを、自ら耕作すること
• 農作業に、年間150日以上従事すること
• 農業経営の状況や通作距離（自宅や拠点から農地までの距離）などから、農地を効率的に利用できること

あわせて、周辺の農地の利用に支障を生じないこと（地域との調和）なども確認されます。すでに持っている農地に、耕作していない土地や違反転用地がある場合は、許可が難しくなることがあります。

なお、農地として売る場合は、第3条の許可要件を満たす買い手に限られるため、宅地と比べて買い手の候補が少なく、売却までに時間がかかることがあります。だからこそ、早めに相談して売り方の選択肢を整理しておくと、進めやすくなります。

かつては「一定の面積以上を取得すること」という下限面積要件がありましたが、令和5年（2023年）4月1日から廃止されています（出典：南城市「農地の賃貸借・売買等（農地法3条）」）。ただし、下限面積要件がなくなっただけで、上記のその他の要件は引き続き必要です。「小さな面積なら誰でも取得できる」というわけではない点にご注意ください。

個別の農地・買い手で要件を満たせるかどうかは、南城市農業委員会にご確認ください。

農地を売るときの手続きの流れ

手続きの流れは、「農地として売る（3条）」か「転用を前提に売る（5条）」かで異なります。ここでは、それぞれの一般的な流れを紹介します。案件によって順番や必要書類は変わります。

農地として売る場合の基本的な流れ

1. 買主候補が、農地法第3条の許可要件を満たせるかを確認する。
2. 価格や引渡し時期など、売買条件を整理する。
3. 農地法第3条の許可申請を行う。
4. 農業委員会の審査を受ける。
5. 許可が下りたあとに、所有権移転登記と引渡しを行う。

転用を前提として売る場合の基本的な流れ

1. 農地の区分と、転用できる可能性を確認する。
2. 農振除外（後述）や、他の法令の手続きが必要かを確認する。
3. 転用計画と買主候補を整理する。
4. 売買契約を結び、売主と買主が共同で農地法第5条の許可申請を進める。
5. 許可が下りたあとに、決済・所有権移転・転用工事を行う。

南城市の申請スケジュール（転用の場合）

南城市では、農地の転用（農地法4・5条）について、次のスケジュールが示されています（出典：南城市「農地の転用（農地法4・5条）」）。

1. 毎月10日（閉庁日の場合は翌開庁日）までに、農業委員会事務局の窓口へ必要書類をそろえて申請する。
2. 毎月おおむね25日（月により前後します）に開かれる農業委員会総会で、申請内容が審議される。
3. 許可の要否が決定され、許可書（不許可の場合は不許可通知書）が交付される。

これは転用（4・5条）についての案内です。農地として売る場合（3条）の受付や審査の日程は、農業委員会事務局にご確認ください。

売る前に確認・準備しておきたいこと

手続きに入る前に、ご自身でも確認・準備しておくとよい点があります。状況を把握しておくと、その後の相談がスムーズになります。

転用できるかは「青地」だけで決まらない

農地のなかでも、農業振興地域の農用地区域（いわゆる「青地」）に指定されている農地は、転用の前に「農振除外」（農用地区域から除外する手続き）が必要になることがあります（参考：南城市「農振除外をされる皆様へ」）。

ただし、青地から外れていれば必ず転用できる、というわけではありません。農地は、農用地区域内農地のほか、甲種農地・第1種農地・第2種農地・第3種農地といった区分に分けられ、区分によって転用が認められやすいかどうかが異なります。転用できるかどうかは、こうした区分（立地の条件）に加えて、次のような点を総合的に確認する必要があります（参考：農林水産省「農地転用許可制度について」）。

• 道路への接し方や、排水の計画
• 周辺の農地への影響
• 転用の目的や面積の妥当性
• 資力（資金）や、事業を実現できる見込み
• 建築・開発・文化財・森林、沖縄県の赤土等流出防止条例など、他の法令や条例の確認

転用の可否は、一つの条件だけで決まるものではありません。ご自身の農地が転用できそうかは、南城市農業委員会にご相談ください。

農地が売りやすいケース・売りにくいケース

同じ農地でも、条件によって売りやすさは変わります。次のような点は、価格や売却にかかる期間、買い手の範囲に影響することがあります。

条件が整いにくい場合でも、「売れない」と決まるわけではありません。売り方の工夫や、買い手の探し方によって進められることもあります。まずは現状を整理することが第一歩です。なお、境界がはっきりしない場合は、その点も含めて相談先に伝えておくとスムーズです。境界の考え方や対処法については、境界が分からない土地の売却の進め方もあわせてご覧ください。

