南城市・沖縄県南部で安い土地を買う前に｜造成・擁壁・上下水道の引込で総額が変わるケースと確認手順

土地探しを続けていると、周辺より明らかに安い区画に出会うことがあります。眺めが良く面積も広いのに、価格は抑えられています。その理由が「売主の事情」なのか「その土地に建てるための条件」なのかで、購入後にかかるお金はまったく違うものになります。

当社へ寄せられるご相談でも、土地の価格と建物の見積りだけで資金計画を立てていた方が、高低差の処理や進入路の問題で工事費が想定を超え、計画をやり直すことになったケースがありました。土地代は安く買えていたのに、家を建てられる状態にするまでの費用がそれを上回った形です。

南城市・沖縄県南部で建築用地を探している方に向けて、土地代のほかにかかりうる費用の種類と、その裏づけになっている法令・条例、買付を入れる前に確認しておきたい手順を順に見ていきます。扱うのは金額の相場ではなく、「どこを確認すれば、自分の候補地でいくらかかりそうか分かるのか」という部分です。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年08月29日
情報確認日：2026年08月29日

比べるのは土地の価格ではなく、建てられる状態にするまでの総額

安い土地の検討で最初に切り替えたいのは、比較の単位です。

不動産広告に出ている価格は、その土地を取得するための金額です。一方で、家を建てるまでには、土地の取得費のほかに次のような費用がかかる場合があります。

1. 造成・擁壁・地盤に関する工事費（高低差の処理、既存擁壁の補修や築造、残土の処分など）。
2. 上下水道の引込・接続に関する費用（給水装置工事、加入金、排水設備の設置、浄化槽の設置など）。
3. 進入路・接道に関する費用（通路の整備、狭い道路での施工に伴う割増、私道所有者との調整など）。
4. 許可・届出に関する費用と期間（開発許可、盛土規制法の許可、農地転用の許可・届出など）。
5. 解体・伐採・抜根など、着工前に土地を整える費用。

このうち1から3は、同じ面積・同じ地域の土地でも、条件によって金額が大きく変わります。土地Aと土地Bを価格だけで比べても、判断材料としては足りません。

なお、この記事でいう総額は、候補地同士を比べるための「土地代＋土地の条件から生じる追加工事・手続の費用＋建築費」を指しています。購入にあたっては、このほかに登記費用・税金・仲介手数料・融資関係の諸費用もかかります。

買付前に確定できる費用と、幅を持って見込む費用がある

土地代以外の費用は、性質の違う2つに分かれます。

• 買付前に確認して見込める費用：法令や条例で決まっている手続き（許可・届出）の要否、上下水道の本管の有無、加入金の額、接道の状況など。行政の窓口や公表資料で確認できます。
• 買付前には幅を持って見込むしかない費用：地盤の状況に応じた基礎や地盤改良の工事費など。実際に調査してみないと確定しない部分が残ります。

建築基準法施行令第38条第1項では、建築物の基礎は、建築物に作用する荷重及び外力を安全に地盤に伝え、かつ、地盤の沈下又は変形に対して構造耐力上安全なものとしなければならないとされています（出典：建築基準法施行令 第38条）。どのような基礎にするか、地盤改良を行うかは、地盤の調査結果と建物の計画の両方で決まります。土地の価格や見た目、周辺の様子だけで判断できるものではありません。

買付前の段階では、既存の地盤調査資料が残っていないか、周辺で参考にできる情報がないかを、建築を依頼する予定の会社へ確認しておくと、見込みの幅を狭められます。行政調査で分かる法令上の制限と違い、この部分は契約前に金額を確定できないことがあると理解しておいてください。

土地探しの全体の進め方は「南城市・沖縄県南部で家を建てる土地の探し方｜購入前に確認しておきたいポイント」で扱っています。あわせて、現地と役所で何を見るかの手順は「土地を買う前に確認すること｜現地と役所のチェックリスト」にまとめています。

