不動産の買取と仲介の違い｜メリット・注意点と選び方【南城市】

不動産会社に売却を相談したところ、「仲介のほかに、当社で買い取ることもできます」と言われて迷った、というご相談をいただくことがあります。

先にお伝えすると、買取と仲介の一番の違いは、買主が誰になるかです。買取では不動産会社そのものが買主になり、仲介では不動産会社が買主を探します。

そして、どちらを選ぶかを決めやすくするのは、「いつまでに売りたいか」と「手元にいくら残るか」の2つです。この記事では、価格・費用・契約上の責任・税金の特例がそれぞれどう変わるのかを、法令の定めを示しながら整理します。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年07月27日
最終更新日：2026年07月27日
情報確認日：2026年07月27日

買取と仲介の違いは「買主が誰か」です

買取と仲介は、売却の方法そのものが違います。契約書に売主の相手方として記載される相手が変わる、と考えると分かりやすくなります。

• 買取：不動産会社が買主として、直接あなたから不動産を買います。売買契約はあなたと不動産会社の間で結びます。
• 仲介：不動産会社は買主を探し、契約をまとめる役割（媒介）を担います。売買契約は、見つかった買主との間で結びます。

主な違いを並べると、次のようになります。

	買取	仲介
買主	不動産会社	探して見つかった買主
引渡しまでの見通し	条件がまとまれば見通しを立てやすい	買主が見つかる時期による
価格の水準	事業に必要な費用や保有リスク、利益を見込んだ提示になる	市場での取引価格に近づきうる
仲介手数料	原則としてかからない（別の会社が仲介に入る場合は発生する）	売買が成立したときに発生する
広告・内覧	行わずに進められる場合がある	買主を探すため通常は行う
測量・解体・残置物の負担	契約条件によって異なる	契約条件によって異なる
売主が負う契約不適合責任	特約で免責とする取り決めができる場合がある	買主との取り決めによる

どちらが優れている方法ということはありません。買取は売却時期の見通しを優先したいとき、仲介は価格を優先して買主を探したいときに検討します。物件の状態や手元に残したい金額によっても、合う方法は変わります。

買取は時期を見通しやすい一方、価格は下がりやすくなります

買取の特徴は、買主を探す工程がないことです。そのぶん時期の見通しは立てやすくなり、価格は市場での取引価格より下がりやすいという関係になります。

買取のメリット

売却を急ぐ事情がある場合に、選択肢として挙がる理由は次のとおりです。

1. 買主を探す期間が不要なため、条件がまとまれば引渡しまでの流れを見通しやすくなります。
2. 不動産会社が直接の買主になるため、媒介ではなく、仲介手数料は原則としてかかりません。
3. 広告やインターネットへの掲載を行わずに進められる場合があり、売却を周囲に知られたくない事情がある方に向くことがあります。
4. 購入希望者の内覧に合わせて室内を整えたり、日程を調整したりする必要がありません。
5. 契約不適合責任（引き渡した不動産が契約の内容に合っていなかった場合の売主の責任）を免責とする特約を結べる場合があります。

買取で注意したいこと

一方で、価格の決まり方と、契約上の立場については確認しておきたいところです。

不動産会社は、再販売・賃貸・改修・土地活用などの事業目的で買い取ります。活用方法は、会社と物件によって異なります。

制度の例を挙げると、宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、一定の改修を行ったうえで個人の自己居住用住宅として再販売する場合には、業者の取得に課される不動産取得税の減額措置が設けられています（適用期限は令和9年（2027年）3月31日。出典：国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」）。これは買取後の活用方法の一つに対応した制度で、すべての買取に当てはまるものではありません。

いずれの活用方法でも、取得時の登記費用や不動産取得税、改修や維持にかかる費用、保有している間の負担が見込まれます。買取価格は、再販売や活用に必要な費用、保有リスク、事業者の利益などを見込んで算出されるため、仲介で想定される成約価格より低い提示になる傾向があります。ただし、物件の状態や市場の状況によって結果は異なります。

もう一つ知っておきたいのが、契約上の立場の違いです。宅地建物取引業法には、不動産会社が「自ら売主となる」売買契約について、買主を保護する規定があります。事務所以外の場所で買受けの申込みをした場合の撤回（いわゆるクーリング・オフ、第37条の2）や、契約不適合責任の特約を買主に不利にできないという制限（第40条）です。

