アパートの管理会社は変更できる？解約から引継ぎまでの手順と確認したいこと

家賃の入金報告が届かない、退去後の募集が動かない、修繕の相談をしても返事が来ない。アパートを持つ方から管理会社へのご不満をうかがうなかで、「変えられるものなのか」というご質問をいただくことがあります。

結論から言えば、管理を委託する契約は、オーナー側から終わらせることができます。ただし、思い立った月にすぐ切り替えられるとは限りません。通知の期限と切替の体制を先に整理しておかないと、入居者や敷金の扱いで止まります。

この記事で説明する手順は、オーナーが入居者へ直接貸し、管理業務だけを会社へ委託している「通常の管理委託型」を前提としています。サブリース（一括借り上げ）は仕組みが異なり、同じ手順では終えられません。判別の方法は後ろの見出しで説明します。サブリースだった場合に何がどう変わるかは、サブリース（家賃保証）と管理委託の違いは？契約前に確認したいことでご説明しています。

執筆・発行：株式会社イエリテ
公開日：2026年8月13日
最終更新日：2026年8月30日
情報確認日：2026年8月30日（記事全体の確認日です。各資料の個別の確認日は「参考資料」に記載しています）

管理会社の変更は、いまの契約書の解約条項を読むところから始まります

最初にすることは、次の管理会社を探すことではありません。手元にある管理委託契約書を出して、契約期間・解約予告期間・更新の扱いの3か所を読むことです。

管理を委託する契約は、法律上は委任・準委任の性質を持つ契約として扱われるのが一般的です。民法では、委任は各当事者がいつでも解除できるとされています（e-Gov法令検索「民法」第651条第1項、第656条）。ただし、相手方に不利な時期に解除したときなどは損害の賠償が必要になる場合があり、やむを得ない事由があるときは賠償は要りません（同条第2項）。

そのうえで実務を左右するのは、契約書の定めです。管理委託契約書には「解約する場合は3か月前までに書面で通知する」といった予告期間が置かれていることがあります。契約でどう定められているかによって、いつ切り替えられるかが変わります。

契約書が見当たらない場合や、解約条項の読み方に迷う場合は、自己判断で通知を出す前に内容を確認してください。契約の効力や損害賠償の要否そのものが争いになりそうなときは、弁護士へご相談ください。

管理会社を変えても、入居者との賃貸借契約は続きます

ここは、オーナーの側で食い違いが起きやすい部分の一つです。

通常の管理委託型では、賃貸借契約を結んでいる当事者は、貸主であるオーナーと入居者です。管理会社は、オーナーから委託を受けて建物の維持保全や家賃・敷金などの金銭の管理を行う立場にあたります（e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」第2条第2項）。委託先が替わっても、入居者との契約が終了したり、契約条件が当然に変わったりするわけではありません。入居者に再契約をお願いする必要も、原則としてありません。

サブリース（一括借り上げ）かどうかは、契約書の当事者欄で確認します

いま結んでいるのが管理委託ではなくサブリース契約であれば、話は別です。サブリースは、事業者がオーナーから物件を借り上げ、それを入居者へ転貸する形をとります。この場合の事業者は「賃借人」であり、入居者との契約の相手方は事業者です（同法第2条第4項・第5項）。

判断は入金方法だけではできません。契約書で、オーナーが「賃貸人」、事業者が「賃借人」とされ、事業者が入居者へ転貸することを目的としているかを確認します。「マスターリース」「特定賃貸借」「転貸」「借上げ」といった記載や、入居者との賃貸借契約で誰が貸主になっているかも確認してください。空室時の支払額や入金の仕方は、参考になる事情にとどまります。

変更手続きは5つの段階に分けて進めます

通知の期限と引継ぎ体制の調整が足りないと、空白期間ができます。

1. 現契約の解約条件と、精算されるお金を確認する

解約予告期間、違約金や中途解約金の定めの有無、前払いした管理料の精算、預けている敷金や修繕積立金の残高を確認します。ここで確認した予告期間が、以降のスケジュールの起点になります。

