媒介契約の3種類の違い｜専任・専属専任・一般の特徴と選び方【南城市】

不動産会社に売却を依頼しようとしたとき、「専任媒介契約と一般媒介契約、どちらにしますか」と聞かれて迷う方がいらっしゃいます。南城市や沖縄県南部で売却のご相談をいただくなかでも、この違いについてご質問を受けることがあります。

先にお伝えすると、3種類の大きな違いは「他の不動産会社にも同時に頼めるか」と「自分で買主を見つけて直接契約できるか」の2点です。この2点をどう選ぶかによって、不動産会社側に法律で義務づけられる報告や登録の内容も変わります。

どれが優れているという順位はありません。売却の期限、物件の性質、ご自身で買主を見つける可能性があるかどうかによって、向いている契約は変わります。

この記事では、宅地建物取引業法の定めにもとづいて3種類の違いを整理し、それぞれの特徴、選ぶときの判断材料、契約前に確認しておきたい点をまとめます。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年07月26日
最終更新日：2026年07月26日
情報確認日：2026年07月26日

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する契約のこと

媒介契約は、不動産の売買や交換の仲介（媒介）を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約です。「どのような条件で、どこまでの仕事を任せるのか」を書面で決めておくためのものです。

売却を思い立ってすぐに結ぶものではなく、一般的には査定を受け、売り出し価格の見通しを立てた後の段階で結びます。売却全体の流れは「不動産売却の流れを6ステップで解説」で整理しています。

契約内容は書面または電子データで確認できます

宅地建物取引業者は、売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して記名し、依頼者に交付しなければならないと定められています（出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2第1項）。

2022年（令和4年）5月18日に施行された改正により、この書面に代えて、電子メールなどの電磁的方法で提供することもできるようになりました（同条第11項）。ただし無条件ではなく、あらかじめ依頼者の承諾を得ることなど、法令で定める要件を満たす場合に限られます。紙の書面での交付も、これまでどおり行われています。

以下、本記事でいう書面には、法令上の要件を満たして電磁的方法で提供される電子書面を含みます。書面に記載される主な事項は次のとおりです。

1. 物件を特定するために必要な表示
2. 売買すべき価額または評価額
3. 他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することの許否と、許す場合の他社を明示する義務の有無
4. 既存の建物の場合、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項
5. 媒介契約の有効期間および解除に関する事項
6. 指定流通機構への登録に関する事項
7. 報酬に関する事項

この記事で扱う「どの種類の契約か」は、口頭の説明だけでなく、書面のどこかに必ず表れます。署名する前に、上記の3・5・6を確認しておくと、契約後の進み方がつかみやすくなります。

なお、売買すべき価額について不動産会社が意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています（同条第2項）。査定価格の理由を尋ねることは、法律上も想定されている行為です。

3種類の違いを一覧で確認する

まず全体像を整理します。表の内容は、宅地建物取引業法第34条の2および同法施行規則にもとづく法令上の定めです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他の不動産会社にも重ねて依頼できるか	できる	できない	できない
自分で買主を見つけて直接契約できるか（自己発見取引）	できる	できる	できない
有効期間の法令上の上限	定めなし	3か月	3か月
指定流通機構（レインズ）への登録義務	法令上の義務なし（任意登録は可能）	契約日から7日以内	契約日から5日以内
業務処理状況の報告義務	法令上の定めなし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
申込みがあったときの報告	遅滞なく報告	遅滞なく報告	遅滞なく報告

（出典：宅地建物取引業法第34条の2、宅地建物取引業法施行規則第15条の9・第15条の10。確認日：2026年7月26日）

読み取っていただきたいのは、依頼先を1社に絞るほど、不動産会社側の義務が重くなるという関係です。登録や報告の期間が短くなり、活動の状況が依頼者へ届きやすくなります。

一方で、一般媒介契約に登録や報告の義務がないことは、その契約が不利という意味ではありません。義務がないだけで、契約時に取り決めておけば、登録や報告を行うことは可能です。