高低差と擁壁は、沖縄県の条例と造成の規制の両方に関わる

沖縄県南部では、道路との間に段差がある土地や、斜面の途中を平らにした土地が見られます。眺望が良く価格も抑えられている一方で、建築の条件が重くなることがあります。

がけに近接する建築には、沖縄県の条例で距離の制限がある

沖縄県の公式FAQでは、土地の高低差が2メートルを超えるがけに近接して建築物を建築する場合の制限が示されています。沖縄県建築基準法施行条例第5条第1項の規定に基づき、がけと建築物との間に、そのがけの高さの1.5倍以上の水平距離を保つ必要があるとされています（出典：沖縄県「建築基準法関係FAQ」）。がけの上に建てる場合も、がけの下に建てる場合も対象になります。

この距離を確保できない土地では、建物の位置や規模を変えるか、擁壁を設けるなどの対応が必要になります。ただし、同条第3項の規定により、建築物の安全上支障がない場合には適用除外できる場合があるとされています。適用除外を受けられるかどうかは敷地ごとの個別判断になるため、候補地の段階で「除外されるはず」と見込んで資金計画を立てることはお勧めしません。

制限の対象になる「がけ」の定義（勾配の要件）については、条例の原文で確認する必要があります。判断が必要な段階では、設計を依頼する建築士や、建築確認の窓口となる特定行政庁へご確認ください。建てられる位置の決まり方や、既存擁壁の記録の確認先、造成に必要な手続の順番までは、擁壁や高低差のある土地は買っても大丈夫？沖縄で購入前に確認したいことで扱っています。

造成工事は、2026年10月1日から沖縄県で盛土規制法の対象になる予定

宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）では、宅地造成等工事規制区域内で行われる宅地造成等に関する工事について、工事主は着手前に都道府県知事の許可を受けなければならないと定められています（出典：宅地造成及び特定盛土等規制法 第12条第1項）。ただし、災害の発生のおそれがないと認められるものとして政令で定める工事は、この限りではないとされています（同項ただし書）。

沖縄県のウェブサイトでは、2026年（令和8年）10月1日に「宅地造成等工事規制区域」および「特定盛土等規制区域」を指定し、盛土規制法の運用を開始する予定と案内されています（出典：沖縄県「盛土規制法」、ページ更新日2026年7月24日、2026年8月29日確認）。

候補地の造成を検討している場合は、次の点が費用と工期に影響します。

• その土地が規制区域に含まれるか（規制区域案は沖縄県が公表しています）。
• 計画している工事が、許可の対象となる規模・内容に当たるか。
• 許可の申請にかかる期間を、着工予定に織り込めているか。

南城市には、県の開発許可とは別に市独自の開発事業許可がある

造成を伴う土地では、都市計画法による沖縄県の開発許可だけでなく、南城市独自の手続きが関わることがあります。南城市は「南城市開発事業手続条例」を定めており、市のウェブサイトでは、次のような区画形質の変更について市の許可申請が案内されています（出典：南城市「南城市開発事業許可申請について」、2026年8月29日確認）。

• 1,000平方メートル以上3,000平方メートル未満の土地における区画形質の変更。
• 風致地区では、500平方メートル以上3,000平方メートル未満の土地における区画形質の変更。
• 1,000平方メートル未満でも、隣接地との高低差が1メートル以上生じる区画形質の変更。

3,000平方メートル以上の一団の土地については、都市計画法・沖縄県県土保全条例・盛土規制法に基づく沖縄県側の許可が問題になると案内されています。つまり「開発許可は県だけ」ではありません。住宅1棟分の広さの土地でも、道路や隣地との間に1メートル以上の高低差が生じる造成を計画すると、市の手続きの対象になる可能性があります。