2. 解約予告の期限から逆算し、次の管理体制と通知日を調整する

次の管理会社の選定と、現管理会社への解約通知は、契約書の解約予告期限から逆算して並行して進めます。切替日までに新しい窓口や家賃受領の体制を整えることは大切ですが、次の会社が決まるまで通知しないと一律に考えると、更新や解約予告の期限を逃すおそれがあります。

まず契約書で通知の最終日と管理終了日を確認してください。期限が近い場合は、管理の空白を作らない体制、通知の方法、引継ぎ日を、契約内容に照らして調整します。通知の効力や違約金の扱いに争いがありそうなときは、弁護士へご確認ください。

新しい管理会社との契約では、業務の範囲と切替日に加えて、家賃の受領をいつから担うのか、未収金と既に入金された家賃の扱い、入居者への通知を誰が出すのかを書面で確認します。

3. 現管理会社へ、書面で解約を通知する

口頭だけで伝えると、通知した日が後から分からなくなります。契約書の定めに従い、書面（または契約で認められた方法）で通知し、控えを残してください。通知書には、解約日と引継ぎの希望時期を明記します。書き入れる解約日は、契約上の通知期限と管理終了日、そして切替の体制と整合するように決めます。

4. 引継ぎを受ける

引継ぎでは、書類と敷金の確認に時間がかかることがあります。受け取る内容は次のとおりです。

入居申込書・連絡先・緊急連絡先・保証関係の書類には、個人情報が含まれます。現管理会社と新管理会社との間で、受渡しの方法、受領した人、閲覧できる担当者の範囲、受領確認の記録、旧管理会社側での保管と削除の扱いを確認してください。メールへの添付だけで済ませず、アクセス制限のある共有方法や暗号化した媒体など、情報量に応じた方法を選びます。あわせて、オーナーが新しい管理会社へどの業務を委託し、どの情報を引き継ぐのかを先に整理してください。現管理会社から新管理会社への提供が、オーナーの委託に伴う取扱いとして整理できるのか、第三者提供として本人の同意などが必要になるのかは、管理委託契約・利用目的・各社の権限関係によって異なります。委託に伴う取扱いとして整理する場合でも、委託した側には委託先を監督する義務があるため、任せきりにはできません。引継ぎの記録には、対象となるデータ、利用目的、受領者、閲覧できる範囲、再委託の有無、返却・削除の扱い、事故が起きたときの連絡方法を残しておくと確認しやすくなります（参考：個人情報保護委員会「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）」）。

5. 入居者へ通知する

切替月は、入居者ごとに「○年○月分までの家賃は旧窓口へ」「○年○月分からは新窓口へ」と、支払先と適用月を一つに決めて、日付を入れて通知します。口座振替や自動送金を利用している入居者、すでに送金された家賃、未収金の精算方法も確認してください。旧口座をいつ閉じるかは、未着金の確認と精算を終えてから、現管理会社・新管理会社と決めるほうが安全です。

引継ぎで確認に時間がかかるのは、書類と敷金です

敷金は、賃貸借に基づいて生じる入居者の債務を担保する目的で賃貸人へ交付される金銭で、賃貸借が終了して部屋の返還を受けたときに、未払い分を控除した残額を入居者へ返す義務があります（民法第622条の2）。返還義務を負うのは、入居者との関係での賃貸人です。通常の管理委託型ではオーナーがこれにあたるため、管理会社が預かっている状態であっても、返す相手が入居者であることは変わりません。一方、サブリースでは入居者との関係で賃貸人となるのは事業者ですから、敷金を誰が受け取り、どのように保管し、退去時にどう精算・返還するのかを契約書で個別に確認してください。

通常の管理委託型では、預り額の内訳が分からないまま引継ぎを終えると、退去のたびに確認作業が残ります。なお、登録を受けた賃貸住宅管理業者は、管理業務で受け取る家賃・敷金・共益費などを、自己の財産や他の物件の金銭と分別して管理することが義務づけられています（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第16条）。引継ぎの遅れが続くときは、この分別管理の考え方をふまえて、入居者ごとの内訳の提示を求めてください。実際にいつ、どの方法で引き渡すかは、管理委託契約の精算条項にもよります。