買取では不動産会社が買主の側になりますので、これらの規定は、あなたの側を守るものとしては働きません。売買契約の内容は、ご自身で確認する必要があります。

仲介は価格面で有利になりうる一方、時期は約束できません

仲介は、市場の買主を広く探す方法です。価格の面で有利になりうる一方、売れる時期を約束できないという性質があります。

仲介のメリット

買主を探す範囲が広がることが、仲介の中心的な利点です。

1. 実際に住むことを目的とする買主にも届くため、条件が合えば買取より高い価格で成約する可能性があります。
2. 専任媒介契約・専属専任媒介契約では、レインズ（指定流通機構）への登録が法律で義務づけられており、依頼した会社以外の不動産会社も買主を探せる状態になります（宅地建物取引業法第34条の2第5項）。
3. 売り出し価格は売主が決めます。反応を見ながら価格や条件を見直すこともできます。

仲介で注意したいこと

進め方の性質上、次の点は受け入れる必要があります。

• 売れるまでの期間を約束できません。売買契約が成立しなければ、代金を受け取ることもできません。
• 売買が成立したときは、仲介手数料が発生します。
• 購入希望者の内覧に対応し、価格や引渡し時期の交渉を行う場面があります。
• 引き渡した後に、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任について補足します。民法では、種類または品質が契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、追完の請求や代金の減額、損害賠償、契約の解除ができないと定められています（第566条）。

ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、この期間の制限は適用されません。

契約不適合責任の詳しい仕組みは「契約不適合責任とは？売主が知っておきたい基本と注意点」で説明しています。

費用の違いは、仲介手数料の有無が中心です

売却にかかる費用のうち、買取と仲介で最も差が出るのが仲介手数料です。印紙税や登記費用、税金など共通しやすい費用もありますが、測量・解体・残置物処分などの負担は契約条件によって変わります。

仲介手数料の上限は、国土交通大臣の定めによることとされています（宅地建物取引業法第46条第1項）。売買価格に応じて、依頼者の一方から受け取れる上限は次の割合です（消費税込み）。

• 200万円以下の部分：5.5%
• 200万円を超え400万円以下の部分：4.4%
• 400万円を超える部分：3.3%

価格が800万円以下の宅地・建物については特例があります。令和6年（2024年）6月21日の告示改正により、同年7月1日から、通常の計算による上限とは別に税込33万円（税抜30万円）を上限として受け取れる仕組みが設けられました。この特例を使う場合、不動産会社は媒介契約の締結にあたりあらかじめ説明し、依頼者の合意を得る必要があります（出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」）。

買取では媒介ではないため、この仲介手数料は原則として発生しません。ただし、別の不動産会社が仲介に入って買取業者を紹介する形になる場合は、その会社への仲介手数料が発生します。買取の提案を受けたときは、手数料の有無もあわせて確認してください。

どちらの方法でも共通してかかりやすい費用には、次のようなものがあります。

費用	内容
印紙税	紙の売買契約書を作成する場合に納めます
抵当権抹消登記の費用	住宅ローンが残っている場合に必要です
住所・氏名変更登記の費用	登記上の住所が現住所と違う場合に必要です
相続登記の費用	名義が亡くなった方のままの場合に必要です
譲渡所得税・住民税	売却によって利益が出た場合にかかります

一方、測量費用、建物の解体費用、残置物の処分費用は、どちらが負担するかを契約で取り決めます。買取では現況のまま引き渡す条件になることもあり、負担の分かれ方は提示された内容によって異なります。

税金の特例は、買取でも使えますか

結論からお伝えすると、買主が不動産会社であることを理由に、居住用財産の3,000万円特別控除が使えなくなるわけではありません。

この特例は、自分が住んでいた家屋やその敷地を売った場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる仕組みです。適用できない場合として、国税庁は「特別の関係がある人」への売却を挙げています。具体的には、親子や夫婦、生計を一にする親族、売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などです（出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）。

通常の取引先である不動産会社は、これらに当てはまりません。ただし、前年・前々年にこの特例の適用を受けていないことなど、ほかの要件もあります。

相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除は、要件が細かく定められています。令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋・敷地を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、控除額が1人当たり最高2,000万円になります。

また、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと、または家屋の全部の取壊し等を行ったことが要件とされています（出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。買取で不動産会社が取り壊す予定の場合、この期限に間に合うかどうかが要件の判断に関わります。

