隣の塀や木が越境している土地は買っても大丈夫？契約前の確認と覚書の考え方

条件の合う土地が見つかって現地を見に行くと、隣の家のブロック塀がわずかに敷地側へ入り込んでいたり、庭木の枝がフェンスを越えて伸びていたりすることがあります。売主からは「昔からこのままです」と言われ、それ以上の説明がないこともあります。

越境が難しいのは、買った瞬間から、その相手方が自分になるためです。今は隣同士で気にしていない状態でも、建物を建てるとき、塀を作り替えるとき、将来売るときに、必ず一度は向き合うことになります。だからこそ、判断は買う前に済ませておきたい部分です。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年9月1日
情報確認日：2026年9月1日

越境がある土地は、買えないわけではありません

越境しているから購入できない、という決まりはありません。判断のために確認したいのは次の3点です。

• 何が、どちらから、どの程度越えているのか：ブロック塀・樹木の枝・屋根や庇・給排水管では、対処の方法も費用の出どころも変わります。自分の土地へ越境されているのか、逆に売主側の物が隣地へ越境しているのかも分けて確認します
• その状態について、書面が残っているか：越境の事実と将来の是正について、売主と隣地との間で覚書が交わされていることがあります。書面がない場合でも口頭の合意が存在する可能性はありますが、その内容や将来の所有者への扱いを確認しにくいため、売主へ過去の経緯を確認します
• 自分の建築計画に支障が出ないか：希望する建物の配置・外構工事・工事車両の動線に影響しないかを、設計を担当する方に見てもらいます

このうち、契約前に特に動かしやすいのは、越境をどう是正するか、その状態をどの条件で引き継ぐかという部分です。越境の事実そのものはすぐには変わりませんが、誰が・いつまでに・どの費用で是正するかは、契約の前であれば話し合いの対象にできます。引渡しを受けた後では、買主が隣地と直接交渉することになります。

越境物の事実確認・測量・建築計画への影響の確認も、契約前に済ませておきたい項目です。

土地探し全体の進め方は南城市・沖縄県南部で家を建てる土地の探し方、購入前の現地・役所確認の全体像は土地を買う前に確認することで扱っています。この記事は、そのうち越境に絞って見ていきます。

越境とは、隣の所有物が境界線を越えている状態です

民法第207条は、土地の所有権は法令の制限内において「その土地の上下に及ぶ」と定めています。土地の権利は地面の表面だけでなく、その上の空間と地中にも及ぶという考え方です。

つまり越境とは、他人の所有物が自分の所有権の範囲に入り込んでいる状態にあたります。上空を越える枝や屋根も、地中を通る配管も、同じ問題として扱われます。

ただし、越境しているというだけで、ただちに違法だとか、当然に撤去されるという話にはなりません。隣同士の合意で認められている場合もあれば、後で触れる時効の問題が絡む場合もあります。買主が知りたいのは違法かどうかよりも、購入後に自分が何を引き受けるのかという点です。

越境物としてよく見かけるのは、次のようなものです。

• ブロック塀・石積み・フェンスなどの外構
• 庭木の枝や根
• 屋根・庇・雨樋などの建物の一部
• 給排水管などの地中の設備

なお、売主側から見た越境物の扱い（売却できるか、どう是正するか）は越境物がある土地は売却できる？沖縄で確認したいことと3つの対処法で整理しています。

買う前に確認したい4つのこと

現地で越境らしきものを見つけたら、次の4点を順番に確認します。どれも契約前でなければ聞きにくくなる項目です。

1. 越境物の所有者と、越えている位置

まず、その塀や木が誰の所有物なのかを確認します。境界線上に共同で設置された塀なのか、隣地の中に建てられた塀が傾いて越えてきているのかで、話し合う相手も費用の考え方も変わります。

位置については、境界標の有無と、資料上の境界線に対してどのくらい越えているのかを確認します。境界そのものが確定していない土地では、越境かどうかの判断も定まりません。その場合は境界が確定していない土地は買っても大丈夫？の順序で、先に境界の状態を確かめます。

隣地の所有者は、法務局で登記事項証明書を取得して確認する方法があります。

2. 覚書などの書面が残っているか

売主と隣地との間で、越境の事実を確認し、将来の建替え時に是正することなどを定めた覚書が交わされていることがあります。ある場合は、内容を必ず読ませてもらいます。

書面がない場合でも、売主と隣地との間に口頭の合意が存在する可能性はあります。契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式は必要とされていません（民法第522条第2項）。