オーナーが取り違えやすい2つの点

管理会社の変更を検討する段階で、先に確認しておきたいのが次の2点です。どちらも、切り替えたあとで気づくと戻しにくい部分です。

家賃保証会社との契約が、そのまま引き継がれるとは限りません

家賃債務保証で確認するのは、入居者と保証会社の契約だけではありません。家賃債務保証には、入居者（賃借人）が保証会社へ保証を委託する契約と、保証会社が賃貸人に対して家賃債務の保証を負う関係の2つがあり、前者は「保証委託契約」、後者は「保証契約」と呼び分けられることがあります。どちらの書類がどの名称になっているかは保証会社によって異なりますので、契約書の当事者欄で、誰と誰の間の契約なのかを確かめてください。管理会社が保証会社の窓口になっている場合、管理会社が替わったあとに保証が継続するのか、代位弁済の請求窓口や家賃等の受領口座を変更できるのかは、この両方の書類と、保証会社ごとの手続きによって決まります。滞納が起きてから「保証の対象外だった」と分かると、回収の手立てが変わってしまいます。

引継ぎの段階では、保証委託契約書の写しに加えて、賃貸人側の保証契約・申込書の内容、管理会社の変更について保証会社への届出や承諾が必要かどうか、保証の期間と範囲、更新の手続き、代位弁済を請求する期限と窓口、家賃等の受領口座の扱いを確認してください。取扱いは保証会社ごとに異なります。一般的な扱いとして決めつけず、実際の契約書類にあたり、保証会社へ書面で確認することをお勧めします。

継続できない場合は、既存の入居者にどう対応するか（現状のまま満了まで維持するのか、更新時に切り替えるのか）を、新しい管理会社と決めておきます。既存の入居者に新たな保証料などの費用負担を求める変更は、契約条件の変更にあたります。賃貸借契約や保証関係の書類を確認したうえで、必要な合意を得ないまま進めることはできません。

管理料の安さだけで比べると、業務の範囲が抜け落ちます

見積書の管理料が家賃の何パーセントかは比べやすい数字です。ただし、同じ料率でも含まれる業務は会社ごとに違います。次の項目が管理料に含まれるのか、別料金なのかを、契約前に書面で確認してください。

• 入居者募集にかかる費用（広告料・仲介手数料の負担）
• 家賃の集金と送金、滞納督促の範囲と回数
• 退去の立会いと原状回復の見積作成
• 共用部の清掃頻度と、電球交換などの小修繕
• 建物の巡回点検の頻度と報告の方法
• 24時間対応の窓口があるか、その費用は誰の負担か
• 台風の前後の対応と、緊急時の出動費用

料率が低くても、退去のたびに別途費用が発生する契約であれば、年間の負担は変わります。空室が続いている物件では、募集にどこまで動くのかが管理料より効いてきます。

新しい管理会社を選ぶときに確認できること

賃貸住宅管理業を営む事業者は、事業の規模が国土交通省令で定める規模以上であれば、国土交通大臣の登録を受けなければなりません（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第3条第1項）。国土交通省は、自己所有物件の管理を除く賃貸住宅の管理戸数が200戸以上の事業者に、国土交通大臣への登録を義務づけていると案内しています。登録の有効期間は5年間です（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト 賃貸住宅管理業登録の方法」）。

なお、この登録制度でいう「賃貸住宅管理業」は、賃貸人から委託を受けて賃貸住宅の維持保全を行う事業をいいます。家賃・敷金・共益費などの金銭管理は、維持保全とあわせて行う場合に対象となります。金銭管理だけを行う事業は、この法律上の賃貸住宅管理業には当たりません。登録の有無だけで比べるのではなく、候補の会社が維持保全と金銭管理のどこまでを受託する契約なのかを、見積書と契約書で確認してください。
登録を受けた賃貸住宅管理業者には、次の義務があります。委託する前に、実際に行われているかを見てください。