適用できるかどうかの判断と申告は、税務署または税理士へご確認ください。相続した空き家の売却については「相続した空き家はどうする？売却・活用の選択肢と3,000万円特別控除」、売却時の税金全般については「不動産を売ったときにかかる税金は？譲渡所得税と3,000万円特別控除の基本」で整理しています。

選ぶときは「期限」と「手取り」で整理します

迷ったときに判断しやすくなるのは、売却の期限を先に決め、そのうえで手取り額を比べるという順番です。

いつまでに売りたいかを先に決める

期限があるかどうかで、選べる方法が変わります。次のような事情がある場合は、時期の見通しが立つことに価値が出ます。

• 相続税の申告・納付期限が近い
• 住み替え先の購入資金として売却代金を充てる
• 転勤や施設への入居で、管理を続けることが難しい
• 老朽化した建物の管理費用や固定資産税の負担を早く整理したい

反対に、はっきりした期限がない場合は、まず仲介で売り出してみて、反応を見ながら判断する進め方もできます。期限が決まっていないまま金額だけを比べると、判断が長引きやすくなります。

手取り額で比べる

比較するときは、提示された金額ではなく、費用を差し引いて手元に残る金額をそろえて見ます。買取なら「買取価格 −（印紙税・登記費用・譲渡所得税など）」、仲介なら「想定される成約価格 − 仲介手数料 −（印紙税・登記費用・譲渡所得税など）」が目安です。

複数の会社に相談することは義務ではありません。ただし、提示の幅と条件の違いが見えるため、判断の材料は増えます。

金額だけを見ると仲介が有利に見えても、売れるまでの期間に管理費用や固定資産税がかかり続けることがあります。

南城市で検討するときは、先に整える必要がないかを確認します

物件の種類や権利関係によっては、買取・仲介のどちらであっても、先に整えなければ売却手続きに進めない場合があります。

該当しそうなものがないか、次を確認してみてください。

• 農地（畑）：農地法の許可や届出が必要で、買主にも要件が定められています。不動産会社が買主になれるとは限りません。進め方は「畑を売りたいときの流れ｜農地法の許可と手続き」で説明しています。
• 境界が確認できない土地：測量や隣地との確認が必要になる場合があります（「境界が分からない土地は売却できる？」）。
• 共有名義の不動産：共有者全員の関わり方を整理する必要があります（「共有名義の不動産は売却できる？」）。
• 名義が亡くなった方のままの不動産：売却の前に相続登記が必要です。
• 古家が建っている土地：解体して引き渡すか、現況のまま引き渡すかで、条件も費用も変わります（「古家付き土地は解体すべき？更地にする前に確認したいこと」）。

売却全体の進み方を先に把握しておきたい場合は、「不動産売却の流れを6ステップで解説」もあわせてご覧ください。

よくある質問

買取なら必ず早く売れますか。

必ず早く進むとは限りません。買取は買主を探す期間がないぶん見通しを立てやすい方法ですが、不動産会社がその不動産を買い取れるかどうかは、物件の条件によります。

農地のように買主の要件が法律で定められている場合や、相続登記が済んでいない場合、共有者の意向がまとまっていない場合は、買取であっても先に手続きや調整が必要です。

買取価格はどのように決まりますか。

再販売や活用に必要な費用、保有リスク、事業者の利益などを見込んで算出されます。取得時の登記費用や不動産取得税、改修費、販売や運用にかかる経費、保有期間中の費用などが含まれます。買い取った後の活用方法は、会社と物件によって異なります。

なお、宅地建物取引業法が価額について意見を述べる根拠を明らかにするよう定めているのは、媒介契約における価額の意見についてです（第34条の2第2項）。買取価格の提示はこれとは別のものですが、どのような前提でその金額になったのかを尋ねること自体は差し支えありません。

仲介で売り出してから、買取に切り替えられますか。

媒介契約の有効期間や解除の定めに従うことになります。専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は、3か月が上限とされています（宅地建物取引業法第34条の2第3項）。

切り替える前に、売り出し価格や引渡し条件の見直しで対応できないかを検討する方法もあります。買取と、条件を変えて仲介を続ける案の両方を出してもらい、手取り額と時期で比べてみてください。