ただし、口頭の合意は、その内容・成立した時期・当事者・将来の所有者への扱いを、後から確認したり証明したりすることが難しくなります。「今まで問題になっていない」という事実だけで判断せず、売主へ過去の合意の内容と経緯を確認し、必要な内容は引渡し前に書面にしておくほうが安全です。

3. 建築計画への影響

越境物が、希望する建物の配置や外構工事に支障しないかを確認します。この点は法令で一律に決まっているものではなく、候補地ごとに設計者の判断が必要になる部分です。図面ができる前でも、越境の位置と大きさを伝えて相談しておくと、後戻りが少なくなります。

4. 安全性のリスク

隣地のブロック塀が古い場合、越境の是正とは別に、倒壊の危険がないかという問題があります。こちらは次の章で詳しく見ます。

隣の木の枝や根は、自分で切ってよいのか

樹木については、民法第233条が具体的に定めています。2023年4月1日に施行された改正で、枝の扱いが変わった部分です。

対象	できること	根拠
隣地の竹木の枝	竹木の所有者に切除させることができる	民法第233条第1項
隣地の竹木の根	自分で切り取ることができる	民法第233条第4項

つまり、根は自分で切ってよいのに対して、枝は原則として、まず所有者に切ってもらうよう求める形になります。

そのうえで、次のいずれかに当てはまるときは、土地の所有者が自分で枝を切り取ることができると定められています（第233条第3項）。

1. 竹木の所有者に切除するよう催告したのに、相当の期間内に切除されないとき。
2. 竹木の所有者が分からない、または所在が分からないとき。
3. 急迫の事情があるとき。

1号の「相当の期間」の長さは、条文には書かれていません。法務省の改正解説をもとにした自治体の案内では、枝を切り取るための時間的な猶予を与える趣旨であり、事案によるものの、枝が数本越境している程度であれば基本的には2週間程度が一つの目安と説明されています（参考：東京都福生市「民法第233条（越境した竹木の枝の切除及び根の切取り）が改正されました」）。法律で2週間と決まっているわけではありません。

切除にかかる費用を誰が負担するかについても、民法第233条に定めはありません。同じ解説では、枝の越境が土地所有権を侵害していることや、土地所有者が切り取ることで竹木の所有者が本来負う切除義務を免れることを踏まえ、基本的には竹木の所有者へ請求できると考えられると整理されています（民法第703条・第709条）。実際に請求できるか、いくら請求できるかは個別の事情によります。

枝を切るために隣地へ立ち入る必要がある場合は、民法第209条第1項第3号により、必要な範囲内で隣地を使用することができます。ただし、次の条件がついています。

• 住家に立ち入るには、居住者の承諾が必要です（同条第1項ただし書）
• 使用の日時・場所・方法は、隣地の所有者と隣地を現に使用している人のために損害が最も少ないものを選ばなければなりません（同条第2項）
• 目的・日時・場所・方法を、あらかじめ隣地の所有者と隣地使用者へ通知します。あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく通知することで足ります（同条第3項）
• 隣地の所有者や隣地使用者に損害が生じたときは、償金を請求されることがあります（同条第4項）

権利があるから自由に立ち入ってよい、という規定ではありません。目的の範囲・進め方・事前の連絡まで含めた決まりだと考えてください。

なお、この隣地使用権は土地の所有者に認められるものです。購入前の買主はまだ所有者ではないため、自分の権利として隣地へ立ち入ることはできません。契約前の調査は、売主側の協力を得て行うことになります。

隣のブロック塀が古いときに考えておくこと

沖縄では住宅の外構にコンクリートブロックが使われており、隣地との境がブロック塀になっている土地があります。築年数が経った塀では、越境よりも安全性のほうが判断に影響することがあります。

補強コンクリートブロック造の塀については、建築基準法施行令第62条の8が構造の基準を定めています。主な内容は次のとおりです。

• 高さは2.2m以下とすること
• 壁の厚さは15cm（高さ2m以下の塀は10cm）以上とすること
• 長さ3.4m以下ごとに控壁を設けること（径9mm以上の鉄筋を配置し、基礎の部分で壁面から高さの5分の1以上突出したもの）
• 基礎の丈は35cm以上、根入れの深さは30cm以上とすること