専属専任媒介契約の特徴

3種類のなかで、依頼先を最も強く1社に絞る契約です。他社へ重ねて依頼できないことに加えて、依頼した不動産会社が探した相手方以外の人と契約を結べません。

この「探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することができない旨の特約」が、専属専任媒介契約を定義づけるものです（宅地建物取引業法第34条の2第9項）。

不動産会社側には、次の義務があります。

• 契約の日から5日以内（休業日数を算入しない）に、指定流通機構へ物件を登録すること
• 登録を証する書面を、遅滞なく依頼者へ引き渡すこと
• 業務の処理状況を、1週間に1回以上報告すること

有効期間は3か月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは3か月となります。更新は依頼者からの申出により可能で、更新のときから3か月を超えることはできません。

自分で買主を見つけた場合でも不動産会社を通すことになるため、親族や知人へ譲る可能性がある方には向きません。逆に、ご自身で買主を探す予定がなく、報告を細かく受けたい場合には検討しやすい契約です。

専任媒介契約の特徴

他社へ重ねて依頼することはできませんが、ご自身で見つけた相手方とは直接契約できるという点が、専属専任媒介契約との違いです。

不動産会社側の義務は次のとおりです。

• 契約の日から7日以内（休業日数を算入しない）に、指定流通機構へ物件を登録すること
• 登録を証する書面を、遅滞なく依頼者へ引き渡すこと
• 業務の処理状況を、2週間に1回以上報告すること

有効期間の上限が3か月である点、更新が依頼者の申出によるものである点は、専属専任媒介契約と同じです。

なお、専任媒介契約では、依頼者が他の不動産会社の媒介や代理によって契約を成立させたときの措置を、媒介契約書に記載することとされています（出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」第15条の9第1号）。専属専任媒介契約についても、探索した相手方以外の者と契約したときの措置を記載することとされています（同条第2号）。

契約に反した場合にどうなるかは、この「措置」として書面に書かれています。約束を破ったときの取り決めが最初から明記されている、と理解しておいてください。

一般媒介契約の特徴

複数の不動産会社へ同時に依頼でき、ご自身で買主を見つけて直接契約することもできる契約です。

有効期間の上限、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の定期報告の義務が法令上定められていないのは、これらが専任媒介契約・専属専任媒介契約を対象とした規定だからです。

ただし、売買または交換の申込みがあったときに遅滞なく依頼者へ報告する義務は、媒介契約を締結したすべての宅地建物取引業者に課されています（宅地建物取引業法第34条の2第8項）。この点は3種類に共通します。

明示型と非明示型があります

一般媒介契約には、他の不動産会社にも依頼していることを明らかにする義務があるかどうかで、2つの型があります。

• 明示型：他社へも依頼していることを、依頼先の各社へ明示する義務がある
• 非明示型：その明示義務がない

媒介契約書には、他社への重ねての依頼を許すかどうかと、許す場合に他社を明示する義務があるかどうかを記載することとされています（宅地建物取引業法第34条の2第1項第3号）。

さらに明示型では、依頼者が明示していない他社の媒介や代理によって契約を成立させたときの措置も、書面に記載することとされています（宅地建物取引業法施行規則第15条の9第3号）。

「複数社に頼めるから何も決めなくてよい」わけではありません。どちらの型なのかは書面に記載されているため、契約時に確認しておくと、後の行き違いを防げます。

どの契約を選ぶか、判断の材料

ここまでの違いを、選ぶ側の視点で整理します。どれか一つが正解ということはなく、事情によって向き不向きが変わります。

売却の期限がはっきりしている場合

住み替えの入居日が決まっている、相続税の申告期限が迫っているなど、期限がある場合は、報告の頻度と登録の早さが判断材料になります。

依頼先を1社に絞る契約では、活動状況が定期的に届くため、価格や条件を見直す判断がしやすくなります。期限までの残り時間に応じて、途中で条件を調整する前提で進める形です。

一方、複数社に依頼すれば早く売れるとは限りません。指定流通機構へ登録された物件情報は他の不動産会社も閲覧できるため、依頼した会社の数と、物件を探している買主に届く範囲は、必ずしも比例しないからです。