（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト 管理業者の業務」）

賃貸借契約の代理・媒介を業として行う会社には、賃貸住宅管理業の登録とは別に、宅地建物取引業の免許が必要です。入居者募集といっても、広告掲載・問い合わせ対応・内見の案内・申込みの受付・契約の締結まで、どこまでを誰が担うかは会社によって違います。代理・媒介を担う会社名と宅地建物取引業の免許番号を確認してください。募集を別の会社へ委託する形であれば、手数料の負担、トラブルが起きたときの連絡先と責任の分担も、契約前に書面で確認しましょう（出典：国土交通省「宅地建物取引業の免許について」）。

登録や免許の有無は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で調べられます。賃貸住宅管理業者の検索と宅地建物取引業者の検索は、それぞれ別の画面です。なお、検索結果は更新時期により実際の情報と差が生じることがあります。契約の直前には、登録番号・免許番号・登録の有効期間を会社へ確認し、必要に応じて所管の行政庁にもご確認ください。

南城市・沖縄県南部で、あわせて見ておきたいこと

南城市周辺のアパートでは、管理会社の変更を考える段階で、建物への対応の速さが判断材料になります。沖縄本島は台風の影響を受けやすいため、台風の前には雨戸や庇、共用部の飛散しやすい物への備えを、通過後には物件の立地や風雨の強さ、設備の設置状況に応じて外壁・屋上・設備などに異常がないかを確認しておくと安心です。また、沿岸部や潮風の影響を受けやすい立地では、鉄部や給湯器・エアコン室外機などの金属部分に塩害が生じやすい場合があります。劣化の程度は、立地・設備の仕様・設置環境・使用年数・保守の状況によって異なります。なお、この段落で挙げた確認は、法令で義務づけられた点検項目ではなく、管理を委託するときに見ておきたい一般的な留意点です。台風の前後に誰が現地を見るのか、緊急時にどのくらいで動けるのかは、物件の条件とあわせて契約前に具体的に聞いておく項目です。

県外にお住まいのまま沖縄のアパートを所有している場合は、現地の確認をすべて管理会社に頼ることになります。写真つきの報告があるか、報告の頻度はどうか、連絡の手段は何かを、切り替える前に決めておくと安心です。

相続でアパートを引き継いだ直後に管理会社の見直しを検討する場合は、名義の整理が先に必要になることがあります。相続登記は、相続の開始と不動産の所有権の取得を知った日から3年以内の申請が義務とされています。2024年4月1日より前に開始した相続で未登記の不動産も、申請義務の対象です。不動産を相続で取得したことを2024年4月1日より前に知っていた場合は、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。取得を知った日が2024年4月1日以後であれば、その日から3年以内が期限になります。遺産分割が成立した場合は、成立した日から3年以内に、その内容を反映する登記の申請も義務づけられています（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）。詳しくは相続登記の義務化とは？相続した不動産の手続きと期限をわかりやすく解説で説明しています。

相続人が複数いて名義が決まっていない段階では、誰が契約の当事者になるのかを整理してから進めます。必要な同意の範囲が判断できない場合は、司法書士・弁護士へご確認ください。

よくある質問

管理会社の変更に、入居者の同意は必要ですか。

通常の管理委託で、貸主や賃料などの賃貸借条件を変えずに管理の窓口だけを替える場合、入居者の同意は通常必要ありません。ただし、サブリースの終了、賃貸借契約上の貸主の変更、保証や費用負担など入居者の条件が変わる場合は、別途契約内容の確認が必要です。いずれの場合も、管理の終了日、新しい連絡先、家賃の支払先と対象月を、日付を入れて通知してください。

途中解約に、違約金はかかりますか。

契約書の定めによります。中途解約時の違約金や、予告期間に足りない分の管理料相当額を定めている契約もあります。委任の解除は民法第651条によりいつでもできるとされていますが、相手方に不利な時期の解除では損害賠償が問題になる場合があります。金額や条項の効力に疑問があるときは、支払う前に弁護士へご確認ください。