相談前に準備するとよい資料

相談の際に、次のような資料が手元にあると、話がスムーズです。すべてが必須ではありませんので、お持ちの範囲で構いません。

• 固定資産税の納税通知書、または名寄帳
• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 農地の場所が分かる地図
• 相続関係が分かる資料（相続した農地の場合）
• 過去の測量資料
• 現況の写真

誰に相談すればよい？（役割分担）

農地の売却は、複数の窓口が関わります。役割を知っておくと、迷いにくくなります。

• 南城市農業委員会：農地法の許可・届出や、農地の転用に関する手続きの窓口です。農地の区分や転用の可能性の相談先でもあります。
• 不動産会社：売却全体の相談窓口です。売り方の整理や、買い手探し、必要な専門家への橋渡しを行います。
• 行政書士：農地転用許可申請など、行政手続きの書類作成を代行できます（対応範囲は各事務所により異なります）。
• 司法書士：所有権移転登記や、相続した農地の相続登記を担当します。
• 税理士：農地を売ったときの税金（譲渡所得税など）の判断や申告を担当します。

どこから手をつけてよいか分からないときは、売却の窓口となる不動産会社に状況を伝え、そこから必要な専門家や農業委員会につないでもらう流れが分かりやすいでしょう。

まとめ｜農地は手続きを押さえれば売れる

農地は自由に売れるわけではありませんが、手続きを押さえれば売却を進められます。大切なのは、許可を飛ばさず、正しい順序で進めることです。

次の一歩として、次のことを整理してみてください。

1. 農地として売るか、転用を前提に売るかの方向性を考える。
2. 登記事項証明書・公図などを取り寄せ、地目・面積・名義を確認する。
3. 農地の区分や転用の可能性、手続きについて、南城市農業委員会に相談する。

農地を売ることだけが正解とは限りません。当面は貸す、農地として活用するといった選択肢もあります。ご自身の事情に合わせて、納得のいく方法を選んでいただければと思います。

よくある質問（FAQ）

農地はそのまま宅地として売れますか。

農地のまま、直ちに宅地として利用できる土地として引き渡すことはできません。宅地や駐車場などへの転用を目的として売買する場合は、原則として農地法第5条の許可が必要です。転用ができるかどうかは農地の区分や場所によって異なるため、南城市農業委員会にご確認ください。

農地法の許可が下りる前に売買契約を結べますか。

農地法の許可が得られることを条件として売買契約を結び、許可後に決済や所有権移転を行う方法があります。一般に「停止条件付き契約」などと呼ばれます。ただし、許可が下りる前に、所有権移転登記や転用工事を進めることはできません。契約では、許可が得られなかった場合の契約解除、手付金など支払済み金銭の返還、許可申請への協力、許可を取得する期限などを、あらかじめ取り決めておくと安心です。契約条項の詳細は案件によって異なるため、不動産会社や専門家にご確認ください。

相続した農地でも売れますか。

売却を検討できます。ただし、名義が先代のままの場合は相続登記などの整理が必要です。農地の相続には農業委員会への届出が求められる場合もあるため、南城市農業委員会にご確認ください。

手続きにはどれくらい時間がかかりますか。

案件によって異なります。南城市では、転用（4・5条）について、毎月10日までの申請分をおおむね25日の総会で審議する流れとされています（出典：南城市「農地の転用（農地法4・5条）」）。書類の準備期間もかかるため、早めの相談をおすすめします。

参考資料（一次情報）

• 南城市「農地の賃貸借・売買等（農地法3条）」（確認日：2026-07-21）／農地として売る場合の許可・第3条の許可要件・下限面積要件の廃止
• 南城市「農地の転用（農地法4・5条）」（確認日：2026-07-21）／転用の定義、4条・5条、手続きの流れ・スケジュール、無効・原状回復
• 南城市「農振除外をされる皆様へ」（確認日：2026-07-21）／農用地区域（青地）と農振除外の手続き
• 農林水産省「農地転用許可制度について」（確認日：2026-07-21）／農地転用許可制度・農地区分の概要

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。個別の農地によって、必要な手続きや対応は異なります。

• 農地法の許可・届出、農地の区分や転用の可能性については、南城市農業委員会にご確認ください。
• 登記については司法書士に、税金については税理士にご相談ください。
• 農地転用許可申請などの書類作成は、行政書士に相談できます。

制度や取り扱いは変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

著者・情報基準

• 執筆者：株式会社イエリテ
• 執筆日：2026-07-21
• 最終更新日：2026-07-21
• 情報基準日：2026-07-21

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