市のページでは、審査のポイントとして、建築可能な用途か、道路に接しているか、擁壁やのり面が適切か、排水計画が適切かが挙げられており、手数料も定められています（自己の居住用で0.1ヘクタール未満は8,600円）。許可の要否は、工事そのものの費用だけでなく、申請のための設計・書類の費用と、審査にかかる期間にも影響します。

該当するかどうかは、土地の面積・計画する造成の内容・区域の指定によって変わります。候補地と造成の計画が具体的になった段階で、南城市都市計画課へ確認してください。

土砂災害警戒区域に指定されているかも確認する

斜面に近い土地では、がけ条例とは別に、土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の指定があるかどうかも確認しておきたい点です。沖縄県は、南城市内の急傾斜地の崩壊に関する指定状況を告示ごとに公表しています（出典：沖縄県「土砂災害警戒区域等の指定状況（南城市）」、2026年8月29日確認）。

土砂災害特別警戒区域では、居室を有する建築物について、土砂災害防止法第25条により、建築基準法の建築確認などの規定が適用されます（出典：土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 第25条）。

構造そのものの基準は、これとは別に定められています。沖縄県は、この区域内に居室を有する建築物について、建築基準法施行令第80条の3に定める構造方法に適合させる必要があると案内しています。土砂災害の発生原因となる自然現象により想定される衝撃に対して、安全なものとするためです（出典：沖縄県「土砂災害特別警戒区域内における居室を有する建築物」、2026年8月29日確認）。

どのような構造方法になるか、対策の工事が必要かは、指定の対象となっている自然現象・想定される力の大きさ・建物の計画によって変わります。区域内だから一律にこの構造になる、という決まり方ではありません。指定の有無は沖縄県の公表資料や市の窓口で確認し、構造や費用への影響は設計を依頼する建築士・確認機関へご確認ください。

既存の擁壁がある土地は、そのまま使えるとは限らない

すでに擁壁が築かれている土地は、一見すると造成が済んでいるように見えます。ただし、その擁壁が現在の基準に照らして安全性を確認できるかどうかは別の問題です。築造時の検査済証などの資料が残っていない場合、建築計画のなかで安全性の確認を求められ、補強や築造替えが必要になることがあります。

売主側から見た擁壁の扱いは「擁壁のある土地は売れる？既存不適格擁壁と検査済証がない場合の注意点」、がけ地の評価については「崖地の土地は売却できる？がけ条例・盛土規制法と査定への影響」で詳しく扱っています。買う側でも、確認する対象は共通しています。

上下水道は、前面道路の状況で費用が変わることがある

高低差と並んで、価格に反映されやすいのが上下水道の整備状況です。地図や現地を見ただけでは分からないため、確認先を知っているかどうかで差が出ます。

水道は、本管の位置と加入金の両方を確認する

水道を使うには、配水管（本管）から敷地へ引き込む給水装置工事が必要です。水道法では、水道事業者が指定した指定給水装置工事事業者の施行を給水の条件とすることができると定められており（出典：水道法 第16条の2）、工事は市町村が指定した事業者が行います。

費用は次の2つに分けて考えると整理しやすくなります。

• 引込工事そのものの費用：本管からの距離、道路の舗装の状態、必要な口径によって変わります。前面道路に本管がない場合は、本管の延長が必要になることがあります。
• 水道加入金：南城市では、南城市給水条例第30条第1項に基づき、口径別の水道加入金が定められています。市の公表資料によると、口径20ミリメートルの場合は加入金38,500円で、これに審査手数料750円と検査手数料750円が加わります。口径を増径する場合は、増径前後の加入金の差額が徴収されます（出典：南城市「水道加入金一覧表」、2026年8月29日確認）。

前面道路に配水管がない場合の本管延長について、費用の負担がどう区分されるかは、南城市が公開している資料では確認できませんでした。候補地が決まった段階で、南城市の水道担当課へ直接確認することをお勧めします。確認するのは「前面道路に配水管があるか」「ない場合、延長は誰の負担か」「引込管が既にある場合、その口径と位置」の3点です。