ただし、国土交通大臣が定める基準に従った構造計算で安全が確かめられた場合は、この限りではないとされています（同条柱書ただし書）。また、建てられた時期によって適用関係が異なることがあり、基準に合っていないように見えるからといって、直ちに撤去義務があると判断することはできません。個別の建物・塀の扱いは、建築士や特定行政庁へご確認ください。

倒壊などで損害が生じた場合の責任については、民法第717条第1項が、工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者が賠償責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が賠償しなければならないと定めています。占有者には注意を尽くした場合の免責が置かれていますが、所有者にはその免責が置かれていません。

したがって、隣地の塀であればその占有者・所有者の側の問題になります。一方で、境界線上に共同で設けられた塀のように、購入後に自分も所有者・占有者の側に立つ可能性がある場合は、扱いが変わります。どちらの所有物なのかを確認しておく理由は、ここにもあります。

沖縄県は、既設のブロック塀・組積造の塀について安全点検を呼びかけており、点検のパンフレットや調査方法の案内を公開しています（出典：沖縄県「建築物の既設の塀（ブロック塀や組積造の塀）の安全点検について」。2024年1月11日更新）。県のページでは、ブロック内部の診断にあたっては建築士や専門工事業者へ相談するよう案内されています。

契約前に、越境の扱いをどう決めておくか

越境の内容が分かったら、次は契約でどう扱うかです。ここが買主にとっていちばん動かせる部分になります。

越境の覚書について

実務では、越境の事実を相互に確認し、将来の建替えや作り替えの際に是正すること、その費用の負担、所有者が変わったときの引継ぎなどを定めた覚書が交わされることがあります。

ただし、この覚書は法令で義務づけられた書面ではなく、様式が決まっているものでもありません。当事者間の合意として機能するもので、効力の範囲は内容によります。「所有者が変わった場合は承継する」という文言があるだけで、将来のすべての所有者へ当然に同じ効力が及ぶとは限りません。次の所有者へ引き継がれるかどうかは、覚書の定め方と引継ぎの方法によります。

そのため、覚書があること自体で安心せず、次の点を読んで確認します。

• 当事者は誰か（いつ、誰と誰の間で交わされたものか）
• 対象となる土地はどこか
• 越境しているのは何か
• 越境の位置と範囲がどう書かれているか
• 現状のままにしておく期間の定めがあるか
• 是正する時期の定め方（建替え時なのか、期限を切っているのか）
• 費用を誰が負担すると書かれているか
• 所有者が変わったときの承継の方法が書かれているか

法的な拘束力や、将来その土地を取得する人への効力まで判断が必要な場合は、弁護士へご確認ください。

覚書がない場合は、売主から隣地へ働きかけてもらい、引渡しまでに取り交わせるかどうかを相談します。覚書のほかに、引渡しまでに越境物を撤去することを売買契約の条件にする方法もあります。境界の調整や土地の一部の譲渡、売買の対象範囲の変更のために分筆を検討するケースもありますが、測量・分筆登記・隣地との合意に加えて、敷地面積・接道・建築計画への影響まで確認が必要です。分筆すれば越境が解消するという単純な話ではありません。土地家屋調査士・司法書士・建築士へ確認しながら進めます。

重要事項説明ではどこまで説明されるのか

宅地建物取引業法第35条第1項は、宅建業者が契約前に説明すべき事項を号ごとに列挙しています。この中に「越境」という項目そのものは置かれていません。

一方、同法第47条第1号ニは、宅地・建物の形質、現在または将来の利用の制限などのうち、相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項について、故意に事実を告げず、または事実と異なることを告げる行為を禁止しています。越境の状況は、これに当たり得る事項です。

つまり、「法定の説明項目に入っていないから説明しなくてよい」ということにはなりません。ただし、買主の側から具体的に確認しておくほうが確実です。

引渡し後に判明したときの扱い

引き渡された土地が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合、買主は目的物の修補などの追完を請求することができます（民法第562条第1項）。関連する規定により、代金の減額・損害賠償・契約の解除が問題になることもあります。

種類・品質の不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主へ通知しなければ、原則として請求ができなくなります（民法第566条本文）。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、この期間の制限は適用されません（同条ただし書）。

この1年は、不適合を通知するための期間の規定です。実際に権利を行使する場面では消滅時効など別の期間も関係するため、問題が分かったら期限ぎりぎりまで待たず、早めに専門家へご確認ください。

越境が契約の内容に適合しないと評価されるかどうかは、契約書や重要事項説明で越境がどう扱われていたかによる個別の判断になります。契約時に越境の存在が示され、それを了解して購入した場合には、不適合とは評価されにくい方向に働きます。