ご自身で買主を見つける可能性がある場合

「隣地の方が以前から興味を示している」「親族に譲るかもしれない」といった心当たりがある場合は、自己発見取引ができるかどうかが分かれ目になります。

専属専任媒介契約では、ご自身で見つけた相手方とも、依頼した不動産会社を通す形になります。心当たりのある方がいる場合は、契約前にその点をお伝えください。契約の種類だけでなく、その相手方をどう扱うかについても、あらかじめ取り決めておけます。

売り出し価格や条件が固まっていない場合

査定額と希望価格に開きがあるなど、条件を決めきれていない段階では、有効期間の扱いを確認しておくと安心です。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3か月が上限で、更新には依頼者の申出が必要です。期間が満了すれば、同じ会社に続けて依頼するか、条件を変えるか、別の会社に相談するかを選び直せます。

情報を広く知られたくない場合

近隣に売却を知られたくない、というご要望をいただくことがあります。

指定流通機構への登録は、専任媒介契約と専属専任媒介契約では法令上の義務です。登録を避けることはできませんが、広告の方法や物件情報の掲載範囲は、契約時に取り決められます。

気になる点があれば、契約前に希望をお伝えください。「どこまで公開するか」は、契約の種類とは別に相談できる部分です。

契約前に確認しておきたいこと

種類を選んだ後、書面に署名する前に見ておきたい項目を挙げます。いずれも媒介契約書に記載される事項です。

有効期間と、更新の手続き

期間が何か月か、更新するときは何をすればよいかを確認します。専任媒介契約・専属専任媒介契約の更新は、依頼者からの申出によるものとされています。自動的に延長される取り決めになっていないか、目を通しておいてください。

指定流通機構への登録と、登録を証する書面

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、登録後に「登録を証する書面」を受け取ります。これは法律で引渡しが義務づけられているものです（宅地建物取引業法第34条の2第6項）。

受け取った書面で、物件の所在や価格が意図したとおりに登録されているかを確認できます。

報告の方法と、報酬に関する事項

報告の頻度は法令で下限が定められていますが、方法（電話・メール・書面など）は取り決めによります。受け取りやすい方法を伝えておくと、確認の手間が減ります。

報酬については、媒介契約書に記載される事項です（宅地建物取引業法第34条の2第1項第7号）。仲介手数料の額の上限は国土交通大臣の定めによるもので（宅地建物取引業法第46条第1項）、支払いの時期は契約による取り決めです。いつ、いくら支払うことになるのかを、契約前に確認しておいてください。

建物状況調査のあっせん

売却する建物が既存の建物である場合、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項が記載されます（宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号）。あっせんを希望するかどうかは、依頼者が選べます。

建物の状態は、引渡し後の責任にも関わる部分です。売主の責任の範囲については「契約不適合責任とは？売主が知っておきたい基本と注意点」で整理しています。

南城市・沖縄県南部で確認しておきたいこと

地域や物件の事情によって、媒介契約を結ぶ前に整理しておきたい点があります。

名義が共有になっている場合

相続した土地や実家では、名義が複数人の共有になっていることがあります。共有している不動産全体を売る場合、媒介契約の締結を含め、共有者の関わり方を先に整理しておく必要があります。

誰が窓口になるのか、書類のやり取りをどう進めるのかが決まっていないと、契約の種類を選ぶ段階で話が止まります。共有名義の不動産の進め方は「共有名義の不動産は売却できる？全員の同意が必要な場面と進め方」にまとめています。

県外にお住まいの場合

沖縄県外にお住まいのまま、南城市周辺の不動産を所有している方もいらっしゃいます。

現地を頻繁に確認できない場合、報告の頻度と方法は特に確認しておきたい項目です。書面の郵送には日数がかかるため、連絡手段をどうするかを契約時に決めておくと、やり取りが滞りにくくなります。

売り出す前に確認しておきたいこと

境界標の有無や接道の状況など、物件そのものの条件は、媒介契約の種類にかかわらず売却の進み方に影響します。

査定の段階で分かることも多いため、契約を決める前に現況を確認しておくと、価格や期間の見通しが立てやすくなります。査定の種類については「不動産の売却査定とは？机上・訪問査定の違い」で説明しています。