下水道は、供用開始区域かどうかで設備が変わる

下水道法では、公共下水道の供用が開始された場合、その土地の下水を公共下水道に流入させるために必要な排水設備を、遅滞なく設置しなければならないとされています（出典：下水道法 第10条第1項）。供用開始区域内であれば接続が必要になり、区域外であれば浄化槽などによる処理が必要になります。設置する設備が変わるため、費用も変わります。

南城市が公表している下水道接続工事補助金のページでは、公共下水道の区域として佐敷地区、集落排水処理施設の区域として知念・玉城・大里地区という区分が示されています。ただし、地区名が挙がっていることと、その地区のどこでも接続できることは同じではありません。同じ地域のなかでも下水道管が入っていない場所があります。候補地ごとに、供用開始区域に含まれるか、前面道路に管が入っているか、接続できる位置かの3点を、市の下水道担当課で確認してください。

なお南城市では、浄化槽や汲み取り便所を廃止して下水道へ接続する工事に対する補助金が年度ごとに案内されていますが、2026年度（令和8年度）の制度では新築建物の工事は対象から除かれています（出典：南城市「令和8年度下水道接続工事補助金事業」、2026年8月29日確認）。既存の建物を取得して接続する場合の制度であり、これから土地を買って新築する資金計画では、この補助金を前提にしないでください。

他人の土地を通さないと引き込めない場合の考え方

奥まった土地や旗竿地では、他人の土地を通らないと水道やガスを引き込めないことがあります。この場合、民法により、他の土地に設備を設置し、または他人が所有する設備を使用しなければ電気・ガス・水道水の供給などの継続的給付を受けられないときは、必要な範囲でその設置・使用ができるとされています（出典：民法 第213条の2）。引込みの経路も含めて、旗竿地そのものを買うかどうかを判断する手順は旗竿地を買う前に｜路地状部分の幅・敷地面積・引込みの確認で扱っています。

この規定は、所有者の承諾を得ることを法律上の要件としているものではありません。承諾がないことが、そのまま「引き込めない」という結論になるわけではないという点は、押さえておいてよい部分です。

一方で、条文は要件と手続きを定めています。設置・使用は必要な範囲にとどめ、損害が最も少ない場所・方法を選ぶこと（第2項）、あらかじめ目的・場所・方法を通知すること（第3項）が求められ、設置により生じた損害には償金の支払義務があります（第5項）。他人の土地を一時的に使用する場合の規律もあります。

また、権利があるからといって、相手が応じないまま工事を進められるわけではありません。話し合いがつかない場合には、法的な手続きが必要になることがあります。権利があることと、工期どおりに工事が進むことは別だと考えてください。

買付の前に確認したいのは、次の点です。

• 引込の経路が誰の土地を通るのか。
• 既存の承諾書・覚書があるか（書面がある土地は、実務上は進めやすくなります）。
• 書面がない場合に、民法第213条の2の適用が問題になる状況かどうか。

これらは、仲介する不動産会社や設備の工事事業者へ確認し、権利関係の判断が必要になる場合は弁護士へご相談ください。なお、公道を掘る場合に必要となる道路管理者の許可は、ここで扱った私有地上の権利とは別の手続きです。

接道と進入路の問題は、建築の可否だけでなく工事費にも影響する

接道は、建てられるかどうかの話として語られがちですが、実際には工事のしやすさを通じて費用にも影響します。

先に、候補地が都市計画区域内かどうかを確認する

建築基準法の接道義務やセットバックの規定（同法第42条・第43条などの集団規定）は、原則として都市計画区域・準都市計画区域の内側で問題になります。候補地がその区域内かどうかを先に確認しておくと、そのあとの確認が整理しやすくなります。

沖縄県の案内によると、南城都市計画区域は区域区分を定めていない都市計画区域（非線引き都市計画区域）です。一方で、南城市内でも奥武島・久高島は都市計画区域として指定されていない区域とされています（出典：沖縄県「南部圏域の都市計画」、2026年8月29日確認）。都市計画区域外では、接道義務がそのまま適用されない場合があります。区域の別は、南城市都市計画課で確認できます。