また、担保責任を負わない旨の特約が置かれることがありますが、売主が知りながら告げなかった事実については、その特約があっても責任を免れることはできません（民法第572条）。

免責や責任を制限する条項を読むときは、売主が個人などなのか、宅建業者が自ら売主になるのかでも、適用されるルールが変わります。宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買では、種類・品質に関する契約不適合を担保すべき責任について、民法第566条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされています（宅地建物取引業法第40条第1項）。同項では、民法第566条に規定する期間を引渡しの日から2年以上とする特約をする場合が例外とされています。これに反する特約は無効とされています（同条第2項）。

ただし、これは「売主が宅建業者なら、あらゆる越境について必ず2年間責任を負う」という意味ではありません。そもそも越境が種類・品質に関して契約の内容に適合しないと評価されるかどうかは、契約書・説明の内容・越境の性質による個別の判断になります。実際にどう扱われるかの判断は、弁護士へご確認ください。

越境を放置すると、どうなるのか

「今のところ問題は起きていないので、そのままでよいのでは」と考える場面もあります。放置した場合に何が起こり得るかを整理しておきます。

まず、越境されている側は、所有権にもとづいて是正を求め得ると解されています。ただし、求めれば必ず撤去が認められるというものではありません。越境の程度、撤去にかかる負担、これまでの経緯などによって、結論が変わることがあります。

次に、長期間そのままにした場合、越境している部分の土地について、民法第162条の取得時効が問題になることがあります。同条は、20年間（占有を始めた時に善意無過失であれば10年間）、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得すると定めています。

もっとも、時間が経てば自動的に土地を失うというものではありません。「所有の意思をもって」占有していたかどうかなどの要件があり、時効を主張する側の援用も必要になります（民法第145条）。越境の事実だけで結論が決まるものではないため、実際の判断は弁護士へご確認ください。

放置の一番の問題は、権利が失われることよりも、判断を先送りした状態で次の代へ引き継がれ、経緯を知る人がいなくなることにあります。書面を残しておく意味は、ここにもあります。

建築計画と住宅ローンへの影響は、候補地ごとに確認します

買主から質問を受けることがある2点ですが、いずれも一般化して説明できる公的な資料は確認できませんでした。

建築確認・敷地面積の扱いについては、越境があるとどう扱われるかを一律に定めた法令・公的資料を確認できていません。希望する建物が計画どおり建てられるかどうかは、設計を担当する建築士や、確認検査機関への確認が必要です。

住宅ローンの担保評価についても、金融機関ごとの審査基準は公表されていないため、越境がある土地の扱いを一般化することはできません。融資の相談をする段階で、越境の状況を伝えて確認してください。

土地の価格以外にかかる費用の全体像は、南城市・沖縄県南部で安い土地を買う前にで整理しています。

南城市・沖縄県南部で確認しておきたいこと

越境そのものについて、沖縄県・南城市に固有の条例や特別な取り扱いは確認できませんでした。民法・建築基準法令の全国共通のルールで判断することになります。

そのうえで、地域の事情として次の点を確認しておくと、判断がしやすくなります。

• ブロック塀の状態：沖縄県が既設の塀の安全点検を呼びかけています。隣地の塀が古い場合は、越境の幅よりも塀の状態のほうが判断に影響することがあります
• 塀の撤去・改修に関する補助制度：南城市に該当する制度があるかどうかは今回確認できませんでした。必要な場合は南城市の担当課へ直接お問い合わせください
• 隣地の所有者の状況：相続を経て所有者が複数になっていたり、県外に住んでいたりすると、覚書の取り交わしに時間がかかることがあります。契約から引渡しまでの日程を決める前に、見通しを確認しておきます

高低差や擁壁を伴う土地では、越境とは別の確認が必要になります。詳しくは擁壁や高低差のある土地は買っても大丈夫？をご覧ください。

誰に、何を聞くか

越境の話は、確認する相手が分かれます。整理すると次のとおりです。

確認する相手	聞くこと
売主・仲介する不動産会社	越境の内容、覚書の有無と内容、隣地との経緯、引渡しまでに取り交わせるか
土地家屋調査士	境界の位置、越境の範囲の測量、境界標の確認
建築士・住宅会社	希望する建物の配置と工事への影響、外構計画
弁護士	是正請求や時効の見通し、契約条項の効力についての判断
金融機関	越境がある状態で融資の相談ができるか
南城市の担当課・特定行政庁	塀に関する補助制度の有無、建築基準法令上の取り扱い