買取でも仲介手数料はかかりますか。

不動産会社が直接の買主になる買取では、媒介ではないため通常は発生しません。

ただし、別の不動産会社が仲介に入って買取業者を紹介する形の場合は、その会社への仲介手数料がかかります。提案を受けた段階で、手数料の有無と金額を確認してください。

買取なら、近所に知られずに売れますか。

広告やレインズへの登録を伴わずに進められる場合があります。買主を探す活動を行わないためです。

ただし、所有権が移転すれば登記の記録は変わります。登記事項証明書は誰でも交付を請求できる仕組みですので（不動産登記法第119条第1項）、まったく分からなくなるわけではありません。

買取の契約後に、クーリング・オフはできますか。

売主の側からクーリング・オフによる解除はできません。宅地建物取引業法第37条の2は、不動産会社が「自ら売主となる」売買契約について、買主を保護するために設けられた制度だからです。

買取では不動産会社が買主になりますので、この制度の対象にはなりません。契約書に署名する前に、解除に関する取り決めを確認してください。判断に迷う場合は、その場で決めずに持ち帰って構いません。

まとめ

• 買取と仲介の一番の違いは、買主が不動産会社になるか、探して見つかった買主になるかです
• 買取は時期の見通しを立てやすく、仲介手数料も原則かかりませんが、再販売や活用に必要な費用・保有リスク・事業者の利益を見込むため、仲介で想定される成約価格より低い提示になる傾向があります（結果は物件の状態や市場の状況によって異なります）
• 仲介は価格の面で有利になりうる一方、売れるまでの期間を約束できません
• 不動産会社が自ら売主となる場合の買主保護規定（クーリング・オフ、契約不適合責任の特約の制限）は、買取では売主を守るものとしては働きません
• 免責の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れられません（民法第572条）
• 居住用財産の3,000万円特別控除は、買主が不動産会社であることを理由に使えなくなるものではありません
• 判断するときは、売却の期限を先に決め、そのうえで手取り額と引渡し時期を並べて比べます

売却の方法は、物件の状態とご事情によって変わります。買取と仲介のどちらかに決めてから相談しなければならない、ということはありません。

参考資料（法令・公的資料）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（確認日：2026年07月27日）／第34条の2第2項（媒介契約における価額の意見の根拠）、第3項（専任媒介契約の有効期間は3か月を超えられないこと）、第5項（指定流通機構への登録）、第37条の2（宅地建物取引業者が自ら売主となる場合のクーリング・オフ）、第40条（宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の担保責任の特約の制限）、第46条第1項（報酬の額は国土交通大臣の定めによること）
• e-Gov法令検索「民法」（確認日：2026年07月27日）／第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限、買主が不適合を知った時から1年以内の通知）、第572条（担保責任を負わない旨の特約をしても、知りながら告げなかった事実については責任を免れないこと）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（確認日：2026年07月27日）／第119条第1項（何人も登記事項証明書の交付を請求できること）
• 国土交通省「宅地建物取引業法関係」（確認日：2026年07月27日）／宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）の令和6年6月21日改正・令和6年7月1日施行
• 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（確認日：2026年07月27日）／媒介報酬の上限額の計算方法、低廉な空家等（800万円以下）の特例と説明・合意の要件
• 国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」（確認日：2026年07月27日）／宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、一定の改修を行ったうえで個人の自己居住用住宅として再販売する場合の制度。業者の取得に課される不動産取得税の減額と適用期限（令和9年3月31日）
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（確認日：2026年07月27日／法令等現在日：令和7年4月1日）／3,000万円特別控除の適用要件、特例を受けられない「特別の関係がある人」の範囲
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（確認日：2026年07月27日／法令等現在日：令和7年4月1日）／適用期間（令和9年12月31日まで）、家屋・敷地を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合の控除額（1人当たり最高2,000万円）、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの耐震基準適合または取壊しの要件

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。実際の売却条件や契約内容は、物件の状況と取り決めによって異なります。

• 税額の計算や特例の適用判断・申告は、税理士または税務署にご確認ください。
• 契約内容をめぐる法的な判断が必要な場合は、弁護士にご相談ください。
• 登記の手続きと費用については、法務局または司法書士にご確認ください。
• 測量や境界の確定については、土地家屋調査士にご相談ください。

法令や制度は変更されることがあります。ご確認の際は、最新の情報をお確かめください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

仲介と買取のどちらが適しているか、売却時期やご希望を踏まえてご案内します。