接道の要件を満たしているかを確認する

都市計画区域内では、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないとされています（出典：建築基準法 第43条第1項）。ここでいう道路は、同法第42条第1項各号に該当するもの（幅員4メートル以上の道路法上の道路や位置指定道路など）です。

要件を満たさない場合でも、第43条第2項第1号の認定、または同項第2号の許可（周囲に広い空地があるなどの条件を満たし、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得た場合）を受けられる場合があります。ただし、これは敷地ごとの個別審査であり、認定・許可を前提に購入を決めるのは避けたほうがよい部分です。

再建築の可否そのものについては「再建築不可の土地は売却できる？接道義務と確認の手順」で、間口が狭い土地については「旗竿地は売却できる？間口・接道義務・通路トラブルの確認ポイント」で扱っています。買主として契約前に何をどの順番で確認するかは「前面道路が狭い土地は買っても大丈夫？沖縄で接道と再建築を確認する手順」をご覧ください。

幅員4メートル未満の道に接する土地は、敷地の一部を使えなくなる

建築基準法第42条第2項では、現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で特定行政庁が指定したものを道路とみなし、その中心線からの水平距離2メートルの線を道路の境界線とみなすとされています。この後退部分（セットバック）は、建築面積や容積率の計算に使えません。

登記上の面積は同じでも、実際に建物を建てられる面積が減るため、価格を面積で割った単価で比べると判断を誤ることがあります。買主として、後退でどれだけ減るのか、後退部分の費用と税金を誰が負担するのかは「セットバックが必要な土地を買う前に｜減る敷地面積と後退部分の費用負担」で扱っています。売る側から見た扱いは「南城市でセットバックが必要な土地を売却するときの注意点」をご覧ください。

なお、幅員4メートル未満の道がすべて第42条第2項の道路になるわけではありません。この規定が問題になるのは、候補地が都市計画区域等の内側にあり、その道が特定行政庁から指定されている場合です。指定がなければそもそも道路に当たらず、建築できない可能性があります。

私道は、法律上の道路であることと掘削できることが別

前面道路が私道の場合、建築基準法上は道路として扱われていても、その土地の所有権は個人や複数の共有者にあります。給排水管を通すために路面を掘る場合、所有者との調整が必要になる場合があります。掘削の承諾をどう確認するか、承諾書がないときに何を根拠にできるかは、私道に接する土地を買う前に｜通行・掘削の承諾と私道持分の確認で扱っています。

重機が入りにくい、資材の搬入に手間がかかるといった事情は、建築の可否には表れませんが、見積りには表れます。現地を見るときは、道路の幅だけでなく、車両が曲がれるか、電柱や側溝の位置が支障にならないかも見ておくと判断材料になります。

私道の確認事項は「私道に面した土地は売却できる？通行承諾・掘削承諾の確認と進め方」で整理しています。

農地・市街化調整区域は、費用よりも時間に影響する

価格が抑えられている土地のなかには、そもそも宅地として使うまでに手続きが必要なものがあります。

農地を農地以外にする目的で売買などにより権利を取得する場合、農地法第5条第1項の許可が必要です。市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届け出ることで許可が不要になります（出典：農地法 第5条第1項第6号）。市街化調整区域や農用地区域では、転用が認められない場合や、別の手続きが必要になる場合があります。

市街化調整区域についても、価格が抑えられている理由になることがあります。ここで補足しておくと、南城都市計画区域は区域区分を定めていない都市計画区域であり、南城市内に市街化調整区域があるという意味ではありません。沖縄県で線引きが行われているのは那覇広域都市計画区域で、糸満市・豊見城市・南風原町・与那原町・八重瀬町などが含まれます。沖縄県南部で土地を探す場合に、市町村によっては関わる制度だとご理解ください。

