アパート・マンションの入居審査｜審査基準の考え方と落ちた場合の対応

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年08月24日
情報確認日：2026年08月24日

相続などをきっかけにアパートやマンションのオーナーになった方から、「入居審査はどこまで自分で確認すればよいのか」というご相談をいただくことがあります。戸建てと違い、アパート・マンションは管理会社を通じて審査が進むことが多く、審査の中身がオーナーから見えにくいと感じる方も少なくありません。

入居審査は、貸主が入居希望者の支払い能力や契約の継続性を確認する手続きです。管理会社に任せているとはいえ、審査の流れや基準の考え方を知っておかないと、契約直前になって判断を求められたときに迷いやすくなります。

アパート・マンションの入居審査で確認される項目、審査基準がオーナーや物件によって異なる理由、審査に落ちた場合にどう考えればよいかを整理します。

アパート・マンションの入居審査は誰が行うのか

入居審査は、貸主が誰と契約するかを自由に決められるという契約締結の自由を前提に行われます（民法第521条第1項）。ただし、この自由は「法令に特別の定めがある場合を除き」という留保付きです。障がいのある方への対応など、法令上の制約がある場面は別途あります。

アパート・マンションでは、複数戸を一括して管理会社へ委託しているオーナーが多く、入居審査も管理会社が窓口となって進めるのが一般的です。管理会社が申込書の受付から一次確認を行い、保証会社の審査結果もあわせて、最終的にオーナーが契約の可否を判断する、という流れが基本になります。

賃貸住宅管理業法および同法施行規則にもとづき、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は国土交通大臣の登録が義務づけられています（200戸未満は任意登録です）。登録の有無だけで審査の質が決まるわけではありませんが、管理会社を選ぶ際の確認項目の一つになります。

入居審査の基準をオーナーごとに決められるといっても、どのような理由でも自由に断れるわけではありません。賃貸を事業として行う場合、障害者差別解消法第8条により、事業者が障がいを理由として不当な差別的取扱いをすることは禁止されており、あわせて合理的配慮の提供も事業者の法的義務となっています（2024年4月1日施行。出典：内閣府「障害者差別解消法」）。合理的配慮は、実施にともなう負担が過重でない範囲で、個々の事情に応じて検討するものです。外国人の入居についても、国籍だけを理由に一律に拒否するのではなく、家賃の支払能力や契約内容の理解、連絡体制など、実際の契約上必要な事項を個別に確認する考え方が重要です。国土交通省も、外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居のためのガイドラインを公表しています。障がいのある方・外国人の入居希望者への対応は、それぞれ根拠となる法律・制度が異なります。詳しくは戸建て賃貸の入居審査で確認するポイントは？保証人・保証会社の選び方で扱っていますので、あわせてご確認ください。

入居審査の主な流れ

管理会社を通じた入居審査は、おおむね次の流れで進みます。

保証会社を利用する場合は、管理会社の審査と保証会社の審査が並行して進むことが多く、審査にかかる期間は物件や利用する保証会社によって変わります。オーナー自身が申込者と直接やり取りする機会は限られるため、管理会社からの報告内容をどう受け止めるかが、オーナー側の判断のポイントになります。

審査で確認される主な項目

入居審査で確認される主な項目は、次のとおりです。

家賃に対して収入が十分かどうかの目安として、家賃が月収の一定割合におさまっているかを確認する運用がありますが、これは法令で定められた基準ではありません。手取り収入、他の固定的な支出、保証会社の審査結果など複数の要素を組み合わせて判断されるのが実情です。

審査基準はオーナー・物件によって異なる

アパート・マンションの入居審査に、全国一律の法律上の基準はありません。審査でどこまで確認するか、どの程度の収入水準を求めるかは、オーナーの意向や物件の特性によって異なります。

管理会社に審査を任せている場合でも、どのような書類を求めるか、保証会社の利用をどう扱うかなど、基準の考え方は事前に確認しておくと、実際の運用とのずれを防ぎやすくなります。

連帯保証人と家賃債務保証業者（保証会社）の違い

家賃滞納への備えとして、連帯保証人を立ててもらう方法と、家賃債務保証業者（保証会社）と契約してもらう方法があります。

• 連帯保証人：申込者の家賃債務を、保証人が個人として保証します。個人が保証人になる根保証契約（個人根保証契約）は、保証人が負う債務の上限額（極度額）を書面等であらかじめ定めなければ、その保証契約の効力を生じません（民法第465条の2第2項）。
• 家賃債務保証業者（保証会社）：申込者が保証会社と保証委託契約を結び、家賃保証を利用する方法です。連帯保証人を立てられない場合の選択肢として広く使われています。

保証会社を選ぶ際の判断材料として、国土交通省は一定の要件を満たす家賃債務保証業者を登録し、情報を公表する制度を設けています。この制度は任意の登録制度であり、登録がなければ営業できないわけではなく、登録業者であれば必ず安心というものでもありません。業者選びの判断材料の一つとして、国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」のサイトで登録業者の一覧を確認できます。

さらに2025年10月からは、住宅確保要配慮者（低額所得者・高齢者・障害者・子育て世帯等）が利用しやすい家賃債務保証業者として、登録家賃債務保証業者等から一定の要件を満たす者を国土交通大臣が認定する「認定家賃債務保証業者制度」も始まっています。従来の登録制度とは目的・要件が異なる制度です。要配慮者の受入れを検討する場合の確認材料になります。

アパート・マンションでは複数戸をまとめて管理する関係上、管理会社があらかじめ提携している保証会社を利用する運用が一般的です。どの保証会社を使うか、保証の対象や保証料の負担がどうなっているかは、管理会社への確認事項になります。