前の管理会社が書類を渡してくれないときは、どうすればよいですか。

まず、引き渡してほしい書類を一覧にし、期限を付けて書面で請求してください。登録を受けた賃貸住宅管理業者による賃貸住宅管理業法違反が疑われる場合は、所管の地方整備局等へ制度に関する照会や情報提供ができます。ただし、書類や敷金の引渡しといった個別の管理委託契約の履行を、行政が代わって解決する窓口ではありません。契約書・通知書・未引渡し資料の一覧・残高資料をそろえたうえで請求し、解決しない場合は弁護士へご相談ください。

空室が続いているのですが、管理会社を替えれば埋まりますか。

替えれば埋まる、とは言い切れません。空室の理由が募集条件にあるのか、部屋の状態にあるのか、家賃の設定にあるのかで、打つ手が変わります。変更を検討する前に、現在の募集条件・掲載されている媒体・問い合わせ件数・内見件数を出してもらい、どこで止まっているかを確認してください。そもそも替えるべきかどうかの見極め方は賃貸の管理会社に不満があるとき｜改善を求めるか、変更するかを分ける考え方で扱っています。

管理会社を替えると、火災保険や修繕の履歴はどうなりますか。

火災保険は自動的には切り替わりません。建物にかけている火災保険はオーナーが契約者であることが多く、管理会社の変更で当然に変わるものではありません。契約者・補償内容・満期日を確認し、必要に応じて連絡先を変更してください。修繕履歴や設備の保証書は引継ぎ書類に含めて受け取ります。

自主管理へ戻すことはできますか。

できます。ただし、家賃の入金確認、滞納の督促、入居者からの問い合わせ対応、退去の立会いといった業務を、オーナー自身が引き受けることになります。管理料の負担がなくなる一方で、突発的な対応にかかる時間が増えるため、月々の作業と突発の作業を書き出して、負担の総量を比べてから決めてください。

まとめ

管理会社の変更は、感情的なきっかけで動き始めることが少なくありません。それでも、進め方そのものは事務的です。

• 契約書の解約予告期間を読むことが出発点になります。
• 通常の管理委託型では、入居者との賃貸借契約は続きます。サブリースの場合は扱いが変わります。
• 解約予告期限から逆算して、次の管理体制と通知を調整し、引継ぎ書類・敷金の内訳・家賃の支払先の切替を、個人情報の扱いを含めて確認します。
• 家賃保証会社の取扱いと、管理料に含まれる業務範囲は、契約前に書面で確認します。

いま感じている不満が、管理会社を替えれば解消するものなのか、募集条件や建物の状態から見直す話なのかは、実際の数字を並べてみないと分かりません。お手元の管理委託契約書と直近の収支報告を確認するところから始めてください。

参考資料（法令・公的資料）

• e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」（確認日：2026年8月13日）
• e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和二年法律第六十号）」（確認日：2026年8月13日）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト 賃貸住宅管理業登録の方法」（確認日：2026年8月13日）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト 管理業者の業務」（確認日：2026年8月13日）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト 適正化のための措置（サブリース）」（確認日：2026年8月13日）
• 国土交通省「宅地建物取引業の免許について」（確認日：2026年8月13日）
• 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（賃貸住宅管理業者検索）」（確認日：2026年8月13日）

　　　　

• 国土交通省「住宅：家賃債務保証業者登録制度」（確認日：2026年8月30日）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026年8月13日）
• 個人情報保護委員会「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）」（確認日：2026年8月13日）

免責事項

この記事は、2026年8月30日時点の法令・公的資料にもとづく一般的な情報提供を目的としています。個別の事情によって取り扱いは変わります。契約上の権利義務や損害賠償に関する判断は弁護士、登記の判断は司法書士、税務の判断は税理士など、それぞれの専門家へご確認ください。

この記事を書いた人

仲村 貢

株式会社イエリテ 代表

沖縄県南城市出身。住宅建築設計や不動産実務の経験を活かし、土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却や活用をサポートしています。お客様一人ひとりの事情に寄り添い、売る・残す・活用するといった選択肢を分かりやすく整理してご提案します。

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