いきなり全部を回る必要はありません。まず売主・仲介会社へ越境の内容と覚書の有無を確認し、その回答を持って建築士へ相談する、という順番で進められます。

よくあるご質問

越境がある土地の購入で、ご相談の際にお受けする質問をまとめました。

越境されている土地を買っても、隣の人とすぐに揉めることになりませんか。

越境があること自体が争いを意味するわけではありません。判断の材料になるのは、越境の内容よりも、売主と隣地との間でこれまでどのように扱われてきたかです。話し合いができている関係であれば、覚書の取り交わしも進みやすくなります。

覚書がある土地なら、そのまま買って問題ないですか。

内容を読んでから判断してください。覚書は法令で様式が決まった書面ではないため、是正の時期・費用負担・所有者が変わった場合の扱いが書かれていないこともあります。書かれていない部分は、契約前に売主へ確認する項目になります。

自分の土地から隣へ越境している場合はどうなりますか。

購入後は、越境している側の当事者が自分になります。将来の建替えや外構の作り替えの際に是正することを求められる可能性があるため、買う側から見ても確認が必要な項目です。取り決めの書面化は、越境されている場合と同じく引渡し前に行っておきます。

越境している部分の分だけ、価格を下げてもらえますか。

法律で決まっているものではなく、話し合いによります。価格の調整で済ませるのか、是正の取り決めをするのかは、越境の内容と隣地の状況によって変わります。価格だけを下げて取り決めを残さないと、買主が交渉を引き継ぐことになります。

給排水管が隣地を通っている、または通されている場合も同じ考え方ですか。

確認すべき相手と内容が変わります。地中の設備は現地で見えないため、図面と現況の両方を確認する必要があります。工事や修繕の際に隣地の協力が必要になることもあるため、越境と同様に、契約前の取り決めの対象になります。

隣の木の枝が伸びてきたら、引っ越してすぐ切ってよいですか。

まず所有者へ切除を求めるのが原則です。民法第233条第1項は、竹木の所有者に切除させることができると定めており、自分で切り取れるのは、催告しても切除されないときなど、同条第3項に定める場合に限られます。根については、同条第4項により自分で切り取ることができます。

まとめ

越境がある土地は、買えない土地ではありません。判断が難しくなるのは、越境という一言に、庭木の枝から古いブロック塀まで、性質の違うものが含まれているためです。

まず、何がどちらから越えているのかを分けて確認します。そのうえで、覚書などの書面が残っているか、建築計画に支障しないか、隣地の塀の安全性に問題がないかを見ていきます。樹木の枝と根については民法に具体的な定めがありますが、塀や配管には同じ規定は使えません。

次に行うこととしては、売主・仲介会社へ「越境物の所有者・越えている位置・覚書の有無」の3点を確認してください。そのうえで、越境の位置と大きさを設計を担当する方へ伝え、建物の計画に影響しないかを見てもらいます。ここまで揃えば、買付を入れるかどうか、価格や引渡し条件をどう詰めるかの材料になります。

そして、取り決めができたら、引渡し前に書面にしておきます。引渡し後は、買主自身が隣地との当事者になります。

参考資料（法令・公的資料）

• 民法（第145条、第162条、第207条、第209条、第233条、第522条第2項、第562条、第566条、第572条、第703条、第709条、第717条）
• 宅地建物取引業法（第35条第1項、第40条、第47条第1号）
• 東京都福生市「民法第233条（越境した竹木の枝の切除及び根の切取り）が改正されました」（法務省の改正解説にもとづく案内。2026年9月1日確認）
• 建築基準法施行令（第62条の8）
• 沖縄県「建築物の既設の塀（ブロック塀や組積造の塀）の安全点検について」（2024年1月11日更新）

※法令・制度は変更されることがあります。本記事は2026年9月1日時点で確認した内容です。

ご利用にあたって

この記事は一般的な情報を整理したものであり、個別の土地についての法的・技術的な判断を示すものではありません。越境の位置や範囲の測量は土地家屋調査士、権利関係や契約条項の判断は弁護士、登記手続きは司法書士、塀や建物の計画は建築士が扱う領域です。実際のご判断にあたっては、それぞれの専門家および所管窓口へご確認ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の土地について、地域事情や土地の条件を踏まえてご提案します。