よくある質問

媒介契約は、途中で種類を変えられますか？

有効期間が満了したときに、改めて選び直せます。専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3か月が上限で、更新は依頼者の申出によるものとされています（宅地建物取引業法第34条の2第3項・第4項）。

期間の途中で変更したい場合は、解除に関する定めに従うことになります。契約書の記載を確認したうえで、依頼先の不動産会社へご相談ください。

複数の会社に頼んだほうが、早く売れますか？

依頼した会社の数と、買主に届く範囲は必ずしも比例しません。専任媒介契約・専属専任媒介契約では指定流通機構への登録が義務づけられており、登録された情報は他の不動産会社も閲覧できます。

一方で、複数社とやり取りする手間や、連絡窓口が分かれることによる負担もあります。物件の性質やご自身の状況に合わせて選んでください。

一般媒介契約でも、レインズへ登録してもらえますか？

法令上の義務はありませんが、登録は可能です。登録するかどうかは媒介契約書に記載される事項ですので、希望する場合は契約前にお伝えください。

自分で買主を見つけたら、仲介手数料はどうなりますか？

契約の種類と、書面の記載によって変わります。専任媒介契約では自己発見取引ができますが、それまでに要した費用の取扱いなどが契約で定められている場合があります。

専属専任媒介契約では、探索した相手方以外の者と契約したときの措置が書面に記載されます（宅地建物取引業法施行規則第15条の9第2号）。ご自身で買主を見つける可能性がある場合は、契約前に取り決めを確認してください。

有効期間が3か月を超える契約を結んでしまったら、どうなりますか？

専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは3か月となります。これは宅地建物取引業法第34条の2第3項に定められています。書面に長い期間が書かれていた場合は、記載の意図を依頼先へ確認してください。

媒介契約を結ばずに、売却を進めることはできますか？

不動産会社に売買の仲介を依頼するのであれば、媒介契約を結ぶことになります。宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときに書面を作成し、依頼者へ交付しなければならないと定められているためです。依頼の内容や条件を、書面で確認できる状態にしておくための仕組みです。

なお、不動産会社が直接買主となる買取では、媒介ではなく売買の契約となるため、手続きの流れが変わります。どちらの方法が合うかは、売却の期限や物件の状態によって異なります。

まとめ

• 媒介契約の3種類は、他社へ重ねて依頼できるか、自分で買主を見つけて直接契約できるかで区別されます
• 依頼先を絞るほど、指定流通機構への登録期限が短くなり、報告の頻度が上がります
• 専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3か月が上限で、更新は依頼者の申出によります
• 一般媒介契約には期間・登録・定期報告の法令上の定めがないため、契約書の記載がそのまま条件になります
• 一般媒介契約には明示型と非明示型があり、どちらかは書面に記載されます
• 売買の申込みがあったときに遅滞なく報告する義務は、3種類すべてに共通します

参考資料（法令・公的資料）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（確認日：2026-07-26）／第34条の2第1項（媒介契約書面の記載事項）、第2項（価額の意見の根拠）、第3項（専任媒介契約の有効期間3月）、第4項（更新）、第5項（指定流通機構への登録）、第6項（登録を証する書面の引渡し）、第8項（申込みがあったときの報告）、第9項（業務処理状況の報告と専属専任媒介契約の定義）、第11項（依頼者の承諾を得て書面の交付に代えて電磁的方法により提供できること）、第46条第1項（報酬の額は国土交通大臣の定めによること）
• 国土交通省「不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります」（確認日：2026-07-26）／媒介契約締結時書面等の電磁的方法による提供、令和4年5月18日施行、相手方から承諾を得る方法
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（確認日：2026-07-26）／第15条の9（媒介契約書面の記載事項、明示義務違反時の措置、標準媒介契約約款に基づくか否かの別）、第15条の10（指定流通機構への登録期間 専任7日・専属専任5日、休業日数不算入）

ご利用にあたって

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。媒介契約の具体的な内容は、契約書の記載および個別の取り決めによって異なります。

法令や制度は変更されることがあります。契約の際は、交付される書面の記載と最新の情報をお確かめください。契約内容をめぐる法的な判断が必要な場合は、弁護士へご相談ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

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