また、都市計画法では、都市計画区域内での開発行為について、あらかじめ都道府県知事等の許可を受けなければならないとされています（市街化区域では政令で定める規模未満のものを除く。出典：都市計画法 第29条第1項）。造成を伴う土地の取得が開発許可の対象になると、申請と審査の期間が必要になります。南城市域では沖縄県が許可権者となり、那覇市のように市が窓口となる区域もあります。あわせて、規模や高低差によっては南城市独自の開発事業許可も関わるため、県と市の両方を確認してください（前述の「南城市には、県の開発許可とは別に市独自の開発事業許可がある」を参照）。

こうした手続きは、費用そのものより工程に影響します。引渡しから着工までの期間が延びれば、仮住まいの家賃など別の負担が発生することもあります。

畑の売買に関する手続きの流れは「南城市で農地・畑を売りたいときの流れ｜農地法の許可と手続きの進め方」、市街化調整区域で家を建てられるかどうかは「市街化調整区域の土地は買っても家を建てられる？購入前に確認すること」で扱っています。

買付を入れる前に確認する順番

ここまでの内容を、実際の動き方として並べます。

重要事項説明で説明されることと、それだけでは足りないこと

宅地建物取引業法第35条第1項では、宅地建物取引業者が買主に対して次のような事項を説明しなければならないとされています（出典：宅地建物取引業法 第35条第1項）。

• 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で、契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要（第2号）。
• 建物の貸借以外の契約では、私道に関する負担に関する事項（第3号）。
• 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況。これらの施設が整備されていない場合は、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項（第4号）。

インフラが整備されているかどうか、整備されていない場合の見通しと特別の負担については、説明の対象になります。一方で、造成工事にいくらかかるかという見積額や、私道の掘削承諾を実際に取得できるかどうかまでを保証するものではありません。

説明を受ける時期にも注意が必要です。重要事項説明は、多くの場合、買付から契約に近い段階で行われます。候補地を比較している段階では、仲介する会社の担当者へ先に確認しておくことをお勧めします。

建築を依頼する会社に、概算を出してもらってから決める

土地代以外の費用は、建築を担当する会社でなければ見積れない部分が多くあります。造成や擁壁、給排水の引込は、建物の配置や高さの計画と一体で決まるためです。

候補地が絞れた段階で、図面や現地の写真、役所で確認した内容を建築会社へ渡し、概算を出してもらうことをお勧めします。この段階では正確な金額でなくても構いません。数十万円の幅なのか、数百万円の幅なのかが分かるだけでも、買付を入れるかどうかの判断は変わります。

資金の組み立て方は、事前に金融機関へ確認する

造成費や引込費用を住宅ローンに含められるか、土地の決済と建物の着工の間につなぎ融資が必要かは、金融機関や商品によって取り扱いが異なります。公的な資料で一般化できる基準を確認できなかったため、この記事では判断の目安を示していません。候補地を検討する段階で、利用を考えている金融機関へ直接ご確認ください。

よくいただくご質問

候補地を見ている段階でご相談を受けることのある点を整理しました。

更地に見える土地でも、着工前に費用がかかることはありますか。

地中の状態によっては、撤去の費用が発生することがあります。古い建物の基礎やコンクリートガラが残っていた場合や、長く使われていない土地で樹木の伐採・抜根が必要になる場合です。現地で見えている状態と、地中の状態は別に考えてください。売主が把握している情報があるかどうかは、仲介する会社を通じて確認できます。

価格が安いのは、値引き交渉の余地があるということですか。

そうとは限りません。価格が抑えられている理由は、売主の事情による場合もあれば、その土地の条件による場合もあります。条件が理由である場合、価格はすでにその分を織り込んだ水準になっていることがあります。安い理由を先に確認してから、価格の話に進むほうが判断しやすくなります。