個人情報の取り扱いで知っておきたいこと

入居審査では、氏名・年齢・勤務先・収入など多くの個人情報を取得します。個人情報を検索できる形で整理して事業に用いている場合、個人情報保護法上の個人情報取扱事業者に該当することがあります。該当する場合、次のような義務が生じます。

管理会社へ情報を渡す場合、利用目的の達成に必要な範囲での取扱いの委託にともなう提供として、個人情報保護法第27条第5項第1号により法律上の「第三者提供」に該当しないとされる場合があります。保証会社へ渡す場合との扱いの違いは、契約の構成によって変わるため、迷う場合は管理会社や専門家に確認することをお勧めします。

審査に落ちた場合の対応

入居審査に落ちた場合、貸主や管理会社、保証会社が申込者へ理由を開示する義務を定めた法律は、確認した範囲では見当たりませんでした。実務上、具体的な理由が伝えられないまま結果だけが通知されることも少なくありません。

貸主の立場としては、審査基準を事前に管理会社と共有しておき、審査に時間がかかりそうな場合や結果が出なかった場合に備えて、次の候補者への対応方針をあらかじめ決めておくと、審査の停滞による機会損失を防ぎやすくなります。

なお、連帯保証人・保証会社の確保が難しい入居希望者向けには、国が進める住宅セーフティネット制度のもとで、複数の仕組みが用意されています。要配慮者の入居を拒まない住宅として貸主が任意に登録する制度、住宅情報の提供・相談や入居支援、見守りなどの生活支援を行う居住支援法人（登録住宅の入居者への家賃債務保証等も行います）、そして前述の認定家賃債務保証業者制度です。これらは登録住宅であれば保証人の問題が自動的に解決するというものではなく、審査基準の枠内で対応が難しい場合の選択肢の一つとして知っておくとよいでしょう。

よくある質問

入居審査にかかる期間はどのくらいですか。

申込みから審査結果が出るまでの期間は、一律に決まっていません。保証会社を利用する場合は保証会社側の審査も並行して進み、追加書類の提出や勤務先への確認が必要になる場合は、その分の日数がかかることがあります。

審査基準は管理会社に任せておけば安心ですか。

管理会社に任せる場合も、審査の基準や進め方をオーナーが事前に確認しておくことをお勧めします。どのような書類を求めるか、保証会社の利用をどう扱うかは物件や管理会社によって異なるため、任せきりにせず、基準の考え方をすり合わせておくと、実際の運用とのずれを防ぎやすくなります。

保証人を立てられない申込者は、必ず断る必要がありますか。

必ずしもそうとは限りません。家賃債務保証業者（保証会社）を利用することで、連帯保証人がいなくても契約できる場合があります。保証人を立てられないことだけを理由に一律で断るのではなく、保証会社の利用も選択肢として検討できます。

審査に落ちた理由を、オーナーが申込者へ説明する必要はありますか。

理由の開示を義務づける法律は、確認した範囲では見当たりませんでした。ただし、法律上の義務がないことと、説明した方がよいかどうかは別の問題です。管理会社と相談しながら、どこまで説明するかを個別に判断することをお勧めします。

まとめ

• アパート・マンションの入居審査は、管理会社が窓口となり、申込受付から審査結果の報告、オーナーの最終判断という流れで進むのが一般的です
• 収入・勤務先の安定性、入居目的・入居人数、連帯保証人または保証会社の有無が主な確認項目です
• 審査基準に全国一律の法律上の基準はなく、オーナー・物件によって考え方が異なるため、管理会社と事前にすり合わせておくことが大切です
• 連帯保証人を個人に依頼する場合は、契約書上で極度額（保証の上限額）を定める必要があります（民法第465条の2）
• 保証会社を利用する場合、国土交通省の登録制度は任意登録制度であり、業者選びの判断材料の一つとして活用できます
• 個人情報保護法上、審査で取得した情報は利用目的の範囲で扱い、第三者への提供には原則として本人の同意が必要です
• 審査に落ちた場合の理由開示を義務づける法律は見当たらず、オーナー側は次の候補者への対応方針をあらかじめ決めておくと安心です

本記事は、審査基準そのものに絞って扱っています。関連するテーマは、次の記事もあわせてご確認ください。

• 戸建て賃貸の入居審査で確認するポイントは？保証人・保証会社の選び方
• 相続したアパートは自主管理と管理委託どちらにする？手間と費用の比べ方
• 南城市でアパートの空室が続くのはなぜ？家賃を下げる前に確認したい原因の切り分け方

参考資料（法令・公的資料）

• 住宅：家賃債務保証業者登録制度（国土交通省）（確認日：2026年08月24日）
• 住宅：認定家賃債務保証業者制度（国土交通省）（確認日：2026年08月24日）
• 住宅セーフティネット制度について（国土交通省）（確認日：2026年08月24日）
• 民法（e-Gov法令検索）第521条・第465条の2（確認日：2026年08月24日）
• 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）第3条（確認日：2026年08月24日）
• 障害者差別解消法（e-Gov法令検索）第8条（確認日：2026年08月24日）
• 障害者差別解消法が改正されました（内閣府）（確認日：2026年08月24日）
• 住宅：外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について（国土交通省）（確認日：2026年08月24日）
• 個人情報の保護に関する法律（e-Gov法令検索）第16条・第17条・第18条・第21条・第27条（確認日：2026年08月24日）

免責事項

この記事は、一般的な情報提供を目的としたものです。入居審査の具体的な基準や個人情報の取扱いについては、不動産会社・弁護士など専門家へご確認ください。制度や運用は変わることがあります。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

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