隣の区画とほとんど同じ土地なのに、価格が違うのはなぜですか。

接する道路や引込管の状況が、区画ごとに異なることがあるためです。接道の幅、前面道路が公道か私道か、上下水道の引込管の有無、道路との高低差といった条件は、隣り合う区画でも違うことがあります。分譲された時期が違えば、道路の扱いも変わります。区画ごとに確認する必要があります。

建築会社が決まっていない段階でも、費用の見当をつけられますか。

正確な見積りは出せませんが、確認しておく項目を先に整理しておくことはできます。前面道路の幅と種別、上下水道の本管の有無、道路との高低差、土砂災害警戒区域の指定の有無、地目、都市計画区域と区域区分の6点が分かっていれば、建築会社へ相談したときの精度が上がります。地盤については、既存の調査資料が残っていないかもあわせて聞いてみてください。

まとめ

安い土地を検討するときに大切なのは、価格の理由を確認することです。

• 比べるのは土地の価格ではなく、建てられる状態にするまでの総額です。
• 高低差のある土地では、沖縄県建築基準法施行条例のがけに関する制限、2026年10月1日から運用開始が予定されている盛土規制法、土砂災害警戒区域の指定の3つが関わります。
• 造成の内容によっては、沖縄県の開発許可とは別に、南城市独自の開発事業許可が関わることがあります。隣接地との高低差が1メートル以上生じる計画は、面積が小さくても確認が必要です。
• 地盤に関する費用は、調査してみないと確定しない部分が残ります。買付前に確定できる費用と、幅を持って見込む費用を分けて考えます。
• 上下水道は、前面道路の本管の有無と、市町村ごとに定められた加入金の両方を確認します。
• 接道と進入路は、建築の可否だけでなく、工事の進めやすさを通じて費用にも影響します。
• 農地や市街化調整区域では、費用より工程への影響が大きくなります。

次に行うこととしては、候補地の資料を手元に置いたうえで、前面道路の種別と幅、上下水道の本管の位置、道路との高低差、土砂災害警戒区域の指定の有無、地目、都市計画区域と区域区分の6点を確認するところから始めてみてください。この6点が分かると、建築会社や金融機関へ相談したときに話が具体的になります。

参考資料（法令・公的資料）

• 建築基準法 第42条・第43条（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 建築基準法施行令 第38条・第80条の3（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 宅地造成及び特定盛土等規制法 第10条・第12条（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 都市計画法 第29条（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 第25条（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 農地法 第5条（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 民法 第213条の2（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 水道法 第16条の2（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 下水道法 第10条（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 宅地建物取引業法 第35条（e-Gov法令検索、2026年8月29日確認）
• 沖縄県「建築基準法関係FAQ」（2026年8月29日確認）
• 沖縄県「盛土規制法」（ページ更新日2026年7月24日、2026年8月29日確認）
• 沖縄県「土砂災害警戒区域等の指定状況（南城市）」（2026年8月29日確認）
• 沖縄県「土砂災害特別警戒区域内における居室を有する建築物」（2026年8月29日確認）
• 沖縄県「南部圏域の都市計画」（2026年8月29日確認）
• 南城市「南城市開発事業許可申請について」（2026年8月29日確認）
• 南城市「水道加入金一覧表」（2026年8月29日確認）
• 南城市「令和8年度下水道接続工事補助金事業」（2026年8月29日確認）

免責事項

本記事は2026年8月29日時点で確認できた法令・公的資料をもとに、一般的な情報を整理したものです。個別の土地について建築の可否・許可の要否・費用の負担区分を判断するものではありません。法令・制度は改正される場合があり、適用の可否は土地ごとの条件によって異なります。実際の判断にあたっては、建築士・特定行政庁・市町村の担当課・金融機関など、それぞれの窓口へご確認ください。本記事の内容によって生じた損害について、当社は責任を負いかねます。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

南城市や沖縄県南部の不動産について、お困りごとがあればお気軽にご相談ください。